2016年12月重庆大学城地块可行性研究报告.doc

2009年12月重庆大学城地块可行性研究报告 重庆大学城地块可行性研究报告 东北区域事业部 2009年12月 目 录 14项目概况 . - 1 - 1.1 地理位置 . - 1 - 1.2 规划指标 . - 2 - 1.3 土地现状与交地条件 . - 3 - 2. 市场分析 . - 7 - 2.1 重庆市经济环境研究 . - 7 - 2.2 区域经济环境研究 . - 12 - 2.3 区域房地产市场分析 . - 15 - 3. 项目开发经营计划 . - 19 - 3.1 开发策略和开发顺序 . - 19 - 3.2 项目定位 . - 19 - 3.3 初步规划方案 . - 20 - 3.4 销售计划 . - 23 - 3.5 重要节点安排 . - 24 - 4. 项目投资收益分析 . - 26 - 4.1 测算假设条件 . - 26 - 4.2 成本控制 . - 26 - 4.3 项目融资计划 . - 27 - 4.4 经济效益分析 . - 28 - 4.5 项目整体经济效益分析评价 . - 38 - 5.综合分析与建议 . - 38 - 5.1 风险评估及对策 . - 38 - 5.2 项目与公司发展战略的关系 . - 38 - 5.3 SWOT 分析 . - 39 - 5.4 结论与建议 . - 41 - 1项目概况 1.1 地理位置 本项目行政隶属于重庆市沙坪坝区，位于重庆大学城西南部，北至重庆大学家属区，南至横四路，西至外环高速，东至大学城中路。目前大学城有15所高校，已有9所高校先后投入使用，目前入驻学生达到10万人，到2015年，15所高校全部建成，师生规模30万人。地块距最近的沙坪坝商业区有20公里的路程。 如下图1-1所示： 图1-1项目区位图 重庆大学城，位于虎溪镇，规划占地30平方公里，定位为全国重要的科教节点、西南地区高级人才培训中心、科研与交流中心、创新中心和产业化基地。具有高教、科研核心功能以及大学产业集群基本功能，同时包括居住、服务、文化、休闲、旅游、生态保护等服务辅助功能和延伸功能，打造西部教育高地。 - 1 - 本项目四个地块具体位置如下图1-2所示： 图1-2 地块情况详图 地块四至：09141#地块北邻龙湖项目，09144#北临重庆大学；09143#地东临大学城中路；09143#地块和09142#地块南临横四路；09141#地块和09142#地块西临外环高速。地理位置优越，环境优美。 1.2 规划指标 规划用途：居住、商业用地； 建设用地面积：681649平方米，总出让起价为113511万元。由四大地块构成，包括09141#、09142#、09143#和0914#。其中09141#由U7-4-1/02和U7-4-3/02号地块构成，出让起始价为31949万元。其它3个地块情况详见下表。 表1.1： 项目公告规划指标表 编号用土地面积规划指标要求 出让价款单位起投标、竞买 土地位置土地 途最大可建最大建筑绿地率起始价始地价保证金 () 面积 () 密度 （万元） (元/) （万元） 沙坪坝西永组团U分二类居09141 区U7-4-1/02、05668 30% 30% 31949 1575 6390 U7-4-3/02号地块住202834 4 - 2 - 沙坪坝西永组团U分09142 区U7-7-1/02（部分1）二类居号地块住200028 400056 30% 30% 31503 1575 6301 沙坪坝西永组团U分区U7-7-1/02（部分二类居09143 9152.5 30% 30% 29261 1782 5853 2）、U7-8-1/02、住164211 39 U7-8-4/02地块 沙坪坝西永组团U分区U7-6-1/02、二类居09144 30% 20798 1815 4160 U7-6-2/02、U7-9-2/02住114576 286440 30% 号地块 二、其他需要说明的宗地情况： 1、土地面积以实测为准。 2、以上宗地出让年限为：住宅50年、商业40年。 注：1. 地块名称详见规划大图； 2. 四个地块实行单独挂牌。 1.3 土地现状与交地条件 1.3.1 宗地现状 土地状况：宗地为农家小院，现状为平方、养鱼塘、果园。 - 3 - 1.3.2 承诺交地状况和交地时间 由地产集团拆迁完毕后交地，交地责任人为地产集团。 