房地产转让课件

一 房地产转让的概念 城市房地产管理法 第三十七条房地产转让 是指房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 房地产转让 城市房地产转让管理规定 2001年8月25日修改版 具体形式 第三条前款所称其他合法方式 主要包括下列行为 一 以房地产作价入股 与他人成立企业法人 房地产权属发生变更的 二 一方提供土地使用权 另一方或者多方提供资金 合资 合作开发经营房地产 而使房地产权属发生变更的 三 因企业被收购 兼并或合并 房地产权属随之转移的 四 以房地产抵债的 五 法律 法规规定的其他情形 概念理解 1 转让主体是房地产权利人2 转让客体是房屋所有权以及该房屋占用范围内的土地使用权3 转让意味着权属的完全转移4 转让是要式行为 二 房地产转让的条件 1 转让双方必须具有合法资格 共有房屋产权纠纷 关先生通过中介购买了一套二手房 该二手房原来属于夫妻共同财产 两人离婚后 也没有进行变更 而业主在出售房屋时 只有男方的书面意见 女方未到现场签字 后来女方以此为由要求关先生退回其财产 法律有规定 房屋属于夫妻或其他类型的共有财产 出售时也必须是共有人的书面意见 如果共有人中的某个人不同意或者没有书面意见 买卖就无法进行 但是 在司法实践中 一旦房屋办理了过户手续 或者已经交付并使用一定的时间 法院一般不会判令该转让行为无效 除非房屋还未办理过户手续和交付使用 在房屋共有人提出反对意见的情况下 法院可能判定该交易无效 律师指点 买方在签订买卖合同之前一定要查看房屋产权证原件 让全体产权人及其配偶在买卖合同上签名 防止合同部分无效 虽然房屋交易所并不要求产权人配偶签名 但配偶签名可以防止陷入不必要的纠纷 2 转让客体必须符合法定要求 第十条以出让方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当符合下列条件 一 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 二 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 应完成开发投资总额的百分之二十五以上 属于成片开发土地的 依照规划对土地进行开发建设 完成供排水 供电 供热 道路交通 通信等市政基础设施 公用设施的建设 达到场地平整 形成工业用地或者其他建设用地条件 转让房地产时房屋已经建成的 还应当持有房屋所有权证书 城市房地产转让管理规定 允许房地产转让的条件 出让 A公司系正式注册成立的房地产开发公司 B公司不是房地产开发公司 1992年初 A公司在没有办理土地使用证的情况下将其尚未合法取得的100亩土地使用权以每亩20万元的价格私下转让给B公司 但未办任何土地转让手续 同年11月 B公司将土地使用权转让金2000万元支付给 公司 A公司出具了发票 并协助B公司在土地主管部门取得了该100亩地的国有土地使用权 之后 B公司再未对该100亩土地进行投资开发建设 1998年 该土地主管部门以B公司多年未对其使用的土地进行开发 长期空闲为由 依据国家有关土地管理法规的规定 收回了B公司对该100亩土地的使用权 1999年5月 B公司向法院提起诉讼 要求A公司返还土地使用权转让金2000万元 理由是 A公司没有取得该土地使用权的许可 该100亩土地使用权的转让合同无效 A公司认为 导致B公司土地使用权收回的原因是B公司未对合同标的进行必要核实 亦存在主观过错 应承担一定责任 最高法院在 关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 中规定 转让合同的转让方 应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续 取得土地使用证的土地使用者 未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同一般应认定无效 但是 B公司在与A公司签订土地使用权转让合同时 未对 公司是否取得该土地使用权及是否办理了有关土地使用权转让手续的情况予以核实致使其在实际开发中受阻 对此 B公司应承担审查不严之责 法院依法酌情判决 公司返还 公司土地使用权转让金1700万元 第四十条以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当按照国务院规定 报有批准权的人民政府审批 有批准权的人民政府准予转让的 应当由受让方办理土地使用权出让手续 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产报批时 