第11章 财务管理.doc

第十一章 财务管理财务管理是企业管理的重要组成部分，是有关资金的获得和有效使用的管理工作。物业服务企业应结合国税发19983217号国家税务总局关于物业服务企业的代收费用有关营业税问题的通知、国税发200469号国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知、发改价格（200331864号物业服务收费管理办法和发改价格20072285号物业服务定价成本监审办法（试行）等文件精神，结合自身的特点，制定切合实际的财务管理目标，科学地进行财务管理组织设计，有效地执行各项财务管理制度，并熟练地运用财务管理技巧。第一节 物业服务企业的财务管理物业服务企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及代收代付的管理。做好物业服务企业财务管理工作，有利于规范物业服务企业财务行为，有利于促进企业公平竞争，有效保护物业服务相关各方的合法权益。一、物业服务企业的收入构成（一）物业服务企业营业收入的内容营业收入是指物业服务企业从事物业服务和其他经营活动所取得的各项收入，包括物业服务主营业务收入和其他业务收入。1主营业务收入主营业务收入是指物业服务企业在从事物业服务活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业服务收入、物业经营收入、物业酬金收入和物业大修收入。（1）物业服务收入是指物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。（2）物业经营收入是指物业服务企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场、集中供暖、中央空调等共用设施收入。（3）物业大修收入是指物业服务企业接受物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。（4）物业酬金收入是指物业服务企业从物业服务项目预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取的酬金收入。2其他业务收入其他业务收入是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括广告收入、废品回收收入、商业用房经营收入、场地租赁及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指物业服务企业利用物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、美容美发屋、商店、饮食店等的经营收入。（二）物业服务企业营业收入的管理物业服务企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。物业服务企业与物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。二、物业服务企业的成本费用构成（一）物业服务企业营业成本、费用的内容1物业服务企业的营业成本物业服务企业的营业成本包括直接费用和间接费用等。（1）直接费用，包括物业服务企业直接从事物业服务活动所发生的支出，由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。人员费用。是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用。是指为保障物业服务区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。绿化养护费用。是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。清洁卫生费用。是指保持物业服务区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。秩序维护费用。是指维护物业服务区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。办公费用。是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通信费、书报费及其他费用。固定资产折旧。是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。经业主同意的其他费用。是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。（2）间接费用，又称管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务项目承担的管理费用。物业服务企业在管理多个物业服务项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转，会发生企业管理人员的员工薪酬、员工法定福利、员工非法定福利、招聘费用、培训费用、工会经费、固定资产折旧、办公费用、物料采购费、业务招待费、水电费、市内交通费、车辆使用费（油费、路桥费、维修费用等）、差旅费、租赁及管理费、办公设备维护费、网络通信费、会议费用等。物业服务企业所发生的管理费用按照一定的比例分摊到物业管理项目，这部分管理费用称之为物业服务企业的间接费用。