全国2005年至2013年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码00169.doc_第1页
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全国2005年10月高等教育自学考试房地产法试题一、单项选择题(本大题共26小题,每小题1分,共26分)1.在下列物权中,属于担保物权的是(D)A.使用权B.经营权C.承包经营权D.抵押权2.在下列房地产交易中,属于三级市场的是(B)A.土地使用权的出让B.土地使用后的抵押C.土地出让后的开发D.土地出让后的抵押3.由国务院批准征用基本农田以外的耕地是指超过(D)A.20公顷的B.25公顷的C.30公顷的D.35公顷的4.下列关于农民集体土地使用权的叙述中,不正确的是(B)A.权利主体多样化B.对该土地的地表或地下矿产资源可以行使开发权C.其转让仅限于国家征用D.宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有5.在国有土地租赁中,下列说法不正确的是(A)A.土地租赁合同经出租方同意并经土地管理部门批准后方可转让B.如果变更原合同的使用条件,应当重新签订土地租赁合同C.无论签订还是转让土地租赁合同,都要办理土地登记或变更登记手续D.抵押权实现时,土地租赁合同可以同时转让6.土地使用权可因多种情况而终止,但以下终止原因中例外的是(D)A.土地使用权出让合同规定的使用期限届满B.国家因为社会公共利益的需要而提前收回土地使用权C.土地灭失D.土地使用者发生变更7.下列原则中,不属于土地利用总体规划原则的是指(C)A.严格保护基本农田,控制非农业建设占用农用地B.提高土地利用率C.实行土地复垦D.统筹安排各类、各区域用地8.国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权,首要条件是国家拥有该幅土地的(B)A.所有权B.使用权C.占有权D.经营权9.一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以上的,应当由(D)A.县级人民政府批准B.地、市级人民政府批准C.省级人民政府批准D.国务院批准10.土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,必须符合一定的条件,但下列的条件除外(D)A.应当征得出让方同意B.经过土地管理部门批准C.重新签订土地使用权出让合同D.到工商局办理变更登记11.下列关于房屋租赁双方签订租赁合同的说法,不对的是(A)A.出租人可以在租金之外收取少量的押金B.出租人只能收取租金C.承租人必须按合同交租D.修缮出租房屋的义务一般由出租人承担12.房地产开发用地是指开发用地的(B)A.所有权B.使用权C.占有权D.经营权13.社会动迁资金的主要来源是(A)A.企事业单位的自有资金B.家庭及个人的投资资金C.建筑业的技术改造投资D.社会团体的集资14.房屋拆迁的直接目的是获取旧房所占用土地的(B)A.所有权B.使用权C.继承权D.通行权15.以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件之一是:按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得(C)A.房屋所有权证书B.土地出让金缴纳证明C.土地使用权证书D.土地使用证明16.房地产抵押的程序主要分为两个阶段,即签约和(C)A.批准B.审核C.登记D.受理17.房屋租金分为成本租金、商品租金和(B)A.协商租金B.市场租金C.合同租金D.私房租金18.在房公积金贷款额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的(A)A.2倍B.3倍C.4倍D.5倍19.下列关于外商成片土地开发经营的叙述中,合法的是(B)A.外商土地所有权属于外商B.对成片土地开发经营,外商在开发区内没有行政管理权C.对涉及国家安全的基础设施,外商具有开发建设权和经营权D.外商与区域内其他企业的关系是管理与被管理的关系20.按照法律规定,土地增值税的计税依据为(D)A.土地开发成本B.土地价格C.土地使用D.土地增值额21.耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据,按照规定税额(A)A.一次性征收B.隔年征收C.逐年征收D.依情况征收22.对房地产行政主管部门及其他行政机关工作人员而言,违反房地产法的基本行政责任形式是(B)A.行政处罚B.行政处分C.赔偿损失D.刑事制裁23.王某与某房地产开发公司签订了房屋预售合同,合同规定房地产开发公司应在规定的时间内向王某交付房屋。由于施工拖延,房地产开发公司未按期交付,王某作为预购人有权要求房地产开发公司(C)A.排除妨害B.恢复原状C.赔偿损失D.赔礼道歉24.对房地产行政管理相对人的行政处罚措施可以单独适用,也可以合并适用。但对行政管理相对人的同一个违法行为,不能施行罚款的次数为(A)A.2次以上B.3次以上C.4次以上D.5次以上25.