投资201700512__发厦门城市进入性研究 - 副本 - 副本

厦门城市进入性研究 版权声明 本文仅供客户内部使用 版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有 未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可 不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 由于未经过市场调要与详尽的研究分析 本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果 谨呈 联发 厦门世联顾问营业部2017年05月12日 城市进入筛选标准 从城市 区域发展潜力 市场发展潜力 竞争机会 利润空间四大维度 构建城市 区域进入筛选指标体系 一 厦门城市进入性研究 城市规模及购买力 厦门为福建省副省级城市 全国六大经济特区之一 全市常住392万人口 GDP3784亿 居民可支配收入全省最高 购买力强 城市处于稳定发展 但仍有上升空间 392万城市常住人口 福建9市中排名第4 厦漳泉城市群中排名第346254元城镇居民人均可支配收入 福建9市中排名第1 厦漳泉城市群中排名第13784亿元GDP 福建9市中排名第3 厦漳泉城市群中排名第289 城市化率 福建9市中排名第1 厦漳泉城市群中排名第1 城市潜力 市场潜力 竞争机会 利润空间 城市潜力 市场潜力 竞争机会 利润空间 将构建 一岛一带双核多中心 组团式海湾城市 组团之间由海域 山体和生态绿廊分隔 总体形成城市与自然环境相互融合的生态型结构模式 一岛 厦门岛 一带 指环湾城市带 即串联海沧 集美 同安 翔安新城 辐射招商局漳州开发区 龙海 角美 南安 金门等区域 双核 厦门岛和厦门东部两个市级中心 多中心 思明 湖里 海沧 集美 同安 翔安等区级中心 规划潜力1 城市升级 随厦门将升级为国家级中心城市 城市将进一步全面升级 未来 厦门规划构建 一岛一带双核多中心 组团式海湾城市 以沿海湾新城带串联岛外四大新城 辐射漳州港 角美 南安等周边城市 规划潜力2 厦漳泉同城化发展 福建省政府办公厅转发文件提到 2020年厦漳泉城际铁路将开通运营 省内80 的县市将通动车 实现半小时互通 届时厦门城市腹地将进一步扩大 目前进展 城际基础交通设施推进快厦漳同城大道2017年内将完工厦漳泉城际铁路R1线已获批复2020年通车 目前施工进展良好 起于龙厦铁路的靖城火车站 经过漳州 金峰组团 中心城区 江东 角美火车站和台商投资区 海沧到厦门岛 规划的翔安机场 经过泉州的晋江 中心城区 泉州台商投资区 惠安 泉港区 最终在北部的仙游火车站接上福厦铁路 厦漳泉城际R3线 海底隧道第一次环评公示完成 推进规划进展 厦门岛白城至漳州港地质勘察作业已开工 施工时间为2017年3月16日至8月31日 厦门地铁预留角美延伸线 6号线 正在进行地质勘察角美 台商投资区 预留漳州延伸接口 厦门地铁6号线已于2016年底动工 拟于2021年通车 漳州段拟于2017年9月开工 通车后将实现48分钟直达厦门岛内 轨道交通 地铁及轻轨 有望于 十三五 末在全国主要城市全面铺开 轨道交通的发展有利于城市群跨越式发展 其中在各城市群众 福建为主的海峡西 轨道交通规划到2020年翻倍 市场量级1 全市商住用地成交 2016年全市商住用地成交量166万 成交总额481亿 其中岛内无商住土地成交 翔安 同安近年供地面积大幅上扬 未来将成为房地产的主力战场 2016年厦门商住用地成交16宗 成交面积166万 总成交金额476亿元 成交楼面均价29005元 分区域 岛内近三年无商住土地成交 翔安成交69 6万 占比42 同安成交52 7万 占比32 同安 翔安合计占比74 为供应主力 海沧成交25 6万 占比15 集美成交17 7万 占比11 2016年各区均出现地王 其中海投竞得马銮湾H2016P02为厦门市单价地王 楼面价38505元 反超区域房价10 20 市场量级2 全市商品房及商品住宅成交 2016年厦门商品房成交452万 成交额973亿 历史最接近千亿量级 住宅成交277万 近四年厦门住宅市场年均成交340万 年均成交额710亿元 2016年全国房价前10名 2016年厦门商品住宅成交数据 2016厦门商品住宅价格位居全国第四位 仅次于深圳 北京 上海 超越广州 但城市规模在全国中房价前十的城市中位于末尾 2016年厦门商品房成交数据 市场量级2 住宅成交 