09141#地交地时间：2010年3月30日前； 09142#地交地时间：2010年12月30日前； 09143#地交地时间：2010年12月30日前； 09144#地交地时间：2010年3月30日前； 1.3.3 前期市政状况 道路 项目周边东西向道路主要有南侧的横四路，北部的大学城 中路；南北向的主要道路为大学城南路。另外，横四路为规划道路，区政府规划在明年动工修建。 管线 项目为七通一平 a. 污水：已至红线外； b. 雨水：已至红线外； c. 自来水：已至红线外； d. 中水：需自行建设中水回用设施或按重庆市环保局缴费办理异地建设。 e. 电力：按重庆市电业局规定地埋线缆按建筑面积收取配套费。 f. 燃气：已至红线外； g. 电信：已至红线外； h. 热力：已至红线外； 场地 宗地为农家小院，现状为平方、养鱼塘、果园。 风险 无 1.4 项目竞买 1.4.1 保证金及地价款 09141#地保证金为6390万元人民币，地价款为31949万元人民币，竞得人在签收成交确认书钱支付交易服务费32.9847万元； - 4 - 09142#地保证金为6301万元人民币，地价款为31503万元人民币，竞得人在签收成交确认书钱支付交易服务费32.8509万元； 09143#地保证金为5853万元人民币，地价款为29261万元人民币，竞得人在签收成交确认书钱支付交易服务费32.1783万元； 09144#地保证金为4164万元人民币，地价款为20798万元人民币，竞得人在签收成交确认书钱支付交易服务费29.6394万元； 总计，保证金共22708万元，地价款共113511万元，额外交纳交易服务费127.6533万元。 1.4.2 竞买申请与竞价时间 报名时间：于2009年12月2日9:00时2009年12月21日17:00时； 报名地点：重庆市土地和矿业权交易中心； 根据申请截止时的申请情况，在2009年12月22日12:00时确定上述宗地公开出让的具体方式（招标、拍卖或挂牌），并告知所有申请人。 申请人可于2009年12月2日9:00时2009年12月21日17:00时到重庆市土地和矿业权交易中心向我局提出书面申请。交纳投标、竞买保证金的截止时间为2009年12月21日17:00时。申请人在参与竞买报名时，应于截止时间之前向重庆市土地和矿业权交易中心汇入竞买保证金（以到市土矿交易中心银行账上时间为准，否则不予受理报名）。 经审查，申请人按规定交纳投标、竞买保证金，具备申请条件的，交易中心将在2009年12月21日17:00时前确认其投标、竞买资格。 公开出让的时间另行通知，地点为重庆市土地和矿业权交易中心。 公告时间内有2家以上（含2家）申报的，土地供应方将择日采取招标拍卖方式确定受让方；公告时间内仅有1家申报的，土地供应方将挂牌出让。招标拍卖日期另行通知。 1.4.3 付款进度 09141#地付款进度：要求在成交确认3日内支付全额价款； 09142#地付款进度：竞得人在成交确认3日内支付成交价款的40%，其余在2010年11月底前支付完毕； 09143#地付款进度：竞得人在成交确认3日内支付成交价款的40%，其余在- 5 - 2010年11月底前支付完毕； 09144#地付款进度：竞得人在成交确认3日内支付全额价款； 总之，在2009年需缴纳的地价款为77180.25万元（包括127.65万元的服务费）；2010年需缴纳的地价款为36458.4万元。 1.4.4 竞争对手分析 竞争对手分析，通过与沙坪坝区区长的恰谈，了解到目前对本项目有意向的地产商有金科地产和华宇地产。目前金科在重庆共有15个项目，土地储备有200万，是本项目的有力竞争者；华宇地产在重庆有20多个项目，土地储备有109万；这两家目前的土地储备已远不能满足其开发节奏，且在重庆土地储备量排名中都没在前十位，因此迫切需要拿地，实现其长远开发的战略意义。 - 6 - %17%15%13%11%9% 2. 市场分析 2.1 重庆市经济环境研究 7%2.1.1 宏观经济分析 据初步测算，2009年2季度，重庆市实现地区生产总值2320.47亿元，同比增长12.50%。其中：第一产业增加值183.38亿元，增长5.0%；第二产业增加值1189.40亿元，增长13.7%；第三产业增加值947.69亿元，增长12.5%。三次产业比重为7.9：51.3：40.8；非农比重达到92.1%，高于去年同期水平0.5个5%百分点。 