珠江投资北京周边工业地产调研报告070424ppt课件

珠江投资北京周边工业地产调研报告 摘要 广东珠江投资以产业开发名义已经在北京周边悄然大规模拿地 目前已经在通州四个园区圈地近10000亩 其中经营性用地约1000亩 拿地成本约15 20万元 亩 目前土地升值收益约20 30亿元 珠投和关联公司合生创展还在天津宝坻大规模圈地 进行 京津新城 的开发 目前已建成别墅2000余栋 酒店两座 商铺15万平米 珠投 合生 韩江都是朱孟依控制下的关联公司 基本分工模式为珠投拿地 合生拿钱 韩江建设 借鉴合生珠投的经验 我们建议 应抓住京津经济起飞的大势 以园中园取地模式 快速圈定京津土地资源 并早日打通上市融资通道 形成地钱良性互动的运作模式 目录 珠投北京周边产业地产项目朱孟依与合生珠投系我们的策略和建议 一 珠投北京周边工业地产项目 一 通州张家湾北京家居产业示范园 二 通州西集北京国际包装印刷产业基地 三 通州永乐开发区 四 马驹桥通州物流基地 五 天津宝坻京津新城综合项目 六 丰台大红门北京国际轻纺城另 马驹桥地产项目 通州珠江国际城项目 一 通州张家湾北京家居产业示范园 创展家居 北京家居产业示范园位于京津公路 103国道 梁各庄处 西距通州张家湾镇2公里 创展招商人员自称珠江自己投资9000万元修了一条长四公里的四车道公路 连接六环和创展家居 该项目从2005年下半年开始建设 目前已建成20万平方米展馆 其他物业没有建 正在装修 6月份开业 据称有一半展馆已招商完毕 知名企业有华日 全友等 租金水平为70 88元 平方米 月 仓库租金水平为10 15元 平方米 月 其他物业形式租金水平未定 展厅面积 单位面积2500平米 共三层 展厅实景图 展厅户型图 二 通州西集北京国际包装印刷产业基地 北京国际包装印刷产业基地位于通州经济开发区东区 原西集开发区 通州轻纺服饰园区 园区距通州城区约21公里 距北京市区东四环约25公里 京沈高速公路 京津公路 103国道 通香公路穿区而过 京沈高速在开发区内设有西集 郎府两个出入口 基地由通州区政府园区管理委员会与北京珠江投资开发有限公司联手打造 通州区政府已将基地列为该区十一五重点项目和台湖出版物流中心配套工程 通州区主要领导亲自挂帅成立园区的建设指挥部 目前已投入6 2亿进行园区的基础设施建设 一期1712亩地块已经达到 九通一平 北京国际包装印刷产业基地的远景规划面积15平方公里 一期规划面积2 45平方公里 项目主要经济指标 该项目首期启动20万平方米 包括10万平方米品牌园中园 3万平方米标准化厂房 3万平方米纸品 耗材 机械设备展示配送中心 2万平方米商务生活配套 1 8万平方米科研中心 基地功能定位 三中心一基地一平台 环渤海包装印刷行业商贸物流中心 中国包装印刷技术开发推广中心 世界包装印刷先进技术与装备展示中心 包印产业多功能综合配套服务平台 每地块约为70亩 据开发区招商人员称 有1800亩土地可供出让 地价为30 35万元 亩 已经完成七通一平 招商项目不限于印刷包装 无污染企业均可 开发区建于1998年 目前入区企业约为30多家 其中仅有首嘉钢结构公司 北京供电局和ABB合资公司两家知名企业 其他为中小民生类企业 据开发区招商人员称 珠投用地仅有300余亩 估计是已取证土地面积 但珠投自称是15平方公里 目前 双方仅达成合作意向 正式协议尚未签署 珠投的包装印刷产业基地尚未开始正式建设 仅在京沈高速西集出口处树了几块大型广告牌 三 