龙湖-新城市拿地策略

选取日期龙湖新城市拿地策略拿地策略研究策略：发挥龙湖综合优势，进入长三角和环渤海经济发达的二三线城市，特别关注新区、新城及开发区的大规模土地，采用商业中心+低密大盘模式（万达+高质量的碧桂园）多业态地快速造城。项目选址：1、 新区、新城或开发区a) 市区政府迁往地优先b) 国家级开发区优先c) 政府规划重点发展方向优先2、 有产业（或大学园区）的新区、新城或开发区a) 高科技、软件园优先（白领蓝领）b) 大学集中的园区3、 有快速交通的、有产业（或大学园区）的新区、新城或开发区a) 地铁口最优b) 轻轨站次之c) 高速路或快速路邻近，车行在40分钟内（和传统市中心的距离）4、 靠近新迁址的市、区政府、有一定景观资源、无拆迁、有快速交通、有产业（或大学园区）的新区、新城或开发区最佳项目规模 ：1、 至少1000亩以上，最好在5000亩以上2、 可建面在200万方以上为佳，可以最多接受50万平米的集中商业业态组合：1、 容积率在1.5-2.5之间2、 可以不平衡使用容积率3、 商业总量在20-50万方，集中容积率可以在5-7：保留10万平米的1个mall，适当情况下可以有一个2-3万平米、100-200个客房左右的4-5星级酒店，其他的可以补充可出售的临街商业、moco类的酒店式公寓4、 住宅覆盖率在35%以上，商业覆盖率在45%以上5、 至少能有快速启动、容积率在1.0左右，总量在20万平方的第一期，业态以类独栋和洋房搭配付款方式：1、 首期付款可以适当“猛”一点，控制在5亿之下，宜2-3个亿2、 可以允诺一定量的外资，年度在1亿美元左右，但是必须说明若是因为外汇政策变化导致外资受阻，允许以人民币付地价款3、 整个付款周期在12个月以上为佳，而且每次付款时点宜放在每年的5、10月以后为了快速开工在产品选择和总图上的策略和纪律原则：1、 第一期产品尽可能copy，本地化控制在5%内（主要是为配合总图的户型开间和进深的微调以及当地规范的适应调整，不在平面功能布局、立面、材料上做变动）2、 后续二三期产品，才允许适当考虑创新，但也需遵循二八原则，即创新控制在20%以内3、 示范区尽可能用集团成熟的模块，严格拒绝创新；尽可能结合商业面积，不额外做会所4、 总图以货值最大化为基本原则，新区尽量从低密起步且让其面积最大化5、 集团运投部、品牌部会在启动会严格把关细则：产品选择：1、 新地块的规划，以复制集团产品线上的产品为主，尤其是一期启动产品，要创造条件进行产品复制。宜采取绝对复制（地上部分的施工图和景观概念设计）。2、 产品对应市场的调整尽量减少，不超过整体设计工作量的5%，且不得改变原产品的形态特点。3、 从成本和收益入手，迅速确定产品形态。从产品库中找出具体产品，进行组合和实施。总图策略：1、 货值最大化，不平衡使用容积率。2、 总图应尽早结合销售计划和开工计划进行分期分区，确定适合的体验区域。3、 利用地块边界条件，尽可能沿北线和东西线布置高容积率产品，将低密度的独栋、联排和花园洋房产品最大化。4、 利用道路交叉口，地块边角。做一梯多户大标准层的小户型酒店式公寓，以实现高密度产品土地占用最小化，高