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金华市婺城区海芝排骨饭餐馆资产评估金华市婺城区海芝排骨饭餐馆资产评估 项项 目目 名名 称 资产评估称 资产评估 委委 托托 方方 估估 价价 方方 XXXX 估估 价价 人人 员员 施莉娜 孙文玲 朱敏杰施莉娜 孙文玲 朱敏杰 估价作业日期估价作业日期 20112011 年年 5 5 月月 2121 简要历史 简要历史 金华市婺城区海芝排骨饭餐馆位于浙江 金华 排骨饭是店的经营特色 在研究盖浇饭的基本上 觉得盖浇饭在烹饪过程中时间比较长 对比中式快餐价 格比较贵 对于工作学习时间紧的食客来说 时间成本 经济成本 营养成份三者往往只能舍其一二 海芝排骨 饭 采用金华两头乌为主料 与时蔬烹饪煲至而成 即 营养又实惠 更重要的是方便 金华两头乌原为金华特 产 是腌制火腿的最佳原料 猪皮薄骨细 肉质鲜美 肉间脂肪含量高 经过多年的经营努力 现已成为产业 化餐饮机构 有专门的养殖场 海芝排骨饭餐馆在金华 1 也由一家发展到了 3 家 在宁波 苏州地区也已打入饮 食市场 目 录 致 委 托 方 函 2 估 价 师 声 明 3 估价的假设和限制条件 4 房地产估价结果报告 5 一 委托方 5 二 估价方 5 三 估价对象 5 四 估价目的 6 五 估价时点 6 六 价值定义 6 七 估价依据 6 八 估价原则 7 九 估价方法 7 十 估价结果 7 十一 估价作业日期 7 十二 估价报告应用的有效期 7 十三 估价人员 8 房地产估价技术报告 10 一 个别因素分析 10 二 区域因素分析 10 三 市场背景分析 10 四 最高最佳使用分析 13 五 估价方法选用 13 2 六 估价测算过程 13 七 估价结果确定 16 附件 3 致致 委委 托托 方方 函函 外婆家餐饮 受贵酒店的委托 我公司于 2007 年 11 月 22 日 至 12 月 22 日 对位于杭州市下沙高教园区西区 建 筑面积为 200m2好再来房地产进行市场价格评估 为 贵公司进入下沙开分店 购买该房地产提 供参考依据 估价人员根据估价目的 遵照我国相关的法律 法 规和制度 遵循估价原则 按照估价程序 采用科学 合理的估价方法 在综合分析影响房地产价格因素的 基础上 对该部分房地产在估价时点 基准日 的客观 合理价值进行了评定估算 最终确定估价对象在估价 时点的客观合理价值 总价值 为人民币 569060 元 大 写 伍拾陆万玖仟零陆拾元整 4 估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件 一一 本本项项估估价价的的假假设设条条件件 1 本报告在评估过程中 假设委估房地产 为商 业用途 在未来剩余使用年限内不改变房地产用途 2 假设委估房地产产权合法 没有产权纠纷 3 假设委估房地产现状满足所采用的城市规划 用途管制和限制条件 另有说明的除外 二二 本本项项估估价价的的限限制制条条件件 1 本报告有关资料由委托方提供 未对资料的 真实性进行核实 如因资料 不实而导致估价失实 失误和错误 责任不在估价方 和估价人员 2 本报告仅供委托方 购买该房地产 提供参考依 据用 不对其他用途负责 3 本报告未考虑抵押 担保 出租等他项权利 对委估对象实际价格的影响 4 实地查勘时 对房屋仅进行一般性察看 并 未进行结构性测试 不可能确定其内部缺损 5 本报告中的建筑面积按 房屋所有权证存根 所载数据计 6 未经本评估单位同意 评估报告的全部或任 何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何 公开文件 通告或报告中 也不得以任何形式公开 发表 金华市海芝排骨饭餐馆估价结果 报告 5 一一 委委托托方方 单位名称 外婆家餐饮 单位住址 杭州文三路 167 号 联系电话 0571 28990983 二二 估估价价方方 机构名称 杭州万达房地产评估有限公司 