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21四川巴中江南二环路首段危房及棚户区改造项目风险评估报告书 四川XXXXXXXX置业有限公司 2012年12月目 录一、项目概况41.1项目简介41.2项目建设的社会意义4二、巴中市巴州区简介52.1巴州区基本情况52.2巴州城市性质与城市规模72.3巴州区现状分析8三、项目关健风险因素评估分析93.1项目合法性评估分析93.2项目可性行评估分析103.3项目可控性评估分析103.4项目投资决策阶段风险评估分析103.5项目建设前期阶段的风险评估分析113.6项目建设期阶段的风险评估分析123.7项目销售阶段的风险评估分析133.8项目其他不可抗力风险评估分析14四、风险控制的几点主要措施144.1加强领导，建全制度144.2对房地产市场进行全面调查，作出科学的预测154.3以财务方式控制风险154.4科学规划，合理定位，提高品味，促进销售164.5采取措施减少某些不必要的成本支出164.6加强管理，控制工期，尽早完成开发项目164.7提前预租或预售164.8在销售中争取尽量多的优惠措施16五、项目投资决策主要风险评估参考指标175.1销售盈亏平衡点的测算175.2项目可实行利润测算175.3有关参考指标附加说明185.4项目投资决策估算参考表18六、项目风险评估结论206.1结论20一、项目概况 1、项目简介 项目名称：四川巴中江南二环路首段危房及棚户区改造 发起单位：四川梅西商业有限公司 项目建设地址：本项目位于巴中市二环路西侧，西侧临川陕革命根据地博物馆，东侧为二环路，用地的南侧为三五变电厂，北侧为南池东路。工程概况：（1） 本项目总占地面积：45088；总建筑面积：397816；地上总建筑面积340706（其中，住宅建筑面积187418，商业建筑面积153288）；基底面积21377；容积率按7.56%计；建筑密度按47.4%；总户数1983户；地下总建筑面积57110(其中,商业建筑面积20200,地下车库建筑面积36910不计算容积率)，停车位2000辆。（2）还房面积124998.982（其中：还商业面积12451.982，住房面积112547）；销售住房74871、销售商业140836（3）自建长：300m，宽30m南坝二环路；（4）自建8000大型城市休闲广场；（5）本项目主要由高层住宅、商业、地下室以及城市公共空间组成，包括14栋高层住宅和连通上部住宅的地下室部份。除一层商业还房外，要打造二至八层大型多功能房，需增大投入，每个区域需设自动防火卷帘门、新风系统、中央空调、全自动化消防设施、自动扶梯、大功能的配电照明系统、一流的高品质内外装修， 项目开发建设投资：估算项目开发建设投资10.0亿元，长期占用资金6.0亿元。 2、项目建设社会意义巴州区历史悠久、生态优越、物产丰饶、文化荟萃、风景独好，以“川陕红色根据地”扬名中外。巴州区地处巴中人流、物流、信息流、资金流最密集的黄金带，是巴中市传统的经济、文化和商业中心。巴州区江南二环路一段、二段、三段建设改造工程项目属区人民政府2012年度国民经济和社会发展年度规划的公用事业建设工程。项目完成后，可提升人民生活居住环境，解决堵车停车难，保障南坝二环路交通顺畅，增加就业机会，缓解城区就地就业压力，提供近3000个再就业岗位，增加巴州区财税收入，可新创税收约5000万元人民币，可优化购物环境，促进区域零售业的跨越式发展，带动巴州区房地产业健康发展，提升城市化品牌，给巴州区零售业带来改革的春天，为全区城市化发展起到先锋表率作用，并促进社会的和谐发展。2、 巴中市巴州区简介 1、巴州区基本情况 巴中市巴州区是中共中央政治局常委、国务院总理温家宝扶贫工作联系点，巴中市的政治、经济、文化、商贸中心，位于四川省东北部大巴山南麓，东连通江县、平昌县，南接仪陇县，西邻阆中市、苍溪县，北界南江县，距成都292公里，距重庆369公里，距西安477公里。