物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业服务企业的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其他业务的，应先按实现收入的比重在其他业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业服务企业之问分摊。2物业服务企业的费用是指在物业服务过程中发生的，与物业服务活动没有直接联系，属于某一会计期间发生的费用。包括：（1）管理费用。物业服务企业各部门（除市场部门外）发生的各项费用，包括员工薪酬、员工法定福利、员工非法定福利、招聘费用、培训费用、工会经费、固定资产折旧、办公费用、物料采购费、业务招待费、水电费、市内交通费、车辆使用费（油费、路桥费、维修费用等）、差旅费、租赁及管理费、办公设备维护费、网络通信费、会议费用等。（2）营业费用。物业服务企业市场部门发生的各项费用，包括员工薪酬、员工法定福利、员工非法定福利、招聘费用、培训费用、工会经费、固定资产折旧、办公费用、物料采购费、业务招待费、水电费、市内交通费、车辆使用费（油费、路桥费、维修费用等）、差旅费、租赁及管理费、办公设备维护费、网络通信费、会议费用等。（3）财务费用。如银行利息、银行扣款手续费用等。（二）物业服务企业成本费用的管理（1）物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业服务用房有偿使用费计人营业成本或者管理费用。（2）物业服务企业对物业服务用房进行装饰装修发生的支出，计人长期待摊费用，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中。（3）物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0.30.5计提坏账准备金，计入管理费用。企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金；收回已核销的坏账，增加坏账准备金。不计提取坏账准备金的物业服务企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用；收回已核销的坏账，冲减管理费用。（4）工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其他项目重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。（5）固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按35计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。（三）物业服务企业其他业务支出的内容及管理物业服务企业其他业务支出是指物业服务企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。物业服务企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入长期待摊费用，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。（四）物业服务企业税费的管理1物业服务企业税费的内容物业服务企业的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。具体参见表111。表111物业服务企业税费的内容税种税目税率计税依据企业所得税25营业税物业服务（其他服务）5企业生产经营所得和其他所得城建税7营业税及增值税附加教育费附加3营业税及增值税附加地方教育费附加2营业税及增值税附加印花税物业合同0.05物业合同所载金额个人所得税工资薪金所得七级超额累进税率工资、薪金劳务报酬实行加成征税法（三级超额累进税率）咨询、顾问费等2物业服务企业代收代付项目如物业服务企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、住宅专项维修资金的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税。对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。3特殊规定的免税政策如北京市地方税务局关于酬金制物业服务有关营业税政策问题的公告（北京地税公告2011年第8号）：根据中华人民共和国营业税暂行条例的规定，物业服务企业以酬金制方式开展物业服务业务的，对物业服务企业开设单独账户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税；业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业服务企业从代管资金账户代付劳务价款的行为不征收营业税。三、物业服务企业的利润（一）物业服务企业利润的构成物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。（二）物业服务企业利润的计算主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额；其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额；补贴收入是指国家拨给物业服务企业的政策性亏损补贴和其他补贴。