玫瑰公寓营销推广报告.ppt

玫瑰公寓营销推广报告 在那一瞬间 让玫瑰成为永恒 至祥地产对于本项目目标的理解 高销售率 较短的销售周期 较高的投资回报 通过高销售率形成市场热点 高利润率 较低的开发风险 理想的销售价格 项目可开发方向 项目资源因子分析与项目功能定位表 酒店式公寓功能 居住功能 项目定位的两个方向 定位方向1 定位方向2 本项目 项目特性比较表 从项目自身条件角度分析 酒店式公寓 写字楼 项目特性比较表 项目区域分析小结 周边专业市场众多 有小面积办公居住双功能需求 对南市区内商务配套设施需求较大 从区域市场空间分析 酒店式公寓 写字楼 区域市场投资热点分析 小户型商务公寓作为区域内补充产品 将会成为区域市场投资热点 市场投资方向集中在主打投资概念的精品物业上 从区域市场投资热点分析 商务式公寓 写字楼 定位雷达图 各项分析显示 酒店式公寓定位方向优势明显 企业需求酒店式公寓 写字楼 定位 市场空间酒店式公寓 写字楼 资金投入酒店式公寓 写字楼 市场风险酒店式公寓 写字楼 自身条件酒店式公寓 写字楼 本项目定位为酒店式路线较为合适 为规避片区写字楼市场空白的开发风险 可走更为折中的道路 将项目打造成南市区内第一座具备商务功能的可拼合式的公寓 这样可增加项目产品的多元性 兼容多种类型客户 使项目在最短销售时间内实现利润目标 是确保项目开发成功的最佳途径之一 结论 南市区第一座高品质的 地标性的酒店式公寓 项目定位 玫瑰公寓的精神 实现社区最大限度的分享和参与 四大价值点 功能延展 玫瑰公寓的的阳光生活 轻松 自由 浪漫 邻里互助 最大限度的分享和参与 项目优势资源整合 区域内需求旺盛 项目周边商户众多 区域市场竞争较弱 产品切合需求 景观资源丰厚 官南大道物业 优势 机会 依附玫瑰湾社区品牌 策略总纲 包装攻略 活动攻略 原则 根据客户行走路线 全面铺开 目的 扩大知名度 展示形象路线 昆明市区及南市区时间 7月中旬 10月中旬内容 南市区精致酒店式公寓 包装攻略 宣传渠道 外区域车体广告 包装攻略 宣传渠道 截流路牌 阶段目的 传播项目信息 树立市场印象 挖掘潜在客户地点 官南大道公交车站 建议在项目处设立 玫瑰湾 独立站点 并将公交车终点站设在项目处 时间 5月 10月 官南大道 目的 迅速建立知名度和形象时间 认筹期及开盘强销期的某个周六 周日位置 柏盛中庭 包装攻略 宣传渠道 人气展场 阶段目的 信息传递 树立形象方式 硬广告 软文建议 认筹期2次 云信 都市报1 2版 开盘期2次 云信 都市报1 2版 包装攻略 宣传渠道 形象报广 DM 短信目的 阶段性地 有针对地传递信息时间 认筹期 开盘前 其它特殊活动前 包装攻略 宣传渠道 辅助DM短信 包装攻略 宣传渠道 热销路旗 目的 信息传递 营造热销氛围地点 官南大道时间 4月中旬 10月 官南大道 广福路 本项目 目的 信息传递 热销氛围更换关键点 认筹期 开盘期 强销期 尾盘期形式 玫瑰公寓形象喷绘 信息条幅 包装攻略 宣传渠道 特别条幅 玫瑰公寓风情展示 现内部认购火爆进行中 南市区惟一特色小户型 时间 4月 10月目的 推广项目的形象 遮挡施工现场位置 临官南大道展示要求 高度2 5 3米 以表达形象为主 包装攻略 宣传渠道 特色形象墙 包装攻略 让人想要但限量的楼书礼盒 目的 特色形式 礼盒包装 内附楼书 户型单张 玫瑰公寓T恤 玫瑰为主题的音乐CD等对象 认筹客户完成时间 5月12日前 玫瑰公寓 包装攻略 外立面 提前做一部分外立面展示 实实在在的感官感受比画饼充饥更有说服力 房地产E网 目的 加强夜间楼体的形象效果位置 楼体 楼顶展示要求 彩色灯光字时间 7月中旬至销售结束 包装攻略 灯光工程 裙楼外打灯 照亮楼体 玫瑰公寓 引进品牌物管顾问 建议酒店公寓物管 目的 提升项目形象 增加项目卖点推广主题 酒店物管顾问 银海物管配套 24小时商务中心 引进酒店公寓物业管理 增加保安 包装攻略 品牌物业管理 装修标准 500元 平方米注 如客户不需要精装修 可按照此装修标准退款 物业装修标准 策略总纲 包装攻略 活动攻略 原则 根据目标客户 组织有参与性的社区活动 增加产品文化品味 开盘 认筹期 2006 04 152006 05 12 开盘强销期 2005 05 132006 07 08 持续期 2006 07 092006 09 09 尾盘期 2006 09 102006 10 31 30 30 25 15 营销推广节点 营销费用比例 推广时间 50 35 15 销售比例 营销节点安排 营销节点 玫瑰公寓认筹 时间 4月15 5月12日地点 玫瑰湾售楼处配合 销售人员培训到位 玫瑰公寓宣传楼书到位 模型到位 1 250 户外广告 报纸宣传发布认筹信息认筹金 5000元 个认筹优惠 可优先选房 可获得认筹礼盒 即T恤 CD等 认筹目标 300个 营销节点 玫瑰公寓开盘 时间 5月13日地点 玫瑰湾售楼处配合 户外广告 报版 前一周 电话通知认筹客户 短信 前一周 相关人员及物料准备到位 前一周 活动 现场开盘活动 买房即抽奖推出单位 全部推出开盘销售政策 首付两万买一房 三万买两房开盘销售目标 30 开盘销售政策 首付两万买一房 三万买两房 说明 1 只限开盘当天享受此优惠政策 2 首付尾款在一年内免息分两次 12月和入伙前 缴清 开盘销售政策 总价3300 50 165000元应首付2成165000元 0 2 33000元实际首付20000元首付尾款33000 20000 13000元一年内分两次缴清13000 2 6500元 案例 以均价3300元 平方米 一房建筑面积为50平米演示 玫瑰公寓营销活动 五月 时间 5月主题 玫瑰公寓冰窖节内容 刨冰节水果节红酒节配合 相关活动单位确定 物料准备 时间 6月主题 玫瑰公寓澳洲风情节目的 定期举行活动 让客户感知玫瑰公寓的魅力内容 经典电影展个性时装秀配合 相关物料准备 玫瑰公寓营销活动 六月 时间 7月玫瑰湾叠加样板房暨园林盛情开放目的 充分展示玫瑰湾高品质的项目特点 促进为玫瑰公寓销售 相关配合 户外广告 网络等媒体炒做 前一周 样板房 园林 看楼通道等工程完工现场茶点 玫瑰公寓营销活动 七月 玫瑰公寓营销活动 八月 时间 8月主题 玫瑰一族内容 烧烤野餐会美容讲座文化休闲节有资有味沙龙配合 相关公司及个人确认 物料准备 关于商业的思考 消防控制中心 值班室 规划路 西 官南大道 住宅入口 商业面积 78 224平方米左右 复式 业态规划 1 茶叶的外延市场2 银行 咖啡吧等 224 78 100 176 178 50 140 224 130 78 公寓 3500元 平米 15000 52 500 000元