07年2季度07年3季度07年4季度08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度09年1季度09年2季度重庆市G%15.30%14.30%9.00%12.50%DP增长率14.50%15.30%15.60%13.90%15.20 图2.1重庆市GDP2007年2季度至2009年2季度增长速度走势图 结论1：直辖十年，在各种政策、西部大开发等宏观环境的推动下，重庆市的经济环境取得了翻天覆地的变化，经济实力逐步增强。 工业、房地产投资高位小幅回落。1-7月工业投资完成816.23亿元，同比增长32.4%，较1-6月回落1.2个百分点。房地产开发投资522.74亿元，同比增长11.1%，较1-6月回落2.1个百分点。 - 7 - 40.035.030.0%25.040.020.015.030.010.0 5.020.00.008年809年29月10月11月12月3月4月5月6月7月月月10.0固定资产投资累计同比增幅%30.4 30.8 30.6 28.9 28.0 36.2 36.4 32.1 3535.233.5 图2.2：2008年8月至2009年7月重庆市固定资产投资累计同比增幅走势图 0.0结论2：固定资产投资稳步上升，表明经济发展持续健康。 08年08年08年08年08年08年09年09年09年09年09年09年开发投资额。受08年以来房地产市场前景不明朗等因素的影响，很多房地产开发企业削减了2009年新开工计划，09年1-7月全市房地产开发累计完成投17月18月19月110月111月112月12月13月14月15月16月17月资522.74亿元，同比增加11.1%，比去年同期下降18.7个百分点。占全社会投资总量的比重由去年同期的26.2%降至22%，可见投资增长仍在低位运行。 房地产开发投资同比增幅29.8 27.2 28.2 24.9 21.6 16.6 7.6 17.0 10.0 9.1 13.2 11.1 固定资产投资增幅30.130.430.830.628.92836.236.432.13535.233.5 图2.3：重庆市房地产开发及固定资产投资累计同比增幅走势图 结论3：开发投资额同比下降，说明未来市场需求旺盛，求大于供。 供求关系。据本机构监测，2009年9月重庆市商品房供求比约为0.95，高于8月的0.90。9月重庆市商品房供应量约为196.05万平方米，成交量约为206.49万平方米，成交量依旧高于供应量，但较之上月，供求差距明显缩小。市场连续9个月出现供小于求的状态。 - 8 - 万平方米元/平方米3005000250460020042001503800100340050 0300008.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.9供应量224.30 133.36 178.10 146.11 48.69 79.01 121.57 234.14 115.28 111.15 140.84 160.18 196.05 成交量92.82 134.53 108.43 123.51 81.08 139.70 208.27 266.57 188.67 190.47 204.35 178.38 206.49 成交价格3930 3812 3847 3786 3971 3809 3775 4263 4361 4278 4148 4065 4467 图2.4：重庆市商品房供求关系对比图 结论4：前期存量已被大量消化，因此预计短期内供应量还将会有一定的上涨。 2.1.2 重庆市房地产市场分析 2.1.2.1 重庆市土地市场的状况 今年1-10月份的住宅、商业用地成交，也就是被开发商收入囊中的土地在90块左右，面积为8498亩，规划建筑面积为1529万平方米。去年开发商们拿地相对较少，共拿地70块，成交面积5120亩。 从重庆市公布的09年土地供应计划来看，只剩下约140万平方米的土地还未供应，基本完成了本年的供应计划。 由上图可以看出今年9月份是土地交易的高峰，这与沈阳的11月份比较相似，由此，明年的上市量将会比较充裕。 本次重庆考察，主要考察了本地地产商开发的楼盘有龙湖.东桥郡、龙湖.春森彼岸、金科.10年城；考察了外地房地产商开发的楼盘有保利康桥、华润.二十四城、万科.渝园、保利.高尔夫豪园、首钢.美利山、富力城、瑞安.雍江苑、- 9 - 中海.北滨1号。并对重庆市主要地产商的土地储备情况做了排名统计，详见下表： 表2.1： 知名地产在重庆的土地储备 目前土地储备 2009年新增情况 序号开发企占地 建筑 占地 建筑 业 面积面积土地储备明细 面积 面积 （亩） 万 （亩） 万 富力 1 地产3200 610 大学城3000亩（600万），南山200亩（10万）。 