规模住区规划设计及验收评估技术要点.doc

中国人居环境与新城镇发展推进工程金牌建设试点项目规模住区规划设计及验收评估技术要点（征求意见稿）中国房地产及住宅研究会人居环境委员会二00四年十月目 录一、总 则 二、规模住区规划设计2.1 规模住区与居住小区2.2 整体布局与住区形态2.3 组群空间组织与利用2.4 动态交通与静态交通2.5 配套设施与工程管网 三、住区景观园林设计3.1 基地环境资源利用与城市设计协调3.2 空间环境效果3.3 植物配置3.4 小品与场地四、住宅建筑设计4.1 平面空间布置4.2 空气环境质量 4.3 热环境质量 4.4 声环境质量 4.5 水环境质量 五、健康安全保障5.1 环境保障5.2 康体设施5.3 医疗保健设施5.4 住区老人设施六、人居科技应用选例6.1 人居科技成套应用技术1) 住宅精装修一次到位成套技术 2) 外墙外保温与隔热成套技术 3) 采暖系统分户计量、分室温控节能技术4) 低温地板采暖技术5) 低能耗、高舒适度热环境技术6) 户式中央空调技术7) 住户分户墙和楼板的隔声技术8) 太阳能应用技术 9) 管道分质供水技术10) 中水回用技术11) 有机垃圾生化处理技术6.2 人居科技成果应用评价原则七、工程质量评价7.1 评定标准7.2 评比方法7.3 住区评价综合得分 编者按 “中国人居环境与新城镇发展推进工程”在相继完成了推进工程技术纲要、规模住区开发技术评估指标体系、预评价报告等技术文件之后，为了能让设计单位、开发公司的项目策划、材料与设备供应商、施工单位、监理单位直接掌握规模住区规划设计和项目运营的要领，特别编制了本技术要点。至此为止，有关“推进工程”全套技术文件基本出齐，构成了一个系列。现将本技术要点全文刊登出来，请大家提出宝贵意见，以便我们修正使用。 当前，我们正在落实建设部重点科研项目 城镇规模住区人居环境评估体系研究的组织工作，待到项目成果时，“推进工程”的成套系列文件，将以全新的面貌面对市场、面对城市化人居环境建设工作。规模住区规划设计与评估验收技术要点一、总 则1.1 本技术要点根据中国人居环境与新城镇发展推进工程技术纲要的原则精神制定。目的在于指导金牌建设试点项目贯彻落实规模住区开发技术评价指标体系和试点项目预评价报告的各项内容，指导规模住区建设的全过程和验收评估创优工作提纲携领，有序开展。 1.2 本技术要点要求各试点项目从规模住区开发的实践着手，努力体现理论的完善性和完整性；体现人居环境的可持续发展观；体现人与自然、人与城市的协调发展原则。创建一批追求居住环境质量、讲究居住生活品质、提高建设质量水平的人居环境优秀住宅小区典型。引导规模住区房地产市场健康发展，满足我国城市化快速发展的需求，实现人人享有美好的家园。 1.3 本技术要点目标是应用典型示范，逐步体现住区人居环境的原则、目标和实施内容，促进规模住区开发建设做到：1.3.1 实施城市住区生态规划先行的要求; 1.3.2 体现一种新的生活品质和提升一个新的生活水准; 1.3.3 体现合理利用资源、能源和保护绿色环境人居环境;1.3.4 摒弃奢华、盲从和不切实际的“形式”；使住宅回归舒适、健康、休闲和文明居住生活方式;1.3.5 高度重视技术创新与技术进步。大力采用实用、经济、可靠材料、部品和技术。1.4 本技术要点将采用“专家跟进服务机制”贯穿金牌创建全过程。从项目策划定位、规划设计、市场营销以及施工建设等各环节将随业主需要提供各类咨询服务、检查督促和评估验收。支持和指导金牌项目作好每一步的创建工作。