全区幅员面积2562平方公里，总人口136万，农业人口110万。 巴州，革命传统光荣。巴州是一块红色的热土，第二次国内革命战争时期，是“全国第二大苏区”川陕革命根据地中心，当年有12万人参加红军，4万人为中国革命的解放事业献出宝贵生命，徐向前、李先念、许世友等老一辈革命家曾在这里留下过战斗的足迹。现有邓小平同志亲笔题名的川陕革命根据地博物馆，有全国规模最大的红军将帅碑林，有保护完整的恩阳红色古镇。川陕革命根据地博物馆被列为全国十二个红色精品旅游线路的重点景区之一。 巴州，历史文化灿烂。巴州是一块历史悠久的热土，自东汉置县，北魏设巴州，实行县制已有1900多年历史。巴州是四川省首批命名的历史文化名城，石窟艺术举世闻名，被中外专家誉为“盛唐彩雕全国第一”的南龛、西龛、北龛、水宁寺摩崖造像石窟群，建于隋、兴于唐，规模宏大，雕刻玲珑，被列为全国重点文物保护单位。巴州是宋代著名天文学家张思训，辛亥革命先驱董修武、 “世界十大革命性伟人”平民教育家晏阳初的故里。公元680年，唐太子李贤贬居巴州，形成了十六登高习俗并持续至今。张飞、李白、杜甫、岳飞等历代名人雅士曾云集巴州，留下许多宝贵历史遗迹和文化珍品。 巴州，自然风光秀美。巴州属于亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，光照适宜，四季分明，全区森林覆盖率49%。国家级森林公园天马山公园，雄险秀丽，荒美幽古，犹如仙境；佛教圣地阴灵山，奇峰突兀，钟灵毓秀，并建有全国第四大现代书法碑林；恩阳义阳山，庙宇巍峨，三峰竞雄；化湖公园，水天一色、碧波荡漾；三江水乡，渺然如海，鱼戏龟游，独特的旅游资源构成川东北一道亮丽的风景。 巴州，绿色资源富集。优良的生态环境，使巴州成为全国产粮大县（区）、造林绿化模范县（区）和生猪调出大县（区），是四川省无公害蔬菜生产基地、肉猪肉牛生产基地和中药材基地。盛产水稻、玉米、小麦等10多种粮食作物和蚕丝、柑桔、生姜、黄花、川明参、甘蔗500多种经作产品。全区粮食总产量达60.1万吨，出栏生猪168.9万头、肉牛7.46万头、羊15.1万头，家禽493.2万只，肉类总产量13.92万吨，特色产品川明参年产量1.2万吨。银杏、天麻、黄柏、杜仲、木瓜200多种名优中药材年产量达2万吨以上。巴州天然气蕴藏丰富，储量仅次于普光气田。 巴州，基础设施完备。地处成都、西安、重庆黄金三角区中心，省道公路贯横境内，乐（坝）巴（中）铁路建成通车，广（元）巴（中）高速公路形成通车能力，巴（中）南（充）、巴（中）陕（西）、巴（中）达（州）高速公路和巴（中）达（州）铁路已开工建设，巴中机场“十二五”期间破土动工。巴中“六路”建设使巴中成为成都、重庆、西安三角区域交通枢纽，融入成渝经济区、泛三角经济区和陇海南北经济带高效便捷大通道，到成、西、渝三个省会城市仅需3个小时车程。全区用电并入国家电网，通讯网络覆盖全区，数字传输连接国内外。 巴州，政务环境优越。朴实、吃苦、感恩的巴州人民拱手笑迎八方宾客，投资项目用地及水、电、气等生产要素有保障，行政审批一站式服务。建设项目除享受国家西部大开发和省委、省政府加快革命老区发展的优惠政策外，政府在财政扶持、税收扶持、金融促进等方面制订了一系列优惠政策。成立招商引资专门促进小组，实行“一位领导、一个班子、一套办法”的项目促进工作机制，定时、定责跟踪促进，保证项目早开工、早投产、早见效 巴州，发展前景广阔。2009年地区生产总值78.5亿元，一、二、三产业增加值分别为24.9亿元、19.7亿元、33.9亿元，地方财政一般预算收入1.15亿元，全社会固定资产投资46亿元，社会消费品零售总额27.33亿元，城镇居民人均可支配收入11862元，农民人均纯收入3461元。巴州，充满活力和希望。2009年省政府专门出台关于加快巴中革命老区发展意见，未来35年巴州区将抢抓大交通形成后的发展机遇，以工业发展为核心，强力实施工业带农业、项目带产业的发展战略，重点抓好城市建设和农业资源、旅游资源、天然气资源开发利用，把巴州建设成为全市商贸物流中心、川东北绿色食品加工园区和全国生态农业示范园区。