龙湖 大学城883亩（134万），北环337亩（94万）。2 地产 582 228 另还有后工、磨盘山、江与城、东桥郡、春森彼岸等。 融汇 温泉城600亩（180万），融汇半岛1600亩（250万3 地产2200 430 ） 和记 南滨路90亩(20万），南坪杨家山2600亩（320万），4 黄埔3490 382 北部新区陡溪800亩（42万）。 2008年高尔夫周边300亩（20万），龙脊花园50亩保利（14万），广厦城旁100亩（26万），沙区工体村 5 地产1754 296 1224 216 80亩（20万）；2009年鸿恩寺894亩（125万）、 通用厂213亩（59万）、大渡口45亩（10万）、黄家码头72亩（22万） 中海 北滨路50亩（10万），弹子石670亩（180万），6 地产860 233 江北嘴140亩（43万）。 旧车市场60亩（20万），渝中区一号桥37亩（14协信 万），二郎片区200亩（30万），虎头岩250亩（357 集团1149.7 230.4 2.7 0.4 万），八公里800亩（130万），沙坪坝2.7亩（0.4万商业） 。 华润 建设厂880亩（170万），前卫仪表厂260亩（60万8 集团1140 230 ） 鲁能 9 集团2200 203 领秀城2000亩（143万）、鲁能星城200亩（60万）。 恒大恒大城550亩（80万），科技学院（恒大名都城和恒 10 地产1105 203 大绿洲）425亩（105万），恒大华府130亩（18万 ）。 金科西城大院80亩（16万），十年城300亩（40万）， 11 集团1460 200 阳光小镇300亩（55万），太阳海岸（铁山坪）700 亩（50万），黄杨新城80亩（20万）。 南方经开区142亩（25万），沙坪坝水泵厂36亩（14万 12 东银612 160 433 120 ），大杨石地块83亩（21万），长安厂地块350 亩（100万）。 万科 渝北农业园区400亩，河运校158亩（53万），武警13 地产827 141 427 106 七支队207亩（37万），人和小城故事旁62亩（14- 10 - 万）。 隆鑫白市驿1000亩（35万），上邦高尔夫2000亩（60 14 地产3160 140 万），石坪桥80亩（20万）、天雨方80亩（25 万）。 华宇华宇山庄300亩（20万），春江花月80亩（20万）， 15 集团730 109 110 39 天宫殿240亩（32万），重棉一厂110亩（39万）、 龙头寺26亩（3.4万）、新桥医院283亩（75万）。 招商 16 地产530 92 北滨路170亩（32万），龙头寺360亩（60万）。 备注：如果中海算上10.29获得的江北城地块后，总储备将达到360万平米左右，那样，保利在重庆的储备量将跌出前五位。 通过考察了解到这几大地产商在两江地带都有自己的楼盘，可以说是占尽了天时地利人和，大都是围绕着商业圈、两江三带向周边辐射的。由此看来，一个外来公司要想进来成长发展，选一个中心地块是具有战略意义的，直接关乎到自己的品牌效应和成功与否，中海、华润以及富力的拿地模式值得借鉴。 2.1.2.2 重庆市房产市场的状况 上周商品房供销两旺，成交均价大幅上涨：本周重庆主城区新批准预售面积为40.23万平方米，环比增长59.83%；成交商品房5225套，成交面积为52.81万平方米，环比增长11.86%；商品房成交均价达8周来最高，突破了5000元/平方米，达到5018元/平方米，环比涨幅为8.66。从区域上看，渝北区商品房成交量14.15万平方米，占总成交量近四分之一；南岸区、渝中区、江北区、北部新区、沙坪坝区5个区成交均价均超过了5000元/平方米，南岸区表现尤为突出，达到了6571元/平方米。 