1.5 中国人居环境金牌住区建设是个系统工程，评价内容具有综合性、完整性和高目标性。本技术要点基底要求：各类住区建设必须完全符合国家有关规范、标准和规程的要求。1.6 由于我国幅员广阔，经济发展阶段、气候条件差异甚大。新城住区建设和城市核心区功能更新住区也有差别，因此评估时对一些评价内容和评价指标可根据具体情况作适当调整，但总体仍应以评价内容为准。二、住区规划设计城市住区环境长期的作用深刻影响着居民的生理、心理、观念和行为，对人的生活质量将产生直接或间接的影响。规划决定房地产产品品质。规划优先表明了住区建设对周边资源和生态环境整合的重视，表明了对住区生活品质、环境结构、人文要素建设的把握。创造最佳人居环境生活品质条件。 2.1 规模住区与居住小区 本技术要点限定住区规模占地约在20公顷或住宅建筑面积约为20万平方米以上的住宅区称为规模住区。规模住区可较好地、独立地完成适合居住的人居环境基本条件，较好地体现适合人居住品质。 2.1.1 规模住区具备城市新区或新城镇的居住机能，规模住区应有城市新区相应公用设施配置要求和条件。2.1.2 规模住区在城市规划学上相当于居住区或准居住区；一般来说规模住区应视作两个或以上的居住小区。本技术要点统称居住小区为住区。2.2 规划布局与住区形态规模住区应接受城市总体规划和区域规划的指导，并根据城市特点、自然条件、民族习俗和小区在城市中所处的地位，确定合理的规划结构布局。综合评价指导意见为：2.2.1 综合效果1） 住区各类入口应选择得当，符合城市总体规划及居民出入流向。住区结构布局要求有明晰顺畅的路网系统，并和公共配套设施布置、建筑群体空间组织、绿化空间环境等一起构成一个有内在联系的、功能完善的、并能与周边环境协调有机组合整体。2） 各类用地面积分配合理，结构清晰，功能分区明确，居住建筑密度适宜，环境优美，布局因地制宜，特别适应人的居住行为需求，并赋有创造新意的独特风格。2.2.2 周边环境对住区外部有害的污染源和不利因数，应有效地处理和隔离（如污染、噪声、工矿、铁路、高压线等）。对住区周边的环境景观、河流、山川、植被有良好的结合、利用与借景；注重城市设计的大景观观念，使住区成为城市总体的有机部分。2.2.3住区环境保护、利用规划用地内河湖水系、树林植被、城市文脉、古建遗迹。合理利用地形地貌，节约土方，注意地下物（如人防、市政管网）的保护和利用。2.3 组群空间组织与利用 2.3.1 卫生要求住宅群体布局应以满足日照标准为条件，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋放及防止视线干扰等组织院落邻里空间。做到节约用地，保证日照-不仅考虑日照的高度角，同时也考虑日照的方位角，良好朝向的住宅面积所占比例愈大愈佳。2.3.2 安全要求应符合防火、抗震规范，有明确的道路和出入口，既能在灾情发生时便于疏散和救灾，又便于防盗，治安管理。2.3.3 人际交往 组织各种层次的活动空间和休闲场所，为居民创造互相交往机会与可能。交往空间的环境设施应考虑居民交往行为的环境需要，特别应满足老人、残疾人及各年龄组儿童的特征要求。2.3.4 地方特色认真贯彻保护地方文脉与文化传统的原则，继承和发扬地方建筑风格和建筑符号，创造一个富有文化氛围的、宜人居住的、现代生活感住区特征。避免住宅群体空间组织单调呆板、千篇一律、缺乏居住气氛、死气沉沉的现象。2.4 道路交通 住区的道路组织对住区分区、居住功能品质有重要的影响。道路规划应根据用地规模、地形特征、环境景观、居住气氛和减少对住区的干扰等因数组织。