有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理 城市房地产管理法 允许房地产转让的条件 划拨 第十一条以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产时 按照国务院的规定 报有批准权的人民政府审批 有批准权的人民政府准予转让的 除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外 应当由受让方办理土地使用权出让手续 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 城市房地产转让管理规定 允许房地产转让的条件 划拨 第十二条以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产时 属于下列情形之一的 经有批准权的人民政府批准 可以不办理土地使用权出让手续 但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理 土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理 一 经城市规划行政主管部门批准 转让的土地用于建设 中华人民共和国城市房地产管理法 第二十四条规定的项目的 二 私有住宅转让后仍用于居住的 三 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 四 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 五 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途 年限和其他条件的 六 根据城市规划土地使用权不宜出让的 七 县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形 依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的 应当在房地产转让合同中注明 3 签订书面转让合同 天津市居民赵明卖房给昔日同事徐惠居住至今 双方没签合同只开了张便条 因开发商缘故10年后产权证才办下来 登记人仍为赵明 赵明则以徐惠从未付房款一直借住为由 两次起诉腾房 徐惠同样告上法庭 请求确认房子归她所有 日前 河西区法院认定房屋买卖关系存在并已实际履行 确认诉讼中徐惠取胜 三 禁止转让情形 第三十八条下列房地产 不得转让 一 以出让方式取得土地使用权的 不符合本法第三十九条规定的条件的 二 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 三 依法收回土地使用权的 城市房地产管理法 禁止转让 四 共有房地产 未经其他共有人书面同意的 五 权属有争议的 六 未依法登记领取权属证书的 七 法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 城市房地产管理法 禁止转让 2007年4月 因借贷纠纷 张伟的一套房屋被襄樊市樊城区人民法院依法查封 当年10月 经房屋中介介绍 李文 化名 在明知该套房屋被查封的情况下 与房主张伟签订了房屋买卖协议 以20多万元价格买下了张伟的房屋 签订协议当天 李文付款6万元 等到了协议交房时间 张伟的房屋仍未解封 李文则拒付余款 同年12月初 李文诉至法院 要求法院解除房屋买卖协议 并要求张伟双倍返还定金12万元 樊城区人民法院审理认为 在明知房产被法院查封的情况下 买卖双方签订的房屋买卖协议违反了法律规定 是无效协议 不受法律保护 法院对买家要求房主双倍返还定金的要求不予支持 法院判处房主如数返还买家6万元定金 房屋权属无争议没产权证也能卖 2002年7月5日 徐某购买了一套建筑面积25 35平方米 总价8 97万元的房子 开发商交房时没有办理产权证 2003年11月 徐某与谢某签订转让合同 约定把这套房子以14万元价格转卖给谢某 谢某也知此房尚未办理产权证 之后 谢某依约付款 徐某把房子交给谢某使用至今 但是 2006年8月17日 徐某却向谢某发出一份 解除合同通知书 由于谢某不同意退房 徐某遂诉至法院 一审法院查明 该房屋开发商曾经向有关部门办理房产的登记备案手续 但此后由于开发商一直没有提交相关资料 导致这套房子至今没能办出产权证来 法院经审理认为 在本案中 由于涉案房产前期的所有手续 从预售许可到登记备案至竣工 基本完整齐全 且徐某已向开发商付清了购房款 也办理了相关手续 这套房子的权属没有争议 此外 徐某与谢某之间转让合同是双方自愿签订的 合法有效 徐某不能单方解除合同 因此 