单位住址 杭州市文二路号 8 号 法定代表人 李焕 联系电话 0571 28914073 三三 估估价价对对象象 1 建筑物状况 委估建筑物维护保养情况较好 成新率为 89 建筑面积为 100m2 位于 2 楼 位于金华市婺城区金华市婺城区 钢筋混凝土结构 委估 对象二楼一处房产 地面是水泥地 2 委估对象利用现状 委估房地产现作 餐馆 餐饮配套服务 设施好 3 周围环境 估价对象位于 浙师大北门繁华的商业街 委 估对象地处 高教园区 繁华程度一般 但是交通 6 方便 人流量大 但是人流量大部分是学生 四 估价目的四 估价目的 为购买或租该房产提供价格参考依据 五五 估估价价时时点点 2011 年 5 月 21 日 六 价值定义六 价值定义 本报告提供的价格是估价对象在估价期日 在 本报告的全部限制条件下 XX 市房地产市场自由 开放 完全竞争状态下的公开市场价值 所谓公开 市场价值是在公开市场最可能形成的价格 采用公 开市场价值标准时 要求评估的客观合理价值应是 公开市场价值 委估房地产的价格定义为 建筑物为钢筋混凝 土结构 用途为商业 经济耐用年限为30 年 已 使用 5 年 尚可使用 25 年 委估宗地法定使用年 限为 30 年 即委估宗地剩余使用年限为 25 年 按房地产收益的稳健性原则 该房地产的收益年限 按剩余使用年限 25 年计的市场价格 七 估价依据七 估价依据 一 行为依据 委托评估函 二 法律法规依据 1 中华人民共和国土地管理法 2 中华人民共和国城市房地产管理法 3 房地产估价规范 GB T 50291 1999 7 4 城镇土地估价规程 GB T 18508 2001 5 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件 三 产权依据 房地产权证 杭房权证字第 7894 号 四 其他依据 1 评估约定书 2 估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现 场资料 3 本公司掌握的有关资料 八八 估估价价原原则则 合法原则 公平原则 最高最佳使用原则 替代原则 需求与供应原则 估价时点原则 协调原则 综合分析原则及多种方法比较原则 九九 估估价价方方法法 估价人员在实地勘察的基础上 对委托方提供 的各种资料进行了认真分析 根据估价期日委估房 8 地产用途 估价目的 资料状况和 杭州市房地产 市场的实际情况 决定采用市场途径和收益途径 法来测算委估房地产的价格 十十 估估价价结结果果 通过市场调查以及运用科学的估价方法 最后得出 该房地产的价格为 三十万 十十一一 估估价价作作业业日日期期 2011 年 5 月 22 日 十十二二 估估价价报报告告应应用用的的有有效效期期 本估价报告有效期为壹年 即从 2010 年 5 月 22 日至 2012 年 5 月 22 日 金华市婺城区海芝排骨饭餐馆估价报告金华市婺城区海芝排骨饭餐馆估价报告 一一 个个别别因因素素分分析析 物质实体状况 1 建筑物状况 委估建筑物维护保养情况较好 成新率为 89 建筑面积为 100m2 好再来位于杭州市下沙高教园区西区 钢筋 混凝土结构 委估对象属弧形临街排房一层东侧房 产 地面铺地瓷砖 内墙底部贴有白色瓷砖 上部 白色石灰粉刷 南面门口一侧装有大型玻璃窗口 9 东面弧形玻璃结构 2 委估对象利用现状 委估房地产现作酒楼 餐饮配套服务设施好 宗地内外开发程度均为五通一平 二二 区区域域因因素素分分析析 估价对象位于杭州市下沙高教园区西区 街对 面为育英学院 西面是十六街区商铺 正东面靠马 路通往 2 号大街和物美购物中心方向 东南面为凯 恩戴斯大酒店 委估对象地处高教园区和经济开发 区 繁华程度较高 交通方便 人流量大 但周围 环境一般 具体区域因素分析如下 商商服服繁繁华华度度 估价对象南面为育英学院 学生流量 比较大 距离下沙物美购物中心不到200m 据凯 恩戴斯大酒店约 40m 估价项目又属下沙经济开发 