符合居民出行轨迹，创造经济、合理、便捷的出行条件。道路交通规划包含：2.4.1 道路系统1） 道路系统主次清晰、分级明确、功能合理，有利各类用地划分和有机联系，并为建筑布局、空间组织的多样化创造条件。2） 住区道路一般可根据住区规模因素考虑人车分流系统，人车合流系统，或以车行为主适当增设辅助性的步行道人车兼顾的方式。选择的原则以经济、安静、安全，又有便利的通行条件为上。2.4.2 交通组织住区道路分为动态交通与静态交通两类。1） 动态交通组织需要简捷。住区内外联系的道路布置应简捷、方便、通畅，有较好的可达性。住区内部的车行道路要有限制车速的措施，做到顺而不穿、通而不畅，并尽可能避免对住户的干扰。根据住区规模和规划设计的定位需要设置步行区。人流、车流组织合理，有利安全防卫，并满足消防及救护要求。2） 静态交通组织主要指停车场（库）。住区停车数量应根据高、中、低挡分级定；一般高档住区不小于100%、中档住区不小于80%、低档住区不小于50%。场库比一般为3：7。停车场（库）的位置和出入口应选择在不妨碍居民正常生活和景观条件的地点。2.4.3 道路选线 道路选线与道路框架应考虑用地规模和地形地貌的特征决定，注意整体住区规划布局、功能有机、使用合理并有效注意对地形地貌的保护，减少土方量。道路选线要和道路景观环境结合，借景、辍景、曲径通幽。旧区改造项目，应充分考虑原有道路特色，保留和利用有历史文化价值的街道。2.4.4 道路断面转弯半径应符合车辆通行的要求。各级道路宽度、断面形式应适度，除满足功能流量外，尚应有休闲散步的要求。路面材料和细部处理要注意行人生理、心理的感受。要有利地下管线的埋设。2.5 配套设施与工程管网2.5.1 公建设置住区公建配置水平与居住人口规模相适应，满足城市规划设计条件要求，并按规模住区和小区配置分级要求设计。各类公建功能合理，符合现代居民生活行为特征；为配合居民体康、休闲的需要，应配置必要的体育设施和场地；为老年人和儿童提供行为活动方便的设施条件。2.5.2 自行车存放及垃圾处理1） 自行车存放选择适宜，存放方便，存放量满足需要，便于管理，并能巧妙地结合景观小品和消极空间布局。有条件应设置自行车库， 鼓励自行车的存放及管理方式创新。2） 垃圾分类收集，分类率应达到70%以上。垃圾应密闭收运，无污染周围环境的现象。 2.5.3 管线设置1） 小区各种管线力求设置齐全，以敷设地下为佳。各类管线顺直、短捷，管线综合经济合理，与城市管线衔接合理可靠，并避免横穿公共绿地和庭院绿地。提倡各类管线综合布局和采用共管、共沟型式。2） 智能化系统是时代的产品，发展潜力很大，应配置到位。暂时不能到位的如宽带接入、卫星线路等管线，应预留到位。2.5.4 竖向设计竖向设计应充分保护地形地貌、节约土方，为创造丰富的建筑空间布局和优美的环境提供条件。小区道路高程符合城市总体规划， 保证地面排水顺畅。应充分利用地下空间，除布置车库、人防以外，各种设备、公共生活娱乐设施等均可地下设置。但应注意各地规定种植土的厚度。2.6 技术经济指标2.6.1 小区综合技术经济指标分用地平衡指标和技术经济指标两类： 用地平衡表项 目计量单位所占比重(%)人均面积(m2/人)居住区规划总用地ha 居住区用地ha100 住宅用地ha 公建用地ha 道路用地ha 公共绿地ha 小区技术经济指标表项 目计量单位 指 标居住户(套)数户(套) 居住人数人 户均人口人/户 总建筑面积万m2 居住区用地内建筑总面积万m2 住宅建筑面积万m2 公建面积万m2 容积率万/ha 住宅建筑面积净密度%绿地率% 绿化覆盖率%停车率% 总停车位辆 地面/地库停车比%三、住区景观园林设计3.1 基地环境资源利用与城市景观设计3.1.1 住区规划应从基地所在区域的城市大景观设计着手，科学合理地利用基地及其周边条件，如地形地貌、树林植被、水系河流资源等。