一审法院驳回了徐某的诉讼请求 徐某不服提起上诉 厦门中院经审理后维持了原判 房地产转让的限制情形 1 机关 团体 部队 企事业单位不得购买或者变相购买城市私有房屋 如因特殊需要必须购买的 须经县级以上人民政府批准 2 以享受国家或者企事业单位补贴廉价购买或者建造的城市私有房屋 需要出卖时只准卖给原补贴单位或者房管机关 3 房地产商开发经营的商品房 属于内销商品房的只准卖给境内组织或个人 属于外销商品房的 持外销商品房销售许可证或外销批文 应当卖给境外组织或个人 4 房屋所有人出卖租出的城市私有房屋的 必须在合理期限之前通知承租人 承租人有优先购买权 出租人如果未按此规定出卖房屋的 承租人可以请求人民法院宣告该买卖行为无效 5 城市私有房屋共有人出卖共有房屋的 在同等条件下 其他共有人有优先购买权 6 公有旧房出售时 原住户有优先购买权 职工购买旧房居住或经营一定时期后 5年 允许其出售 但原出售单位有优先购买权 四 房地产转让的程序 第七条房地产转让 应当按照下列程序办理 一 房地产转让当事人签订书面转让合同 二 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书 当事人的合法证明 转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请 并申报成交价格 三 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查 并在7日内作出是否受理申请的书面答复 7日内未作书面答复的 视为同意受理 四 房地产管理部门核实申报的成交价格 并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估 五 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费 六 房地产管理部门办理房屋权属登记手续 核发房地产权属证书 房地产转让合同的主要内容 第八条房地产转让合同应当载明下列主要内容 一 双方当事人的姓名或者名称 住所 二 房地产权属证书名称和编号 三 房地产座落位置 面积 四至界限 四 土地宗地号 土地使用权取得的方式及年限 五 房地产的用途或使用性质 六 成交价格及支付方式 七 房地产交付使用的时间 八 违约责任 九 双方约定的其他事项 第一章房地产金融概论 房地产金融学 是一门介于房地产经济学 货币银行学 保险学和投资学等学科之间的边缘学科 它是以这些学科的基本理论和基本方法为基础 逐步独立和发展起来的 是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学 它的研究对象是货币资本在房地产生产 交换以及消费领域的配置方式与配置效率 第一章主要介绍第一节房地产业与金融业的关系第二节房地产金融的概念 特点和作用第三节房地产金融体系第四节我国房地产金融的历史回顾及展望 房地产业是指从事房地产开发 建设 经营 管理以及维修 装饰 服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业 房地产业与金融业都属于第三产业 房地产业与金融业相互促进 共同发展 房地产业的发展离不开金融业的支持与渗透 而其发展本身又为金融业的成长提供了广阔的空间 房地产金融是在房地产开发 流通和消费过程中 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资 融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称 房地产金融包括房产金融与地产金融两方面 房地产金融具有融通资金量大 较强的政策性和债权有保障等特点 房地产金融具有为房地产业生产 流通和消费等环节筹集和分配资金的职能 房地产金融市场融资主体 融资中介和市场金融工具等三个基本要素组成 我国的房地产金融机构体系可分为专营的和兼营的两类 我国的房地产金融大概经历了起步时期 停滞萎缩时期 恢复时期 调整发展时期和规范发展时期等五个阶段 展望未来 我国的房地产金融业将会从交易工具 制度环境等方面进行深化和完善 第二章房地产抵押贷款 世界发达国家为了发展房地产 主要通过各类房地产金融机构融通房地产资金 拓宽房地产筹资的主渠道 其中金融机构贷款是房地产资金的非自有资金的主要来源 而房地产抵押贷款作为一种特殊的担保贷款 是目前各发达国家普遍采用的主要贷款形式 本章首先将对房地产抵押贷款的种类 特点及作用作简单概述 然后结合我国的房地产抵押贷款发展情况 重点介绍商业银行住房抵押贷款和政策性住房贷款 住房公积金 的运作 