（三）物业服务企业的典型的利润表物业服务企业利润表见表11-2。表11-2利润表物业服务企业2012年12月30日单位：元序号项目计算依据本年累计数上年同期累计数第1项1.营业收入营业收入=主营业务收入+其他业务收入+补贴收入5000000.004500000.00第2项减：营业成本营业成本=主营业务成本+其他业务支出3000000.002800000.00第3项营业税金及附加营业收入相关税率补贴收入是否计税，要参照当地对补贴收入的规定30000.0025000.00第4项销售费用100000.00100000.00第5项管理费用500000.00500000.00第6项财务费用50000.0050000.00第7项资产减值损失0.000.00第8项加：公允价值变动损益0.000.00第9项投资损益0.000.00第10项其中：对联营企业投资损益0.000.00第11项2.营业利润（亏损以“一”号填列）第1项一第2项一第3项一第4项一第5项一第6项一第7项+第8项+第9项1320000.001025000.00续表序号项目计算依据本年累计数上年同期累计数第12项加：营业外收入20000.000.00第13项减：营业外支出10000.000.00第l4项其中：非流动资产处置损失0.000.00第l5项3.利润总额（亏损以“一”号填列）第11项+第l2项第l3项1330000.001025000.00第16项减：所得税费用第15项25企业所得税的税率为25332500.00256250.00第17项4.净利润（亏损以“一”号填列）第15项第16项997500.00768750.00第18项其中：归属母公司所有者的利润物业服务企业和包干制项目的净利润897500.00568750.00第19项少数股东损益第17项第18项佣金制项目的净利润100000.00200000.00四、物业服务企业代收代付业务（一）物业服务企业代收代付的范围物业服务企业代收代付的费用类型包括：水费、电费、燃（煤）气费、住宅专项维修资金、生活垃圾消纳费、集中供暖费用等。在物业服务区域内，供水、供电、供气、供暖、有线电视等单位应当向最终用户收取相关的服务费用，业主与上述单位是一种合同关系，依据相关法律行使合同权利，履行法律义务。为了方便社区业主，物业服务企业可根据实际情况接受上述单位的委托，代其向业主收取服务费用，但不应承担相关责任和义务。（二）物业服务企业代收代付的管理（1）按照费用类型建立统计报表，报表内一般以业主或交款人作为统计的对象。表113是一张常用的代收代付电费统计表。表11-3代收代付电费统计表序号房间业主或交款人已交金额欠费金额备注11101张三010021102李四05031103010041104050（2）查表计数。如电费，就需要根据业主家的电表，统计单月用量，当月费用等于当月用量乘以电费单价。（3）及时向业主或使用人送达代收代付费用收费通知单及收取费用。（4）对代收代付的费用及时进行统计，及时追讨欠缴费用。（5）将向业主或使用人代理收缴的水电气有线电视等费用转交到供方。（三）物业服务企业代收代付的方式1先付后收由物业服务企业先行垫支，再向业主收取资金。目前一般而言，水费、电费的代收代付采取此种方式。先付后收的方式不仅占用了物业服务企业的资金，后期的收缴也存在风险。2先收后付由物业服务企业先向业主收取资金，再将资金支付给相关方。对物业服务企业而言，这种方式风险最低。如福州市物业服务条例就明确规定，当地物业服务企业可以采用先收后付的方式进行处理。五、物业服务企业的财务特征（一）会计主体的特殊性有的企业是以物业服务企业自身为会计主体的，认为物业服务项目的经营管理活动也是其企业经营活动中不可或缺的一部分，当然，也不排除有通过集中组织会计核算，降低会计信息成本的因素存在；有的企业是将企业本部和每个物业服务项目分别作为会计主体，并编制合并会计报表。对于采用酬金制作为计费方式的物业服务项目而言，明确物业服务项目必须作为独立的会计主体的意义在于：一方面，可以将物业服务的提供者即物业服务企业的经营活动与其受托代理的物业服务项目的经营活动区别开来；另一方面，可以将同一物业服务企业受托代理的不同物业服务项目的经营活动区别开来。因此，酬金制下，各物业服务项目应独立建账、独立核算，保证物业服务企业与物业服务项目之间以及不同管理项目之间在资金划拨、账簿记录等方面相互独立。在酬金制下，物业服务项目是独立的会计主体，但其会计核算的责任主体是物业服务企业，这反映出物业服务企业“代人理财”的特点。（二）现阶段物业服务企业资产的特点（1）货币资金在总资产和流动资产中的比重偏高。总的来说，由于现阶段在国家允许的范围内，低风险的短期投资渠道较少，物业服务企业往往也缺少资产管理方面的人才，使大量的货币资金处于闲置的状态。（2）分散在各物业服务项目、所有权归全体业主的固定资产尚未全部纳入会计核算体系。（三）现阶段物业服务企业负债的特点（1）物业服务企业现金充裕，现金流稳定，普遍没有通过银行融资的需求。（2）物业服务企业账面上存在着较多的暂收或应付款（例如代收代付费用等），并且物业服务收费一般采用预收的方式，因此，物业服务企业负债相对于所有者权益的比率较高。（3）物业服务企业的负债基本上是无息负债，即无需支付利息的负债。（四）所有者权益的特殊性在进行所有者权益核算时，应注意的是：酬金制下，物业服务费的结余是全体业主的权益，而非物业服务企业的股东权益，不能将其纳入所有者权益的核算范围，应计入资产负债表中“少数股东权益”项目，不能将其分配给股东。