土地新政策.ppt

新形势下的土地政策 2009 12 土地新政策 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 国发 2004 第28号 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 国发 2006 31号 国务院关于促进节约集约用地的通知 国发 2008 3号 十七届三中全会 决定 关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知 国土资发 2008 237号 一 背景 重要意义 背景 土地管理面临矛盾 困难和问题 人均耕地少 优质耕地少 后备耕地少开发利用粗放 浪费资源供求矛盾日益突出违规违法屡禁不止 一 背景 重要意义 重要意义责任重大 关系宏观调控关系粮食安全关系社会和谐稳定代际公平和可持续发展 二 土地供应管理 强化土地计划 转变计划管理的思路和观念强调土地调控政策的整体性 彻底堵死 计划外批地 实际用地面积作为制定用地计划的依据 并实现指令性管理 控制未利用地数量 遏制开发商囤地行为完善土地利用计划指标体系将各地新增建设用地面积 作为土地利用年度计划考核的依据 对实际用地超过计划的 扣减下一年度相应的计划指标监管和考核 二 土地供应管理 控制土地供应规模 从严从紧控制农用地转为建设用地总量遏制新增建设用地过度扩张的利益冲动严格土地审批和供应管理 发挥土地政策调控经济手段的作用坚持成本体现补偿 价格反映稀缺的原则 加大土地取得 使用和保有成本 2007年以来 全面调整了新增建设用地土地有偿使用费 提高了城镇土地使用税 耕地占用税等税费 将土地出让收入纳入地方财政预算 二 土地供应管理 严格规划管理 新 纲要 设定红线目标 到2010年和2020年 全国耕地保有量分别保持在18 18亿亩和18 05亿亩严格控制非农建设占用耕地 严格落实补充耕地的法定义务严格控制新增建设用地规模 引导城镇用地内部结构调整 提高基础设施用地效率 重点加强对城乡建设用地扩展边界的控制协调土地利用和生态建设统筹区域土地利用实行差别化的区域土地利用政策 强化对省级行政辖区土地利用的调控完善规划实施保障措施 推进土地利用规划立法 从严制定用地标准和供地政策为强化土地利用总体规划和土地利用年度计划引导作用 加快各地新一轮用地规划的出台 二 土地供应管理 优化土地供应结构 严格依据产业用地政策和供地目录供地 控制工业项目用地的供应不符合工业项目建设用地控制指标要求的工业项目 不予供地或对项目用地予以核减 对因工艺流程 生产安全 环境保护等有特殊要求需突破 控制指标 的 在申请预审时应提供有关论证材料 并报省备案调整住房供应结构 加大保障性住房土地的供应城市政府优先保证保障性住房的土地供应 年度供应量不得低于居住用地供应总量的70 2007年起 单套建筑面积超过144平米的低密度 大套型房地产开发项目列为限制用地行列 而别墅用地则被列为禁止用地目录 二 土地供应管理 完善土地储备机制 建立国有土地收益基金制度解决土地收购储备缺乏资金来源 由财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中 划出一定比例资金 建立国有土地收益基金 主要用于土地收购储备 避免土地收购储备过度依赖银行贷款从立法层面出台 土地储备管理办法 由多个部门供应 生地 逐渐转变为集中供应 净地 规定土地储备机构可进行担保和抵押贷款 疏通土地储备的资金渠道 规定毛地须进行前期开发 规范土地一级开发权 增强政府部门的融资能力 收集信息能力和对土地市场的控制力 增加有效供应 利用年度土地储备计划增强开发商对土地供给的预测能力 避免非理性拿地 二 土地供应管理 禁止以 以租代征 禁止通过 以租代征 等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设 擅自扩大建设用地规模农用地转为建设用地 必须符合土地利用总体规划 城市总体规划 村庄和集镇规划 纳入年度土地利用计划 并依法办理农用地转用审批手续未依法办理农用地转用审批 国家机关工作人员批准通过 以租代征 等方式占地建设的 属非法批地行为单位和个人擅自通过 以租代征 等方式占地建设的 属非法占地行为 应当依法追究有关人员的法律责任 按照节约集约用地原则 审查调整各类相关规划和用地标准充分利用现有建设用地 大力提高建设用地利用效率充分发挥市场配置土地资源基础性作用 健全节约集约用地长效机制强化农村土地管理 稳步推进农村集体建设用地节约集约利用加强监督检查 全面落实节约集约用地责任 三 节约集约用地管理五方面 强化土地利用总体规划的整体控制作用切实加强重大基础设施和基础产业的科学规划从严控制城市用地规模 尽快出台新修订的人均用地 用地结构等城市规划控制标准 合理确定各项建设建筑密度 容积率 绿地率 严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设严格土地使用标准 要健全各类建设用地标准体系 抓紧编制公共设施和公益事业建设用地标准 要按照节约集约用地的原则 在满足功能和安全要求的前提下 重新审改现有各类工程项目建设用地标准 三 节约集约用地管理 