保持住区对大自然的亲和性，避免不利因素的干扰。3.1.2 应建立城市设计的概念，并注重住与区周边建筑高度、体形、色彩、道路和空间构成等的协调关系。3.2 空间环境效果小区整体空间环境以格调统一、和谐变化为佳。处理好有关人、建筑物、道路、院落、绿地和小品的相互关系。组成的空间环境应能很好地形成浓郁的居住生活氛围和优美环境，并体现地方特色。3.3 道路沿线景观道路线形与景观营造有至关重要的关系，要充分利用对景、借景喻景的手法创造丰富宜人景观，达到步移景异的效果。3.4 绿化、小品及植物配置3.4.1 规模住区应配置公共绿地。人均公共绿地以2m2、旧区以1m2为合格标准。城市新区建设应能达到人均公共绿地8m2为佳。3.4.2 公共绿地规划宜根据小区整体规划结构类型不同的布局方式、环境特点及具体条件，采用集中与分散相结合；点、线、面相结合的绿地系统，合理保留和利用基地内已有的树林和绿地。3.4.3 绿化配置要有层次，植物选种有地方性，精心选择适应当地气候、土质生长的植物。树林、花卉、草地搭配巧妙，有一定的开放度。3.4.4 精心设计小品。小品和标志物应尽量结合使用功能需要设置，并应增强对不同建筑，不同使用功能区域的识别性，丰富和美化环境。四、住宅建筑设计提高住宅使用功能，通过精心设计，达到“面积不大功能全，标准不高质量高”的目的。住宅建筑设计的评价内容及评价标准分为七个方面。4.1 平面空间布置4.1.1 综合效果平面布置合理，空间利用充分。应以居住生活行为规律为原则，能满足居住者的生活需求，实现居民舒适、安全、卫生、健康的文明型居住生活目标。居住面积和辅助面积分配合理，特别注重保证厨房、卫生间及贮藏间的面积。4.1.2 套型设计套型齐全、组合灵活、私密性好。合理安排各功能空间，尺度适宜，平面空间布置有创新；实施公私分区、动静分区、洁污分区的原则，明确各功能空间的专用性。主要居住空间（起居、主卧）应避免邻里相互干扰，有充足的阳光和良好的景观视野。4.1.3 适应性设计 结构和管网布置应为住宅的灵活性和可改造性创造必要的条件。贯彻竖向管道集中，横向排水管道不穿楼板的原则。4.1.4 保障性设计 1） 针对老年人的需要，老年人住宅应进行无障碍和可塑性设计，尽量避免设置高差，并应配置相关设施包括老年人的扶手、防滑和报警等装置。2） 要制定住宅的安全性措施，保证居住者生命财产安全，加强住宅日常安全防范工作。 4.1.5 公共设施设计住宅公共设施配置恰当，符合规范要求。楼(电)梯、走道明亮通风，设置入口过厅。有智能化通信、电信和防范系统。 4.2 空气环境质量 4.2.1 室内空气 防止室内空气污染对人体健康的损害。住宅的居住空间应能自然通风，无通风死角。厨房、卫生间应采用竖向或水平方向的集中排气系统，以及防倒灌、串气、串味的有效措施。在冬季采暖和夏季空调期间，应有室内新鲜空气交换和补充设备。 4.2.2 精装修 精装修可有效保证居住环境品质，减少污染和浪费。本技术要点推行装修一次到位，实施精装修成品房供应营销机制。装修材料有害物质控制指标应执行国家有关标准，以保障室内空气质量达标。4.3 热环境质量 4.3.1 外围护结构应为居住者提供舒适的生活热环境。住区节能指标应能满足国家不同气候带地区有关节能标准。