行为人未经批准或采取欺骗批准而占有、使用土地的,县级以上人民政府土地行政主管部门可以对其处以罚款。罚款额为非法占用土地每平方米(C)A.20元以下B.25元以下C.30元以下D.40元以下26.行为人违反土地管理法规的规定,非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的,处以拘役或有期徒刑,并处或单处罚金。其中有期徒刑的期限为(B)A.3年以下B.5年以下C.10年以下D.15年以下二、多项选择题(本大题共5小题,每小题2分,共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。27.房地产市场的特性表现为(ABCDE )A.综合性B.多级性C.法定性D.部分限制E.国家干预28.土地所有权,是指土地所有人依法对自己的土地享有的(ABDE )A.占有权B.使用权C.管理权D.收益权E.处分权29.交纳住房公积金的原则是(ACDE )A.个人存储B.银行贷款C.单位资助D.统一管理E.专项使用30.不得设定抵押的房地产是(ABCE )A.权属有争议的房地产B.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物C.已依法公告列入拆迁范围的房地产D.用于教育、医疗、保险等事业的房地产E.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产31.对外商投资成片开发的项目,应当由省、自治区、直辖市人民政府审批其项目建议书的情况是(AC )A.使用耕地1000亩以下B.使用耕地1000亩以上C.其他土地2000亩以下D.其他土地2000亩以上E.投资额在10亿元以内三、名词解释题(本大题共5小题,每小题3分,共15分)32.土地使用权出租33.房地产权属登记34.房地产开发35.房地产抵押36.城镇土地使用税四、简答题(本大题共5小题,每小题5分,共25分)37.广义的房地产法有哪些基本内容?38.如何理解建筑物区分所有权的专有部分?39.房地产开发企业的设立须具备哪些基本条件?40.房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系是什么?41.适用于房地产关系的行政处罚主要有哪些种类?五、论述题(本大题共1小题,8分)42.试述土地权属关系纠纷处理的法律依据。六、案例分析题(本大题共2小题,每小题8分,共16分)43.某市甲房地产公司新建住宅小区一处。该小区有十栋九层楼房,居住1100户居民。为了便于管理,该房地产公司在2002年初成立了物业管理公司。2002年底,物业管理公司在其中一栋楼房底层电梯间分隔出一个小间出租,由胡某设立小吃部,每月向物业公司缴纳1000元租金。由于该小吃部缺少卫生设施,影响卫生,居民意见纷纷,大楼管委会向物业公司提出意见,要求取消小吃部。物业公司认为开设小吃部是为了方便居民,物业管理公司作为小区管理单位,有权处理这些事务,关于胡某的卫生问题,公司可以进行教育。由于物业管理公司拒不接受管委会的意见,业主向法院起诉。问题:(1)物业管理公司的做法及答复是否正确?为什么?(2)业主是否有权向法院起诉?为什么?(3)本案应如何处理?44.2001年1月,A房地产开发公司因开发高档住宅区经县级人民政府批准征用基本农田200亩。之后,直到2003年4月,A公司因资金缺乏而一直不能开发。为此,县人民政府发文通知该公司:经国务院批准,无偿收回该地土地使用权,重新考虑其他房地产公司接手开发。A公司不服,认为县人民政府无权收回其土地使用权,并起诉至法院,要求确认其土地使用权。问题:(1)县人民政府能否批准征用基本农田?为什么?(2)如果该基本农田的征用经合法批准,那么县人民政府的通知是否合法?为什么?(3)人民法院应当如何处理? 2005年10月房地产法自考答案4全国2006年10月高等教育自学考试一、单项选择题(本大题共30小题,每小题1分,共30分)1.权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利,称为( A )A.物权B.债权C.请求权D.形成权2.从1991年1月1日起,新增建设用地的土地有偿使用费,不管是上缴中央财政的部分还是留给地方政府的部分,都必须专项用于( B )A.土地开发B.耕地开发C.水土保持D.公益建设3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,如果超出出让合同约定的动工开发日期满2年未动工的,国家可以( D )A.处以罚款B.要求其在一个月内马上动工C.收回土地使用权,并退回土地出让金D.无偿收回土地使用权4.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的,必须由( B )A.省级人民政府批准B.国务院批准C.县级人民政府批准D.乡级人民政府批准5.复垦的土地应当优先用于( C )A.国防建设B.公用事业C.农业D.居民生活用地6.