2016年厦门商品住宅成交277万 供需比仅为0 5 在福建省处于中下水平 供需矛盾较突出 需求压抑严重 未来政策放松 供给增加 需求将爆发增长 届时价格将继续上扬 市场未来潜力仍较大 2016年厦门商品住宅成交量为277万 福州市区269万 泉州市区207万 2016年厦门商品住宅供需比0 5福州市区11 泉州市区 2 市场均衡性1 土地住宅成交比 近四年 厦门商住用地成交 住宅成交均在0 6以下 商住用地供应持续供不应求 市场均衡性2 商品住宅供求比 历年厦门住宅供求比起伏较大 近9年历史最低位为2009年 供求比低至0 4 2016年供求比达次低0 5 供求矛盾突出 市场均衡性3 库存去化周期 2016年厦门商品住宅在售存量137万 广义存量475万 按近三年年销售量314万 计算 在售存量去化周期仅5个月 广义存量去化周期18个月 去库存压力小 2016年厦门各区住宅存量 库存消化周期 在一年 12个月 左右较为合理 高于18个月市场去库存压力大 小于6个月则为偏小区间 市场将供应不足 有效存量去化周期不足5个月 房企 单盘去化能力1 开发商年销售量及金额 以开发商为单位 总销额过20亿 总销面积超过10万 的开发商有16个 注 1 合资项目总销金额 面积为按均分统计 如水晶湖郡 住宅集团与万科地产销售额均分 2 数据时间范围为2016年1月1日 12月31日 3 数据来源为厦门房管局备案数据 2016年厦门开发商商品房销售金额排行 2016年厦门开发商商品房销售面积排行 房企 单盘去化能力2 单盘年销售量及金额 厦门商品房及商品住宅单盘去化能力基本相同 单盘年销售量超10万 年销售额超30亿的项目达5个 开发商进入50亿级梯队需要布局至少2个项目 2016年厦门商品房销售排行 2016年厦门商品住宅销售排行 未来供地机会 近期岛内无供地计划 2017年厦门拟供应商住用地238万 同比增长43 土地供应增加幅度明显 未来供地最大的区域仍为同安 翔安两个区域 占比总供地的62 在售及待入市项目数 厦门在售项目32个 不含尾盘 待入市项目17个 其中5个项目已确定2017年入市 市场主要在售项目32个 不含尾盘 待售住宅项目17个 2017 2 15成交商住土地 进驻品牌开发商数 2016年全国销售排行前10名开发商中 已进驻厦门的开发商有7个 意向进驻全国百强远洋 中梁 金辉等品牌 目前竞争接近白热化阶段 未来竞争强度仍将进一步加大 中国百强房企 将更多 2016年全国销售排行前10名开发商中 已进驻厦门的开发商有7个 市场成熟度较高 竞争相对激烈 未来在厦门市场潜力的吸引下 将有更多知名品牌进入 竞争强度将进一步加大 房企土地储备 厦门房企土地储备 含在售项目存量 仅前10名超过20万 大多数房企储备不足 主力储备房企为全国一线开发商 本地实力国企 闽系知名开发商 去化周期 1年 储备不足 1年 去化周期 2年 储备正常 地价 厦门土地价格高企 整体价格已达3 4万 环岛较近区域价格较高 超3 8万 相对距离岛内较远区域地价3 3 3万 地价分区差异小 整体价格3 4万 环岛较近区域价格较高 超3 8万 相对距离岛内较远区域地价3 3 3万 2017年在严控氛围下 地价仍旧将在3 4万 超过4万的地块或将较少 2016年漳州全市成交25宗商住地块 溢价成交14宗 溢价率118 高于历年溢价率 土地价值得到提升 房价地价比 2016年厦门房地比下降明显 地价压力全省位于高位 地价已反超房价10 地价过高 短期内利润空间收到一定挤压 对房企承受能力要求进一步加强 2013 2016年厦门房价地价比 2016年福建主要市场房地比 房价1 历史房价涨幅 2008 2016年 厦门房价涨幅波动较大 其中4次超过20 2016年住宅均价超过2 6万元 其中岛内区域均价高达5 8万元 房价2 未来房价空间 未来2 3年厦门房地产将在3 4 6格局的基础上 进一步分化 土地价格 供应不足 存量较低等多因素作用下 厦门房价将逐渐形成5 6 10格局 因素1 土地价格高企 逼近4万 一级市场价格传导作用下 二级市场房价一定时期内将大幅上扬 因素2 供给不足 不能满足市场现有的购房需求 新房入市快速售罄 导致购房恐慌 促价格上扬 因素4 房企土地储备不足 土地储备前20名房企中 仅前4名库存周期超过1年 未来房企拿地竞争仍旧激烈 地价仍旧居高不下 但在高调控下超过4万概率较小 因素3 三级市场价格达3 4万 超二级市场30 一级 三级市场高价合力作用下 二级市场将补涨 但受调控影响 跳涨概率不大 厦门城市进入性研究小结 