区 外来务工人员相对集中 因此繁华程度较好 交交通通便便捷捷度度 估价对象距 B1 公交车站约 200 米 附近有校一线 381 等多条公交线路通过 交通较 方便 附近地铁站正在建设中 一般来讲 常规 公交车的行车速度是每小时 14 公里至 18 公里 BRT 快速公交 能达到每小时 20 公里 而地铁一 旦建成后 能达到每小时 30 40 公里 这可是超过 10 了现有速度的一倍多 同时 地铁的运量是常规公 交的 10 倍 常规的公交车一条线路的运量是每小 时 5000 人 而地铁一条线的运量在 3 万 4 万人左 右 周周边边布布局局状状况况 估价对象周边有 育英学院 浙江 理工大学 文化氛围比较好 附 近有东方医院 物美购物中心 凯恩戴斯大酒店 博库书店 大安 网盟 工商银行 建设银行 农业银行 邮政储蓄 等齐全 城市基础设施完善度 水 电 气 视 讯 路配 套齐备 环环境境质质量量状状况况 空气质量一般 周边环境一般 三三 市市场场背背景景分分析析 1 一般因素 影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和 行政区划 经济和社会发展状况 房地产市场等 地理位置 下沙位于举世闻名的钱塘江下游北岸 国家级 开发区 杭州经济技术开发区 全国最大的高教 园区 浙江省高教园区 浙江杭州出口加工区都 座落在下沙街道境内 下沙街道原属余杭区 1996年5月划入江干区 1999年8月起委托杭州经济 11 技术开发区管理 是杭州市 一主三副 中 下 沙副城 未来的行政中心 商贸中心 居住中心 全街道现区域面积为 95 3平方公里 常住人口 2 35 万 暂住人口 6万人 下辖9个行政村 头格 中沙 上沙 下沙 元成 东方 新元 松合 湾南 3个社区 智格 七格 高沙 和 1个居委会 杭州经济技术开发区 简称杭州开发区 是 1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区 行 政管辖面积 104 7平方公里 目前建成区 34平方公 里 辖区人口 20万 综合发展水平名列全国 49个 国家级开发区前 15位 2004年被日本贸易振兴机构 评为中国75个城市开发区投资环境最佳开发区 经济和社会发展状况 杭州开发区秉承 让投资者获利 让创业者成 功 的理念 大力开展招商引资 发展壮大先进制 造业基地 迄今 已吸引 30个国家和地区的 390家 外商投资企业落户 累计引进合同外资 37亿美元 实际利用外资 17亿美元 引进内资工业企业 248家 投资总额155亿元人民币 其中列入全球 500强的 企业已有24家公司在开发区投资 38个项目 2000 年4月设立国家首批试点的浙江杭州出口加工区 2005年5月被国家信息产业部授予国家 杭州 计 12 算机与网络产品产业园 杭州开发区是我国最大的移动通信生产基地之 一 聚集了摩托罗拉 东方通信 三菱 富士康 华宇电子等主机及相关配套企业 日本东芝公司建 立了年产240万台笔记本电脑的全球生产基地 是 浙江省以生物基因工程 天然药物及制剂 医疗器 械为重点的医药工业生产基地 引进了九源基因 美国眼力健 康莱特 日本泰尔茂 旭化成医疗器 械 浙大药业等一批生产企业和研发中心 是日本 松下公司在中国建立的最大家电生产基地 总投资 2 4亿美元 占地 24万平方米的松下杭州工业园正 在全面建设 是浙江省最大的饮料生产基地 集聚 了可口可乐 康师傅 娃哈哈三大著名品牌 2004年 杭州开发区完成地区生产总值 130亿元 工业总产值 504亿元 外贸出口 25 4亿美元 分别 位居全国49个国家级开发区第 11位 第9位 第7 位 杭州开发区大力实施 科教强区 战略 建 成浙江省最大规模的下沙高教园区 下沙高教园区 规划面积10 91平方公里 15所高校 15万在校大 学生 经过五年建设 下沙高教园区已全面建成投 用 目前 中国计量学院 浙江理工大学 杭州电 13 子科技大学 