本技术要点要求建立外围护结构隔热保温技术体系，提高外围护结构的隔热保温性能。屋顶应设置隔热保温层；宜采用外保温、隔热技术、中空玻璃、L-E玻璃和外遮阳等高效节能技术。4.3.2 采暖与空调采暖系统的选择应符合节能的要求，宜采用集中供热、分户计量、分室温控系统。采用集中空调的建筑应安装补充新风装置，有条件的应有控制温湿度设备。室外机宜隐蔽安装，有组织排放冷凝水。4.3.3 新能源利用住宅采暖、空调及热水供应，有条件时应积极利用太阳能、地热能、风能等绿色能源。 4.4 声环境质量 4.4.1 噪音控制住宅建筑应远离噪声源，不可避免时应采取有效的防噪措施，如建隔声屏障或种植树木林带，采用通风消声窗、隔声墙体或其他隔声措施 4.4.2 室内噪声 应加强住宅室内噪声的隔声与防噪措施，制定住户间和外部噪声的隔声措施，并考虑管道、泵和电梯等的隔声措施。室内允许噪声标准应符合表4.4.2-1及4.4.2-2的规定。 表 4.4.2-1 室内空气声允许噪声标准dB（A） 房间名称高标准一般标准卧室昼间4045夜间3035起居室昼间4550夜间3540表4.4.22 分户墙与楼板空气声隔声标准 隔声等级高标准一般标准计权标准化撞击声压级（dB）6070计权隔声量(dB)50454.4.3 有条件的住区可装设使人愉悦的室外背景音乐，但须严格控制声强和播放时间。 4.5 光环境质量 4.5.1 日照 住宅应具备日照条件。每套住宅至少有一间居室，四居室以上户型至少有两间居室达到日照标准，见表4.5.1 表4.5.1 住宅日照标准建筑气候区号和城市类型、气候区气候区与气候区大城市中小城市大城市中小城市日照标准日大寒日冬至日日照时数（h）231有效日照时间带（h）8-169-15计算起点底层窗台面4.5.2 采光与照明 外窗的设置应充分利用天然光资源，为居住者提供一个满足生理、心理、卫生要求的居住环境。合理设计住宅室内人工照明，照明质量应满足不同房间各自使用功能的要求 4.5.3 光污染 住区室外光环境包括道路、广场、绿地、标志、建筑小品等的照明，其光线不得射入住宅室内，住区内不允许装设霓虹灯广告; 防止住宅附近的玻璃幕墙和白色墙面的反射光射入住宅室内。4.6 水环境质量 4.6.1 供水质量 住区内供水系统的水质、水压和水量，应具备有效的保障措施。4.6.2 饮用水住区饮水系统实施分质供水，包括生活饮用水和直饮水。直饮水应采用独立封闭的循环管网。五、 健康安全保障5.1 环境保障 5.1.1 生活垃圾 1） 生活垃圾应分类，实现全部袋装化密闭容器存放；分类率应达到70%以上。大型垃圾及有害垃圾应有定期综合处理的措施。2） 生活垃圾应密闭收运，处废率达到100%。垃圾处置场地、容器应保持整洁，不得污染周围环境。3） 垃圾房的设置应符合隐蔽，全密闭，保证垃圾不外漏；垃圾收集车拖运设施应符合城市卫生设施设置标准的规定。5.1.2 保健服务 完善住区保健服务，开展早期诊断、预防和护理工作，并建立相应支援服务体系。5.1.3 安全防范 加强住区安全防范工作，积极在规划设计和技术保障上采取相应措施，有完善的物业管理。 5.2 康体设施 根据住区规模、周边实际状况和当地人文社会情况，合理设置住区康体设施。住区康体设施应满足下列要求：5.2.1 设置大众体育健身活动场地，包括露天场地和风雨场地，按每千人200300m2计算。设施应满足不同年龄、性别、民族和经济收入等特点的要求，注重老人、儿童为主体的健身主题，并考虑到成年人健身时间有限而建立的相应健身设施。5.2.2 少年、儿童活动场按每人0.51m2计算，应兼顾趣味、益智、强身、健体、安全合理等原则，统筹布置，便于儿童活动。 