审查调整各类相关规划和用地标准 严格执行闲置土地处置政策 土地闲置满两年 依法应当无偿收回的 坚决无偿收回 重新安排使用 土地闲置满一年不满两年的 按出让或划拨土地价款的20 征收土地闲置费 对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价引导使用未利用地和废弃地 严格落实被损毁土地的复垦责任 在批准建设用地或发放采矿权许可证时 责任单位应依法及时足额缴纳土地复垦费 除可以继续划拨使用的以外 经依法批准由原土地使用者自行开发的 按市场价补缴土地价款鼓励开发利用地上地下空间 现有工业用地在符合规划 不改变用途的前提下 提高土地利用率和增加容积率的不再增收土地价款 对新增工业用地 要进一步提高工业用地控制指标 厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分 不再增收土地价款鼓励开发区提高土地利用效率 对符合 布局集中 产业集聚 用地集约 要求的国家级开发区 优先安排建设用地指标 三 节约集约用地管理 提高建设用地利用效率 深化土地有偿使用制度改革 除军事 社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外 国家机关办公和交通 能源 水利等基础设施 产业 城市基础设施以及各类社会事业用地将积极探索实行有偿使用 对其中的经营性用地先行实行有偿使用 加强建设用地税收征管 抓紧研究各类建设用地的财税政策严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地 通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让强化用地合同管理 土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额 开竣工时间 规划条件 价款 违约责任等内容 对非经营性用地改变为经营性用地的 约定或明确政府可以收回土地使用权 重新依法出让优化住宅用地结构 供应住宅用地要将最低容积率限制 单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书 保证 三类住房 用地 三 节约集约用地管理3健全节约集约用地长效机制 建立健全土地市场动态监测制度加强各类土地变化状况的监测完善建设项目竣工验收制度 将建设项目依法用地和履行土地出让合同 划拨决定书的情况 作为建设项目竣工验收的一项内容加强监管 将企业违法用地 闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库 金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年 完成土地开发面积不足1 3或投资不足1 4的企业 应审慎贷款和核准融资 从严控制展期贷款或滚动授信 对违法用地项目不得提供贷款和上市融资 违规提供贷款和核准融资的 要追究相关责任人的责任 三 节约集约用地管理 加强监督检查落实节约集约用地责任 建立最低标准统一公布制度工业用地采取招拍挂建立工业用地储备 预申请制度低于最低价标准出让属于非法行为 四 工业用地管理四方面 建立工业用地出让最低价标准统一公布制度 旨在遏止各地招商引资中竞相压低地价的恶性竞争行为工业用地出让最低价标准统一公布制度是根据全国土地等级 基准地价水平等综合平衡后分等级确定 由国土资源部统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本 土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和 四 工业用地管理 建立工业用地出让最低价标准统一公布制度 标准 的性质和适用范围 标准 是 市 县人民政府出让工业用地 确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准 有三层含义 标准 的性质是最低的控制性标准 是不可逾越的 底线 各地出让工业用地时确定的土地出让价格只能比它高 绝不允许比它低 标准 适用于国有土地 涵盖了各市 县 区 行政单元区域范围内 包括村庄 集镇 所有的国有土地在一个行政单元区域范围内 凡出让国有土地用于工业项目用地的 都必须执行同一的最低价标准 四 工业用地管理 建立工业用地出让最低价标准统一公布制度 政府供应工业用地 必须采取招标拍卖挂牌方式公开出让或租赁 其出让价格不得低于公布的最低价标准 必须严格执行规定的程序和方法原划拨土地使用权人申请办理土地出让或改变土地用途的 按照土地管理的法律法规办理 四 工业用地管理 工业用地全面推行招拍挂 建立健全工业用地储备制度 工业用地要进行前期开发 为招标拍卖挂牌出让创造条件建立用地预申请制度 及时掌握工业用地的需求情况 科学合理安排工业用地出让的规模 结构 布局 进度和宗地规模 产业类别 土地使用条件等 四 工业用地管理 建立工业用地储备 预申请制度 提高土地补偿标准保障被征地农民的长远生计规范土地出让收支管理调节土地利用有关税费 五 土地收益调整管理四方面 