通州永乐开发区项目 永乐开发区位于永乐店镇内 离北京城区约40公里 紧邻廊坊开发区 规划的京津高铁 京津第二高速紧邻开发区 永乐开发区成立于1992年 一期规划面积4 6平方公里 远景规划面积10平方公里 二期 一期 珠江投资在永乐开发区拿了约3平方公里 4000多亩 其中约700亩为配套住宅用地 约500亩为高薪产业用地 约1200亩为工业用地 据招商人员说 今年6月份 珠投投资的厂房将开工建设 租金水平约为1元 日 平米 珠投厂房建设用地 开发区一期4 6平方公里基础设施配套已经完成 开发区可供出让的土地仅有两块 15亩一块 10亩一块 开发区外有还一块用地约68亩可供出让 开发区发展15年来 共有入区企业20多家 基本都是小企业 没有知名企业 共占地约1平方公里 四 马驹桥通州物流基地 通州物流基地位于通州马驹桥镇 京津塘高速公路与六环路交汇处 距市中心15公里 距首都机场30公里 距天津新港120公里 据基地招商人员介绍 基地马上要被批为北京经济技术开发区 亦庄 东区 享受国家级开发区的政策 通州物流基地 园区总面积6 75平方公里 规划面积5 04平方公里 道路广场用地1553亩 绿化用地726亩 目前已经有苏宁电器 普洛斯 90亩 驰普网络 150亩 招商局 120亩 华润 150亩 小松机械 祥龙物流 东方信捷 200亩 等知名企业入驻园区 国际巨头丰树 AMB正在进行协议谈判 目前园区土地较为缺乏 仅有100多亩地 园区准备搬迁部分原有租地的中小企业 地价原为42万 含土地出让金 目前因政策原因 价格不好说 目前 区内还没有生活和商务配套 东方信捷仓库 已满 租金0 3 0 4元 天 平米 祥龙物流仓库0 8元 天 平米 普洛斯全是定制仓库 尚未开工 珠江投资在园区拿地1200亩 规划为商贸用地 约300亩 和轻工贸易港用地 园区内由北京驰普网络公司投资的驰普城占地148亩 总建筑面积12万平米 该公司从事CRPP办公软件开发 据说其中有约1000人在其中封闭式开发软件 珠投通州产业地产小结 1 圈地面积 四个园区共占地约 3900 4500 300 1200 9900亩 也有媒体称为10平方公里 且拿到土地指标 2 运作模式 1 以工业用地开发商业地产 2 以开发产业获取工业用地同时获得配套开发用地 3 统一与通州区政府谈判 通过区政府向市政府申请项目3 地块位置 均为园区中 肉眼 位置 周边交通便利 基础配套完善4 开发进度 目前仅开发约200多亩 创展家居 其余土地空置 5 土地增值 于2002 2003年间拿地 地价约为15 20万 亩 现在地价约为35 50万 亩 土地增值收益约20 30亿元 另 珠投马驹桥住宅开发项目 二手资料 名称 珠江马驹桥地产项目规模 百万平米大盘特点 欧式经典风格户型 60 110平米开盘时间 2007年4月底产品定位 经济舒适型社区客户定位 周边客户为主 产业园区从业人员 中等收入人群 另 通州珠江国际新城项目 二手资料 区位 位于通州区东北部永顺镇 是未来通州地区重点开发的永顺河东新城核心地带 距离通州卫星城3公里 项目分析 区位及交通 项目简介 建筑风格 一期欧式建筑建筑形式 花园洋房 别墅 社区规模 占地133万平方米 总建筑面积100万平方米 一期15万平方米 社区规划 低密度住宅区 以 对原有地貌的充分尊重 为基本规划理念 因地制宜的在保护生态环境的基础上合理进行建筑布局 园林 一期生态水景观 柳荫大道 配套设施 社区内具备完善的娱乐 