表2.2： 1-10月份商品房住宅成交情况 预售面积 成交面积 成交均价 月份 成交套数 （万平米） （万平米） （元/平米） 2009年1月 50.59 84.36 3934 9753 2009年2月 79.01 163.32 3668 17690 2009年3月 122.25 212.65 3756 23672 2009年4月 249.54 274.05 4231 29375 2009年5月 125.88 195.62 4323 21548 - 11 - 7000 60002009年6月 115.76 193.97 4250 21008 2009年7月 151.09 210.12 4119 23037 50002009年8月 180.37 178.07 4028 19927 40002009年9月 204.08 207.78 4459 22522 2009年10月 93.98 299.52 4558 31350 300011月份成交均价排名前三位的区域分别是：北部高新、渝中区和江北区；2000成交均价排名后三位的区域分别是：巴南区、北碚区和大渡口区。各区详细成交均价详见下图。 10000渝中大渡江北沙坪九龙南岸北碚渝北巴南高新经开北部北部区口区区坝区坡区区区区区区区高新经开上月建面成交均价（元/平方米）6170284248783840405743833311416830304654447953315132本月建面成交均价（元/平方米）5658367453704250424543643425413831474085430761545310 图2.5：11月份各区成交均价图 2.2 区域经济环境研究 2.2.1 沙坪坝区概况 区域特点：重庆文化教育区，高新产业基地和物流基地，红色旅游区 2.2.2 社会经济 沙坪坝区地处重庆市区西部，是红岩精神的重要发祥地。全区幅员面积396平方公里，辖26个街镇园区，户籍人口74.6万，常住人口87万。 沙坪坝区科技教育发达，是长江上游科教文化名区。区内有高校19所，中小学113所，在校学生近30万人。有重庆大学城、西永微电子产业园区、“国家级重庆大学科技园”、五云山寨学生素质教育基地，全区教育文化形态完善，是全国“科技工作先进区”、“国家级星火技术密集区”和“文化工作先进区”，国家级- 12 - 重庆图书馆2007年6月已投入使用。 沙坪坝区交通通讯畅达，是西南地区人流、物流、信息流要道。全国铁路集装箱网络重庆中心站、西南地区最大铁路编组站和国家二级火车站等七个火车客货站棋布于此；国道、省道等高等级公路五条，成渝、渝长、上界高速公路纵横域内。抵达重庆江北国际机场仅需半个小时。 2.2.3 重点区域 西部新城：是继北部高新技术开发区之后的第二大重点发展区域。“一城三园”是沙坪坝区发展的重要支撑和后劲所在，总体规划面积达130平方公里。 1）重庆大学城 重庆大学城是2003年4月经市政府批准的重要科教文化基础设施项目和重点工程。由沙坪坝区政府和地产集团共同组建大学城城区建设委员会，联合开发建设重庆大学城，打造西部教育高地，拓展直辖市城市空间。大学城规划面积33.5平方公里，人口约50万，是以高等教育和科研为主导，同时兼具商务、办公、居住、娱乐和休闲等多功能的综合城区。现在拥有包括重庆大学在内的15所高校，学校周边的娱乐、购物、医疗卫生等配套设施正在快速推进，大学城各所高校具备优越的育人环境和书香氛。 富力地产公司、龙湖地产公司、北京金融街、中渝建工、金科集团等众多品牌房地产开发商参与大学城建设。 2）西部现代物流园 重庆西部现代物流园规划面积33平方公里，园区将建设集装箱多式联运、新型物流、保税功能区等9大功能区，预计2012年初具雏形。 3）西永微电子工业园 随着惠普和富士康等重大项目的落地，园区的建设与发展也受到社会很大关注。本园总规划面积约30平方公里，由“六园一区”（芯片园、软件园、PC园、光电园、配套园、生活区）组成，其中产业区20.3平方公里。 截止2008年底，园区已开发整治土地8平方公里，完成征地拆迁9000多亩，建成道路网近30公里 ，建成厂房、软件研发楼、生活配套设施等各类楼宇近100万平方米，景观绿化12万平方米。 截止2009年11月，园区累计引进项目90余个，合同引资260亿元，其中- 13 - 外资近23.28亿美元，合同产能超过3000亿元，惠普、微软、富士康、NTT、AP、中国移动等世界500强企业落户园区。 西永园区将努力打造成为推动重庆新一轮产业发展的增长极和创新核、重庆内陆经济中心城市对外开放的试验区和示范区，力争到2012年实现1000亿元总产值、2015年达到2000亿元总产值的发展目标。 4）台资信息产业园 重庆台资信息产业园总规划面积34.56平方公里，划分为生产功能片区、科研功能片区和生活服务区。以电子信息产业中的高附加值产业的生产和研发为主，主要发展集成电路、软件及服务外包、电子元器件、平板显示、计算机等产业，具体包括台式或笔记本电脑整机组装、IC与软件设计、软件外包与信息服务、移动通信终端、中小尺寸面板、精密机械、通信网络、汽车电子、IC制造、封装、测试、材料、模具、大尺寸液晶面板、光电光伏，以及产学研发、经贸服务等。 