村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的,应对使用土地上属于个人的青苗及附着物( D )A.作适当处理B.进行妥善安置C.给予双倍补偿D.给予适当的补偿7.房地产相邻权的主体可能是( A )A.两个或两个以上房地产所有人B.一个房地产所有人C.一个房产所有人D.一个地产使用人8.在租赁期限内,房屋产权人转让房屋所有权,( B )A.租赁关系随之终止B.原租赁协议继续履行C.承租人可以单方终止租赁关系D.原所有权人应当补偿承租人的损失9.资质一级的房地产专营企业,必须连续4年建筑工程质量合格率达到( A )A.80%B.90C.99D.10010.房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的,拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是( A )A.经过公证机关公证B.经过房屋所在地政府房管部门认可C.经过被拆迁人所在单位批准D.将协议保存于人民法院11.拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助,称为( A )A.过渡费B.临时补助费C.安置费D.补偿金12.以划拨方式取得的土地使用权,( B )A.一律不得进入房地产市场B.原则上不得进入房地产市场C.领有国有土地使用证即可进入房地产市场D.具有地上建筑物的合法产权证明即可以转让13.房地产抵押权是( C )A.以物的使用价值为内容B.债权C.从权利D.平等受偿权l4.房地产抵押合同从( D )A.公证之日起生效B.抵押合同签订之日起生效C.主合同履行之日起生效D.抵押登记之日起生效15.可以出租房屋的条件之一是( A )A.共有房屋取得了共有人的同意B.共有房屋的共有人之一同意C.未取得房屋所有权证D.房屋的权属有争议16.房屋所有权人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,( B )A.应当将租金上缴国家B.应当将租金中所含土地收益上缴国家C.租赁关系无效D.应当由国家终止租赁关系17.城镇住房制度改革后,国家投入住房建设的资金将( B )A.全部转变为职工的货币工资B.主要转变为职工的货币工资C.主要用于房地产的开发D.主要用于住房公共设施的建设18.职工的住房公积金( D )A.由职工家庭的节余开支中缴纳B.在职工及其家庭出现生活重大困难时可以启用C.由职工个人自愿缴纳D.可以用于职工及其家庭购买房屋19.职工以标准价购买的公有住房,( C )A.不得进入市场B.不得继承C.职工拥有部分产权D.单位有要求其退回的权利20.物业公司为满足物业产权人、使用人的个别需求,受其委托而提供的服务称为( A )A.特约服务B.针对性的专项服务C.常规性的公共服务D.公众代办性质的服务21.召开业主大会会议,( B )A.应当于会议召开1个月前通知全体业主B.应当于会议召开15日前通知全体业主C.应当于会议召开15日前告知居民委员会D.每位业主应当作好业主大会会议记录22.业主委员会经业主大会选举产生,应当自产生之日起30日内( C )A.向所在居民委员会备案B.向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案C.向物业所在地区、县级人民政府房地产部门备案D.向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职23.公积金制度是一种住房社会保障措施,具有( A )A.互助性B.救济功能C.融资功能D.扶助功能24.经济适用住房贷款的期限最长不得超过( B )A.2年B.3年C.10年D.20年25.住房公积金管理委员会的主任( A )A.应当由具有社会公信力的人士担任B.是管理委员会的法人代表C.应当由政府负责人担任D.应当由人大代表担任26.土地增值税采用四级超额累进税率( A )A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%B.增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为50%C.增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为60%D.增值额超过扣除项目金额100%的部分,税率为70%27.耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据,( C )A.按照规定税额在耕地使用完毕后征收B.按照规定税额分次征收C.按照规定税额一次性征收D.按照规定税额在耕地尚未使用时征收28.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的,可以( C )A.延期办理B.委托中国某机关代为办理C.委托中国律师代为办理D.不予办理但承认其产权29.在解决房地产纠纷的法律方式中,( D )A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理D.