制定并公布市县征地的统一年产值标准和区片综合地价实行同地同价国家重点建设项目足额概算 五 土地收益调整管理 提高土地补偿标准 将被征地农民的社会保障费用按有关规定纳入征地补偿安置费用 不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决征地补偿安置费用的落实是批准征地的前提 社会保障费用不落实的 不得批准征地土地出让收入总价款 必须首先按规定足额安排支付土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗补偿费 拆迁补偿费用以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足 五 土地收益调整管理 切实保障被征地农民长远生计的措施 国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算 实行 收支两条线 管理规定土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗补偿费 拆迁补偿费用以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足 明确了征地补偿安置费用由财政预算列支 切实保证被征地农民征地补偿安置费用的及时足额支付调整土地出让收入的使用方向 减少用于城市建设的资金 加大用于支持 三农 的比重 五 土地收益调整管理 规范国有土地出让收支管理 国发 2004 28号文件明确要求 提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准 原有基础上提高了1倍调整了新增建设用地土地有偿使用费的缴纳依据 规定新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围 以当地实际新增建设用地面积为准城市政府不仅要对依法审批的新增建设用地负责 还要对当地实际新增的建设用地负责 要按当地实际新增的建设用地面积核算应当缴纳的新增建设用地土地有偿使用费 五 土地收益调整管理 提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准 提高城镇土地使用税征收标准 原有基础上提高了 倍 并严格控制减免税范围 有效提高城镇土地使用税收入在地方财政收入中的比重加大用地者的土地保有成本 促进集约节约用地 还可以增加地方财政收入 优化地方财政收入结构 促使城市政府立足于存量建设用地的有效利用 缓解城市规模扩张冲动 五 土地收益调整管理5调整城镇土地使用税标准 统一内 外资企业耕地占用税税收负担 体现税收公平大幅度提高了耕地占用税税额标准 在原规定的税额标准的上 下限都提高4倍左右从严规定耕地占用税减免税项目 严格控制减免税 公平税负 新 条例 取消了有关铁路线路 飞机场跑道 停机坪 炸药库占地免税的规定统一耕地占用税的征收管理 五 土地收益调整管理6调整耕地占用税标准 2008年7月 违反土地管理规定行为处分办法 生效 有下列行为之一的 将严查处分第三条县级以上地方人民政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员 土地管理秩序混乱 致使一年度内本行政区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到 以上或者虽然未达到 但造成恶劣影响或者其他严重后果的 发生土地违法案件造成严重后果的 对违反土地管理规定行为不制止 不组织查处的 对违反土地管理规定行为隐瞒不报 压案不查的第四条行政机关在土地审批和供应过程中不执行或者违反国家土地调控政策 对有关责任人员 对国务院明确要求暂停土地审批仍不停止审批的 对国务院明确禁止供地的项目提供建设用地的第五条行政机关有关责任人员违反土地管理规定 滥用职权 非法批准征收 占用土地的 六 土地使用监管1违规用地将严查 六 土地使用监管 违规用地将严查 第六 七 八 九条针对行政机关及其公务员 不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的通过调整土地利用总体规划 擅自改变基本农田位置 规避建设占用基本农田由国务院审批规定的没有土地利用计划指标擅自批准用地的没有新增建设占用农用地计划指标擅自批准农用地转用的批准以 以租代征 等方式擅自占用农用地进行非农业建设的违反法定条件 进行土地登记 颁发或者更换土地证书的明知建设项目用地涉嫌违反土地管理规定 尚未依法处理 仍为其办理用地审批 颁发土地证书的在未按照国家规定的标准足额收缴新增建设用地土地有偿使用费前 下发用地批准文件的对符合规定的建设用地申请或者土地登记申请 无正当理由不予受理或者超过规定期限未予办理的违反法定程序批准征收 占用土地的违反土地管理规定 滥用职权 非法低价或者无偿出让国有建设用地使用权的应当采取出让方式而采用划拨方式或者应当招标拍卖挂牌出让而协议出让国有建设用地使用权的在国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让中 采取与投标人 竞买人恶意串通 故意设置不合理的条件限制或者排斥潜在的投标人 竞买人等方式 