浙江工商大学 浙江财经学院 浙江 传媒学院等 14所高校在校生已达 12万人 依托下 沙高教园区 开发区管委会正在着力构建产学研一 体化平台 建设大学科技园区 留学生创业园 构 筑起15所高校和700多家现代制造企业互动发展的 平台 大力培育发展具有自身特色的知识经济和技 术密集型产业 努力增强开发区的核心竞争力 根据杭州市 构筑大都市 建设新天堂 的 战略目标 以杭州经济技术开发区为核心的杭州城 市东部178平方公里是杭州大都市的副中心 即下 沙副城 建设目标是以高新技术产业与先进制造 业为基础 集教育科研 商务居住等功能的花园式 生态型的现代化新城 围绕这一目标 杭州开发区 正在全面实施由 建区 到 造城 的战略调整 全面推进城市化进程 大力培育发展城市功能 当 前 正在全面推进下沙新城行政商务中心区 8平 方公里 轨道交通 连接主城的快速公路和城市 快速公交等重大基础设施建设 并充分利用 13公 里的钱塘江江景资源 打造杭州东部最大的生态湿 地公园 规划建设 15万人居住规模的沿江大型生态 居住区 建设福雷德文化广场 华元十六街区 西 子阳光商城 金池商贸等一批大型商贸设施 全面 14 提升城市形象和城市功能 努力把开发区建设成为 现代化 国际化 人文化的城市副中心 房地产市场分析 据统计 今年下沙一共出让了 1311亩土地 其 中2月6日 世茂集团以 8 2亿元的价格竞得杭政储 出 2006 51号地块 出让面积达 415亩 楼面价 1319元 平方米 2月13日 南京朗诗置业股份有限 公司以3亿元竞得杭政储出 2007 2号地块 出让面 积109亩 楼面价 1683元 平方米 5月31日 北京 金隅嘉业房地产开发有限公司以 12 4亿元竞得杭政 储出 2007 18号地块 出让面积 352亩 楼面地价约 2450元 平方米 7月25日出让的434亩杭政储出 2007 35号地块 即杭州经济技术开发区 东南沿江 三 号地块 经过竞拍单位多次激烈角逐之后 最 终被北京保利地产以 22 8亿元竞得 楼面价格达到 每平方米3326元 目前下沙房产已经全面启动 老居住区目前有 11个楼盘 建筑面积 110万平方米 沿江区域可开 发面积有300万平方米 建成后将吸引 15万人口 中心区域可开发量达到 200万平方米 将吸引 10万 人口居住 这也就是说 下沙目前在开发的房产面 积有610万平方米 15 可见下沙的房地产市场是十分火爆的 可归结 为以下几个原因 首先 下沙是国际先进制造业基 地 下沙第二产业的高度发达 为下沙形成了雄厚 的经济基础 同时为下沙板块的工业发展和高品质 生活提供了强有力的物质支持 去年我们全年工业 总产值超过了 110亿元 是其他城市地区所望尘莫 及的 其次 下沙是大学城 目前已经有 14所大 学在下沙正常运转 师生人口共有 18万左右 这 样的智力水平也是不可小视的 同时除了大学城以 外 相关的教育设施也相当的完善 我们从幼儿园 小学 中学到大学有一套完整的教育体系 包括一 些比较知名的中小学也在下沙落户 另外 下沙副 城作为花园式生态服务中心 为下沙板块提供了后 劲十足的发展前景 下沙已经真正做到了和主城区 的无缝连接 德胜东路的通车 九沙大道的实施 这些都是公路上的衔接 已开工的地铁一号线在下 沙一共有七个站 快速公交也都将进入下沙 而且 火车东站交通枢纽的规划建设以及汽车东站都在与 下沙形成无缝连接 四四 最最高高最最佳佳使使用用分分析析 委估房地产位于 杭州市下沙经济开发区 周 16 围多为商铺 企业 配套设施齐全 交通便捷 人 流量大 委估房地产 同时位于高教园区西区 临 街分布 现作商铺用 这和规划的使用状况一致 根据最高最佳使用原则和合法原则的分析 该房地 产保持现状用途为最高最佳使用 五五 估估价价方方法法选选用用 估价人员在实地勘察的基础上 对委托方提供 的各种资料进行了认真分析 根据估价期日委估房 地产用途 估价目的 资料状况和 杭州市房地产 市场的实际情况 决定采用市场比较法和收益还原 