市场法评估商住楼修正系数表.xls

交易时间修正指数采用西安市地价指数确定 西安市自2000年以来通过开展 城市地价动态监测 每年定期测算编制城市地价指数 其成果经国土资源部 土地利用管理司 中国土地勘测规划院定期发布 目前西安市地价指数是以 2000年12月31日为基期 以年度为单位 分商业 居住 工业三种用途 采 用定基地价指数方式编制的 西安市2000 2010年住宅地价指数表如下 表表3 2 西西安安市市住住宅宅地地价价指指数数表表 日期 2000 12 312001 12 312002 12 312003 12 312004 12 312005 12 31用途 住宅100106110115136148 日期 2006 12 312007 12 312008 12 312009 12 312010 6 302010 12 31用途 住宅158173181183200208 日期 2011 12 312012 12 312013 12 312014 12 312015 12 312016 12 31用途 表表3 3 西西安安市市住住宅宅地地价价指指数数表表 以以2005年年6月月30日日为为基基期期 日期 2000 12 312001 12 312002 12 312003 12 312004 12 312005 12 312005 6 30用途 住宅100106110115136148153 日期 2006 12 312007 12 312008 12 312009 12 312010 6 302010 12 31用途 住宅103113118120131136 日期 2011 12 312012 12 312013 12 312014 12 312015 12 312016 12 31用途 住宅000000 修修正正指指标标 交易时间 房地产市场价格波动较小 6个月 按800j 研究中心 市场报告 月度报 告同区域二手房交易价格指数修正 交易情况 正常急售等特殊交易 不修正向下修3 8 区域功能定位商业商办 商务氛围好较好 区域基础设施七通六通 区域公共配套 齐全较齐全 2km2 3km 与主干道通达程度 与主干道通达好与主干道通达 与次干道通达好 距主干道 1000M 次干道 500m 公交便捷度 距公交站点距离 公 交线路 距地铁站距离 便捷较便捷 公交10条 地 铁 500m 公交5条 150m 公交10条 500M 地铁 1000m 公交 3条 离火车站 城区 距离估价对象距离为基准 5km 1 5km 2 商业繁华程度 距市级 区级 小 区级商服中心距离 市级商服中心内 商服 繁华程度很好 距市级中心 2km 距区级商服中心 1km 商 服繁华程度好 市级商服中心 东 西 南大街 小区级商服中心 高新路商圈 土门商圈 龙首塬商圈 经开区商圈 三桥商圈 解放路商圈 环境质量 景观 好较好 周边无污染 人文环境 好 绿地覆盖率高 基本无污染 人文环境较好 绿地覆盖率较 高 小区环境状况 绿化率 容积率 物业管理 开发商级别 小区定位 地下车库 地面停车位等 好较好 临街状况三面临街两面临街 临街道路类型 级别主干道次干道 设施 设备 好较好 电梯质量好 品牌好 运行速度快 数量多 每台电梯服务户数1000元 M2 除简装项目外 阳台等部位加装推拉门 贴 壁纸及其他较多装修 装修材料较好 装修 造价500 1000元 M2 公共部分装修 大堂 电梯 间等公共区域 精装修 中高档次中档装修 建筑物外观设计和物业档次昭示性好 高档昭示性较好 中高档 楼层景观物业四周特殊景观 绿地 广场 公园 花园等 可见性 如南侧市政公园等 修正3 无特殊景观0 停车便利度便利较便利 建筑面积 住宅 7070 100 02 建筑面积 商业 5km 与次干道通达与主干道通达困难与次干道通达困难 1 1000m 距次干道 500M 5000M 道路不畅通 5000M 道路不畅通 一般不便捷差 2 5条 3条 500m 3条 1 条 500m 2条 300m 2km 