仲裁和诉讼不能同时适用30.破坏或者擅自改变基本农田保护标志的,( B )A.由人民法院认定其行为的性质B.由县级以上人民政府土地管理部门责令恢复原状C.由土地所在地的乡人民政府处以罚款D.由土地所在地的县人民政府处以罚款二、多项选择题(本大题共5小题,每小题2分,共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。31.按照土地资源状况和土地利用总体规划,土地分为( ABC )A.农用地B.建设用地C.未利用地D.已利用地E.空闲地32.土地管理法的立法目的包括( ABCDE )A.保护耕地B.维护土地的社会主义公有制C.合理利用土地D.促进社会经济可持续发展E.保护、开发土地资源33.农村土地承包经营权可以( ABC )A.入股B.抵押C.继承D.转变为所有权E.视为处分权34.农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续,审批权在( AB )A.国务院B.省级人民政府C.县级人民政府D.乡级人民政府E.村民委员会35.目前,我国的房地产中介服务机构有( ABC )A.房地产咨询机构B.房地产价格评估机构C.房地产经纪机构D.房地产经营机构E.房地产服务机构三、名词解释题(本大题共5小题,每小题3分,共15分)36.房地产市场37.土地使用权38.土地补偿费39.房地产中介服务40.个人住房贷款四、简答题(本大题共4小题,每小题6分,共24分)41.简述房地产业的地位和作用。42.简述土地使用权的特征。43.简述城市房屋拆迁的原则。44.简述业主委员会的职责。五、论述题(本大题12分)45.试述农村土地承包经营中承包方的权利和义务。六、案例分析题(本题9分)46.刘志信、刘志诚、刘志超系三兄弟。2003年,其父母相继去世,在某市某区留有四层楼房一幢。由于刘志诚、刘志超常年在外省工作,所以兄弟三人并未对房屋进行分割,而是由刘志信一家居住。2OO4年3月,刘志信持房屋产权证到房地产管理部门办理了产权变更登记,将该楼房登记在自己一人名下。2004年9月,刘志信与秦伟民签订了房屋买卖合同,以80万元的价格将该楼房卖给了秦伟民,并到房地产管理部门办理了变更登记手续。2OO5年1月,刘志诚和刘志超回家探亲得知此事,立即提出异议:认为房屋系父母遗留下来的遗产,不能由刘志信一人独霸,他们两人也有份,刘志信未经他们两人同意擅自出卖该房屋,侵犯了他们的合法产权,因此要求从秦伟民手中收回房屋。秦伟民则凭借房屋买卖合同和房屋产权证书,也主张对房屋的所有权,不同意将房屋退还给他们。双方争执不下,刘志诚、刘志超遂将刘志信和秦伟民告上法庭,要求法院确认刘志信与秦伟民之间的房屋买卖合同无效,保护自己对房屋的所有权。请回答下列问题并说明理由:(1)本案所争议楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前的产权归属是怎样的?(2)刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同是否有效?秦某能否取得该房屋的所有权?(3)刘志信的行为是否侵害了刘志诚、刘志超的合法权益,如何承担责任?全国2007年1月高等教育自学考试一、单项选择题(本大题共35小题,每小题1分,共35分)l下列属于房地产行政管理机关的是( )A全国人大常委会B公证处C建设行政主管部门D物业管理企业2根据土地管理法规定,有权批准征收基本农田的国家机关是( )A县级人民政府B省辖市人民政府C省级人民政府D国务院3任何单位和个人不得闲置、荒芜耕地,已经办理审批手续的非农业建设占有耕地,用地单位占用耕地连续2年未使用的,其法律后果是( )A组织恢复耕种B缴纳闲置费C缴纳罚款D土地使用权被收回4一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩,县级以上的地方人民政府的批准权限为( )A600亩以下B600公顷以下C600公顷以上D700公顷以上5关于国家建设征收土地的论述,下列不正确的是( )A征地理由的合法性B征地行为的行政性C行为的自愿性D征地条件的补偿性6国家征收土地的土地补助标准是为该耕地被征收前三年平均产值的( )A46倍B58倍C610倍D1015倍7土地管理法规定,省、自治区、直辖市规定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的( )A30以上B50以上C60以上D80以上8根据规定,有关临时使用土地的期限,下列表述最准确的是( )A一般不超过1年B一般不超过2年C一般不超过3年D一般不超过5年9根据农村土地承包法规定,因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地需要进行适当调整的,必经的程序是( )A经本集体经济组织l3以上的村民同意B经本集体经济组织12以上的村民同意C经本集体经济组织成员的村民会议23以上成员或23以上的村民代表同意D经本集体经济组织l3以上村民代表同意10建筑物区分所有权构成中,具有主导性的是( )A共有权B专有权C成员权D社员权11