第一节房地产抵押贷款概述第二节商业银行住房抵押贷款的运作第三节住房公积金制度第四节个人住房抵押贷款的风险与防范第五节住房抵押贷款保险第六节住房储蓄银行业务本章小结 第一节房地产抵押贷款概述 一 房地产抵押贷款及其种类11 房地产抵押贷款12 房地产抵押贷款的种类1 1 按贷款对象分类1 2 按贷款用途分类2 3 按贷款利率确定方式和计息方法分类2二 房地产抵押贷款的基本特征21 以抵押为前提建立的贷款关系22 以房地产抵押为条件的贷款33 房地产抵押贷款的现实性3三 房地产抵押贷款的作用41 增强工薪阶层的购房能力 促进住房自有化和房地产消费市场的发展42 增强房地产开发经营企业的经济实力 发挥自有资金的财务杠杆功能 促进房地产业的发展43 发挥储蓄功能 调节居民消费行为 促进经济的平衡发展44 确保银行贷款的安全性 保障银行贷款效益 促进房地产金融的发展5 第一节房地产抵押贷款概述 一 房地产抵押贷款及其种类1 房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款 抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷款的本金 利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容 房地产抵押人在抵押期间不得随意处置受押房地产 受押房地产的贷款银行作为抵押权人有权在抵押期间对抵押物进行必要的监督和检查 2 房地产抵押贷款的种类 1 按贷款对象分类 企事业法人房地产抵押贷款 个人房地产抵押贷款 2 按贷款用途分类 房屋开发抵押贷款 购房抵押贷款 其他用途的房地产抵押贷款 3 按贷款利率确定方式和计息方法分类 固定利率房地产抵押贷款 浮动利率房地产抵押贷款 可调利率房地产抵押贷款 第一节房地产抵押贷款概述 一 房地产抵押贷款及其种类1 房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款 抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷款的本金 利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容 房地产抵押人在抵押期间不得随意处置受押房地产 受押房地产的贷款银行作为抵押权人有权在抵押期间对抵押物进行必要的监督和检查 2 房地产抵押贷款的种类二 房地产抵押贷款的基本特征三 房地产抵押贷款的作用 二 房地产抵押贷款的基本特征 房地产抵押贷款的基本特征是指房地产抵押贷款的本质属性 这是它与其他贷款的区别所在 1 以抵押为前提建立的贷款关系抵押贷款是以抵押物的抵押为前提而建立起来的一种贷款关系 其他贷款关系则不以抵押物的抵押作为前提 抵押贷款是按一定的抵押方式 以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款 是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估发放的贷款 质押贷款则是按一定的质押方式经借款人或第三人动产或权利作为质物发放的贷款 抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产 而质押贷款中用作质押的则是动产或权利 在抵押的情形下债务人或第三人不转移抵押财产的占有权 而质押则是债务人或第三人将其动产 权利移交债权人占有 在抵押贷款和质押贷款中 抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人 二 房地产抵押贷款的基本特征 2 以房地产抵押为条件的贷款房地产抵押贷款的借贷双方都不是为了直接取得房地产资产 而是以作为抵押物的房地产作抵押为条件而发生资金的借与贷的行为 房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系 对于房地产抵押贷款的借方而言 其目的是通过借款融资而取得购买房地产等资产的资金 实现对房地产等资产的拥有 而不是为了出售出押的房地产 对于房地产抵押贷款的贷方而言 其取得房地产抵押权的目的并不是要实际占有房地产 而是为了在贷出资金未能按期收回时 作为一种追偿贷款本息的保障 一旦借方不能按期偿还贷款时 贷方只是为了维护自己的权益而被迫依法处分抵押的房地产 此举措不是房地产抵押贷款方的本意 二 房地产抵押贷款的基本特征 3 房地产抵押贷款的现实性房地产抵押贷款的现实性主要体现在它与保证贷款相比较之中 保证贷款方式中保证人所承担的实际责任发生在贷款偿还时 而不是发生在保证贷款时 因此是一种未来责任 是未来而非现实的责任担保 这种未来责任可能是一种虚拟的保证责任 这是因为如果借款人债务到期不能如数归还贷款本息时 