体育西商业地产策划案.ppt

体育西地下商场策划案 由源力团队策划提供 第一部分 天河商业地产概况 1 天河商圈供求两旺 天河大型商业广场项目层出不穷 吸引了众多大地产商纷纷加入开发天河商业地产项目的行列 天河商圈实现社会消费品总额200 73亿 今年新年伊始1 2月销售总额25 21亿 同比增长13 3 实属各在商家争相进驻黄金宝地 不少业内人士皆称 得天河者得广州 2 天河商圈是高端消费中心 天河商圈凭借最全配套 最便利交通 最佳地理位置和人文优势 已成为高端消费市场 在以天河城为中心 近年内天河很有可能成为广州商圈中的最大规模的商圈和顶级旺地 中国十大MALL排行榜中有5家是在广东 其中3家在广州 而在广州的三家中就有两家在天河 正佳广场与天河城 3 天河商圈发展趋势 天河作为新兴白领区域 其消费能力排在广州各区首位 因此天河城为了市场竞争指数的晴雨表 是广州商业新的焦点 更是商家必争之地 天河将兴起地下广场 把天河城 中怡时尚购物中心 广州购书中心 维多利广场 天河路等贯通 充当几大购物中心的 桥梁 潜在消费力不容忽视 第二部分 广州市主要商圈同类项目负一层租价概况 主营 屈臣氏 精品 服饰 鞋类等月租金均价 300 元 平方米 管理费 45 元 平方米 月 出租率 90 1F 1 东急新天地 主营 潮流百货 餐饮月租金均价200 元 平方米 管理费38 元 平方米 月 7元 平方米推广费 出租率 90 2 赛博数码生活广场 1F 主营 精品 服饰 鞋类等 月租金均价200 500 元 平方米 管理费45 元 平方米 月 出租率 80 3 荔湾广场 1F 主营 肯德基 仙踪林等餐饮的美食广场租金 200 300 元 平方米 月 管理费60 元 平方米 月 出租率 95 1F 2F 4 五月花广场 主营 品牌店月租金均价650 800 元 平方米 管理费60 元 平方米 月 主营 百货月租金均价400 500 元 平方米 管理费60 元 平方米 月 出租率 90 备注 不收进场费 5 动漫星城 1F 2F 主营 服饰 鞋类 精品等 月租金均价400 600 元 平方米 管理费50 元 平方米 月 出租率 80 1F 6 名盛广场 主营 品牌皮具月租金均价68 元 平方米 管理费18 元 平方米 月 出租率 85 1F 7 广百负一层 月租金均价2000 元 平方米 管理费10 20 元 平方米 月 6 10万顶手费出租率 98 8 北京路街铺 主营 服饰 鞋类品牌店 吉之岛月租金均价 元 平方米 管理费 元 平方米 月 出租率 100 1F 9 天河城 主营 百佳超市 服饰 精品 鞋类月租金均价 元 平方米 管理费65 元 平方米 月 出租率 1F 10 正佳广场 主营 屈臣氏 星巴克 顺电 品牌专卖店月租金均价400 500 元 平方米 管理费50 元 平方米 月 出租率 95 1F 富一城 11 中华广场 主营 潮流精品 服饰 鞋类 餐饮等月租金均价600 1800 元 平方米 管理费50 元 平方米 月 出租率 12 流行前线 主营 精品 服饰 鞋类 餐饮等月租金均价400 元 平方米 管理费50 元 平方米 月 主营 精品 服饰 鞋类 餐饮等月租金均价200 280 元 平方米 管理费50 元 平方米 月 出租率 50 1F 2F 13 地王广场 主营 精品 服饰 鞋类 餐饮等月租金均价150 元 平方米 出租率 85 1F 14 东山锦轩 15 综述 地下商场已成商业项目开发中不可缺少的一部分 根据项目地理位置 业态分布 经营状况 其市场价值发展潜力巨大 第三部分 广州市2005年后地下商业地产商机 1 地铁带来的商机 地铁连接商业物业 一直是广大市民消费首选 而直驳地铁站出入口的地下商场更有望成为消费热点 2 地下空间开发渐热 开发地下空间已成为解决广州人口剧增 土地紧缺 环境污染 交通拥塞等问题的有效途径之一 广州目前 对地下空间的利用远远不够 利用率太低 对城市长远发展规划来说 必须推进地下空间的开发利用 3 打造地下商场要素 地下工程不同于地上工程 具有建设周期长 投资额巨大 长期使用和不可逆转性等特点 地下空间一种很好的土地资源 开发成本要高于地面的开发 但合理利用可以产生巨大的收益 地下建筑在消防 安全等方面的要求非常高 若管理不善 极易发生事故 第四部分 项目定位及分析 1 项目 初步分析 2 项目 初步分析 3 项目定位建议 系列式主题商场 集地铁便利配套 以个体零售为主要经营模式 4 定位依据 一 每天仅乘搭地铁的人流量就数以万计 加上天河本身作为顶级商圈吸引的旅游观光等其他客源 人流如鲫的流量为项目打下坚实的基础 只要项目主题定位合理 开创一片新天地是完全可能的 5 定位依据 