我国解决一般公民之间房地产纠纷的法律依据有( )A刑法B房管局局长的命令C司法解释D国际公约12下列功能中,房地产权属登记不具有的是( )A效率功能B公示功能C管理功能D产权确认功能13从立法实践看,关于我国房地产权属登记的效力的表述,正确的是( )A房地产权属登记是房地产权利的成立要件B房地产权属登记是房地产权利的对抗要件C房地产权属登记不具有公信力D房地产权属登记具有绝对正确力14依城市房地产管理法规定,超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工的,土地使用权出让方可以采取的措施是( )A无偿收回土地使用权B罚款C加收相当于土地使用权出让金20以下的闲置费D加收税款15国有土地使用权出让方是( )A国家B乡(镇)人民政府C集体经济组织D房地产开发公司16居住用地的土地使用权出让的最高年限是( )A50年B60年C70年D80年17商业、旅游、娱乐、豪华住宅用地,一般不能采用( )A招标方式出让B拍卖方式出让C协议方式出让D挂牌方式出让18未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处罚款,其罚款的幅度为( )A1一5万元B520万元C1015万元D10一20万元19根据有关法律规定,设立房地产开发企业的最低注册资本为( )A30万元B50万元C100万元D1000万元20在房地产开发企业的设立程序中,行业主管部门对房地产开发的管理措施是( )A先批准后设立B先设立后批准C先设立后备案D先审查后设立21房地产开发企业的资质管理制度中,将房地产开发企业资质分为( )A五个等级B三个等级C二个等级D不分等级22被拆迁人是指( )A被拆迁房屋的使用人B被拆迁房屋的所有人C拆迁范围内的居民D已取得房屋拆迁许可证的单位23拆迁范围确定后,下列活动中不被禁止的是( )A新建房屋B改变土地用途C新出租房屋D将房屋设定抵押24下列房地产不能设定抵押的是( )A出让取得的国有土地使用权B张某的个人房屋C我国某名牌大学的教学楼D某私营企业的国有土地使用权25下列法律关系中,属于行政房地产关系的是( )A房地产信托关系B房地产抵押关系C房地产登记关系D房地产评估关系26关于城市房屋拆迁补偿的形式,说法正确的是( )A具体形式由拆迁人决定B具体形式由当地政府指定C具体形式有货币补偿和产权调换D一律采用货币补偿的形式27关于公房售后产权表述正确的是( )A职工以市场价购买的住房,产权归单位所有,不可以进入市场B职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,随时可以进入市场C职工以标准价购买的住房,拥有完全产权,但不可以继承D职工以标准价购买的住房,经过一定年限后,方可依法进入市场,但原售房单位有优先购买权28业主大会的执行机构是( )A业主委员会B物业管理公司C当地居委会D所有业主29下列属于房地产法的立法是( )A刑事立法B选举立法C仲裁立法D不动产登记立法30依据个人住房贷款管理办法规定,个人住房借款的首期付款要求是( )A不低于所购住房价款的10作为购房的首期付款B不低于所购住房价款的20作为购房的首期付款C不低于所购住房价款的30作为购房的首期付款D不低于所购住房价款的40作为购房的首期付款31职工和单位住房公积金的缴存比例不得低于职工上一年度月平均工资的( )A5B8C10D1532土地增值税的计税依据是( )A纳税人转让房地产的所得B纳税人转让房地产的金额C纳税人转让房地产所收取的收入减去法定扣除项目金额后的余额D纳税人转让土地使用权的金额33房地产契税的税率为( )A15B35C6D1034申请人申请房屋拆迁的,拆迁主管部门应自收到申请之日起在一定期限内予以审查,并作出决定,该具体期限为( )A15日B30日C60日D90日35关于代管侨房的法律特点,下列表述中正确的是( )A是民事委托行为B是双方法律行为C是强制性行为D代管理人在任何情况下均不能取得代管房屋的所有权二、多项选择题(本大题共5小题,每小题1分,共5分)36解决房地产纠纷的法律方式有( )A协商B行政处理C仲裁D行政诉讼E民事诉讼37适用于房地产关系的行政处罚的种类有( )A警告B责令停产停业C罚金D罚款E收取违约金38房地产法律关系的法律特征有( )A主体的多元性B客体的确定性C内容的多样性D主体的平等性E形式的法定性39房地产市场的特征有( )A功能的综合性B市场的多级性C国家干预性D市场封闭性E形式的法定性40某村村民张某与刘某因侵犯宅基地使用权发生纠纷,当地乡人民政府进行了处理,但张某不同意处理意见。下列说法正确的是( )A可以向人民法院起诉B可以向上级人民政府申请行政复议C该纠纷属行政纠纷D该纠纷属民事纠纷E可以要求行政裁决三、名词解释题(本大题共5小题,每小题3分,共15分)41住房部分产权42房地产关系43房地产中介服务44涉外房地产45物业管理服务合同四、简答题(本大题共4小题,每小题6分,共24分)46简述房地产相邻权的基本特征。47房屋拆迁主管部门对拆迁人的哪些违法行为,可分别给予警告、责令停止拆迁,并可处以罚款?48实践中常见的合作建房纠纷有哪些情形?49简述业主委员会的职责。