园区将依托和匹配重要基础设施，包括城市快速干道、轨道交通和西部新城中央CBD建设，加快推进园区整体开发，配置和满足生产生活服务各项功能。目前，该园区已完成城市控规和产业规划调整编制，正全面启动征地拆迁和基础设施建设。 2.2.4 发展规划 道路规划：地铁一号线(朝天门至沙坪坝)规划于2012年全线贯通。1号线起于朝天门，终点在大学城。 大学城规划：详见下图。 图2.6：大学城规划模块 - 14 - 2.2.5 小结 整个西部新区的规划以大学城为核心，文化氛围较浓，未来开发产品形态适合高端产品。 2.3 区域房地产市场分析 2.3.1 市场整体特征 沙坪坝区市场供应量占主城区总供应量的8%左右，为西部区域供应量最大的区，供应住宅的面积比较紧凑，单套住宅的平均供应面积约88，比主城区平均供应面积小8左右。而2008年至今，由于惯性供应的原因，今年上半年供应已超过去年的一半，推盘个数与去年持平，但是推盘次数已达到去年的8成，今年的区域市场明显加快了推盘节奏，预期在激烈的市场竞争中尽可能的多销。 区内的沙滨路、杨公桥和天星桥-凤天路、大学城三个板块是主要的供应板块。产品供应上，除了景康蓝溪谷地、富力城、龙湖睿城有洋房和别墅外，其它项目均为高层住宅产品。 本区域市场具体特征如下： ? 区域内供应的主力面积为7080，占到20.1%。这类面积也是两房设置较多的类型； ? 其次是40以下的单间配套，比重占到16.1%； ? 从表中也可见，区域内的项目供应主要在90以下，沙坪坝区中心位置项目主要户型是小户型为主； ? 100以上的供应主要来源于西永的富力城项目、蓝溪谷地项目、龙湖睿城项目。 2.3.2 区域总体市场走势 主城区与沙坪坝区历年商品房价格变化： 年份主城区（建面均价） 沙坪坝区（建面均价） 商品房 住宅 商品房 住宅 2002 1994 1772 2024 1693 2003 2103 1920 2098 2043 2004 2374 2184 2321 2144 - 15 - 2005 2879 2623 3122 2674 2006 2932 2697 2730 2579 2007 3320 3155 3191 3104 2008 3856 3846 3858 3825 2009（1-11） 4534 4496 4684 4667 多年来，沙区商品房价格与主城整体水平大致相当，今年1-11月份，沙区住宅价格较2008年增幅高达22.01%，高于主城16.59%的整体涨幅；随着新特区成立的利好影响，重庆房价也不断飘红，地价也明显上升，土地价格上升也成为影响房价快速上升的重要影响因素之一。 2.3.3 区域市场在售项目 本项目所在的大学城区在售的项目有富力城、龙湖.东桥郡、融城.华府和东方剑桥等。经实地考察，这几个项目目前销售速度很快，且溢价销售。 图2.7：项目周边楼盘分布图 2.3.4 区域市场供需情况 - 16 - 2.3.4.1 批准预售与销售对比 主城区（万） 沙坪坝区（万） 年份 批准预售面积 商品房销售面积 批准预售面积 商品销售面积 2002 685.78 804.21 60.02 99.85 2003 972.22 1114.34 101.11 118.95 2004 1343.62 1209.76 84.51 111.58 2005 1388.67 1150.14 105.69 73.11 2006 1702.71 1333.72 167.96 104.63 2007 2192 2228.7 169.17 146.21 2008 2352 2085 216.67 194，48 09（1-11） 2248 2159 204，58 190.77 结论1：沙坪坝区04年之前都处于供小于求的状态，但从05年至今，供需市场开始转变成供大于求的状况，就算在楼市火爆的2007年，整体市场供小于求的情况下也是如此。 2.3.4.2 住宅销供比（销售面积/批准预售面积） 年份 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 09（1-11） 主城区 1.17 1.15 0.90 0.83 0.78 1.02 0.87 0.96 沙坪坝 1.66 1.18 1.32 0.69 0.62 0.86 0.90 0.93 结论2：沙坪坝区20022004年供销比值来看，区域商品房销售情况良好。