城市可进入性高 城市贡献销售额在未来3年有望达到40 50亿 现状市场下30 40亿 但市场竞争激烈 土地成本高 对企业自身竞争能力要求高 1 全市商品房逼近千亿市场量级 市场量级全省排名第1 福州五区 闽侯936亿 泉州 石狮 晋江438亿 漳州三区374亿 龙岩91亿 三明市区40亿 南平31亿 2 市场较为不平衡 供求矛盾严重 库存压力小 在售去化周期不足5个月 2016年厦门市场投资性需求大增 房价涨幅明显 高居全国前四位 3 房企及单盘年销售额有保证 超40亿房企有5个 超20亿房企达16个 销售前10名的单盘均超过20亿元 厦门城市升级 在全国的城市地位超前 城市发展速度将进一步加快 城际轨道交通发展 厦门辐射范围进一步扩大 房地产发展内部动力充足 外部吸引能力进一步加强 竞争趋近白热化阶段 城市各区均已不同程度受到开发 且呈环形由岛内 环岛区域 岛外边缘区域发展 开发商集中程度高 所占市场份额有限 且土地储备不足 未来一二级市场竞争均较激烈 地价短期内仍处于3 4万 岛外 房价将补涨到4 6万 岛外 目前房价2 4万 随着价格上涨 利润空间逐步显现 1 城市发展潜力较大 2 市场发展潜力较大 3 竞争机会较小 4 利润尚有空间 二 厦门房地产市场区域进入性研究 区域发展潜力 六区 区域吸附力评价 从区域客户构成结构来看 岛外四区中环岛板块 目前客户来源多样性强 说明该区域吸附能力强 各区均有吸附省内其他城市客户能力 以岛内 高端 及环岛 中高端 为主 资源优势 地缘优势 规划配套投入力度大 承接岛内及岛外边缘客户 区域发展潜力 六区 区域规划潜力评价 综合规划定位和配套跟进情况 厦门未来各区规划较为均衡 目前岛内配套相对成熟 处于进一步升级阶段 岛外集美 海沧规划逐步落地 同安 翔安处于起步期 市场发展潜力 四区 市场量级评价 长期来看厦门岛内为房地产发展非主流区域 土地供应稀缺 成交稀缺 库存主要为在售产品为主 市场进入难度大 城市潜力区域主要为岛外四区 岛内主要库存为在售项目存量 无新地块及纯新项目 岛内供应稀缺 2012 2016年累计供应面积仅占全市3 2017年继续0供应 受供给影响 2012 2016岛内成交量下滑3倍 未来此趋势将延续 市场发展潜力 四区 市场量级评价 从住宅去化量看 集美 海沧是目前市场量级的主要支撑区域 从商住用地成交量看 未来土地存量主要区域为同安 翔安 楼市主战场将向此区域转移 市场发展潜力 四区 年均单盘去化水平评价 从单盘年均成交情况看 四区之间差异小 且市场量价发挥空间大 除翔安2016年受供给影响 区域及单盘去化量较低外 其他区域单盘年去化达11 15万 2016年受严重供给不足影响 市场发展潜力 四区 市场均衡性 供求比 近3年四区年均供销比均低于1 供应较为稀缺 供求层面可进入性高 四区近三年年均供求比均在1以下 供应较为稀缺 在供求层面可进入性相对较高 注 数据来源于房管局备案 市场发展潜力 四区 市场均衡性 存量去化周期 翔安 同安 集美在售存量去化周期均在5个月以下 供应较为稀缺 同安区相较其他三区去化周期略长 但仍在8个月以内 翔安 同安 集美在售存量去化周期均在5个月以下 供应较为稀缺 同安相较其他三区来看 去化周期略长 但在8个月以内 仍属于供应稀缺状态 岛外四区在存量去化周期层面可进入性均相对较高 注 数据来源于房管局备案 市场发展潜力 四区 供地机会评价 岛外四区中同安 翔安供地机会较多 2012 2016年集美 海沧开发强度大 土地储备小于同安 翔安 同安 集美 翔安 岛内 海沧 竞争机会 四区 在售项目数量评价 从在售项目 待售项目数量及品牌开发商数量看 海沧 翔安竞争热度较高 集美 同安相对竞争较低 竞争机会 三区 存量评价 同安区广义存量134万 未来四区中去库存压力相对较高 其他三区存量72 88万 区域间存量差异较小 利润空间 四区 房地比评价 土地价格高企 四区房地比均小于1 短期内可操作空间小 带房价补涨后 或将改善 房地比高可操作空间大 土地价格高企 四区房地比均小于1 短期内可操作空间小 带房价补涨后 或将改善 房地比低可操作空间大 利润空间 四区 历年房价走势评价 近四年四区房价增长迅猛 涨幅在1 1 5倍 区域 板块筛选小结 集美 海沧 同安 翔安 岛内 岛外四区差异性小 趋同发展明显 区域 板块筛选小结 岛外四区差异性小 趋同发展明显主要表现在土地价格 房价涨幅 市场竞争程度以及存量 近四年房价涨幅均在100 120 涨幅差距小 3 4万 土地市场价格趋同 差异缩小 各区开发商聚集程度均高