五、论述题(本大题9分)50论述我国土地管理法中的耕地保护制度。六、案例分析题(本题12分)51张某与李某是好朋友,因张某无房而长期租居李某的一套两室一厅的房屋,1999年11月5日,张某与李某签订了书面房屋租赁合同,合同中约定租赁期限为5年,每月租金为1000元,但双方并未将租赁合同向房地产管理机关办理登记手续。2000年5月15日,李某因生意资金紧张,以该租赁的房屋向中国银行某支行(下称中国银行)办理抵押贷款,贷款额为30万元,借款期限为一年,并于2000年5月25日向当地房地产管理机关办理了抵押登记。后李某因生意失败,一年后未能如期还款,中国银行行使抵押权,书面通知张某,房屋租赁合同因未办理租赁登记无效,要求其限期搬出该房屋,李某未予理睬。后来,在未通知张某的情况下,中国银行、李某、王某三方达成协议,将李某的房屋,以35万元卖给王某,并以该款偿还了中国银行的欠款。合同签订的第二天,三方到当地房地产管理机关办理了抵押注销登记和房地产过户登记。请回答下列问题,并说明理由:(1)本案中张某与李某签订的房屋租赁合同有效吗?(2)中国银行与李某之间的房地产抵押有效吗?中国银行何时享有房地产抵押权?(3)中国银行在行使抵押权时,要求张某搬出,是否合法?(4)中国银行、李某、王某三方达成的买卖协议,是否侵害了张某的权利?若有,是何种权利?全国2007年10月高等教育自学考试一、单项选择题(本大题共35小题,每小题1分,共35分)1.1994年颁布的中华人民共和国城市房地产管理法开始施行的时间为(C)A.1994年8月1日 B.1994年10月1日C.1995年1月1日D.1995年3月1日2.下列属于房地产物权的是(A)A.房地产典权B.房地产请求权C.房地产债权D.房地产相对权 3.下列属于未利用地的是(B)A.住宅用地 B.荒地 C.草地 D.旅游用地4.农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转,未经登记时产生的法律后果为(D)A.无效 B.不成立 C.可以对抗善意第三人 D.有效,但不得对抗善意第三人5.征收下列土地只能由国务院批准,其他部门无权批准(D)A.耕地 B.四荒地 C.农用地 D.基本农田6.房屋所有人出卖已出租房屋,需要提前几个月通知承租人(C)A.1个月 B.2个月C. 3个月 D.6个月7.由于自然条件原因,王某进出自己的庭院必须从邻居张某的庭院通行,在此情况下,张某对自己庭院的房屋所有权行使(B)A.有所扩张 B.受到限制 C.效力不足 D.需要救济8.可以出租房屋的条件之一是(A)A.共有房屋取得了共有人的同意 B.共有房屋的共有人之一同意 C.未取得房屋所有权证 D.房屋的权属有争议9.房屋所有权人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,(B)A.应当将租金上缴国家B.应当将租金中所含土地收益上缴国家C.租赁关系无效 D.应当由国家终止租赁关系10.在解决房地产纠纷的法律方式中,(D)A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理D.仲裁和诉讼不能同时适用11.土地使用权转让是转让人对土地使用权行使(D)A.占有权 B.使用权 C.收益权 D.处分权12.房地产抵押合同的生效时间为(D)A.签订之日 B.批准之日 C.公证之日 D.登记之日13.土地使用权变更不包括(B)A.主体变更 B.客体变更 C.内容变更 D.权利义务变更14.房地产交易主要表现为通过各种交易合同形式实现的一种关系,这种关系是(C)A.权的关系 B.利的关系 C.债的关系 D.物的关系15.个人与单位之间的土地所有权和使用权争议,最低可由(A)A.乡级以上人民政府处理 B.县级以上人民政府处理C.市级以上人民政府处理 D.省级以上人民政府处理 16.处分抵押房地产时,可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分,对处分新增房屋所得,抵押权人(B)A.有权优先受偿 B.无权优先受偿C.可以作为处分财产受偿 D.无权受偿17.某工厂依法申请用地以扩建厂房,人民政府批准其占用耕地3亩。后因资金不能到位,该扩建厂房一直未动工,现已使耕地闲置两年零三个月。对其应进行的处罚是(B)A.罚款 B.收回土地使用权C.收取滞纳金 D.收取复垦费18.教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让的最高年限是(C)A.30年 B.40年C.50年 D.60年 19.按照城市房地产管理法的规定,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以(A)A.征收相当于出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回土地使用权C.退回50%的出让金并收回土地使用权D.征收相当于出让金两倍的土地闲置费20.出让人在指定的时间、地点,组织符合条件的有意受让人到场,就拟出让使用权的地块公开竞投,按价高者得原则确定土地使用权受让人的出让方式,是(B)A.