商服繁华程度差 2 区级商服中心 小寨大雁塔商圈 轻工和康复路商圈 街区级商服中心 一般较差差 2 有一定污染 人文环境一般 绿 地覆盖率一般 污染较重 人文环境较差 绿地覆盖率较低 严重污染 人文环境差 绿地覆盖率低 一般较差差不修正 一面临街2 修修正正指指标标 小区级商服中心 高新路商圈 土门商圈 龙首塬商圈 经开区商圈 三桥商圈 解放路商圈 支路街坊路2 一般较差差 2 电梯质量一般 数量一般 每台 电梯服务61 90户 小区内公共 设施不够完备 电梯质量一般 数量一般 每台电梯服务 90户 小区内公共设施不完备 结构缺陷 轻微地基下沉 墙体 裂缝等 下调10 10 联排 3 4户联排 叠加 高层顶端大型复式 不修正 见朝向楼层修正表 简单装修毛坯 刷墙 铺地 厨 卫贴瓷 包门 窗套 简单装饰 电视墙 局部 吊顶等少量装修 一般建筑装 修材料 装修造价500元 M2 简单装修 昭示性一般 中档昭示性较差 中低档昭示性差 低档1 一般不便利2 100 150150 260 260修正 1 2 不可比 不修正 200 400 400 1 2 一般普通住宅如复式有花园或露台 加3不修正 1 1 POWER 1 7 可比实例剩余年限 1 1 POWER 1 7 估价对象剩余年限 物业四周特殊景观 绿地 广场 公园 花园等 可见性 如南侧市政公园等 修正3 无特殊景观0 叠加 空中别墅指位于城市中心地带 高层顶端的豪宅 一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅 1 1 POWER 1 7 可比实例剩余年限 1 1 POWER 1 7 估价对象剩余年限 公共配套设施 学校 主要考虑幼儿园和中 小学 4km5km 50 2478 5 452 16706 5 2020年865 钟楼商圈 以钟楼作为中心 辐射南北东西四条大街 小寨商圈 以小寨十字为中心 辐射长安路及小寨东西路 波延到电子城等处 雁塔路商圈 以雁塔路为轴心 辐射到文艺路等处 太白商圈 以边家村为轴心 辐射到劳动路等处 长乐路商圈 以长乐路为轴心 辐射到幸福路等处 土门商圈 以土门十字为轴心 辐射到西郊 备注 办公住宅工业及其他 222区域功能定位和物业用途的吻合程度 具体物业具体分析 如住宅位于商业区好 住宅位于工业区差 2 111 222 方圆 公里内公共配套设施完备 程度 住宅房产如毗邻名校 大 型市政健身场所等 加修3 5 111 主干道30 40米 次干道20 24米 支路14 18米 街坊路 14米 121 修正修正修正 12不修正 221 住宅房产毗邻市政公园和大型绿 地 2 不修正2不修正 2不修正2 级差 2不修正2 主干道45 55米 次干道40 50米 支路15 30米 街坊路 14米 332 小区水电气暖 通讯 电梯数量 和质量及其他配套设施状况 土地年期修正系数修正 框架 框剪设定60年 砖混50年 住宅按房屋剩余年限修正 商业和报告按房地孰短 55 5 见朝向楼层修正表 不修正 不修正 55 2 3 不修正不修正 5 不修正修正不修正同档不修正 不修正别墅 差异花园级差取5 差异地下室级差取3 根据花园和地下室 车库面积大小适当微调 见朝向楼层修正表 超市 钟楼商圈 以钟楼作为中心 辐射南北东西四条大街 小寨商圈 以小寨十字为中心 辐射长安路及小寨东西路 波延到电子城等处 雁塔路商圈 以雁塔路为轴心 辐射到文艺路等处 太白商圈 以边家村为轴心 辐射到劳动路等处 长乐路商圈 以长乐路为轴心 辐射到幸福路等处 土门商圈 以土门十字为轴心 辐射到西郊 公共配套设施 中学 小学 幼儿园 银行 医院 超 市 商场等 区域功能定位和物业用途的吻合程度 具体物业具体分析 如住宅位于商业区好 住宅位于工业区差 主干道30 40米 次干道20 24米 支路14 18米 街坊路 14米 主干道45 55米 次干道40 50米 支路15 30米 街坊路 14米 土地年期修正系数修正 框架 框剪设定60年 砖混50年 住宅按房屋剩余年限修正 