保证行为才可能实际发生 因此在办理保证担保时 保证方并不一定需要提供实实在在的保证财产 而房地产抵押贷款一般是现实的责任担保 房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为 虽然抵押的房地产是否会实际转移到作为抵押权人的贷款方手中将视贷款能否偿还也有两种可能 但借款方在获得房地产抵押贷款的同时 抵押人必须提供实实在在的抵押财产 否则 借款方就不能获得贷款 可见抵押责任是现实的 房地产抵押贷款具有现实性 三 房地产抵押贷款的作用 1 增强工薪阶层的购房能力 促进住房自有化和房地产消费市场的发展 2 增强房地产开发经营企业的经济实力 发挥自有资金的财务杠杆功能 促进房地产业的发展 3 发挥储蓄功能 调节居民消费行为 促进经济的平衡发展 4 确保银行贷款的安全性 保障银行贷款效益 促进房地产金融的发展 第二节商业银行住房抵押贷款的运作 一 住房抵押贷款的利率5二 住房抵押贷款的首付款6三 住房抵押贷款的还款方式71 固定还本法 CAM 72 固定付款法 CPM 83 渐进加付法 GPM 9四 国外住房抵押贷款工具101 可调利率抵押贷款102 逆向年金抵押贷款103 特大尾数抵押贷款114 两周付款式抵押贷款11 一 住房抵押贷款的利率 购买房地产 牵涉资金庞大 必须大量融资 因此 融资成本和借贷条件包括年限 还本方法 利率等 成为投资者的重要考虑因素之一 利率是资金成本 利率的任何变动都将对投资的价值产生影响 在市场经济体系下 市场利率取决于货币市场供给和需求的相互作用 在贷款市场上 房屋贷款的需求是由对房屋的需求引申而来的 在供给方面 人们可以把贷款看作贷方的一种投资决定 从经济学的角度来看 购买或投资于一种资产的需求量大小应该由该资产所含的报酬率及风险而定 资产所含风险越高 则补偿这些风险所需要的风险贴水就越高 因此 发放贷款所要求的利率可以表达为 I r p f 式中I是贷款利率 r是实质利率或实际利率 p是预期通货膨胀率 f是风险贴水 一 住房抵押贷款的利率 实质利率是指贷方牺牲现在消费的机会 而将资金让给借方先使用所应该获得的报酬 在贷方收回贷款之后 可能因为通货膨胀而使贷方所收回的本金无法购买到借贷之前的物品 为了弥补购买力的损失 贷方会要求相当于通货膨胀率的补偿 实质利率加上通货膨胀率 一般称为名义利率 是购买政府公债的报酬率 这一部分可以认为是不含风险的 第三项f是风险贴水 是对贷方所承担的风险的补偿 这些风险包括 违约风险 因违约后求偿的法律程序复杂 抵押品往往无法完全补偿贷方的损失 从而违约风险也就无法完全避免 但是却可以采取技术手段将其控制在一定范围之内 用一定的附加利率予以弥补 利率风险 即因未来市场利率水平波动而使投资者蒙受损失的可能性 资金市场上的利率不是一成不变的 例如通货膨胀率上升后市场利率就会相应上升 而房地产贷款通常都是长期的 如果贷款利率是固定的 其他利率因通货膨胀率上升而上升 则其所发放的房地产贷款会受损失 流动性风险 即贷方有时会因遭遇财务困难而必须出售其所持有的贷款合约 为了在市场上及时出手有时必须降价销售 可能受到损失 我国现行的商业银行住房抵押贷款期限为30年以下 贷款利率以5年为界 分为两档 1至5年为4 77 5年以上至30年为5 04 住房贷款利率可以按照央行规定在年初进行调整 二 住房抵押贷款的首付款 首付款为房屋总价和抵押贷款的差额 也称为借款人在抵押房地产上的净资产权益 为了减少贷款风险 银行发放的住房贷款额总是要小于抵押物的市场价格 因此 购房者需要一次性支付一定比例的首付款 首付款是衡量住房抵押贷款风险的一个重要指标 首付款比例的高低取决于房地产评估的准确性 市场的发育程度 变现成本的高低和借款人的资信等级等因素 当市场发育程度不够和相关法律法规保证不完善的情况下 银行处置抵押房的变现成本很高 所以首付款不能太低 要保证在扣除抵押房变现成本后仍能偿付贷款余额 因为银行放贷目的不是要取得受押的房产 而是要安全地收回本金并获得利息 当然 首付款也不能太高 若门槛太高 即束缚了住房的有效需求 也不利于扩大住房信贷业务 根据 中国人民银行关于规范住房金融业务的通知 银发 2001 195号 和 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 银发 2003 121号 我国目前严禁发放 零首付 个人住房贷款 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的 首付款比例不低于20 对购买第二套以上 含第二套 住房的 应适当提高首付款比例 三 住房抵押贷款的还款方式 住房抵押贷款的还款方式对居民的购房能力有重大影响 