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房地产基础知识 房地产 房地产是由土地 附着土地上的各类建筑物 构筑物和其他不可分离的物质及权利构成的财产总体 房地产由于其位置固定 不能移动 因而被称为不动产 房地产的特征 自然特征位置的固定性 使用的耐久性 资源的有限性 物业的差异性 经济特征生产周期资金密集性相互影响性易受政策限制性房地产的增值性 注 房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律 其主要归功于房地产的重要组成部分 土地 房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发 经营 管理及维修 装饰 服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业 它与建筑业既有联系 又有区别 建筑业从事勘察 设计 施工 安装 维修等生产过程 它的生产结果是建筑物或构筑物 房地产业是发包方 建筑业是承包方 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业 建筑业归属对初级产品进行再加工的部门 属第二产业 房地产专业名词 五证D 国有土地使用证 A 建筑用地规划许可证 B 建设工程规划许可证 C 建设工程施工许可证 E 商品房预售许可证 房地产专业名词 两书a 住宅质量保证书 b 住宅使用说明书 房地产专业名词 房地产证 是房屋土地所有权属二合为一的凭证 是房地产权属的法律凭证 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权 具体内容是产权人对房地产的占有 使用 收益和依法处分的权利 土地使用权 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限 包括开发权 收益权 处置权 政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 如该土地用途符合当时城市规划要求的 土地使用者可申请续用 经批准并补清地价后可以继续使用 房地产专业名词 三通一平 是指水通 电通 路通及场地平整 七通一平 是指水通 电通 路通 排水通 排污通 通讯通 煤气通及场地平整 红线图 又叫 宗地图 是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置 界线和面积的地形平面图 它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者 受让者只能在红线范围内施工建房 总用地面积 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积 建设用地面积 净用地面积 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 总建筑面积 指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和 房地产专业名词 容积率 是指总建筑面积与建设用地面积之比值 如 在10万平方米的土地上 有20万平方米的建筑总面积 其容积率为2 0 建筑面积 指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 2m以上 含2 2m 的永久建筑 建筑覆盖率 建筑密度 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率 如 在10万平方米的土地上 建筑用地净面积为8万平方米 其建筑覆盖率为0 8 建筑密度为80 绿化率 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率 绿地面积的计算不包括屋顶 天台和垂直绿化 如 在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积 其绿化率为30 绿化覆盖率 建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率 房地产专业名词 房屋销售面积 房屋按套 单元 出售时 房屋销售面积为该套 单元 的建筑面积 即为该套 单元 的使用面积与该套 单元 应分摊的公用建筑面积之和 套内建筑面积 房屋按单元计算的建筑面积 为单元门内范围的建筑面积 包括套 单元 内的使用面积 墙体面积及阳台面积 公共建筑面积 各产权主共同占有或共同使用的建筑面积 指各套 单元 以外为各户共同使用 不可分割的建筑面积 可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积 实用面积 它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额 层高 层高是指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 房地产专业名词 套内使用面积 指室内实际能使用的面积 不包括墙体 柱子等结构面积 使用面积的计算应符合以规定 A 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算 墙体有复合保温 隔热层 按复合层内皮尺寸计算 B 烟囱 通风道 各种管道竖井等均不计入使用面积 C 非公用楼梯 包括跃层住宅中的套内楼梯 按自然层数的使用面积总和计入使用面积 D 住宅使用面积包括 卧室 起居室 厨房 