商业和报告按房地孰短 别墅 差异花园级差取5 差异地下室级差取3 根据花园和地下室 车库面积大小适当微调 医院银行 钟楼商圈 以钟楼作为中心 辐射南北东西四条大街 小寨商圈 以小寨十字为中心 辐射长安路及小寨东西路 波延到电子城等处 雁塔路商圈 以雁塔路为轴心 辐射到文艺路等处 太白商圈 以边家村为轴心 辐射到劳动路等处 长乐路商圈 以长乐路为轴心 辐射到幸福路等处 土门商圈 以土门十字为轴心 辐射到西郊 公共配套设施 公园等其他设施 公共配套设施 住住宅宅房房屋屋朝朝向向修修正正 南北东南南西南东 均价 东北西北北 400250200150 0 50 150 100 均价 7000元 6 83 5 53 42 30 1 2 3 1 5 2 均价 7000 14000元 3 62 3 51 5 31 2 0 0 5 1 1 2 1 1 5 办办公公房房屋屋朝朝向向修修正正 南北东南南西南东东北西北北东西 3221 0 1 2 11 表表2 住住宅宅房房屋屋楼楼层层修修正正系系数数表表 总层数不带电梯 所在层数1234567 地下 10 10 10 10 10 10 10 半地下 5 5 5 5 5 5 5 1000 1 1 1 1 2220000 3121 51 52 4 2111 5 5 2 500 5 6 3 0 5 7 4 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 东西西 备注 50 50 元 平方米 1 1 百分点 交易案例单价越高修正 系数取低值 单价越低 修正系数取高值 0 5 1 0 5 1 百分点 西 1 带电梯小高 层 8 23 带电梯高层 24 33 10 10 5 5 00 0 50 5 11 1 51 5 22 2 52 5 33 3 53 5 44 4 54 5 55 5 55 5 66 6 56 5 77 7 57 5 88 8 58 5 99 9 59 5 109 3 10 59 1 8 58 9 8 7 8 5 8 3 8 7 7 7 4 7 1 6 8 6 5 4 5 0 西西安安市市主主干干道道 环南路东西延伸段一线 即西三环昆明路立交至东三环纺南路立交 包括昆明路 丰庆路 环城南路 咸宁路 纺南路 环北路东西延伸段一线 即星火路立交至华清东路 包括环北路 长缨西路 华清路 友谊路一线 即劳动路盘道至沙坡盘道 钟楼东西延伸段一线 即西三环红光桥至韩森路万寿中路十字 包括红光路 丰镐路 西关正街 东大街 东关正街 柿园路 互助路 韩森路 环东路南北延伸段一线 即北三环红旗厂高架桥至曲江大道南三环盘道 包括太华路 环东路 太乙路 西延路 曲江 大道 环西路南北延伸段一线 即朱宏路三环立交至西万路十字 包括朱宏路 星火路 环城西路 太白路 西万路 含光路一线 即西大街桥梓口十字至含光路明德二路十字 包括甜水井街 含光路 朱雀路一线 即西大街朱雀大街十字至南三环 包括南广济街 朱雀路 雁塔路一线 即火车站至雁塔南路航天大道丁字口 包括和平路 解放路 雁塔路 慈恩西路 劳动路 高新路一线 即劳动路大庆路丁字口至科技六路的高新路 唐延路一线 即南二环至丈八路的唐延路 明光路一线 即小北门至凤城九路 包括工农路 永新路 明光路 文景路一线 即北二环文景路十字至铁路北客站的文景路 南北中轴线 即张家堡盘道至南三环 包括未央路 北关正街 北大街 南大街 南关正街 长安路 一环线 包括环东路 环南路 环西路 环北路 二环线 包括东二环 南二环 西二环 北二环 主干路是城市道路网的骨架 联系城市的主要工业区 住宅区 港口 机场和车站等额货运中心 承担着城市主要交通任务的交通干道 主干路沿线两侧不宜修建过多的行人和车辆入口 否则会降低车速 次干路为市区内普通的交通干路 配合主干路组成城市干道网 起联系各部分和集散作用 分担主干路的交通负荷 次干路兼有服务功能 允许两侧布置吸引人流的公共建筑 并应设停车场 支路是次干路与街坊路的连接线 为解决局部地区的交通而设置 以服务功能为主 