海淀项目经济评估与投资分析20050901.xls

海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 1 页 海海淀淀冷冷泉泉村村项项目目 成成本本预预算算表表 项目名称 海淀冷泉村项目 编制时间 2005年09月01日 项 目 内 容 预 算 成 本 备注 总金额 万元 单位成本 元 12 土地费用 土地出让金 34 000 00382 72 本项目总占地96公顷 建设用地63 9337公顷 代征道路及城市绿地32 0728公顷 容 积率1 2 1 5 规划总建筑面积888370平米 其中住宅735540平米 暂估公寓15 554万 平米 叠拼30万平米 联排28万平米 公建133300 00平米 学校 幼儿园17930平 米 公交站1600平米 土地出让金金额由招商单位提供 大市政配套 19 908 66224 10 其中 红线外上水工程 300 003 38估算总金额300万元 参考绿城百合公寓项目 200万元 红线外下水工程 500 005 63估算总金额1000万元 参考绿城百合公寓项目 439 4万元 红线外电力工程 1 000 0011 26估算总金额1000万元 参考绿城百合公寓项目 800万元 城市基础设施建设费 14 610 00164 46 735000 160 133000 200 19000 100 146100 00万元 住宅按160元 非住宅 200元 学校100元 代征道路修建费 3 498 6639 38项目代征规划道路174933平米 200元 平方米 拆迁补偿费 226 464 002 549 21 其中 土地补偿费 23 000 00258 90项目总用地面积1440亩 15 97万万元元 亩亩 征征地地补补偿偿费费由由招招商商单单位位提提供供 地上物补偿费 864 009 73项目总用地面积1440亩 0 6万元 亩 初步估算 需到现场考察 拆迁安置费 202 600 002 280 58 1 企业拆迁46 800 00526 8178个小企业 平均补助600万元 个估算 初步估算 需到现场考察 2 农民拆迁155 800 001 753 77 380000 2500 800 800 元 2995 2万元 2500元 为冷泉村宅基地基准地价 800元 为冷泉村基准房价 800元 为冷泉村宅基地重置成新价 土地契税 1 020 0011 48土地出让金34000万元 3 土地出让金由招商单位提供 其他 征地事务管理费 林木补偿费 1 116 9112 57项目中果园面积为531860平方米 21元 平方米 参照绿城百合公寓估算 植被恢复费 319 123 59项目中植被面积为531860平方米 6元 平方米 参照绿城百合公寓估算 耕地占用税 33 590 38项目所占耕地4 1986公顷 缴纳标准为8元 平方米 超转储备基金 43 200 49项目总占地1440亩 300元 亩 防洪费 1 278 6714 39项目总建设用地639337 20元 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 2 页 土地复耕费 1 920 0021 61项目所占耕地4 1986公顷 即62 979亩 依图测量的数据 2万元 亩 地价评估费 30 000 34总金额30万元 估算 小小计计 2 28 85 5 0 01 17 7 2 24 43 208 32 前前期期 费费用用 设 计 费 设计招投标费用 规划设计费 建筑设计费 景观设计费 电力设计费 给 排水设计费 管煤设计费 天然气 雨 污水 道路设计费 施工图纸交叉审核费 晒图费 环评费 宗地测绘费 勘察招投标费用 勘探费 勘探图纸审核费 交评费 道路 管网综合设计费 有线电视设计费 使用林地可行报告编制费 地震安全设防评价 其他 小小计计 2 4 4 4 40 00 0 0 00 049 53设计费按50元 平方米估算 参考绿城百合公寓 规 费 规划许可证执照费 绿化费 高教费 人防费 白蚁防治费 墙改费 888370 8元 土地费用 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 3 页 散装水泥限袋费 888370 3元 23 自来水城市管网建设费 供配电贴费 管煤 天然气 配套费 市政质监费 预定位费 灰线检测费 0 00检测费 物业维修基金 消防检测费 按总建筑面积888370 0 65元 计 噪音检测费 雨 污水 接管费 市政管网运行维护费 质监费 地籍调查费 项目总建设用地639337 0 09元 土地复核验收 项目总建设用地639337 0 27元 氡气检测费 项目总建设用地639337 0 4元 商品房面积预测费 按总建筑面积888370 0 9元 计 商品房面积实测费 按总建筑面积888370 1 26元 计 竣工验收测绘费 竣工验收测绘费为预定位费的1 5倍 其他 小小计计 3 1 15 5 8 84 40 0 0 00 0178 30规费按180元 平方米估算 参考绿城百合公寓 前 期 工 程 费 施工招投标费用 三通一平费用 施工临时 排污费 通水 电 场地平整 围墙 临时设施费用 监理招投标费用 监理费 标底编制 决算审核费 前前期期 费费用用 规 费 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 4 页 门牌制作费 气象服务费 其他 小小计计 4 5 5 2 28 80 0 0 00 059 43前期工程费按60元 平方米计算 参考绿城百合公寓 合合计计 5 5 2 2 3 3 4 4 2 25 5 5 52 20 0 0 00 0287 27 多层 基坑支护 工程桩 土建 安装 装饰工程 分包工程 小小计计 7 1 18 8 9 97 75 5 8 88 8213 60多层建筑面积为155540平方米 按1220元 平方米估算 参考绿城百合公寓 叠拼 基坑支护 工程桩 土建 安装 装饰工程 分包工程 小小计计 8 6 60 0 0 00 00 0 0 00 0675 39叠拼建筑面积为300000平方米 按2000元 平方米估算 参照青龙桥项目估算 联排别 墅 基坑支护 工程桩 土建 安装 装饰工程 分包工程 小小计计 9 5 56 6 0 00 00 0 0 00 0630 37TOWNHOUSE建筑面积为280000平方米 2000元 平方米 参照青龙桥项目估算 学校 基坑支护 工程桩 土建 安装 装饰工程 分包工程 小小计计 10 3 3 0 04 48 8 1 10 034 31学校建筑面积17930平方米 1700元 平方米 参考绿城百合公寓项目 前前期期 费费用用 前 期 工 程 费 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 5 页 配套公 建 基坑支护 工程桩 土建 安装 装饰工程 分包工程 小小计计 1111 3 38 8 7 79 90 0 3 30 0436 65配套公建建筑面积133300平方米 2910元 平方米 参考绿城百合公寓项目 市政设 施 基坑支护 工程桩 土建 安装 装饰工程 分包工程 小小计计 12 1 17 78 8 4 40 02 01市政设施建筑面积估算1600平方米 1115元 平方米 估算 地下车 库 基坑支护 工程桩 土建 安装 装饰工程 分包工程 小小计计 1313 建安工程 除保险费 1 17 76 6 9 99 92 2 6 68 81 992 33 施工人 员保险 费 小小计计 14 1 14 41 1 5 59 91 59建安工程 除保险费 176992 68万元 0 08 