卫生间 餐厅 过厅 过道 前室 贮藏室等 单元内使用面积系数 单元内使用面积 单元内建筑面积 按规定应分摊公用建筑面积 房地产专业名词 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净值 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的50 得房率 是指套内建筑面积与套 单元 建筑队面积之比 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 套 单元 建筑面积 套内建筑面积 分摊的公用建筑面积 道路用地 道路用地是指居住区道路 小区路 组团路及非公建配建的居民小汽车 单位通勤车等停放场地 房地产专业名词 道路红线 道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段 居室是家庭的 领地 讲究一定的私密性 大门一开 有玄关阻隔 外人对室内就不能一览无余 玄关一般与厅相连 由于功能不同 需调度装饰手段加以分割就是自己人回家 也要有一块放雨伞 挂雨衣 换鞋 搁包的地方 平时 玄关也是接受邮件 简单会客的场所 期房 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 期房在港澳地区称作为买 楼花 这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目 现房 指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同 在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 房地产专业名词 毛坯房 指没有装修的房 业主委员会 指由物业管理区域内业主代表组成 代表业主的利益 向社会各方反映业主意愿和要求 并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织 业委会的权力基础是其对物业的所有权 它代表该物业的全体业主 对该物业有关的一切重大事项拥有决定权 会所 以功能和建设档次可分为基础型和超级型 基础设施提供业主最基本的健康生活需求 可让人免费使用 超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用 如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求 势必会形同虚设 如降低物业管理费 将影响房产的整体品质 会所的设置 还要考虑工程分期施工的因素 会所原则上只对社区业主服务 不对外开放 保证了业主活动的私密性和安全性 作为休闲健身的场所 会所也给业主提供了良好的社交场所 入伙 也就是通俗意义上的交房 指业主领取钥匙 接房入住 房地产专业名词 契税 指在土地 房屋不动产所有权发生转移 按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税 征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地 房屋 在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人 1 国有土地使用权出让 2 土地使用权转让 包括出售 赠予 交换 3 房屋买卖 4 房屋赠予 土地使用权出让形式 土地使用权出让形式采用协议 招标 挂牌 拍卖四种合同形式进行 房地产市场 土地类型 几种土地用地 居住小区总用地包括住宅总用地 公共建筑总用地 道路 广场用地 庭院 绿化用地的总和 住宅总用地低层 多层 中高层 高层以及住宅用地面积的总和毛地 主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地生地 可能为房地产开发与经常活动所利用 但尚未开发的农地和荒地 熟地 为房地产开发与经常活动所利用 已拆迁并完成三通一平的土地 房屋类型 什么是商品房房地产开发经营企业 经批准在市场出售而建造的房屋称为商品房 它可拥有独立房地产证并可转让 出租 继承 抵押 赠与 交换的房地产 商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房 什么是集资房改变住房建设由国家和单位统包的制度 实行政府 单位 个人三方面共同承担 通过筹集资金建造的房屋 职工个人可按房价全额或部分出资 信贷 建材供应 税费等方面给予部分减免 集资所建住房的权属 按出资比例确定 个人按房价全额出资的 拥有全部产权 个人部分出资的 拥有部分产权 房屋类型 什么是期房指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 什么是现房指开发商己办妥房地产权证的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同 通常意义上现房指项目己经竣工可以入住的房屋 跃层式住宅 特点是内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法 住宅占有上下两层楼面 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其它辅助用房可以分层布置 上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接 跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面 