部分主要支路可设公共交通线路或自行车专用道 支路上 不宜有过境交通 2 编辑本段等级划分 城市道路等级分主干道 次干道 支路三级 各级红线宽度控制 主干道30 40米 次干道20 24米 支路14 18米 城市道路等级分为四类 快速路 城市道路中设有中央分隔带 具有四条以上机动车道 全部或部分采用立体交叉与控制出入 供汽车以较高速度行驶的道路 又称汽车专用道 快速路的设计行车速度为60 80km h 主干路 连接城市各分区的干路 以交通功能为主 主干路的设计行车速度为40 60km h 次干路 承担主干路与各分区间的交通集散作用 兼有服务功能 次干路的设计行车速度为40km h 支路 次干路与街坊路 小区路 的连接线 以服务功能为主 支路的设计行车速度为30km h 城市道路交通规划设计规范 主干路是城市道路网的骨架 联系城市的主要工业区 住宅区 港口 机场和车站等额货运中心 承担着城市主要交通任务的交通干道 主干路沿线两侧不宜修建过多的行人和车辆入口 否则会降低车速 次干路为市区内普通的交通干路 配合主干路组成城市干道网 起联系各部分和集散作用 分担主干路的交通负荷 次干路兼有服务功能 允许两侧布置吸引人流的公共建筑 并应设停车场 支路是次干路与街坊路的连接线 为解决局部地区的交通而设置 以服务功能为主 部分主要支路可设公共交通线路或自行车专用道 支路上 不宜有过境交通 2 快速路 城市道路中设有中央分隔带 具有四条以上机动车道 全部或部分采用立体交叉与控制出入 供汽车以较高速度行驶的道路 又称汽车专用道 快速路的设计行车速度为60 80km h 200万人口以上城市 快速路40 45米 主干道45 55米 次干道40 50米 支路15 30米 主干路是城市道路网的骨架 联系城市的主要工业区 住宅区 港口 机场和车站等额货运中心 承担着城市主要交通任务的交通干道 主干路沿线两侧不宜修建过多的行人和车辆入口 否则会降低车速 次干路为市区内普通的交通干路 配合主干路组成城市干道网 起联系各部分和集散作用 分担主干路的交通负荷 次干路兼有服务功能 允许两侧布置吸引人流的公共建筑 并应设停车场 支路是次干路与街坊路的连接线 为解决局部地区的交通而设置 以服务功能为主 部分主要支路可设公共交通线路或自行车专用道 支路上 不宜有过境交通 2 表一 因素条件说明表 单位 元 平方米 说明 1 本表格已排好版 除表一中部分内容需拉大行高外不需排版 直接贴报告中 2 表一和表二需在报告中体现 表三仅用于计算 无需在报告中列示 因 素待估房地产案例A案例B案例C 物业名称 物业位置 交易总价500 000 00600 000 00650 000 00 建筑面积 90110120 交易单价555654555417 交易时间2012 9 5近期近期近期 交易情况正常正常正常正常 房地产用途 区 域 因 素 区域功能定位 商务氛围 区域基础设施 公共配套设施 与主干道通达程度 公交便捷度 离火车站距离 距市级商服中 心 2km 人 流量大 商 业繁华程度较 好 距市级商服中 心 2km 人 流量大 商 业繁华程度较 好 商业繁华程度 周边无污染 空气质量较好 周边无污染 空气质量较好 周边无污染 空气质量较好 周边无污染 空气质量较好 环境质量 景观 个 别 因 素 设施 设备 建筑物外观设计 公共部分装修 室内装修 楼层景观 层高 建筑年代 停车便利度 表二 比较因素条件指数表 因 素待估房地产案例A案例B案例C 物业名称0000 交易单价555654555417 交易时间100100100100 交易情况100100100100 房地产用途100100100100 区 域 因 素 区域功能定位100100100100 商务氛围100100100100 区域基础设施100100100100 公共配套设施100100100100 与主干道通达程度100100100100 公交便捷度100100100100 离火车站距离100100100100 商业繁华程度100100100100 