（五）收入的规定性酬金制下，物业服务费是物业服务企业以代理人的身份为业主管理的资金，在地方税务法规的支持下，在会计上可以作为“代管资金”；对于采取酬金制的物业服务项目，物业服务企业的物业服务收入仅包括物业服务酬金收入。（六）物业服务企业在成本费用方面的特征（1）物业服务企业固定成本的比例较高，人工成本占总成本的比例也较高，成本费用的可控性相对较差。（2）物业服务企业成本费用的可预测性较强。（3）物业服务企业的成本中有相当部分属预防性支出（如电梯维修保养费）。六、酬金制与包干制物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。按照目前国家政策法规的规定，业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。（一）物业服务费用酬金制物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。在物业服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业服务项目机构列支的其他经营收入等。酬金制下，物业服务企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，结余仍然归业主享有，避免了出现收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益；对物业服务企业而言，由于酬金制是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下，物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。酬金制的运作流程包括：制订年度工作计划，编制年度管理预算，提交委托方审核，执行计划、预算，公布费用使用情况，年终决算、结算。具体运作时，需要关注一些主要环节和细节。1制订年度工作计划年度工作计划是编制年度预算的基础和依据，在编制预算之前，首先要做好年度工作计划的制订。制订年度工作计划应该考虑三个方面的依据：一是合同的约定，主要是合同中约定的工作内容、标准、目标和承诺等；二是合同的委托方在外部环境变化后对物业服务和物业服务企业提出的新要求；三是物业服务企业自身提出新目标，如上年度未完成的工作或者需要改进的工作。2编制年度费用预算编制年度费用预算，重点考虑三个方面：一是年度工作计划的内容和要求；二是往年物业服务开支的历史数据；三是已经及或可预期的价格变动、费用变动情况。编制年度预算既要做到没有遗漏的项目内容，又要留有余地。3提交委托方审核制订和编制完成的年度工作计划、年度费用预算要提交给委托方进行审核。如双方有不同的意见和想法，应进行坦诚的沟通与协商，必须达成一致以后方可实施。为了给委托方留有足够的时问，物业服务企业还应当将年度工作计划和年度费用预算提前送达委托方，以确保年底以前能确定下年度的工作和预算。4执行计划、预算执行过程中，物业服务企业对工作计划中明确的内容、标准、目标和承诺等，应该努力完成，如果因外部客观因素影响需要部分调整的，应该事先告知委托方，达成谅解后才能进行变更。费用预算在总量不变的前提下，可对具体项目进行合理调整；对超出预算总额的费用必须事先报给委托方审核，经审核同意后才能支出。如果双方对工作计划和费用预算的调整、变更不能达成一致意见，而其中一方又坚持认为需要变更的，可邀请第三方（如社区工作站、行政主管部门、中介咨询机构等）介入参与协调。再协调不成的，也可通过合同约定的仲裁或诉讼程序谋求问题的解决。5公布费用使用情况依据物业服务有关法规的规定和物业服务合同的约定，物业服务企业应当定期公布物业服务资金的收支情况，或一年一次，半年一次，或每季度一次。向全体业主公布的财务科目可以是大类，不宜过细（除维修资金、公共停车费等外）；向业主委员会公布的应是预算执行明细，对实际使用与预算数额差异较大的单项要说明原因。业主、业主委员会对公布的财务情况提出质询时，物业服务企业应当及时给予答复。委托方要求对物业服务费使用情况进行审计的，应当聘请有专业资质的会计师事务所进行审计。业主、业主委员会不可以直接到物业服务企业查账。6年终决算、结算经过以上五个环节后，到年底再进行决算和结算就比较容易了。经过一年的物业服务实际运作后，物业服务资金如有结余，应归业主享有，通常是转入下一年度使用；如果有不足，也应由业主承担。在具体结算时则可采用三种方式来落实：一是向业主或使用人增收；二是用其他公共收益贴补；三是在下一核算年度中以调整服务项目的方式冲减。（二）物业服务费用包干制物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制的物业服务企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服务内容、服务质量标准，并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业服务企业承担的，企业的经济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关。对物业服务企业而言，包干制的特点是费用包干、自负盈亏。仅就这一点而言，实行包干制的物业服务企业和其他企业在财务管理方面没有本质区别。在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。