房地产估价课程设计.docx

山东建筑大学土地利用规划课程设计名士豪庭A栋1单1101房地产估价报告项目名称: 名士豪庭A栋1单1101估价报告委 托 方: *估 价 方: 山东建筑大学房地产估价事务所估价人员: *估价时点: 2011年*月*日估价作业期: 2011年*月*日至2011年*月*日估价报告编号: XLY*目录一、致 委 托 方 函.3二、估 价 师 声 明.4三、估价的假设和限制条件.5四、估 价 结 果 报 告.7五、估 价 技 术 报 告.10六、附 件.15七、课程设计心得体会.16致委托方函*： 受您委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对名士豪庭A栋1单1101价格现值进行了估价，为您办理房地产使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作为其他用途。 本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在分析现有的资料基础上，进行了周密的测算，结合以往对房地产估价的经验和房地产价格市场因素进行分析后，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，在市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2011年6月20日可能的现实价格为：人民币 （大写）壹佰叁拾柒万伍仟伍佰元。山东建筑大学房地产估价事务所法定代表人：* 2011年*月*日估价师声明对本报告我们特作如下郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。7.估价报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。8.本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有关管理部门认定为准。9.参加本次估价的注册房地产估价师：注册房地产估价师： 签名：*估价的假设和限制条件一、 估价的假设前提估价结果依据如下假设：1.本次估价是以估价对象作为住宅能够持续使用为假设前提。2.任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。5.存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。6.出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑房价等。7.由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。8.本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况已注销。二、 未经调查确认或无法调查确认的资料数据1.本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。三、 估价中未考虑的因素及一些特殊处理1.估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化、政府对市场价格的强制干预、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。2.估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或由债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。四、 本报告使用的限制条件1.本评估报告估价结果为2011年*月*日的有限使用权出售市场价格，随时间推移及市场情况的变化，该价值需做相应调整。本估价报告有效期为壹年，我公司对逾期使用评估报告所造成的损失不承担任何责任。2.本报告仅为委托人进行经营权转让提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。3.本报告仅为委托人进行经营权转让提供价格参考依据，经营权转让价格最终数额还需由双方根据企业承担市场风险能力、付款条件、经营水平等情况综合确定。4.委托方提供的有关资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于这些文件和资料的真实性和准确性由委托方负责，我公司不承担由此而引起的后果及相关责任。5.报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。6.本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。7.未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。估价结果报告一、委托人： * 委托人地址：山东建筑大学法定代表人：* 联系电话： *二、估价机构：山东建筑大学估价事务所 单位地址：山东建筑大学 法人代表：* 联 系 人：*联系电话：*三、估价对象名士豪庭A栋1单1101是建筑面积为125平米三居室的普通住宅。地理位置：经十东路路南，西临浆水泉路、燕山立交桥，南依洪山。类型：普通住宅，容 积 率：2.0，产权70年。四、估价目的为委托方为获取名士豪庭A栋1单1101房产提供参考价值，不做其他用途五、估价时点2011年*月*日六、价值定义根据国家有关法规规定，委托方提供的资料和本公司调查的实际情况，本报告中估价结果是名士豪庭A栋1单元1101价格现值，根据委托方提供的资料，该房产建筑面积为125平方米三居室的普通住宅，容积率：2.0，产权70年，本报告所述现值采用公开市场价值标准，估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。七、估价依据1.国家、建设部、山东省政府、建设厅有关文件及规定。