法来测算委估房地产的价格 市场比较法 是将估价对象房地产与在近期已 经发生了交易的类似房地产加以比较对照 从已经 发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价 对象价格的一种估价方法 收益法 预计估价对象未来的正常净收益 选 用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加 以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 六六 估估价价测测算算过过程程 市场比较法 采用市场比法一般选取同一供需圈内 近似 委估房地产 档次市场价格进行比较 根据估价人员 17 对杭州市房地产市场的了解 分别选取如下可比实 例 1 确定比较因素 实 例 比较项目 待估 房产 汤记餐 厅 味绝 伦 沙县小 吃 钱 玲玲 新艺 腾格 坐落位置十六 街区 东侧 育英学 院北面 育英 学院 北面 育英学 院北面 十六 街区 东侧 凯恩戴 斯大酒 店西北 面 交易时间 2002 3 2005 11 2007 5 2004 11 2007 2 2005 11 用途商业商业商业商业商业商业 交易情况正常正常正常正常正 常 正常 交易方式提供 依据 出让出 让 出让出 让 出让 中心职 能总数 222222 基础设 施状况 较好一般一般一般一般较好区 域 因 素 公交流 较好较好较好较好较好较好 18 量 人流量 较好较好较好较好较好较好 商业繁 华程度 一般一般一般一般一般一般 区域交 通管制 一般一般一般一般一般一般 附近公 交情况 较好较好较好较好较好较好 临街宽 度 m 6 6 6 6 6 6 面积 m2 2006227303055 房屋形 状 不规 测 长方形长方 形 长方形长方 形 不规则 个 别 因 素 停车状 况 一般一般一般一般一般一般 2 确定比较因素系数见下表 项目待估 房产汤记味绝沙县钱玲新艺 19 比较因素餐厅伦小吃玲腾格 交易时间 1001001029910297 交易情况 100100100100100100 中心职 能总数 100100100100100100 基础设 施状况 10096969696100 公交流 量 100100100100100100 人流量 100100100100100100 商业繁 华程度 100100100100100100 区 域 因 素 区域交 通管制 100100100100100100 附近公 交情况 100100100100100100 临街宽 度 100 98 9898 96 96 房屋形 状 10098989898100 个 别 因 素 停车状 况 100100100100100100 20 3 比准价格确定 项 目 比较因 素 汤记餐 厅 味绝伦沙县 小吃 钱玲 玲 新艺 腾格 房地产价 格 元 m2 32003200316 0 310 0 315 0 交易时间 100 10 0 100 10 2 100 9 9 100 1 02 100 9 7 交易情况 100 1 00 100 10 0 100 1 00 100 1 00 100 1 00 中心 职能 100 1 00 100 10 0 100 1 00 100 1 00 100 1 00 21 总数 基础 设施 状况 100 9 6 100 96100 9 6 100 9 6 100 1 00 公交 流量 100 1 00 100 10 0 100 1 00 100 1 00 100 1 00 人流 量 100 1 00 100 10 0 100 1 00 100 1 00 100 1 00 商业 繁华 程度 100 1 00 100 10 0 100 1 00 100 1 00 100 1 00 区 域 因 素 区域 交通 管制 100 1 00 100 10 0 100 1 00 100 1 00 100 1 00 附近 公交 情况 100 