2010年，全区上下开拓进取、奋发有为，使得经济社会快速发展，圆满地完成了“十一五”规划主要目标。经济运行持续向好。投资消费增势强劲。居民收入持续提高。 社会事业全面发展。2、 巴州城市性质与城市规模城市性质：全国第二大苏区、红色之城，西部绿色产业基地、绿色之城，川陕渝连接区域中心城市、现代森林公园城市。 中心城区人口规模：近期（2015年）80万人；远期（2020年）100万人，其中户籍人口90万人左右，居住半年以上暂住人口10万人左右。 中心城区建设用地规模：2015年，巴中市中心城区建设用地规模控制在80.0平方公里，人均建设用地控制在100平方米；2020年，巴中市中心城区建设用地规模控制在90.28平方公里，人均建设用地控制在90.28平方米。 3、巴州城区现状分析20112020年规划显示，巴州城区：以科教、文化、商业金融、现代服务业为主的城市中心区，规划人口规模为45万人，城市建设用地33.3平方公里。从目前建设现状看，具有如下特点： （1）、城区规模逐步扩大，路网骨架已经初具形态。（2）、县城基础设施条件有了很大改善。城市给水、电力、电信等基础设施水平有了很大提高，基本能满足居民日常生活需要。（3）、城区面貌有了较大改观。从目前建设现状看，存在如下问题：（1）、用地布局混乱，城市功能分区不明析。城区用地规模偏小，用地布局分散，城市建设缺乏科学的指导和统一的控制；城市用地功能混杂，用地布局与用地结构尚待优化；大型公共服务设施、市政公用设施的配套建设相对滞后，中心城吸引和辐射能力较弱，人居环境改善有待加快。（2）、用地结构不均衡。突出表现为居住用地比重指标超标，远高于2030%的国家标准。主要因为私房建设比较严重，居住形式以2-3层独院为主，容积率低，缺乏统一规划设计、城区内缺少统一建设管理的配套设施齐全、人居环境优美的城市居住区。另外建成区内大量城中村的存在，居住密度过高，社会问题多，亟待进行改造。公共设施用地和市政公用设施用地比重指标较低，均低于的国家标准。另外城市土地资源有闲置浪费现象，应合理进行土地置换及综合开发。（3）、老城改造滞后，城市缺乏“新陈代谢”。老城区是巴州区的商业中心，建筑密度大，建设品位不高，缺乏居民进行公共活动的空间载体和灾难时疏散场地、救护通道，因此改造任务相当艰巨；而新区建设启动缓慢，因此造成城市的“新陈代谢”处于近乎停滞的状态，城区发展速度趋缓，不利于农村人口向城区的集聚和转移。（4）、道路网密度低，城市交通有待梳理。城区路网格局基本形成，但路网密度较低，特别是老城商业比较集中的区域，路网等级低，断头路、三岔路较多多数道路狭窄，对城市交通组织造成一定隐患。另外公共停车场地严重不足，对交通影响较大，老城区的有些街道根本无法满足消防车辆的通行。（5）、服务设施及基础设施缺乏，城市功能有待提高。城区公共社会服务设施较为欠缺，缺少应有的休闲娱乐场所等，城市居民物质文化生活水平处于较低的层次；城区缺乏必要的工程基础设施，如垃圾中转站、公厕、书报亭、公用电话亭、路灯等。3、 项目关键风险因素评估分析1、 项目合法性评估分析本项目建设的规划和出台是严格按照国有土地上房屋征收与补偿条例、中华人民共和国城乡规划法、四川省城乡规划条例以及国家相关技术管理规定、规范和标准等有关规定办理手续，程序合法，手续齐全。符合国家法律、法规和规章；符合党的路线方针政策；符合巴中市党委和政府制定的规范性文件精神；所涉政策调整、利益调节的法律、政策依据是充分的；是符合法定程序。项目合法性风险低。2、 项目可行性评估分析本项目位于巴中市巴州区江南二环路一段，地理位置优越，文化底蕴深厚。项目范围内历史典故较多，具有场景感和故事性，能很好的为风情巴州的建设增添文化内涵；另外项目范围周边规划用地功能性质明显，有利于区内业态布置。因此，历史文化建设和自然巴河两岸空间建设在提升城市品味的同时，也会利用自身的优势吸引“人气”，从而带动商业、娱乐设施的“积极”盈利，影响居民的积极性和商家投资力度。