2005-2007年在国家房地产宏观调控政策影响下，销售情况有所下降。到今年11月份，销供比反弹回0.93，反映出需求市场走热。 2.3.4.3 沙坪坝区占主城区份额 年份 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 09（1-11） 批准预售8.75% 10.40% 6.29% 7.61% 9.86% 7.71% 9.21% 9.10% 面积 销售面积 12.42% 10.67% 9.22% 4.69% 7.84% 6.56% 9.33% 8.84% 结论3：沙坪坝区从2002年至今，在主城房地产开发中的地位逐步较弱，- 17 - 供应不足主城10%，这与沙区的土地供应、城区发展格局有很大的关系，通过前面的规划我们可以看到，未来沙区的发展方向将向北、向西扩张，从房地产开发用地规模、招商引资、市政建设等方面都会有较大的改变，我们可以抓住与区域共同发展建设的有力契机。 2.3.6 市场空间和机会分析 中国西部教育高地在重庆，而重庆的教育高地在本项目所在大学城。本区域已经形成教育城、科技城、人才城、文明城和生态城。逐步再向现代化、国际化、网络化和生态化更高目标前进。 重庆作为第四个直辖市，人口膨胀近几年很快，从周边县市涌向重庆的人口越来越多，老城区旧房改造正在加快进行，由此动迁的大量人口需要再次置业，直接刺激了房市的发展。 重庆房价还处于全国的地位，未来升值的空间还很大，这对房价较高城市的投资者是个较大的吸引力。 2.3.7 区域商业市场分析 大学城所在的西永组团是重庆市未来发展的重点区域之一，未来规划人口将达到45万人，稳定的人群将拉动大学城房地产市场的需求。 目前，大学城商业在售商业体量11.3万方，在售商铺主力面积区间30-240。档次较高的龙湖澜溪坊和富力摩登大街商铺面积区间较大，达到60-240，而档次较低的商业商铺面积区间较小，多为20-100的商铺。 大学城商铺销售价格区间700012000元/，商铺租金价格80-110元/月。 大学城商铺购房者主要以沙坪坝区和江北区为主，其职业特征主要是大学城教师、政府工作人员和大型企业高级管理人才，年龄以30-45岁为主。 大学城商业业态主要以餐饮和服装为主。当前，大学城商业消费群体比较单一，主要以学生为主。 大学城商业未来放量近275万，商业竞争激烈。 - 18 - 3. 项目开发经营计划 3.1 开发策略和开发顺序 3.1.1 开发策略 采取快速开发、快速销售策略。 3.1.2 开发顺序 09144#地09141#地09143#地09142#地 3.1.3 销售计划 销售周期：销售周期46个月，从2010年3月开盘至2014年12月清盘。 建设周期：四个地块建设周期共52个月，从2010年6月开工至2014年10月项目全部竣工。 3.2 项目定位 3.2.1 市场定位 本区域销售销售速度强劲，区域未来升值潜力较大，本案所在区域为“一城三园”的西部新城，发展类似北京“海淀区”。 3.2.2 产品定位 大学城现有项目及未来供应中，套内面积在66-110 m2刚性需求住宅居多，缺乏改善型居住楼盘。随着此地交通的便利，市内房价的不断高涨，受“挤出效应”影响，多重需求客户、改善型需求客户逐步增多，户型区间将有所增加。建议本案在远洋地产品牌的支撑下，专注改善型需求，建造高品质生活区。 建筑形态包括情景洋房和高层，其效果图如下： - 19 - 图3.1：项目效果图 3.2.3 价格定位 专注改善型需求，建造高品质生活区，做区域价格的领跑者，跳出同质化产品，从而减少竞争项目，树立远洋地产品牌。 3.2.4 客户定位 通过重庆几大有代表性楼盘的盘点，可将购房群体分为投资型、首次置业型、旧城改造型、居住改善型以及周边县市移居型5大客户群体，所占比重各占20%。 ? 投资型群体。 目前重庆的大环境比较好，中央在此的投资将会超过每年5000个亿，令重庆房价在全国还处于低位，升值潜力较大，所以外地投资者比较倾向于此。 ? 首次置业型。 重庆的大学数量在全国仅次于北京、上海，因此这个庞大的消费群体不容忽视，假如每两个毕业生买一套房子，就能将重庆房产业带动5年，但主要以小户型为主。 ? 旧城改造乔迁型。 重庆已进入快速发展阶段，因此老城区已不能满足未来城市配套的发展要求，旧城换新城势在必行，因此，将拆迁产生的乔迁群体进行二次置业，这只队伍在未来五年内的消费力量还是很大的。 ? 