环境质量 景观100100100100 区域因素修正系数1 001 001 00 个 别 因 素 设施 设备100100100100 建筑物外观设计100100100100 公共部分装修100100100100 室内装修100100100100 楼层景观100100100100 层高100100100100 建筑年代100104 4104 4104 4 建筑年代修 正系数表中 剩余年限 停车便利度100100100100 个别因素修正系数0 960 960 96 修正后单价5 330 005 240 005 200 00 评估价格 元 平方米 5 257 00 建筑面积0 00 评估值0 00 抵押比率0 50 放款金额0 00 每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过15 综合调整不得超过20 表三 比较因素修正系数表 说明 1 本表格已排好版 除表一中部分内容需拉大行高外不需排版 直接贴报告中 2 表一和表二需在报告中体现 表三仅用于计算 无需在报告中列示 因 素待估房地产案例A案例B案例C 物业名称0000 交易单价555654555417 交易时间1 001 001 001 00 交易情况1 001 001 001 00 房地产用途1 001 001 001 00 区 域 因 素 区域功能定位1 001 001 001 00 商务氛围1 001 001 001 00 区域基础设施1 001 001 001 00 公共配套设施1 001 001 001 00 与主干道通达程度1 001 001 001 00 公交便捷度1 001 001 001 00 离火车站距离1 001 001 001 00 商业繁华程度1 001 001 001 00 环境质量 景观1 001 001 001 00 个 别 因 素 设施 设备1 001 001 001 00 建筑物外观设计1 001 001 001 00 公共部分装修1 001 001 001 00 室内装修1 001 001 001 00 楼层景观1 001 001 001 00 层高1 001 001 001 00 建筑年代1 000 960 960 96 停车便利度1 001 001 001 00 表一 因素条件说明表 单位 元 平方米 因 素待估房地产案例A案例B案例C 物业名称 物业位置 交易总价500 000 00600 000 00650 000 00 建筑面积 90110120 交易单价555654555417 交易时间2012 9 5近期近期近期 交易情况正常正常正常正常 房地产用途住宅住宅住宅住宅 区 域 因 素 区域功能定位 区域基础设施 公共配套设施 与主干道通达程度 公交便捷度 离火车站距离 商业繁华程度 距市级商服中 心 2km 人 流量大 商 业繁华程度较 好 距市级商服中 心 2km 人 流量大 商 业繁华程度较 好 环境质量 景观 周边无污染 空气质量较好 周边无污染 空气质量较好 周边无污染 空气质量较好 周边无污染 空气质量较好 个 别 因 素 小区环境 物业等 房屋结构形式 设施 设备 建筑年代 建筑结构 楼 层 房屋朝向 建筑面积 装 修 花园 车库 地下室 露台等 表二 比较因素条件指数表 因 素待估房地产案例A案例B案例C 物业名称0000 交易单价555654555417 交易时间100100100100 交易情况100100100100 房地产用途100100100100 区 域 因 素 区域功能定位100100100100 区域基础设施100100100100 公共配套设施100100100100 与主干道通达程度100100100100 公交便捷度100100100100 离火车站距离100100100100 商业繁华程度100100100100 环境质量 景观100100100100 区域因素修正系数1 001 001 00 个 别 因 素 小区环境 物业等100100100100 房屋结构形