其次风情巴州的打造也能提升基地周边用地的价值，为城市发展做功，符合经济社会发展。本项目建设的规划和出台征求了群众的意见；组织开展了前期宣传解释工作，并为绝大多数群众接受和支持；符合本地经济社会发展总体水平；相关政策具有连续性和严密性；出台的时机成熟；实施方案周密、完善、具体可操性强。项目可行性风险低。3、 项目可控性评估分析本项目在施工过程中可能会对当地居民带来干扰，影响其正常的生活与通行，因此有可能引发居民的不满情绪，另外，项目实施过程中，可能使当地居民租金收益短期内可能会失去，影响收入从而抵制项目开发。在征地拆迁过程中，当地个别居民可能会因为对补偿方案的不满意而成为“钉子户”，拒绝征地、抵制拆迁。但是，当地人民政府组织协调管理能力强、办法多、依法办事原则强，成立了和本项目配套的指挥部，本项目建设的规划和出台不会存在可能引发群体性事件的苗头性、倾向性问题；不会存在其他可能影响社会稳定的隐患；指挥部有相应的预测预警措施和应急处置预案；有化解矛盾的对策措施。项目可控性风险较低。4、 项目投资决策阶段风险评估分析房地产开发在投资决策阶段所遇到的各类风险，结合本项目的具体情况，分析如下：（1）开发区域风险中，政治环境方面，我国长期保持了长治久安的局面，国家政治稳定，社会安定团结，因此战争、工潮、社会动荡、政府不稳等因素发生概很小，对本项目不构成风险因素。政策环境方面，巴州地区近几年大力发展第三产业，直接促进了巴中市商业和服务业楼宇市场的繁荣，为房地产业的发展奠定了基础。因此从产业政策、住房政策、税收政策、金融政策、城市规划、环保政策方面，本项目都具有得天独厚的优势，风险因素较少。（2）在投资位置选择方面，本项目位于巴中市巴州区江南二环路一段，地理位置优越，文化底蕴深厚。环境优美，城市配套设施完善，无地质灾害威胁，因此在投资位置选择方面，风险也很小。 （3）投资时机选择风险方面，由于当前巴中市各级党委政府都将都巴州区旧城棚户区改造作为全区乃至全市核心经济区来建设，全力打造巴州经济圈，且巴中市为革命老区，正迎着新一轮大开发的春风，旅游开发、交通和城镇建设都将面临极好的机遇。后续项目建设工期预计总共只需二年半，投资时机从大方向来说风险是很小的。从项目本身来看，项目前期投入各项费用和形成的资产估值是远大于其转让成本的，此时介入也是百年难逢的一个良好机遇。 5、项目建设前期阶段的风险评估分析 （1）土地社会属性的风险老城区是巴州区的商业中心，建筑密度大，建设品位不高，缺乏居民进行公共活动的空间载体和灾难时疏散场地、救护通道，本项目东起南坝管委会家属院，西至原巴州区精神病防治院，南接文渊阁，北达南池东路道路中心线。地理位置好，道路通畅，场地平整，地块价格合理。本项目周边正在或者已形成多个住宅小区，居住人口逐渐增加，人气渐旺，为巴州城区核心商业圈，是理想的休闲居住场所，适合该地段的区位条件和市场需求。同时该项目建设强调群体统一性和完整性，规划设计方案即能满足各建筑的使用要求，同时又符合城市总体规划及特色，与周边建筑相互协调，住宅单位采光、通风良好，户型布局合理，建筑外立面简洁现代。因此土地社会属性的风险因素也较少。 （2）征地拆迁风险该项目政府以出台巴中市巴州区人民政府关于巴州区江南二环路一段、二段、三段建设改造工程国有土地上房屋征收的决定正式文件，已召开居民土地征收工作大会，项目指挥部成立了专业工作组已拆迁100多户，还有500多户没有拆迁。目前拆迁工作中主要是继续拆迁所需的费用问题有待解决，还有就是全部拆迁完毕究竟需要多少时间无法预测，这直接影响占用资金的时间和利息，因此，在这方面有待和项目指挥部协商降低征地拆迁风险。 （3）融资风险由于房地产业资金大部分都来自金融机构的贷款，利用贷款进行滚动操作，将楼盘以按揭贷款进行销售，将风险转嫁到金融机构，由于房地产金融体系的内在脆弱性、机构的内在脆弱性、资产价格的波动性，因此房地产项目不可避免的具有筹资方面的风险。本项目根据目前资金需求和投资回报计算情况，项目在开发过程中通过土地揭牌后在当地银行贷款一次性融资和后期房屋销售资金回笼，即可满足项目资金使用需要。 （4）地质结构及审批环节风险勘察方面，在专业设计的基础上，对工地的地形、地貌、地质、水文、岩石等都比较熟悉，基本不存在风险。在项目建设设计方面，其多样化户型组合，和主要的商业配套设施、城市配套设施通过一段时间的展示，已为政府所认可，风险较小。在项目建设所需各项手续已基本审批办理完成，且地方政府迫切希望该项目能够顺利动工实施，故项目审批环节的风险较小。在本项目开发过程中，需要和巴中市巴州区人民政府订立项目投资协议书，如果投资协议书订立时考虑不周，协议书管理不善及协议书执行不严就会造成索赔或工期延长，都会增加项目的投资成本，因此需要加强协议书管理，切实降低此类风险。 6、项目建设期阶段的风险评估分析 工期风险，项目建设周期仅为二年半，公司能按照工程计划调整施工进度，遇问题能及时解决，风险较小。 质量是企业的生命，公司为项目聘请经验丰富的监理公司，可以大大降低工程质量的风险。 在整个施工成本中，建设材料是各项费最大的一种，通常面临建材价格波动的风险，本项目商业和居住建设地点集中，在建材的使用和保管上只有一个工地不存在分地问题，项目总体建设时间不是很长，因此在成本控制上遇到的风险不大。 在技术风险方面，首先，项目的规划设计可能存在缺陷设计或者错误和遗漏，施工方在安排施工组织、采用施工方法不合理也会给企业带来一定风险，但是在前期工程建设过程中，施工方应当是被企业所了解的而且已经积累了足够的经验，对规划设计中存在的问题也逐步纠正。在项目正式接手后，应组织相关管理和技术人员对规划设计的图纸和有关指标进一步会审，并作出必要调整，以降低建设过程中的技术风险。 安全工作要贯穿施工全过程，主要督促、协助施工单位按照建筑施工安全生产法规和标准组织实施，消除施工中的冒险性、盲目性和随意性，落实各项安全技术措施，有效杜绝各类不安全隐患，杜绝、控制和减少各类伤亡事故，安全风险较小。 7、项目房屋销售阶段的风险评估分析 房屋销售的风险主要是市场风险。由于项目坐落区域是巴中市老城区巴州区的商业中心发展的重点区域，随着新城区各项基础设施的逐步到位，多家房地产开发商纷纷投资该板块，形成了一定的老城区和新城区的竞争，但本项目作为老城区棚户区旧城改造工程起步时间较晚，市场主要体现的还是供给不足的矛盾，且随着巴州区经济发展的深入推进，这种矛盾还会逐渐突出。本项目拆迁还房户数664，不存在居住和商业人气冷清的局面，楼盘整体开发集中，开发时间短，楼盘应该可以按计划进行出售。为了保证项目销售计划顺利实施，降低市场风险，需要引入有实力的中介机构对楼盘进行策划营销，并实行规范化物业管理。 价格风险方面，虽然目前国家正在进行新一轮的房地产市场宏观调控政策，但从全国情况来看，房地产市场价格在大部分地区都仍然是稳中有升的情况，整个房地产行业还处于生命成长期，且国家宏观调控政策对西部地区尤其是像巴中这样的发展中城市，相对于经济发展对房地产市场的正面拉动和居民对改善房屋条件的内在需求，其影响十分有限。项目在销售阶段的价格风险可能不明显。 由于本项目以较合理的土地转让成本取得，地理位置特殊，因此项目在定价策略方面，也有比较好的机动性，是新开发楼盘所不具备的，因此，项目在销售阶段有比较强的竞争实力。 8、项目其他不可抗力风险评估分析 根据本项目的地理位置和巴中市历史自然理论来看，巴州区由于自然因素的不确定性、不可抗性受地震、洪水、风暴、火灾等以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险很小。4、 风险控制的几点主要措施 1、加强领导，健全制度。为使开发本项目工作顺利进行，在加强地方政府领导的同时，制定开发项目的各项工作制度，来保证此项目的顺利实施。一是每日碰头会制度。项目办在指挥部的领导下每天召开碰头会，对已做过的工作和下一步要做的工作进行梳理，制定出具体工作计划和措施。