1 00 100 10 0 100 1 00 100 1 00 100 1 00 临街 宽度 100 9 8 100 98 100 9 8 100 9 6 100 9 6 个 别 因 素 房屋 形状 100 9 8 100 98100 9 8 100 9 8 100 1 00 22 停车 状况 100 1 00 100 10 0 100 1 00 100 1 00 100 1 00 比准价格 34163402346233653436 根据上述计算的结果 求比准价格的算术平均 值 则 3416 3402 3462 3365 3436 5 3416 元 m2 收益法 由于该商铺可用于出租 能比较合理地确定其 租金收入 故也可用收益法求取其价格 1 估算总收益 通过调查杭州市下沙地区同类型 同地段 同 规模 装饰大致相同的 商铺在装修后的月出租价 格一般为 19 元 m2 租金损失为 1 个月 则年总 收益为 19 200 12 1 41800 元 2 估算年房地产租赁总费用 总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必 须支出的房屋修缮费 管理费 保险费 税金等 房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需 支付的修缮费 行业惯例按建筑物重置价的0 3 计算 据下沙地区建筑物市场的了解 类似建筑物 的重置价为 10 元 m2 则 房屋修缮费 19 200 0 3 11 4 元 保险费是指房产所有人为使自己的房产避免 意外损失而向保险公司支付的费用 按房屋现值乘 以保险费率 2 则 23 保险费 19 200 2 7 6 元 税费是指房产所有人按有关规定向税务机关 缴纳的房产税和营业税等 依据税法及 杭州市税 务部门资料 房屋出租应纳税金房产税按年租金的 12 营业税按年租金的 5 教育附加按营业税 的 3 城市维护建筑税按营业税的 7 以上税 费小计为 17 5 则 41800 17 5 7315 元 上述 总费用合计为 7334 元 3 年纯收益 32800 7334 25466 元 4 还原利率的确定 还原利率是收益还原法中一个重要的因素 目 前国内 国际确定还原利率的方法很多 这里主要 采用复合投资收益率法 其公式为 还原利率 一年期贷款利率 70 期望得到 的利润 30 一年期贷款利率为 3 87 期望得到的利润设 为 10 则 还原利率 3 87 70 10 30 5 709 5 确定收益年限 委估对象建筑物剩余使用年限为 43 年 委估 宗地剩余使用年限为 43 年 按房地产收益的稳健 性原则 该房地产的收益年限取 43 年 6 计算房地产的价格 据估计 未来若干年委估房地产的净收益将与 现在接近 因此选用现在年客观纯收益作为预期纯 收益 则 收益价格 32800 5 709 1 1 1 5 709 4343 454920 3189 454920 3189 元元 取取整整为为 4 45 54 49 92 20 0 元元 24 房地产单价 454920 200 2274 6 元 m2 七七 估估价价结结果果确确定定 由市场比较法测算出的房地产单价为3416 元 m2 由收益法测算出的房地产单价为 2274 元 m2 两者相差不大 两者取平均数 并取整 则 委估房地产的单价 3416 2274 6 2 2845 3 元 m2 委估房地产价格 2845 3 200 569060 元 取整为 569060 元 因此确定该房地产的价格 为伍拾陆万玖 仟零 陆拾元整 杭州万达 房地产评估有限公司 2 007 年 12 月 22 日 25 26 第四章第四章 区域篇区域篇 一 江南板块一 江南板块 1 1 楼盘汇总 楼盘汇总 楼盘名楼盘名 称称 产品产品 类型类型 房源状况房源状况 均价 元均价 元 泰泰 地地 世世 锦园锦园 高层 以大面积房源为主 现剩余 1 套 168 顶楼房源 338 平层 一