操纵中标人 竞得人的确定或者出让结果的违反规定减免或者变相减免国有建设用地使用权出让金的国有建设用地使用权出让合同签订后 擅自批准调整土地用途 容积率等土地使用条件的其他违反规定出让国有建设用地使用权的行为 第十 十一条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准 非法占用土地的 买卖或者以其他形式非法转让土地的第十二条行政机关侵占 截留 挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用的 行政机关在征收土地过程中 批准低于法定标准的征地补偿方案的 未按规定落实社会保障费用而批准征地的 未按期足额支付征地补偿费用的 第十四条县级以上地方人民政府未按期缴纳新增建设用地土地有偿使用费的 责令限期缴纳 逾期仍不缴纳的 第十五条行政机关及其公务员在办理农用地转用或者土地征收申报 报批等过程中 有谎报 瞒报用地位置 地类 面积等弄虚作假行为 造成不良后果的 第十六条国土资源行政主管部门及其工作人员 对违反土地管理规定行为按规定应报告而不报告的 对违反土地管理规定行为不制止 不依法查处的 在土地供应过程中 因严重不负责任 致使国家利益遭受损失的 第十七条有下列情形之一的 应当从重处分 致使土地遭受严重破坏的 造成财产严重损失的 影响群众生产 生活 造成恶劣影响或者其他严重后果的 第十八条有下列情形之一的 应当从轻处分 主动交代违反土地管理规定行为的 保持或者恢复土地原貌的 主动纠正违反土地管理规定行为 积极落实有关部门整改意见的 主动退还违法违纪所得或者侵占 挪用的征地补偿安置费等有关费用的 检举他人重大违反土地管理规定行为 经查证属实的 六 土地使用监管 违规用地将严查 开展土地征收的合法性审查 主要是规范地方政府的征地行为 保护被征地农民的合法权益 防止因征地而引发群体性事件的发生合法性审查不影响省级和计划单列市人民政府现有土地管理职权的行使 这只是一道把关环节 不涉及中央与地方政府职权的划分对存在问题整改不力的 由国家土地总督察依照有关规定责令限期纠正整改 纠正整改期间 暂停责令整改地区的农用地转用和土地征收结束整改 要经驻在地土地督察局审核后 报国家土地总督察批准 六 土地使用监管方面 国家土地督察机构将对土地管理行为监督检查 七 土地出让管理1 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 称39号令 扩大了建设用地使用权的设立范围 概念 名称和空间范围 国有土地使用权 表述一律修改为 国有建设用地使用权 国有建设用地使用权可以采取招标 拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表 地上或者地下设立原出让土地称为 位置 的一律修改为 界址 空间范围 七 土地出让管理2 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 称39号令 招标拍卖挂牌出让的范围 六类情形 1 供应工业 商业 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营性用地 2 其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的 3 划拨土地使用权改变用途 国有土地划拨决定书 或法律 法规 行政规定等明确应当收回土地使用权 实行招标拍卖挂牌出让的 4 划拨土地使用权转让 国有土地划拨决定书 或法律 法规 行政规定等明确应当收回土地使用权 实行招标拍卖挂牌出让的 5 出让土地使用权改变用途 国有土地使用权出让合同 约定或法律 法规 行政规定等明确应当收回土地使用权 实行招标拍卖挂牌出让的 6 依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形 七 土地出让管理3 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 称39号令 设立了认定机制 国有土地出让的集体认定程序对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地 由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地 应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定 集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的 也应当以招标拍卖挂牌方式出让不得人为限制申请人资格和条件 公开 公平 公正原则中公开是第一位的 七 土地出让管理4 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 称39号令 突出工业用地拟订工业用地出让方案要统筹考虑各方面因素 突出工业用地特点在编制工业用地出让文件时 体现拟出让宗地的产业特点 七 土地出让管理5 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 