运动会所 医疗 餐饮 金融 托幼 社区巴士等生活娱乐设施 五 天津宝坻京津新城综合开发项目 项目简介 京津新城是合生珠投与天津市 宝坻区政府联合开发的一个集工业园 商贸 教育 休闲会展及文化居住五大板块于一体的综合开发项目 项目规划面积约12平方公里 京津新城位于天津市宝坻区 距北京90公里 实测110公里 距北京首都国际机场95公里 距天津25公里 距天津新港40公里 京沈和津蓟两条国家级高速公路经京津新城 京津新城区位图 京津新城选址很好 处于宝坻县天宝 九园镇之间的一个低洼地带 该地水系发达 有宽达500 600米的潮白河水面 以及大量的池塘 沟渠 利于建水景别墅 村庄很少 拆迁安置很少 征地成本极低 约3 5万 亩 交通也很便利 津蓟高速穿过该地 宝坻潮白河实景 1 商贸板块 京津国际商贸港 项目简介 京津国际商贸港规划总建设面积300万平方米 采取滚动发展 分期建设 项目将开发包括轻纺城 服装城等多个大规模专业市场 集国际采购 品牌展示 技术研发 物流配送 信息推广 电子商务 综合配套等多功能为一体 轻纺城是京津国际商贸港首期龙头项目 集交易展示 技术研发 物流配送 信息推广 综合配套等多功能于一体 总建筑面积150万平方米 其中 轻纺交易区 商铺 60万平方米 仓储区40万平方米 国际采购中心10万平方米 商务配套区20万平方米 综合生活配套区20万平方米 首期拟建交易区 商铺 15万平方米 仓储区5万平方米 商务配套区1万平方米 综合生活配套区3万平方米 该市场经营品种涵盖纺织原料 服装面料 服装辅料 家纺 酒店纺织用品及纺织机械设备 根据我们实地考察 目前已经主体竣工的商铺约70余栋 每栋均为2层 单体面积约2000平米 每栋12个商铺 容积率约为0 8 该项目由韩江建设承建 据招商人员称已经入驻商家60余家 但保安人员说绝大部分是假的 商铺4月底开展活动交铺 8月正式开业 商铺楼之间的连接透光顶棚 经了解 其开发资金暂时有些紧张 有部分商铺已经打了基础但是没有建主体 单位商铺实景 一层 商铺只租不售 租赁政策如下 租赁合同期限为7年 均价为50元 平米 月 两年免租 但首付半年租金 第三年收半年租金 第四年收第4 5年的租金 第六年收6 7年的租金 合同期内租金不变 其首期的费用为保证金 1到1 5万元 以及半年房租的40 收铺再交60 物业管理费8元 免3个月 租赁政策公示牌 商铺内布置模型 目前在配套方面已经完成建设的有两栋员工宿舍和一栋高管宿舍 为5 6层 员工宿舍底层均为商业 每栋约120个宿舍 单间面积估计约为30 40平米 广告牌 招商条件 招商范围 纺织原料 服装面料 服装辅料 纺织机械设备 招商对象 全球纺织服装原辅料生产厂家 总经销商 区域总代理 品牌代理商租赁及进场经营资格条件 1 纺织服装原辅料生产厂家 2 纺织服装原辅料总经销商 3 纺织服装原辅料区域总代理 4 纺织服装原辅料品牌代理商 2 工业园板块 京津新城工业园 园区原名天津宝坻九园工业园区 2003年改名为京津新城工业园 一期规划面积3000亩 园区产业定位 园区重点发展汽车 机电 家用电器 轻工 医药 食品 装备制造业等的产业 珠投设定的目标是把京津新城工业园打造成国际性的生产加工基地 工业园沙盘 以前出让地价6 8万元 亩 一期已经开发完毕 没有土地了 正在进行二期规划 入驻的知名企业不多 仅日立电梯等 目前地价报价为13 6万元 亩 国家规定的最低出让价标准 面谈可降价 日立电梯厂房 综合服务楼 超市 