居住改善型。 随着人们生活水平的提高，人均住宅面积将会越来越大，这就使一部分富起来的人群不断改善自己的生活环境，即二次置业或三次置业。 ? 周边县市移居型。 城乡规划一体化，使乡镇和城市的生活距离越来越近，即从乡镇涌入重庆的人口将不断增加。 3.3 初步规划方案 3.3.1 用地条件分析 3.3.1.1 有利条件 地块区域道路规划便捷；位于重庆大学南面，人文气息较浓；整个区域属于高端产品，有利于塑造品牌形象；场地条件良好，天然的小溪出过于此，环境很- 20 - 好。 3.3.1.2 可利用条件 项目西面紧邻外环高速，可在沿线设立广告宣传等媒体； “一城三园”是继北部高新开发区之后的第二个高新技术产业园，目前在此投资可享受诸多优惠政策。 轻轨1号线在此穿过，此意义重大，将扩大购房群体的半径。 3.3.1.3需要解决的不利因素 目前该区规划中的道路还没有修通（包括横四路），需要政府给予大力支持，尽快解决通车难的问题。 地块北向比邻重庆家属区规模较大，但目前不外售，对未来产生一定的客户群分流。 3.3.2 设计方案分析 重庆是座山城，建筑风格以塔楼为主，单层建筑面积在（4001000）/层，套内面积在（66105），并且要求四面通风。本项目户型设计见下图： 户型1点评：户型较方正，客厅双采光；餐厅连接厨房，布局合理。 图3.2 户型1平面图 户型2点评：户型较为方正；功能较为完善；餐厅连接厨房，布局合理； - 21 - 图3.3 户型2平面图 3.3.3 主要技术指标 项目09141#09142#09143#09144#综合 地指标 地指标 地指标 地指标 指标备注 一、总建设用地(202834 200028 164211 114576 681649 规划面积 ) 二、容积率2.0 2.0 2.43 2.5 2.19 三、其他设计指标 1.建筑限高（米）无 无 无 无 无 2.建筑最大层数（层）28 28 28 28 28 3.总建筑密度30% 30% 30% 30% 30% 4.绿地率30% 30% 30% 30% 30% 四、人口居住 每户按照1201 3334 3326 2387 12428 1.居住户数（户）338 考虑 2.居住人数（人）10142 10001 9979 7161 37283 每户3人 五、总建筑面积（）418345 414344 411626 295391 1530564 1.地上住宅部分建筑面积405668 400056 399153 286440 1491317 37391 洋房面积121335 116056 0 0 2 16 270798 397955 2855 高层面积283181 1237450 商网面积0 12002 0 0 12002 1197 859 4474 地上建面3 门卫及物业用房1217 1200 - 22 - 一期二期三期四期 地块时间2.地下建筑面积12677 14288 12474 8951 洋39247 房 高层洋房高层洋房高层洋房高层商业 0 取底层面积 洋房的地下面积0 0 0 0 高层的地下面积12677 2142880 124740 8951 39247 取底层面积 3.4 销售计划 年3.4.1 销售计划 本项目规划建筑形态为情景洋房、高层、商业和相应的物业配套；住宅和商业建设全部销售来测算；紧邻重庆大学的09144#地块全部为高层，作为一期开2013月开10月12月发和销售；09141#地块为情景洋房（占住宅的30%）和高层（占住宅的70%），作为二期开发和销售；09143#地块全部为年高层，作为三期开发和销售；09142#盘开盘开盘地块为情景洋房（占住宅的30%）、高层（占住宅的70%）以及商业（占地上建面的3%），作为四期开发和销售； 4月，10月3.4.2 进度安排 2012项目整体销售周期为46个月（2011年3月开盘2014年12月清盘。其中上半、下1号地一期销售周期为14个月（2011年3月年2012年4月）， 二期销售周期为16个年销半年月（2011年10月2013年3月）， 三期销售周期为13个月（2013年1月2014年1月），四期销售周期为17个月（2013年8月2014年12月）。 罄售罄3月,20131月开8月开10月上半年盘盘开盘年售罄1月，8月、12月122014 上半下半、下月，年年销年售半年上半 罄罄售罄年销3.4.3 售价预测 本项目周边楼盘主要有富力城、东方剑桥、龙湖.东桥郡和融城华府，这几个楼盘销售情况都比较好，并龙湖.睿