二 天河路是广州商业的制高点 周边已有多间大型shopping mall林立 以本项目考量 应选择错位经营 避开客源被分流 创造自己的风格 特点 从而令项目在天河商圈迅速崛起与持续发展 6 规划重点建议 开间小商铺每间约3 5 以实积计算 7 初步定价建议 1 定价原则 同质商场以价格取胜 同价商场以质量取胜租价建议 以实用面积计算 一线铺 800元 均价 二线铺 650元 三线铺 500元 8 初步定价建议 2 管理费建议 以实积计算 统一按68元 公共水电 空调摊分按实际读数摊分计算 宣传推广费 以实积计算 一线铺 2200元 二线铺 1800元 三线铺 1500元 9 收益分析 月租金收益预算月租金均价650元 可出租面积3200 208万月管理费收益预算管理费68元 3200 21 76万宣传推广费收益预算宣传推广费均价1800元 3200 576万 10 开业前资金回笼分析 二按一租收取 650元 3200 3个月 624万宣传推广费 1800元 3200 576万二个月管理费押金 首月管理费 68元 3200 3个月 65 28万水电押金 60元 3200 19 2万 11 商场经营管理的策划 一 统一开业时间规范经营方向组织宣传推广活动建立和维护商场品牌协调商户关系与维护商业秩序 12 商场经营管理的策划 二 制止恶性况争杜绝假冒伪劣商品处理业务诉求缴纳租金 管理费 水电费及工商税费的管理 13 合作方式 双方拟采取 捆绑式 合作方式 避免中介式的短期获利行为 同时降低客户的成本 不仅重视前期的规划设计 更注重项目的后续经营 以带动项目升值 为合作方创造最大的价值 14 总结 以租赁为主的商业运营模式要想获得实实在在的长线收益 必须做好规划设计 工程施工 业界定位 租赁定价 招商策略 物业管理等每一个步骤 前期合理的规划设计对后续经营管理将起到至关重要的作用 随着项目的稳步发展 项目获得一定幅度的价值提升空间将是必然 第五部分 源力团队介绍 源力团队自序 我们习惯把自己称做斗士 在商业地产中做激情澎湃 以挑战难题为乐趣的斗士 在我们的思想中 有两个重要的关键词 专业与团队 专业 团队同时也是我们面对挑战的精神与信念 源力团队简介 源力团队是商业地产领域 系统解决方案提供商 为商业地产发展商和商业投资机构提供全程代理和企业运作的深度服务 特别是SHOPPINGMALL 专业市场 零售百货 商业步行街 品牌连锁等项目提供从前期调研 可行性分析 项目定位 项目选址 商业投融资 商业业态 业种规划 到空间环境和视觉形象设计 营销推广 招商代理 运营管理等全程服务 源力团队的突出特点 一是团队骨干成员在实践中磨炼成长 如今已各有特长 二是团队骨干成员均有开发商业项目的成功经验 各成员独立运作和管理能力很强 三是以现代商业理论为指导 以丰富的实践经验为依托 团队倡导 全案策划 全程运作 服务理念 四是秉承为发展商创造最大化的商业价值为最高目标 源力团队领头羊 莫国坚 作为团队核心人员的莫生 其看问题之透彻 项目评估之准确 项目调控能力之高超 把握时机能力之强 在广州地产界也是少见的 他凭借成功运作的多个项目赢得了各公司一致的认同和赏识 莫生身为团队领头羊 其强大的团队凝聚力和果断的决策能力一直是本团队立力不败之地的最有力保证 名符其实的操盘高手 源力团队骨干 姚学章 姚学章是一位综合型专业人才 现任艺和咨询服务有限公司副经理 他学识渊博 涉及商业地产相关的社会学 房地产开发经营 合同法 工商税收 土木工程 水电机安设施工程等学科知识 均能运用在实操项目之中 专长项目开发 周永波 一个积极进取 勇于开拓 在招商谈判中机智 幽默 轻松 应付自如的 奇人 说他奇 因为他有不同一般的信念 他的信念就是 在我的带领下 招商工作不管困难有多大 不利因素有多少 最后一定要如期完成目标 源力团队骨干 周永波 致力招商 屡建佳绩 Hody以她特有的市场嗅觉 将项目组的决策力快速转化为执行力 抓住市场策划及实施统筹计划等关键点 有力的保证了项目的顺利实施 设计策划方案方面她认为 务求要吸引市场目光 有效提炼项目市场重点竞争力 源力团队骨干 Hody 擅长文案策划丰富培训经验 艺和广场原本是一个胎死腹中的市场 在行内名声较差 源力团队采取引爆市场方式 正确选择天时 地利 人和之势把项目有效推出市场 50天100 出租率 零广告费用投入 创下业界佳绩 典型案例说明 一 朝阳文批业户对当时非典市道失去信心 令出租率100 市场无法形成火热装修之势 团队成员通过召开业户大会游说与业户共合进退决心 一周内让200多业主户上好招牌 顺利开张 典型案例说明 二 集美居家具港该项目虽为地铁物业 但所处商业氛围和人气不足 因此较难吸引外区消费 给予