招标 B.拍卖 C.协议 D.竞争21.无偿取得国有土地使用权的方式是(D)A.出让 B.转让 C.拍卖 D.划拨22.根据城市房地产开发经营管理条例规定,房地产开发企业须有多少名持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员(C)A.2名以上 B.3名以上 C.4名以上 D. 5名以上23.根据房地产开发企业资质管理规定,房地产资质一级企业必须具备的条件是(D)A.自有流动资金3000万元以上 B.注册资金不低于3000万元C.具有4年以上从事房地产开发的经历D.连续4年建筑工程质量优良率达20%24.被拆迁人只能选择由拆迁人给予货币补偿,不能选择房屋产权调换的是(A)A.非公益事业房屋的附属物 B.非公益事业房屋C.公益事业房屋 D.临时建筑房屋25.拆迁范围确定后,可以进行的活动是(B)A新建、扩建、改建房屋 B.继续使用房屋C.改变房屋和土地用途 D.续租或新租房屋26.拆除未到期限的临时建筑,应当(D)A.不予补偿 B.给予充分补偿 C.给予建筑物评估价值50%的补偿 D.给予适当补偿27.物业管理服务公司为满足一些住户群体的需要而提拱的专项服务工作有(A)A.金融服务类服务 B.绿化管理 C. 消防管理 D.车辆道路管理28.业主委员会是业主大会的(B)A.权力机构 B.执行机构 C.决策机构 D.监督机构29.业主临时公约与正式的业主公约存在的主要差别是(C)A.业主的共同利益 B.物业的使用、维护、管理 C.时间效力 D.业主应当履行的义务 30.制定业主临时公约的是(D)A.业主委员会 B.业主大会 C.房地产开发企业D.建设单位31.职工购买公有住房,可以一次性付款,也可以分期付款,分期付款的期限一般不超过( B ) A.5年 B.10年 C.15年 D.20年32.直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市(地、州、盟)应当设立住房公积金管理委员会,作为住房公积金管理的( C )A.领导机关B.执行机构C.决策机构D.监督机构33.如果土地使用权没有作为中国合营者投资的一部分,合营企业应当( A )A.向中国政府缴纳土地使用费B.向中国政府缴纳土地保证金C.向中方合营者缴纳土地使用费D.向地方政府申请免交土地使用费34.下列情形中,属于可以免征土地增值税的是( D )A.企业用于投资转让的房产B.建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目的30%C.个人出售原来闲置的第二套住房D.个人因工作调动而转让居住已满5年的原自用住房,经申报核准35.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续时 ,可以( B )A.不办理房产登记手续并享有房屋产权B.委托中国律师代为办理C.邮寄或者通过外交部门提交书面材料办理 D.委托中国某机关代为办理二、多项选择题(本大题共5小题,每小题1分,共5分)36.房屋权属登记分为(ABCDE ) A.总登记 B. 转移登记 C.变更登记 D.他项权利登记 E.注销登记 37.房地产民事法律责任可分为(ADE ) A.违约责任 B.赔偿责任 C.连带责任 D.侵权责任 E.不履行其他义务责任38.房地产中介服务机构主要有(BCD ) A.房地产开发机构 B.房地产咨询机构 C.房地产价格评估机构D.房地产经纪机构 E.房地产承建机构39.物业管理服务企业接受聘任和委托从事物业管理服务,由委托方与受托方订立约定双方权利、义务的物业管理合同,可以提出聘任和委托要求的有(AC ) A.小区业主 B.房地产开发企业 C.业主委员会 D.房地产承建企业 E.房地产中介机构40.外商投资企业用地的取得方式有(ABCDE )A.国有土地使用权出让 B.企业租赁经营 C.租赁厂房和场地 D.企业拍卖 E.土地使用权作价入股 三、名词解释题(本大题共5小题,每小题3分,共15分)41.建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。42.房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。43.土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。44.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。45.房产税是以城镇房产为征税对象,以房产价值或租金为计税依据的一种税。四、简答题(本大题共4小题,每小题6分,共24分)46.简述房地产权属登记的功能.(1)产权确认功能,是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态,赋予房产地产权的法律效力,建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。