但业主可以对物业服务企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督，对物业服务工作提出改进建议。物业服务企业应本着诚信公平的原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业服务项目运作情况而发生变化；对物业服务企业而言，管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。第二节 物业服务费的测算编制一、物业服务费标准确定的政策模式和途径物业服务费是指物业服务人为了实现其职能，根据相关法律法规的规定对物业服务的全部活动（提供服务的全过程中所耗费的物质消耗和活劳动消耗）所需的成本，通过科学测算编制出来费用标准，由物业所有人或使用人定期向物业服务人交纳的费用。物业服务费标准确定的政策模式和途径是物业服务费标准及其收取是否合理、合法和规范的根本，十分重要，从目前政府价格管理政策看，主要有以下两种方式。（一）政府指导价即指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。（二）市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。二、物业服务项目费用测算的依据（一）收入的编制依据（1）费用收缴率。费用收缴率等于当期实际收到的费用除以当期应收的费用；一般费用期间和会计期间一致，采用月度或年度计量的方式。因各地经济发展水平不同、缴费习惯各异，各地的平均费用收缴率也差异较大，在编制收入时，应先行调研当地的收缴率水平。（2）管理费收人。管理费计算时应依据管理费收费标准、收费面积、收缴率等。计算的公式为：M=SPR。其中，S代表物业服务费的标准；P代表收费标准对应的收费面积；R代表收费标准对应的平均收缴率；代表收入之和。（3）停车场收入。停车场收入计算时应依据收费标准、停车位数量、使用率等；停车场收入可以分为固定停车收入和临停收入；计算的公式为：停车场收入=收费标准停车位数量+临停收入（4）为社区商业活动提供场地和管理的收入。（5）以配套形式划拨的商业用房的租赁收入。（6）公共设施广告收入。（7）其他收入。（二）支出的编制依据1管理计划和实施计划所需物业服务成本管理计划主要是指常规物业服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。2物业正常维护和保养计划可比照参考以往每年实际发生的或其他同类物业的物业服务成本。3物业大中修计划物业大中修计划的资金来源主要有物业收入和住宅专项维修资金两种，如果是使用住宅专项维修资金，应该单独编制。（三）其他测算依据（1）正确掌握小区内的其他多种经营资源，如广告位、会所等。（2）了解配套设施布局与开发商对小区业主的承诺情况，划分可收服务费用数量、类别与单价等情况。（3）了解物业服务合同、投标书、承诺书或物业服务计划书中，对项目物业服务人员的编制、人员结构、岗位设置等的人员经费情况。（4）熟悉开办费包含的范围、分摊期、开支标准等情况。（5）了解物业服务合同中双方所约定的服务内容、管理酬金、人员费用标准、福利待遇等事项，特别是对配套设施的启用、公共照明、绿化及其他设施的保修期等，对其成本费用要有合理的预算。三、物业服务项目费用测算的方法（一）物业服务项目费用测算注意事项（1）物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。如果该项目采用的是政府指导价的方式，在物业服务费根据政府指导价已经确定的情况下，采取以收定支的测算方式；测算结果出现亏损的，可以尝试申请补贴收入。（2）根据项目是采用酬金制还是包干制，其计算公式不同：酬金制：（所有支出项+税+管理酬金）面积-收入面积=管理费标准包干制：（所有支出项+税+合理利润）面积-收入面积=管理费标准（3）物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业服务项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。（4）物业服务属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业服务的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。（5）物业服务费测算时应考虑各地区同类项目的收缴率水平。（6）物业服务费测算时应考虑项目合同面积和实际收费面积之间的差异。（二）收集原始数据管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要，在测算各系统大型设备更新储备金时，要首先收集包括原始价格、运输、安装调试费在内的设备原值，设备功率参数和设备使用寿命等资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、镇流器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用期限和市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据为测算基础。（三）物业服务费的测算（1）工作计划的编制：物业服务费测算，首先应根据物业服务项目的实际情况编制各项支出的工作计划，包括人员编制计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划、物业大中修计划等。