中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法建设部（92）579号城市房地产市场估价管理暂行办法国家标准GB/T502911999房地产估价规范中华人民共和国城镇房产出让和转让暂行条例山东省人民政府和山东省国土管理局颁布的有关文件济南市人民政府和济南市国土管理局颁布的有关文件八、估价原则我们在估价时遵循了以下原则：合法原则：以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提。替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。估价时点原则：估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对邻近地段和区域同类性质的房产价格情况进行了调查之后，结合估价对象的实际，决定采取市场比较法作为估价方法。市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的评估方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用和维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象正常的价值是：均价: 11004 （元/平方米）。十一、估价人员 *十二、估价作业日期 2011年*月*日至2011年*月*日十三、估价报告使用期限本报告使用期限为一年。 山东建筑大学房地产估价事务所 2011年*月*日估价技术报告一、 估价对象区位状况与项目概况：地理位置：经十东路路南，西临浆水泉路、燕山立交桥，南依洪山 ；交通状况：有115路、119路等公交车，为您的出行提供了极大的便利。类型：普通住宅 ；价格：两居室9800元/平米，三居室10000元/平米，四居室13200元/平米 ；开盘价格：5100元/平米；物 业 费：根据济南市场价格 ；装修状况：公共部分精装；容 积 率：2.0；饮 用 水：市政供水；供暖方式：集中供暖 采暖方式优缺点比较；开盘日期：2011年下半年； 销售证号：济建开预许字第（*）*号； 开 发 商：（香港南益集团）山东南丰房地产发展有限公司。二、 估价测算1、 选取可比实例根据股价要求，选取三个可比实例。A：二居室B: 三居室C：四居室2、 比较因素说明见表1-1表1-1 比较因素条件说明表 对象房地产可比实例比较因素对象房地产案例A案例B案例C三居室两居室三居室四居室规划用途住宅住宅住宅住宅交易价格待估9800100013200交易情况正常正常正常正常交易时间2011.62011.62011.62011.6物业位置园内园内园内园内临路情况经十路南经十路南经十路南经十路南交通通达状况较好较好较好较好环境条件较好较好较好好市政基础建设完善完善完善完善建筑结构混合混合混合混合装修标准部分精装部分精装部分精装部分精装配套设施完备程度完善完善完善完善物业使用维护情况较好较好较好较好3、因素修正说明及修正指数确定 交易情况修正：由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般为不完全市场，因此其价格比较往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选取的几个可比实例均为自由竞争市场上的交易价格，故不用修正。 交易日期修正：对象房地产与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，若房地产价格有较明显的变化时则必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期交易成功的交易案例，且目前住宅的市场价格较为平稳，故不做修正。 临路，交通通达，市政基础建设，环境状况，三个可比实例均为周边地区的交易案例，但环境有些不同，临路交通通达和市政基础建设相同故不用修正。只修正因环境而影响的状况即可。 建筑结构，配套设施完备程度，物业使用及维护状况。因为在同栋楼中所以以上因素均不做修正，但是因为居室大小而造成的装修标准略微不同，所以要进行修正。见表1-2表1-2 比较因素修正指数表 对象房地产可比实 例比较因素对象房地产案例A案例B案例C三居室两居室三居室四居室交易情况100100100100交易通达状况100100100100环境条件10099100101市政基础建设情况100100100100建筑结构100100100100装修标准10097100102配套设施完备程度100100100100物业使用及维护状况100100100100 以对象房地产的条件为基础，因素条件指数为100，将比较案例的各项影响因素与对象房地产进行比较。表中数字大于100时，表示比较对象的条件比待估对象条件好;表中数字小于100时，表示比较对象的条件比待估对象条件差；数值表示所修正的幅度。4、 比较修正过程比较修正计算见表1-3表1-3 比较修正计算表 对象房地产可 比实例比较因素案例A案例B案例C二居室三居室四居室交易价格98001000013200交易情况100/100100/100100/100交易时间100/100100/100100/100物业位置100/100100/100100/100临路情况100/100100/100100/100交通通达状况100/100100/100100/100环境条件100/99100/100100/101市政基础设施建设100/100100/100100/100建筑结构100/100100/100100/100装修标准100/97100/100100/102配套设施完备程度100/100100/100100/100物业使用及维护状况100/100100/100100/100修正系数1.0411.0000.9706可以实力比准价格1020110000128115、求比准价格因修正后上述三个可比实例价格很接近，比准价格取其平均值：下列为比准价格取其平均值：（10201+10000+12811）/3=11004（元/平方米）。6、对象房地产现价值：对象房地产面积为125平方米，则：11004*125=1375500元。采用市场比较法估价的对象房地产在估价时点的客观合理价值为1375500元。7、估价结果经过估价，估价对象房地产在估价时点的客观合理价值：人民币（大写）壹佰叁拾柒万伍仟伍佰元。附件1、济南市国有土地使用权出让合同2、国有土地使用权3、委托方提供的相关资料4、估价对象位置图及现场照片5、四周环境景观照