饭店 电信 银行等 商务酒店 三星级标准 优惠政策 一 工业园中注册的生产型企业享受国家规定 二免三减半 的优惠政策 所得税按15 标准征收 之后 所得税的地方留成部分再给予减免 减免比例年限视项目情况在洽谈中商定 所得税 二免三减半 优惠政策图表注释 开始获利 第六年 按国家规定增值税按17 缴纳 工业园按相当于增值税地方留成部分的50 的金额奖给企业做发展基金 奖励年限根据项目情况 在正式谈判中商定 二 在优惠年限期满后 对纳税大户给予适当的奖励 凡年纳税 增值税 所得税合计 在300万元以上的企业 以上一年度完成企业所得税和增值税税额为基数 其当年新增税额的地方留成部分 分别按30 奖励 优惠政策 3 休闲会展板块 珠江温泉城 项目简介 珠江温泉城总占地22500亩 规划总建筑面积约435万平方米 分十期开发 包含上京别墅 珠江帝景温泉度假村 占地400亩 水上皇宫大酒店 体育中心 27洞高尔夫球会 珠江国际外国语学校 帝景温泉度假村沙盘 帝景温泉度假村已经基本建成 包括11套VIP别墅 148间客房 据称2700米深处 水温90 104度 8元 立方米 客房价位有880元 日 1880元 日 18800元 日 4万元 日 6万元 日等 据称李瑞环每年前往一次 客房实景 温泉度假村内景 别墅客房 别墅客房内景 据我们现场观察 整个京津新城建筑质量及环境的设计均不够精致 原因很大程度上在于承建方 韩江建设是合生珠投的关联公司 存在内部垄断行为 难以实现真正的甲方乙方市场关系 难以对施工质量进行有力的监督 经了解 度假村工作日入住率约50 我们认为远远达不到 周末入住率能达到100 主要客源为天津 唐山 北京 也包括廊坊 水上皇宫大酒店 五星级水上皇宫大酒店占地400亩 总建筑面积约16万平方米 楼高4 7层 总投资8 0亿元人民币 仿非洲迷城建筑 酒店按国际五星级酒店标准建设 集会议会展 餐饮 住宿 度假休闲 娱乐 健身 水疗 培训等功能于一体 由凯悦集团管理 共设841间客房 大会议厅一座 中小会议厅共13座 酒店设室内外温泉泳池 SPA 保龄球馆 壁球馆 夜总会等 室外环境结合温泉泳池设计 水上皇宫大酒店实景 客房内景 客房内景 客房内景 4 教育板块 京津新城教育园 项目简介 京津新城教育园规划占地2万亩 定位于培养实用型 技能型人才 目前北京科技大学已签约 9月份招生 据称意向合作单位包括 北京广播学院 北京邮电大学 北京外国语大学 天津财经学院等 北京科技大学天津学院 5 文化居住板块 京津新城别墅 项目简介 文化居住板块占地2万余亩 从立项规划到住宅区一期销售花费了三年左右时间 区域内将建有商业贸易及物流区 高教基地 京津温泉住宅区 娱乐休闲 科技工业产业园等功能区 是一个居住 度假 创业 就业兼备的新城区 住宅规划建筑面积达200万平方米左右 京沈 津蓟高速路旁的路牌广告 别墅区电子沙盘 27洞高尔夫 别墅区沙盘 目前建成的有2000余栋 价格6000 9000元 平米不等 其别墅区划分多个区域 高尔夫球场边缘的均价在8500元左右 其他距离稍远的售价有所降低 别墅户型 户型从170 560平米 有30余种户型 白领别墅170 200平米 花园150 500平米 66 99万元群岛院落组团别墅210 450平米 花园500 1300平米 110 250万元高尔夫景观别墅300 560平米 花园700 2500平米 360 400万元提供定制别墅的服务 占地2 10亩 300 