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房地产基础知识培训 地产概述 一 房地产的概念 房地产是房产和地产的总称 房地产是由土地 土地上的建筑物及其他地上定着物构成的 包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益 在市场经济中 由于房地产是一种商品 尤其是最具体的财产形式 在经济学上也叫不动产 地产概述 二 土地性质 地产概述 三 土地所有权的划分在中国土地等生产资料国有 土地所有权 指土地所有者在法律规定的范围内 对其拥有的土地享有占有 使用 收益和处分的权利 土地所有权可分为 国有土地和集体土地两类 地产概述 四 土地所有权的获得方式 原则 有国资成分的必须进行公开招投标 无国资成分的可以公开招投标 也可以采用议标的形式 地产概述 1 居住建筑 供人们生活起居用的建筑物 如住宅 宿舍 宾馆 招待所 2 公共建筑 供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物 如各类学校 图书馆 影剧院等 3 工业建筑 供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物 构筑物的总称 通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房 包括车间 变电站 锅炉房 仓库等 五 主要的建筑类型 房地产开发经营 房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段 A建设工程项目设立或运行过程B房地产建设工程项目规划与审批C土地使用权的取得D征地与拆迁E工程建设与管理F房地产的租售管理G房地产的物业管理 房地产开发的基本程序 什么是 五证 两书 一表 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 国有土地使用证 建筑工程施工许可证 商品房销售 预售 许可证 商品房质量保证书 商品房使用说明书 建筑工程竣工验收备案表 住宅的房型设计 设计单位 根据设计任务书 根据规划意见书中明确的设计条件 进行设计不能随心所欲 它受到几个方面的制约 地形 地貌的制约地质条件的制约规划条件的制约 高度 红线退界 覆盖率 容积率 间距等 所在纬度日照制约消防 交通 人防等规范制约市场定位 产品定位的制约区域性文化及习俗的制约现时生产力所决定的材料设备工艺及其他条件的制约建筑规范的制约 住宅的房型设计 房型设计的基本原则 符合市场需求的原则 经济合理的原则 功能性原则 住宅的房型设计 房型设计直接决定了住宅的使用价值 因此必须坚持 以人为本 的住宅理念 具体来讲 一是满足人的心理需求 二是满足人的生理需求 住宅的房型设计 户型图举例 户型渲染图 3室2厅2卫 住宅的房型设计 销售合同附图 住宅的房型设计 施工蓝图 常用的专业名词 得房率 是指可供住户支配的面积 也就是套内建筑面积 与每户建筑面积 也就是销售面积 之比 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 销售面积 套内建筑面积 分摊得公用建筑面积 得房率是买房比较重要的一个指标 计算房屋面积时 计算的是建筑面积 所以得房率太低 不实惠 太高 不方便 因为得房率越高 公共部分的面积就越少 住户也会感到压抑 常用的专业名词 大产权 小产权 一般把开发商取得的房屋所有权称为 大产权 房屋产权即房屋所有权 是指对房屋的行使占有 实用 处分 收益的权利 从概念上讲是没有大小之分的 所谓的 大产权 和 小产权 只是一种较为通俗的说法 一般把开发商取得的房