（2）支出成本的编制：根据物业服务费支出（成本）项目和内容进行分解，然后由各部门或相关人员分别测算各单项费用。如在测算共用部位、共用设施设备运行维护费项目时，应分别测算其子项目，如公共建筑及道路土建零修费、给排水设备日常运行维护费用、电气系统设备维护保养费等的费用。（3）支出成本的汇总：各单项费用测算完毕进行加总。（4）物业服务酬金的计算。（5）法定税费的计算。（6）物业服务费单价的计算：以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。【案例】一个成本项目测算典型案例。（一）人员费用的测算。序号岗位人数基本工资奖金*补贴*补贴小计备注1经理2客户助理3技工4秩序维护员5保洁员6绿化工7厨师工资合计福利费（工资总额的l4）工会经费（工资总额的2）职工教育经费（工资总额的1）月合计1组织架构2人员费用的测算根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司薪酬福利标准进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金、社会保险费、补贴、其他等。3工资的测算（单位：元月）根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行人员工资的测算。4奖金（单位：元月）根据确定的组织架构，按照公司薪酬福利标准的规定进行奖金的测算。5根据确定的组织架构，按照公司薪酬福利标准的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴等其他费用的测算6其他福利费：工资总额的14工会经费：工资总额的2职工教育经费：工资总额的l（二）物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用项目月费用备注1.分包费用分包方人员人数人员标准2.物料费用3.公共电费4.公共水费5.电梯运行费6.公共设施养护费月合计1分包费用物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定，一般可以采用分包方人员人数人员标准、分包面积单价的方式进行测算。2物料费用根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算。项目月费用备注1.公共设施的维修养护2.供配电系统3.照明系统4.消防系统5.给排水系统6.防盗、监控系统7.水景娱乐设施维护材料费8.空调及采暖维护材料费月合计（1）公共设施的维修养护：护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换，公共场所路面养护油漆，各种标识等制作更换费用，车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算（2）供配电系统、变压器发电机、变压器、高压设备维修保养材料，发电机运行保养材料费、油费。（3）照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等，按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费。（4）消防系统防排烟通风设施，烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓，按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费。（5）给排水系统。生活供水变频泵、潜水泵、变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费。（6）防盗、监控系统。消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防卫系统的维修养护材料费。（7）水景娱乐设施维护材料费。（8）空调及采暖维护材料费。3公共电费项目月费用公共耗电费用1.电梯系统电费2.公共照明系统电费3.供配电系统电费4.消防系统电费5.给排水系统电费6.泳池系统电费小计备注：公共照明费用测算，采取了比较保守的估算，随着入住率的增加，业主必定对亮化率及亮化会有更高的要求，届时公共照明费用会增加。小区公用变压器月电损为3000kWH，公共线路损耗1000kWH合计每月损耗4000kWH。根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。（1）电梯系统电费。电梯电费=电梯数量电梯功率30天电梯每天的使用时间（折算成小时数）电费单价（元千瓦时）电梯通风、照明、降温电费=电梯通风、照明、降温等设备的数量功率30天每天的使用时间（折算成小时数）电费单价（元千瓦时）（2）公共照明系统电费。室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：公共照明系统电费=照明器具的功率30天相应照明电器每天使用时间（折算成小时数）的总和电费单价（元千瓦时）（3）供配电系统电费。变压器的电费，各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：变压器的电费=变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量电费单价变压器的电费=变压器功率电费单价24小时30天（4）消防系统电费。