5.3 医疗保健设施5.3.1 医疗保健 建立社区传染病防范基层机构，适应居民保健的要求，建立住区医疗保健设施。5.3.2 医疗保健设施 1） 应具备防疫、保健、医疗、护理等功能并有相应设施。2） 大型住区，应设医疗保健部一处，医务和保健工作人员配备应不低于住户人口2000：1。 5.4 住区老人设施 5.4.1 老年人设施针对我国老龄化社会发展，应积极进行住区老人服务与活动设施的配套建设。老人活动与服务支援设施的配套建筑规模应以每千居民50100m2计算。500户以上的住区，应设老年之家一处。5.4.2 鼓励住区建设老年公寓，既保持居家养老居住模式，又能享受到社会化的服务。 六、 人居科技应用选例6.1 人居科技成套技术6.1.1 住宅精装修一次到位成套技术推行住宅精装修一次到位的根本目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；它有利于积极实施住宅装修工业化生产，提高现场装配化程度，同时也有利于对装修设计和材料、部品的选择进行严格把关，实施健康居住。6.1.2 外墙外保温与隔热成套技术住宅外墙采用外保温技术，具有多方面的优越性，既明显地改善了居住舒适性，又有十分良好的节能效果和综合经济效益。节能效果应满足节能65%或50%的要求。6.1.3 采暖系统分户计量、分室温控节能技术分户计量的首要目的在于热用户可以根据热舒适度的需要，调节控制采暖量。一般采用双管供暖系统，以保证供热高质量。而分室温控就要求散热器或地板采暖的分水系统可以热量调节，实现最大程度的节能。6.1.4 低温地板采暖技术低温地板采暖系统是以整个地面作为散热器，通过地板面层铺设管道，在管道内注入60以下的低温热水加热地板混凝土层的采暖技术。有条件的地区，也可采用供暖电缆的地板电采暖系统。6.1.5 低能耗、高舒适度热环境技术这是欧洲一项节能技术。主要是通过在地板内铺设低温水管道，形成“热地板和冷地板”的效应，达到控制室内温度的目的。需要与外保温技术、隔热窗技术、L-E玻璃、外遮阳技术、新鲜空气补充技术等配套使用。应通过国产化来降低成本。6.1.6 户式中央空调技术它适用于100300m2的户型，采取一台主机与多个末端分离安装，能同时供多个房间的供热或供冷。每个末端风口可单独控制，任意调节房间温度。 6.1.7 住户分户墙和楼板的隔声技术1） 在主体结构允许的情况下，应尽量利用承重墙作为分户墙。 2） 分户墙属于填充墙，则可选用较重的增强石膏砌块墙，或选用双层条板墙，其间空腔30、50厚，还可选用多层轻板空心墙，两边各两层轻板，其间空腔75厚，置以岩棉等吸声材料，造价较高。 3） 楼板撞击声可以采取两种做法：一种做法是将面层做成弹性面层，如地毯、软木地板等。另一种做法是浮筑楼面，在承重楼板上铺设弹性垫层，再在上面做配筋的砼楼面层。6.1.8 太阳能应用技术太阳能应用技术已取得较大突破。以采用真空管集中供热水方式为主。热交换器（罐）可采用连体式和分体式两种。目前，发展分体式与建筑一体化应用技术已趋成熟，发展迅速。6.1.9 管道分质供水技术在住区采用独立管网向住户输送经过净化处理、达到有关标准的直饮水技术。其水质标准可分为饮用纯水和饮用净水两类。本项技术须由具有资质的供水单位实施，并由卫生防疫等部门进行验收。6.1.10 中水回用技术本项技术是将住区居民生活废、污水集中起来，经过处理达到中水水质标准后，再回用于住区的绿化浇灌、车辆与道路冲洗、家庭坐便器冲洗等方面的技术，需要单独设