房地产项目信托融资合作模式及要求.doc

一、房地产项目信托融资合作模式及要求1、介入模式：信托通常通过两种形式介入房地产项目：第一种是房地产信托贷款的形式，此种形式需满足四三二的标准，即项目公司四证齐全，项目公司（或控股股东）二级资质，35%自有资金到位，四证包括土地证、用地规划证、建设工程规划证、施工证。第二种形式为股权合作的形式，即大信托模式，对于该种模式前提为融资公司已经与国土部门签订土地出让协议，且自有资金与融资金额至少保证1：1，信托公司发起信托计划，信托计划持有项目公司99%以上股权，融资公司以自有资金认购信托计划的次级部分，以此保证优先受益人的资金安全。2、融资成本：融资人融资成本25左右，依据项目公司取得四证和项目质地情况；3、公司团队：公司有成熟的开发团队、有着一定的开发经验，所做投资计划及销售回款真实可信。4、还款来源：公司有着稳定的回款来源，能够到期归还借款。5、保证措施：项目公司（或控股股东）有充足的抵押物，用作保证信托资金的安全，抵押率不超过50%二、融资方可填写如下资料以便我司审查项目可操作性1. 融资企业信息1) 融资企业名称：【】2) 开发资质：【】3) 注册资金：【】2. 项目简介1) 项目名称：【】2) 建设规模n 总用地面积为：【】平方米；n 总建筑面积：【】平方米；n 住宅建筑总面积：【】平方米；n 公建建筑总面积：【】平方米；n 容积率：【】。3) 宗地具体位置：【】。4) 土地出让金信息：n 土地出让金总成交价：【】；n 已交清的土地出让金价款：【】；n 取得土地证的时间;【】。5) 四证状况n 土地证【是/否】取得；n 用地规划证【是/否】取得；n 建设工程规划证【是/否】取得；n 施工证【是/否】取得。6) 工程进展n 开工建设日期【】；n 竣工日期【】；n 销售日期【】。3. 项目投资及融资需求1) 项目投资n 项目总投资【】，其中地价款【】；n 企业投入【】；n 信托投入【】；n 后续银行资金【】；n 部分销售收入【】。2) 融资需求n 拟融资额：【】；n 拟融资时间：【】；n 拟融资成本：【】；n 资金用途：【】；n 还款来源：【】。4. 融资企业财务情况n 贷款情况：当前未结清贷款为【】万元，已结清贷款为【】万元,已结清保函【】万元，已结清承兑汇票【】万。n 对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【】万元。n 抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【】万元，质押金额为【5. 投资回报分析1) 住宅n 楼面地价：【】元/平方米n 建安成本：【】元/平方米n 平均售价:【】元/平方米n 住宅建筑面积：【】平方米。n 利润总额【】万元。2) 商业n 楼面地价：【】元/平方米n 建安成本：【】元/平方米n 平均售价:【】元/平方米n 商业建筑面积：【】平方米。n 利润总额【】万元。3) 汇总n 项目总销售收入：【】万；n 项目总投资【】万；n 项目税后净利润【】万；n 销售净利率【】；n 投资回报率【】。6. 项目优势7. 存在的主要问题三、融资方前期应提交的初步资料请房地产企业提供融资申请材料，内容包括：1、公司的基本成立和发展情况说明；股东构成、股权结构变动情况及股东基本情况介绍；2、公司董事、监事及高级管理人员的基本情况；3、房地产企业资质证明文件；4、关联企业基本情况；涉诉情况；资产重大债权债务及担保情况；两年内到期的重大债务情况（如有）；5、项目综合指标表；投资概算表；施工进度表；投资期限内的现金流量表；6、项目已取得的相关批准文件的复印件（包括但不限于四证、规划文件）；7、项目现状；开发情况和投入资金的说明；项目负债情况（包括银行贷款、工程欠款等）8、融资需求（融资额度