(2)公示功能,是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。(3)管理功能,是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。47.简述土地使用权终止的原因。(1)因土地使用权出让期限届满;(2)国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权;(3)因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地;(4)因土地灭失。48.房地产纠纷产生的主要原因有哪些?(1)历史原因;(2)利益矛盾;(3)合同不当或者违反合同;(4)违法行为。49.简述房屋拆迁的基本原则。(1)符合城市规划;(2)有利于城市旧区改造;(3)有利于生态环境改善;(4)保护文物古迹。五、论述题50.论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。(1)有利生产。相邻关系的处理一定要从有利生产发展,有利于社会主义市场经济建设出发,既要注意保护相邻各方的合法权益,又要考虑有利于生产的发展。(2)方便生活。相邻关系直接关系到人民的生活,处理不好,就会对人民群众的生活造成不利影响,处理纠纷要从有利于生活、方便群众的角度出发。(3)团结互助。处理相邻关系时,相邻各方应依法给予对方方便,或接受必要的限制,要从大局出发,做到团结互助、协商解决。(4)公平合理。各方应依法合理地行使自己的权利。受益一方应当对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。六、案例分析题(本大题12分)51.王某与张某育有二子,长子王甲,次子王乙。王甲娶妻李某,并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于2000年10月病故,留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后,张某随儿媳李某生活,该6间房屋暂时由次子王乙使用。2000年11月,王乙与曹某签订售房协议,以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议,后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配,张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续,曹某当即支付购房款5万元,并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后,又与朱某签订房屋转让协议,约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前,曹某又与钱某签订了房屋转让协议,以18万元的价格将房屋卖给钱某,并办理了过户手续。问题:(1)王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?各自应分得多少 ?为什么?(2)王乙与曹某签订的售房协议是否有效?为什么?(3)曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何?(4)如朱某要求履行与曹某签订的合同,取得该房屋,其要求能否得到支持?为什么?答:(1)张某、王乙、王小甲。其中,张某分得4间,王乙、王小甲各分得1间。因该6间房系王某与张某的共同财产,王某死后,张某应获得其中的3间,余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。第一顺序的继承人有张某、王乙,因王甲先于王某死亡,其子王小甲享有代位继承权,故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。(2)有效。该6间房虽属共有财产,但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。(3)曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。(4)不能,因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续,钱某已取得了该房屋的所有权,曹某履行不不能,朱某只能要求曹某承担违约责任。全国2008年1月高等教育自学考试一、单项选择题(本大题共33小题,每小题1分,共33分)1.城市规划法规定,城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。这里的“一书”是指( A )A.选址意见书B.法律意见书C.建设申请书D.规划意见书2.房地产关系本质上属于( B )A.人与人的关系B.经济关系C.社会关系D.法律关系3.地方权限范围内的土地征收批准权属于( C )A.县级人民政府B.市级人

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