即使朝向不好 也可通过增大采光面积弥补 通风较好 户内居住面积和辅助面积较大 布局紧凑 功能明确 相互干扰较小 复式住宅 复式住宅在概念上是一层 并不具备完整的两层空间 一般的复式住宅是在层高较高的一层中增建一个1 2米的夹层 两层合计的层高要大大低于跃层式住宅 复式为小于5 6米 而一般跃层为5 6米以上 复式住宅的下层供起居用 如炊事 进餐 洗浴等 上层供休息睡眠和贮藏用 下层的起居室 厨房高2米 上层直接作为卧室的床面 人可坐起但无法起立 复式住宅具有省地 省工 省料的优点 错层式住宅 指的是一套房子不处于同一平面 即房内的厅 卧 卫 厨 阳台处于几个高度不同的平面上 它的面积计算方法参照平面住宅面积计算 这与复式房屋的特征是一样的 不同之处是复式层高往往超过一人高度相当于两层楼 而错层式高度低于一人 人站在第一层面平视可看到第二层面 因此错层有 压缩了的复式 的叫法 房屋所有权 使用权 房屋的所有权指房产的所有者按国家法律规定所享有的权利 也就是房屋各项权益的总和 即占有权 使用权 收益权 处置权 包括出售 出租 抵押 赠与 继承 的总和 房屋的使用权指房屋的实际利用权力 通过一定法律契约 非房屋所有权人也可获得房屋的使用权 例如房主将房屋租给他人使用 如何办理产权证 产权人需准备资料商品房买卖契约正本产权人及共有人身份证购房发票复印件 开发商 契税发票上报联 开发商 物业维修基金缴款凭证第二联 开发商 开发商需准备资料商品房销售许可证复印件或商品房交易代码商品房登记备案证复印件或商品房交易代码竣工验收报告复印件或商品房交易代码授权委托书 不能办理产权证的情况 完全没有合法的用地 建房批准手续的用地 建房手续不齐全且严重影响城市规划的房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的四至界址 界线不清 权属有纠纷 争议的超建 超占以及改变用途的部分未经依法处理的购房手续不合法 不齐全的或未全额交清房款的重复出售的房屋 抵押 查封等限制权利的房屋购房主体本身存在问题的 如 法人主体不存在或自然己故却未办理继承的等 购房时发展商应当明示那些事项 一 开发资质和营业执照 二 商品房预售许可证及经批准销售的平面图 立面图 三 项目开发进度和竣工交付使用时间 四 项目及其配套设施的平面示意图 五 商品房的结构类型 户型 装修标准 公共和公用建筑面积的分摊方法 六 预售商品房的价格和付款办法 七 商品房预售的专用账户 八 物业管理事项 九 法律 法规规定的其他事项 在订立商品房买卖合同之前 房地产开发企业还应当向买受人明示 商品房销售管理办法 和 商品房买卖合同示范文本 预售商品房的 还必须明示 城市商品房预售管理办法 发展商应当提供哪些文件以供买方查阅 复印或摘抄 一 卖方与市规划与国土资源局签订 土地使用权出让合同书 及号补充协议或者 房地产证 二 房地产预售许可证 建设工程规划许可证 及 施工许可证 三 主管部门批准的总平面图 立面图 楼层平面图 分户平面图及房屋面积测绘报告 对售楼广告及资料内容有哪些具体规定 预售商品房广告中以参照物表示项目位置的 应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示 不得以所需时间 车程等来表示距离 项目坐落位置 示意图 应当真实 准确 比例恰当 售楼资料上明示的房屋装修标准 材料 设备 竣工交付使用时间等应当真实 准确 清楚 商品房预售 商品房预售需具备以下条件 预售人已取得房地产开发资质证书 营业执照 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金 已取得土地使用权证书 持有建筑用地规划许可证持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证 并已办理建设工程质量和安全监督手续 已确定施工进度和竣工交付使用时间 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户 法律 法规规定的其他条件 商品房预售许可证 商品房预售指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人 并由买受人支付定金或者房价款的行为 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证 发展商将有关资料送到国土局申请 批准后方可预售楼花 现楼不需此证 商品房预售许可证包括内容 一 预售许可证编号 二 发展商名称 三 项目名称 四 项目坐落地点 五 土地使用权出让合同书号 地块编号 六 房地产证 编号 栋数 七 批准预售的建筑面积 其中包含的各类建筑面积和套数 间数 八 发证机关 有效期 九 附注内容等 房地产现售需要具备哪些条件 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 持有建筑用地规划许可证持有建设工程规划许可证和施工许可证 已通过竣工验收 拆迁安置已经落实 供水 供电 供热 燃气 通讯等配套基础设施具备交付使用条件 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 物业管理方案已经落实 在什么情况下 房地产开发项目可以交付使用 房地产开发项目竣工 经验收合格后 方可交付使用 未经验收或者验收不合格的 不得交付使用 房地产开发项目完工后 房地产开发企业应当提请规划 消防 环保 质量技术监督 城建档案 燃气和民房等有关主管部门进行专项验收 并按专项验收部门提出的意见整改完毕 取得合格证明文件或准许使