3800万元 别墅区实景 别墅区的商业街业态规划出40 1200平米的商铺 租金为30元 月 平米 商铺 别墅区实景 别墅区内景 别墅区内景 京津新城小结 一 值得借鉴的经验1 选址京津新城选址是相当不错的 该地地处京津唐三大城市交汇处 水系发达 村庄较少 交通便利 适宜做大盘水景别墅项目 2 开发策略住宅和休闲板块先行 产业板块后启动的开发策略比较成功 别墅和休闲不太依赖距离 容易启动 利于快速回收资金 积累实力后再进行产业开发 3 项目运作的时机该项目房地产板块运作始于2002年 和大北京地区别墅房地产市场兴起的时间基本一致 顺应了市场形势 4 京津冀大市场把握准确珠江投资是在珠三角经济的大发展中成长起来的 看准了京津冀地区发展的大势 大规模圈地 大规模开发 5 产业定位京津国际商贸港定位于纺织服装产业也是很好的选择 京津冀的大市场 天津 河北纺织服装产业基础发达 6 商铺设计商铺的设计很不错 简洁实用 且容易变通 布局形态较好 造价成本合理 1000元左右 组团规模合理 7 5万平方米 京津新城小结 二 引以为戒的教训1 开发策略工业区产业和地产生活区关联度太低 二者之间相互没有借势 应建立快速连接通道 不应靠高速公路联通 2 商铺安排商铺应该在快速干道两边展开 现在只在一边展开 不容易成势 3 道路和停车系统商贸港的道路和停车系统面积过小 跟华南原料城的差不多 将来停车会有大问题 交通指示牌导向性差 京津新城小结 4 生活服务区比较散启动区目前功能设施太分散 没有成 势 应将管委会 宿舍 酒店 商业建成一个集中组团 5 产业开发过于滞后目前 京津新城的产业开发过于滞后 导致整个园区只有休闲度假 商务会议等暂住型人群 人群单一 人气极差 使得此种运作模式难以复制 产业板块和居住休闲板块之间的互动性很差 空间上难以互相促进 时间上难以滚动发展 6 价值链整合不佳导致的工程质量问题京津新城的建设由韩江建筑承担 关联公司导致的 软约束 使得施工质量存在很大问题 感官效果较差 京津新城小结 六 大红门北京国际轻纺城 主要为二手资料 经实地调研 发现尚未开工 广东珠江投资 北京珠江华北置业有限公司拟投资30亿建设北京国际轻纺城 丰台区政府将这一项目名暂定为 北京国际轻纺城 的项目 正式确立为2007年丰台区建设 时装之都 重点项目 该项目位于大红门腹地 占地14公顷 总建筑面积近60万平方米 包括3万平方米的城市广场 是集商业 酒店 写字楼为一体的综合项目 投资额近30亿元 项目将建成集服装纺织贸易 名企名牌展示 产品信息发布 时尚设计孵化为一体 辐射整个北方地区的服装面料 商贸会展平台 国际商贸示范功能区将打造国际商贸的完整产业链 形成产业聚集效应 从功能上分为 交易展示示范功能区 项目定位 项目总平面图 示范功能区效果图 示范功能区将建立完善的交易 展示 金融 信息等服务平台 配备相应的办公和生活配套设施 商务配套区效果图 德国GMP公司 商务配套区将围绕轻工轻纺产业链提供高标准商务配套 补充和完善前台展示交易区对商务配套功能的需求 后台服务区平面图 后台服务区将形成组装 包装 仓储 配送 设计 研发 培训 员工宿舍等产业后台必备配套功能 同时有效承接前台展示交易区外迁的居住需求 二 朱孟依与合生珠投系 一 朱孟依其人其事 二 合生珠投系 三 韩江建设简介 四 珠江投资简介 五 合生创展简介 一 朱孟依其人其事 朱孟依小资料2005福布斯中国富豪排名第2 财富统计14 3亿美元2005年胡润中国百富榜排名第8 