称39号令 两种评标方式 价高者得 综合评价最优者得一种是按照综合条件最佳者得的原则进行评标 在这种方式下 评标工作由评标小组来做 评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法 对投标文件进行评审 对能够最大限度地满足招标文件规定的各项综合评价标准的投标人 可以确定为中标人另一种是按照价高者得的原则进行评标 这种评标方式不要求成立评标小组 可以直接由招标主持人根据开标结果 将能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人 确定为中标人 七 土地出让管理5 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 称39号令 终止拍卖的情形 强调充分公开而非人数挂牌申请时间 公告时间和挂牌时间 要正确理解挂牌出让期限截止 挂牌主持人主持确定投标 竞买保证金 阶段不同性质不同缴纳出让金和发放建设用地使用权证书 按宗地出让 按宗地签订出让合同 按宗地缴清出让价款 按宗地发放建设用地使用权证 十七届三中全会决定 关于农村土地制度改革 一 农村土地面临严峻挑战 耕地保护的利益补偿等长效机制还不健全 地方政府 农村集体经济组织和农民对耕地保护的积极性不高一些地方农村土地承包关系不够稳定 承包地流转渠道不顺畅 程序不规范 农民种粮积极性不高 种地不养地农村土地纠纷在一定程度上影响了农村社会的稳定农村宅基地占地量大 利用低效征地补偿安置标准偏低 征地权行使范围超出了 公共利益 的范畴集体建设用地自发流转大量存在 亟待规范 二 积极探索取得成效 最严格的耕地保护制度基本形成 耕地减少的势头初步遏制农村土地承包经营制度稳定了农村生产经营关系 促进农村发展农村宅基地使用和管理得到加强 控制了村庄建设用地规模逐步推进征地制度改革 征地补偿安置和规范征地程序方面取得进展开展集体建设用地流转试点 三 健全严格规范的农村土地管理制度 产权明晰 用途管制 节约集约 科学管理落实最严格的耕地保护制度 坚守l8亿亩耕地红线实行最严格的节约用地制度 严格控制城乡建设用地总规模做好农村土地确权登记颁证工作 建立明晰的农村土地产权制度推进征地制度改革 逐步缩小征地范围 完善征地补偿机制规范集体经营性建设用地流转 建立城乡统一有形的建设用地市场的目标迈进抓紧完善相关法律法规和配套政策 规范推进农村土地管理制度改革 三 建立严格规范的农村土地制度 强化用途管制 进一步落实最严格的耕地保护制度切实把耕地保护责任逐级落实到基层 强化耕地占补平衡的法定责任划定永久保护基本农田 建立基本农田保护的补偿机制 三 建立严格规范的农村土地制度 挖潜开源 大力推进农村土地节约集约利用加强规划和用地标准管理提高建设用地的利用效率建立健全节约集约用地的长效机制 三 建立严格规范的农村土地制度 做好农村土地确权 登记 颁证工作 维护农民土地权益 完善土地承包经营制度 规范土地承包经营权流转完善土地承包经营权权能 保障农民土地权益加强土地承包经营权流转管理和服务 规范土地承包经营权流转坚持农地农用的原则 三 建立严格规范的农村土地制度 完善农村宅基地制度 严格宅基地管理 合理利用农村住宅用地 严格执行农村一户一宅政策保障农户宅基地的用益物权积极推进农村土地整理复垦 统筹城乡发展 三 建立严格规范的农村土地制度 改革征地制度 切实保障被征地农民的合法权益 严格界定公益性和经营性建设用地 逐步缩小征地范围完善征地补偿制度 合理确定征地补偿标准拓宽安置渠道 解决好被征地农民就业 住房和社会保障 三 建立严格规范的农村土地制度 完善集体建设用地产权体系 建立城乡统一的建设用地市场 构建集体建设用地权利体系 完善集体建设用地的权能设定建立城乡统一的建设用地市场 规范集体建设用地交易行为合理分配集体建设用有偿使用和流转中的土地收益 保障农民土地权益 四 健全和完善相关的配套措施 提高国民保护耕地节约用地意识加快立法进程 完善配套法律法规体系构建农村土地管理的共同责任机制强化土地利用总体规划的整体控制作用建立城乡土地统一登记制度健全监督监管 扩大内需的用地政策 扩大内需的用地政策 受金融危机影响 我国 在保持多年的两位数增长后 自去年以来连续 个季度出现回落 我国经济发展面临的不确定性因素正在增加 外部需求收缩 出口面临更大困难企业投资意愿下降 投资后劲不足消费增长也受到收入预期下降 财富效应减弱保增长是当前国内经济工作的首要任务 中央的刺激经济措施 加快铁路 公路和机场等在内的重大基础设施建设将陆续启动从长远角度促进中国经济的可持续和均衡发展 做好服务和监管 国土资发 2008 237号 一些地区土地需求呈现大幅上扬趋势根据中央审慎灵活的宏观调控政策 土地管理做出调整 在供应总量 结构 布局 时序上适时做必要的调整 确保经济平稳快速增长严格规范土地管理 加强协调配合 简化审批手续 优化审批程序 认真做好民生工程等新增中央投资计划项目用地的保障和服务强化监管督察 确保扩大内需促进经济平稳较快发展的各项政策措施在严格规范管理中落到实处 一 加强土地利用总体规划对投资项目的统筹和管控 进一步加快地方土地利用总体规划修编切实发挥土地利用总体规划对新增中央投资计划项目的统筹和引导因选址难以避让基本