建安工程费用为176992 68万元 合合计计1 17 77 7 1 13 34 4 2 27 71 993 92 精装修工程 1515 室外 工程 电力工程 室外给水 室外排水 管道煤气 热力管网 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 6 页 污水处理设施 土建工程 设备工程 室外中水 室外供暖 公建 小小计计 1616 6 6 1 16 60 0 0 00 069 34室外工程按70元 平方米估算 参考绿城百合公寓 环境 工程 绿化工程 硬质景观工程 土建工程 设备工程 道路 路灯工程 围墙 门楼工程 其他 如 标志系统等 小小计计 1717 1 11 1 1 18 88 8 4 40 0125 94环境工程按250元 平方米估算 绿化面积估算为447535 90平米 公共 配套 设施 球场 网球场 REF REF 2个 30万元 个 篮球场 游泳 池 桩基 土建 安装 装饰工程 游泳设备及安装工程 小小计计 REF REF 参考绿城百合公寓项目 549 62万元 车库 游乐设施 其他 小小计计 1818 REF REF REF 设备 工程 小型中央空调 电梯 锅炉 公建 净水设备 燃气热水器 壁挂炉 室外 工程 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 7 页 小小计计 1919 7 7 0 04 40 0 0 00 079 25设备工程按80元 平方米估算 弱电 系统 信息 通信 系统 综合布线系统 有线电视 电信工程 小区局域网系统 背景音乐及广播系统 安全 机电 设施 管理 系统 周界报警系统 闭路电视监控系统 单元可视对讲系统 门禁管理系统 家庭安全防范系统 电子巡更系统 火灾自动报警系统 车库管理系统 公用机电设施管理系统 UPS系统 大门出入口管理系统 其他 物业 管理 系统 物业信息集成管理系统 电子公告系统 一卡通公告系统 三表远程自动抄表系统 管理中心 其他 小小计计 20 2 2 6 64 40 0 0 00 029 72弱电系统按30元 平方米估算 工工程程成成本本 不不含含不不可可预预见见费费 REF REF REF 不可预见费5 21 21 REF REF REF 工程费用 不含不可预见费 5 工工程程成成本本 22 REF REF REF 开开发发成成本本总总计计 23 1 5 22 23 1 5 22 REF REF REF 开发总成本 土地费用 前期费用 工程费用 期 间 费 用 财务费用 34 272 00385 79280000万元 6 12 2 管理 费用 上缴集团公司管理费2 15 580 00175 38总销售收入779000万元 2 公司自用管理费1 5 11 685 00131 53总销售收入779000万元 1 5 设备 工程 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 8 页 销售 费用 1 50 11 685 00131 53总销售收入779000万元 1 5 小小计计 24 24 7 73 3 2 22 22 2 0 00 0824 23 营业税金及 附加 营业税 42 845 00482 29总销售收入779000万元 5 5 城建税 教育费附加 地方附加费 小小计计 25 25 4 42 2 8 84 45 5 0 00 0482 29 总总成成本本 一一 2626 2323 2424 2525 REF REF REF 总收 入 销售 收入 公寓 108 878 001 225 59155540平方米 7000元 平方米 公寓按7000元 平方米计算 叠拼 240 000 002 701 58300000平方米 8000元 平方米 叠拼按8000元 平方米计算 联排 364 000 004 097 39280000平方米 13000元 平方米 联排按13000元 平方米计算 配套公建 182 000 002 048 70130000平方米 14000元 平方米 公建按13000元 平方米计算 小小计计 2828 8 89 94 4 8 87 78 8 0 00 010 073 26 其他 收入 押金 保证金收回 可作公司固定资产的配套设施 其他 税收返还 小小计计 2929 总总收收入入 30 2828 2929 8 89 94 4 8 87 78 8 0 00 010 073 26 项目税前经营利润 30 未含可作公司固定资产的配套设施 REF REF REF 所得税 REF REF REF 税前利润 33 税后净利润 REF REF REF 备注 1 本项目的经济技术指标根据封总提供的数据估算 1 本项目的经济技术指标根据招商单位提供的相关数据 2 本项目地上物及被拆迁单位须到现场实地踏勘 3 本项目的公寓 叠拼 联排别墅的面积需经专业设计师重新确认 4 本投资分析需经相关部门进行评审 期 间 费 用 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 9 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 10 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 11 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 12 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 13 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 14 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 15 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 16 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 17 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 18 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 19 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 20 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 21 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 22 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 23 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 24 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 25 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 26 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 27 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资分析 第 28 页 海淀冷泉村项目投资分析海淀冷泉村项目投资