财富统计65亿元出生 1959年出生地 广东丰顺教育 高中主要公司 合生创展 珠江投资 韩江建设公司总部 广东广州职业背景 建筑业出身职务 合生创展董事局主席擅长 资本运营 资源整合 朱孟依做事非常低调 他极少和媒体接触 他行踪极为神秘 未接受过任何采访 虽然全国有20万人住在他开发的社区 但大多数人对他本人的情况仍一无所知 朱孟依非常反感做事张扬 多说少作 在合生内部 行事低调务实成为公司最具特色的企业文化 在全国各地区公司的合生经理人只说品牌 产品和销售 其他如人物 政策 土地 工程 财务 人事等公司报道一律婉言拒绝采访 即使记者采访了高级经理人 也只能按他们不成文的规定以 合生相关负责人 的名义见报 朱孟依在内地地产界呼风唤雨 攻城略地 在地产圈外却寂寂无名 杳无踪迹 被称为行内 沉默的大佬 据说他的神秘和低调简直令人窒息 出道多年至今 给大众媒体捕抓到 公开流行于市面的仅有唯一一张个人照 而且严禁下属向外界透露有关他的任何举动 万一媒体由此曝光他的事迹 公司内部追查下去必然严惩不贷 二 合生珠投系 1992年朱孟依与张芳荣 陆维玑夫妇共同创办合生创展集团公司 以广州为起点开发房地产 1998年上市珠江投资现由五个法人股东组成 其中实际控制人为朱孟依 其名下的广东韩江建筑安装工程有限公司持有珠江投资70 的股份 第二大股东为广州华城置业有限公司 持股21 华城的法人代表为朱宝丽 与朱孟依是否有亲属关系尚不知晓 珠江投资现任法定代表人朱克林与朱孟依是亲属关系 合生珠投系结构 华城置业 合生创展 珠江投资 韩江建设 朱宝丽 朱孟依 53 70 21 香港上市公司 朱沐之 合生珠投系分工 珠 联璧 合 珠江投资为非上市公司 负责拿地 合生创展为上市公司 负责拿钱 珠江投资拿到地后 再由珠江 合生两家按某种比例关系组成中外合作合营的项目公司进行开发 这种比例关系 基本是合生创展占70 珠江投资占30 韩江建设一般都是负责承担建设施工 非上市公司 三 韩江建设简介 广东韩江建筑工程公司成立于1988年 法定代表人为朱孟依胞兄 韩江建筑承担的项目 四 珠江投资简介 广东珠江投资有限公司创建于1993年 是一家以房地产和基础设施投资为主 实行多元化经营的综合性企业集团 自成立至今 珠江投资已发展到拥有30多家全资 控股二级公司 总资产超过100亿元人民币 仅在广州一地 珠江投资旗下开发的地产项目超过30项 开发面积超过1400万平方米 加上其他各地的开发项目 总额已超过2000万平方米 公司已从过去单一的房地产开发经营发展成为集房地产开发 基础设施投资 高科技通信网络 教育产业 管理咨询于一体的综合性大型企业集团 发展历程 珠江投资业务领域 房地产项目 其他项目 广州珠江房地产开发中心有限公司北京珠江房地产开发有限公司上海珠江投资有限公司天津珠江实业有限公司深圳市珠江投资发展有限公司西安珠江投资有限公司武汉珠江投资有限公司内蒙古珠江投资有限公司 分支机构 珠江投资在广州 珠江投资在广州开发面积超1400万平方米 累计开发楼盘30多个 建造一批如华景新城 骏景花园 珠江帝景 旭景家园 华南新城 逸景翠园等精品楼盘 连续多年被评为 广州市房地产开发建设十大集团公司 珠江投资在北京的总开发面积接近积300万平方米 总投资额超过100亿元 珠江投资继续开发位于长安街延长线上东四环外的珠江绿洲花园 东三环东侧的珠江帝景苑和朝阳公园旁的珠江罗马嘉园等三个项目 珠江投资在北京 珠江投资于2001年3月成立上海珠江投资有限公司 