二是每日工作汇报制度，对自己包干的任务每天要及时报告项目指挥部和企业主要负责人，三是领导挂帅制定，对于项目拆迁过程中遇到的大的、难的问题，政府分管拆迁领导要亲自到拆迁现场做工作，研究制定对策，现场解决好。 本项目土地揭牌后，项目办在指挥部的领导下及时召开附近居民代表会，通报项目建设情况、建设规模，是否会产生扰民问题，一旦发生这样问题，如何及时协调处理等问题与居民进行沟通，取得居民的支持，并制定切实可行的预防措施进行管理。改造项启动后，涉及到许多部门及单位，为此政府指挥部及时召集相关人员会议，统一思想，明确目标，形成拆迁工作为主的上下统一一盘棋工作原则，多部门协调配合，通力合作。不管是区下派干部、指挥部工作人员、执法机关执法人员还是动迁公司、评估公司工作人员，大家统一思想，统一标准，密切配合，齐心协力攻克难关。2、对房地产市场进行全面调查，作出科学的预测充分了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。3、运用财务方式控制风险 （1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。实行项目股份化和项目风险抵押承包，将经营风险分散到全体股东身上。 （2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。（3） 增加融资渠道，加强与当地银行和其它区域金融机构的合作以取得良好的贷款信誉度，加大房屋预售力度，所得预售款项重新投入项目的工程建设。同时通过“宏图”计划 也为项目的融资提供了更多的资金来源。4、科学规划，合理定位，提高品味，促进销售本项目我们根据巴中市的实际情况，高标准、高起点地对项目进行了市场定位，做大做强，力争将该项目做成一流品味、一流环境的综合居住、商业社区，并以此来带动销售，真正做到一流的品牌，成为本地区的房地产开发企业在品位、质量方面的领头军。5、 采取措施减少某些不必要的成本支出 通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量，例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。6、加强管理，控制工期, 尽早完成开发项目因为开发本项目的风险很大程度上来源于开发周期内外部社会经济条件的变化。一般来说，开发周期越长，未来社会经济条件变化越大，未来的形式预测越难，为了尽可能地降低风险程度，企业应严格控制工期，缩短建设时期，尽早地完成开发项目。7、 提前预租或预售在保证还房工作条件的情况下，在前期和中期要尽快的回收资金。在动工之前，争取尽量多的定向开发和团购，即在工程动工和完工之前, 就与租户、客户签订租约和预售协议。8、在销售中争取尽量多的优惠措施为了促进销售，尽快的回笼资金，在销售中尽量实行有利的销售政策。比如：与银行尽量协商贷款购房可以降低首付，提前或全额支付房款可以享受物业费、配套费等优惠措施等等。物业费、配套费是否可以优惠等等措施。5、 项目投资决策主要风险评估参考指标 1、销售盈亏平衡点的测算(D区和地下建筑区没参加计算) F 固定成本费用总额(不包括税金和行政费用）；可供销售商住房(地上)修建成本3.6亿元计算:（地上建筑面积295385还房面积114998.98）估计成本价2000元/3.6亿元土地成本4.1亿元地上还房修建成本2.3亿元计算：地上还房面积114998.98估计成本价格2000元/2.3亿元下穿二环路和休闲广场等城市公用设施建筑成本6000万元拆迁过渡费三年共计1.2亿元附属工程固定成本 消防设施成本：地上建筑面积295385估计成本价100元/2953.85万元 供电设施成本：地上建筑面积295385估计成本价60元/1772.31万元 中央空调成本：地上建筑面积295385估计成本价100元/2953.85万元 大型电梯成本：地上建筑面积295385估计成本价50元/1476.93万元 建筑设计杂费：地上建筑面积295385估计成本价50元/1476.93万元以上五笔成本合计：1.06亿元