消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）=消防水泵的数量消防水泵的功率电费单价2.5小时3月送、排烟风机（元月）（按每季度检修2.5小时计算）=送、排烟风机数量送、排烟风机功率电费单价2.5小时3月中央控制室电费=中央控制室所有电器的功率30天每天实际工作时间电费单价（5）给排水系统电费。供水变频泵、潜水泵使用的电费=泵的功率数量30天每天实际工作时间电费单价（6）泳池系统电费（收费泳池不计此项）。泳池系统电费=循环系统的功率30天每天实际工作时间电费单价4公共水费（单位：元月）项目月费用公共水耗费用估算（含绿化水、道路用水、管网漏损）1.绿化水费2.清洁用水3.泳池用水4.小区景观用水月合计备注：（1）绿化水费。根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水l5天，每次浇水渗透土壤3厘米）：绿化水费=绿化面积0.035015天水费单价（含排污费、加压费）（2）清洁用水。根据清洁面积测算：清洁用水=估算每天用水量30天水费单价（含排污费、加压费）（3）泳池用水（收费泳池不计此项）。根据泳池容积测算泳池水费：泳池用水=泳池容量3次（每年换水3次）12月水费单价（含排污费、加压费）（4）小区景观用水。根据小区景观的数量测算：小区景观用水=小区景观每天耗用水量30天水费单价（含排污费、加压费）5电梯运行费项目月费用备注1.电梯维护费（8台电梯外包维护保养费用，不包含零配件更换费用）2.电梯零配件更换费用（每台每月l00元）3.电梯年检费（8台）（按照质量监督局要求，电梯每年必须进行年检，检测费用每台l000元）月合计（1）电梯保养费：每部电梯每月保养费单价的总和。如果每部保养费单价相同，则：电梯保养费=电梯保养费单价电梯数量。（2）电梯年检费：电梯每月年检费=每部电梯年检费用的总和（或电梯年检单价相同时为单价电梯数量）12月6公共设施养护费根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算。（三）绿化养护费用项目月费用备注1.分包费用分包方人员人数人员标准2.物料费用3.其他月合计1分包费用物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定，一般可以采用分包方人员人数人员标准、分包面积单价的方式进行测算。2物料费用环境、绿化物料消耗根据物业服务的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。序号项目单位单价数量年金额1基肥（饼肥、菜枯、鸡粪）2复合肥3尿素4磷肥5碳铵6叶面肥7百菌清8多菌灵9氧化乐果10敌百虫11呋喃丹12波尔多液13甲基托布津14敌草隆15炭疽立刻16灭草灵17井岗霉素18三氯杀螨醇19一代好20吡虫灵21速灭威22代森锰锌23油费24机械维修费用25灌木补栽补种合计61560元年月合计5130元（四）清洁卫生费用项目月费用备注1.分包费用分包方人员人数人员标准2.物料费用3.其他月合计1分包费用物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定，一般可以采用分包方人员人数人员标准、分包面积单价的方式进行测算。2物料费用根据物业服务所需配置的保洁材料的费用（可参考下表的测算方法）。序号名称单位数量单价月金额1胶扫把把2灰抖把3抹布条4竹扫把把5地刷把6洗洁精件7洗衣粉件8拖把把9胶手套双10大垃圾袋件11洗石水件12中性消毒清洁剂加仑13敌敌畏件14敌百虫件15灭鼠药包16蟑螂药包17灭蝇净盒续表序号名称单位数量单价月金额18铲刀把19空气清新剂瓶20粘鼠板块21漂白水桶22盐酸桶23水桶个垃圾清运费化粪池清理费月合计（五）秩序维护费用项目月费用备注1.分包费用分包方人员人数人员标准2.物料费用3.其他月合计1分包费用物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定，一般可以采用分包方人员人数人员标准、分包面积单价的方式进行测算。2物料费用根据小区配置的安保设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算。如：安保工作中用到的器材费用、训练用品费用等。序号项目单位单价数量金额摊销年限月费用1雪糕桶个2安全标识、标牌批3交通指挥棒个4电动车辆月合计（六）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用保险费=（需投保的公共设施、设备）总金额保险费率保险受惠物业的总面积购买保险是业主及物业服务公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业服务企业会因未尽管理责任而丧失物业服务资格。（七）行政费用序号明细项目月支出说明1低值易耗品购置费用2管理处办公用水电费3办公设备维护费用4通信费5公干车辆费6业务接待费7电脑维护费用8报刊资料费9咨询及诉讼费10服装费月合计（1）低值易耗品购置费用。（2）管理处办公用水电费。水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额=使用量（立方）月水费收费单价饮用水金额=饮用水（