开发的项目有 珠江香樟园 上海珠江新城 珠江香樟南园等楼盘 总投资近80亿元 珠江投资在上海 公司成长 十多年来 珠江投资以每年数百万平方米的地产开发量和数万套的住宅供应量 并以逾30 的年增长速度 得以迅速成长 人力资源 进军商业地产 珠江投资声称有意今后重点发展商贸物流投资业务 规划在10年内打造京津 华东 华南 华中 西南五大产业物流港 总投资将超过百亿元 此外 珠江投资还将以 创展商贸 产业物流港为载体 携手合生创展 打造全国中心城市20个左右的大型商贸城 技工贸一体化产业园区 广州 上海 武汉的物流项目也于2006年下半年启动 五 合生创展简介 合生创展创立于1992年 1998年在香港联交所主板上市 主营住宅地产 商业地产 酒店产业 旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团 从1993年起 合生创展在广州 北京 天津 上海等中心大城市成功打造了36个高品质项目 累计开发面积超过1800万平米 业主逾25万 发展历程 发展历程 合生创展在广州 合生在广州第一个项目就是总建筑面积100万平米的华景新城 此后合生在广州开发完成的项目中建筑面积超过50万平方米的项目有10个 超过100万平方米的项目有3个 甚至有项目超过200万平方米 到2004年 合生在全国有36个项目 销售商品房面积就超过1000万平方米 合生创展在广州一个城市的开发规模 就相当于万科在全国五大城市开发的总规模 而1998年 1999年 合生创展仅在广州一地创造的利润就超过了万科在全国五大城市创造的总利润 合生创展在北京 合生进北京的思路就是 无地何以规模 在此思路下 短短两年半的时间里 公司先后拿下了珠江骏景 珠江罗马 珠江绿洲 珠江帝景 珠江国际城五块大地 总计5500亩 总开发规模达370万平方米 为珠江及合生的发展搭建了可持续发展的平台 到2004年有上万人住进了合生的社区 当年更完成了30亿元的销售额 实现了朱孟依五年前进京时的愿望 市场地位 合生创展2005年按照销售额统计平均每年占据广州房地产约7 22 市场份额 保持广州龙头开发商的位置 占北京房地产1 18 的市场份额 占全国房地产0 57 的市场份额 合生创展专注于国内主要区域经济圈的一线发达大城市 在城市中心的优质地段 成片开发以住宅为主 兼顾商业 设施的综合小区物业 合生创展的客户定位以满足城市中高收入的置业需要为主 开发的物业集中于中高档项目 销售均价比当地的市场平均价格水平高出15 一72 重要融资举措 2005年8月9日 合生创展董事局主席朱孟依减持公司股权 由63 56 减至52 97 同时引入淡马锡 老虎基金成为合生创展的战略投资者 合生创展向这两家配售了2 06亿股 每股4 875港元 这样两家战略投资者为合生创展提供了9 57亿港元的资金支持 11月2日 合生创展宣布发行3亿美元7年期优先票据 票息及收益率订为8 125厘 较美国国库债券高359点 可在4年后赎回 据透露 发行票据所得款项净额估计约2 91亿美元 发展现状 2006年4月13日 合生创展在香港联交所公布其2005年报 其营业额为61 34亿港元 2006年年报尚未公布 营业额公布为92亿港元 增长53 盈利大幅度增加 达到12 17亿港元 比2004年的4 33亿港元增长181 土地储备则达到1295万平方米 据调查 合生创展目前的土地储备居行业第一位 合生创展年报显示 年内的营业额当中约65 来自五个发展项目 北京珠江帝景 逸景翠园 骏景花园 南苑 北京罗马嘉园及上海合生城邦 发展规划 在2004年合生已经确定了自己的五年计划 以房地产为核心 向房地产上下游行业延伸所形成的行业链 企业发展布局上 以广州 北京 上海三座城市为核心 向珠三角 环渤海 长三角经济区的新兴城市渗透 进而再向全国其他二线城市辐射 从而在全国形成点 线 面的发展模式 占领全国市场 而珠江投资则从2005年起 更多的转向商贸物流及能源 基建等方面的产业 形成与合生互补之势 三 策略和建议 一 珠江投资的启示 二 快速圈定京津土地资源 三 早日打通上市融资通道 四 采取产业组团式规划 五 借鉴园中园取地模式 六 控制基础设施建设成本 珠江投资的启示 1 依靠大规模资源运作的盈利模式珠江投资是在珠三角地区成长起来的 珠投正是在珠三角快速经济发展及城市扩张的条件下 创造了城郊囤积大量土地 开发大盘 获取巨额地产收益的盈利模式 在珠三角取得成功后 珠投向全国扩张 其基本手法是在预先较早的在一线城市周边大规模屯地 随着城市扩张 土地迅速升值 再进行大盘开发 由此 珠投基本的盈利模式是选址潜在升值区域 进行大规模的资源运作 先期大量圈占资源 时机成熟时进行资源开发 获取巨额的资源增值收益 在这种模式下 尽管珠投的产品质量备受诟病 但不影响其巨额盈利 2 快速抢占京津优质土地资源珠江投资将珠三角成功的经验向京津复制 在京津地区经济即将大规模起飞时 大规模快速抢占京津优质土地资源 京津冀相比珠三角 长三角地区而言 经济相对落后 除了京津核心城区外 周边大量区县经济欠发达 有大量可供开发的优质土地资源 珠投提前圈定这些土地资源 开 而不 发 或者小规模开发 随着京津经济起飞 土地资源将大量升值 据我们测算 珠投在京津圈地的资源升值潜力在百亿元以上 此外 在京津拿地 可以获得京津政府的高端资源强力支持 京津国际商贸港被列为天津十一五重点项目 天津2006年十大重点建设项目 天津纺织工业发展战略基地 大红门北京国际轻纺城项目被列为丰台区重点项目 创展家居被列为通州区十一五重点项目 珠江投资的启示 3 园中园 的取地模式珠投在北京圈地的模式为 园中园 模式 即在相对成熟的园区的 肉眼 位置取地 进行产业开发和房地产开发 这种取地模式的好处是节省了大量的基础设施建设资金 土地升值幅度大 如通州物流基地的1200亩地 周边高速 轻轨 口岸都极其发达 且均由政府出资建设 珠投取地成本约为15万 亩 目前已经升值至45万 亩以上 4年间土地升值收益达3 6亿元 珠江投资的启示 4 地钱两手配合的良性互动模式珠投大规模资源运作的关键在于地与钱的充分良性互动 合生珠投 珠联璧合 式的合作方式配合相当巧妙 珠投拿地 不上市 合生拿钱 上市 有机互动 而珠投拿的地基本都是京津的优质土地 价值比较容易体现 很容易被投资者和金融机构认可 可以比较便利地获得各种渠道的资金支持 快速盘活圈地所沉淀的资金 加快资金的周转 提高资金的使用效率 合生珠投以上市公司 大财团的面目出现 也非常有利于抬高其在与地方政府谈判中的地位 利于其低成本大面积拿地 珠江投资的启示 5 以工做商 的产业地产开发模式珠投在张家湾创展家居 京津国际商贸港的手法都是 以工做商 即用工业用地来开发商业地产 极大地提高了土地利用效率 创展家居的展厅租金达70 88元 月 平方米 国际商贸港的租金达35 50元 月 平方米 基本上达到了北京写字楼的租金水平 远远超过一般厂房 仓库的回报 在其创展家居 京津国际