目前我国银行在办理住房抵押贷款业务时 主要采用的是固定还本法和固定付款法 为了能吸引更多的客户 目前国内的商业银行正在大胆借鉴国外成功的经验 设计出符合我国国情 形式多样的 满足于各档次家庭收入的住房消费者需要的住房抵押贷款还款方式 1 固定还本法 CAM 固定还本法在国内被称 等额本金还款法 其主要特色是定期 定额还本 也就是在贷款后 每期借方除了缴贷款利息外 还需要定额摊还本金 由于固定还本贷款每月还本额固定 所以其贷款余额以定额逐渐减少 因此每月付款及每月贷款余额也定额减少 固定还本贷款并不很流行 主要是每月偿付的本息总额并不固定 造成混乱不便 同时每月总付款逐月减少 这对初次购屋的人不利 这是由于初次购屋的人 家庭经济情况才开始改善 可能无法支付高额本息 但是随着时间的延续大多能够逐渐增加所得 改进付款能力 因此 固定还本贷款的多少正好与借方的经济能力呈现反方向变动 其计算公式为 每月还款额 贷款本金 还款期限 贷款本金 累计已还本金 月利率以贷款20万元为例 贷10年 年利率为5 04 则还款期限为120个月 月利率为0 42 每月归还本金1666 67元 每月还款额见下表2 1 三 住房抵押贷款的还款方式 2 固定付款法 CPM 固定付款法在国内被称为 等额本息还款法 其主要特色就是每期支付贷款本金与利息的总和都相同 因此我们可将这些每期相同的付款看成年金 这些付给贷方的年金 其现值总和必等于贷款的现值 在贷款初期 所支付的贷款本息大部分是利息支出 随着还本的增加 每期所欠贷款逐月减少 因而所支付的利息也随着减少 同样的条件下 在贷款初期固定还本贷款的支付额大于固定付款法的每月支付总额 在末期则反之 如果贷方的所得是逐渐增加的 贷方的偿债能力也会逐渐增加 那么固定付款法的付款方式比固定还本法的付款方式更能配合贷方的经济能力变动情况 尤其在期初时固定还款法的付款远低于固定还本法 更能吸引一些目前收入较低而以后收入增长潜力大的购房人 其计算公式为 每月还款额 贷款本金 月利率 1 月利率 还款期限 1 月利率 还款期限 1 以贷款20万元为例 贷10年 年利率为5 04 则还款期限为120个月 月利率为0 42 则根据公式计算得每月还款额为2125元 每月归还本金和利息见下表2 2 三 住房抵押贷款的还款方式 比较以上两种还款方式 可以发现 我们从每月支付的本息来看 CPM是固定的 而CAM在开始时比CPM高 然后逐月递减 这意味着 初借钱购买房屋时 CAM的负担比CPM重 这对一般经济尚未稳定 而初借钱购买房屋的人不利 所以 CPM的方法能够使更多经济不好的初购买房屋者拿到贷款 这对房价刚刚起步的中国相当合适 从贷方的角度来看 CAM的还本速度较快 风险比CPM小 但是只要经济发展速度快 借方的收入保持相应增长 则随着时间延续 违约的风险反而减小 而且 这些地区的房价都上涨得很快 所以贷方手上持久有的抵押物也越来越值钱 因此在违约的情况下也较有保障 3 渐进加付法 GPM 渐进加付法是国际上十分通行的消费信贷形式 但目前在国内还较少被银行所采用 渐进加付法的发明主要是用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击 这是由于在预期物价上升时 贷方会把预期通货膨胀率算在利率里 从而使得贷款利率和预期通货膨胀率以同一幅度上升 贷款利率上升不但带来每期贷款支付的增加 更会改变借方的贷款负担结构 通货膨胀使得每期支付增加 从而对贷款初期的借方造成较大的财务压力 这是因为真正影响借方财务压力的是所支付贷款的购买力 而非贷款本身 由于通货膨胀使同样的本息支出在贷款末期的购买力减少 因此贷方必须在初期收到巨额的贷款增多购买力 这样贷方所收到的总贷款本息的真实购买力才能维持其原来计划的水平 因为借方在贷款初期通常经济状况不好 如果真实负担增加 那么能借到贷款者就会减少 渐进加付法就是提出来弥补这个缺陷的 其主要特征在于减轻期初的本息支付 然后逐渐增加支付 其计算方法较为复杂 渐进加付法具体又可分为等比累进还款法和等额累进还款法 前者是指借款人在贷款发放一定时间内 每月等额还款 以后在每期还款额基础上增加一定比例的还款额 而后者则在上期还款额的基础上增加一定额度的还款额 渐进加付法的好处主要在于减轻贷款者的期初负担 许多有意购买房屋的人可能在考虑购买房屋时 收入较低无法支付贷款 此时 若贷款能改变还款的结构 使借方在贷款初期负担较低的贷款支付 然后逐渐调高贷款支付 则可以吸引更多的有购买房屋意愿的投资者 而且如果借方所购买的房屋很有升值潜力的话 则更为理想 因为即使借方的经济能力未获得改善 而不能偿还贷款 贷方也因有价值逐年上升的抵押物做保障而不至于损失过重 现在我国的情况与渐进加付法成功的条件不谋而合 三 住房抵押贷款的还款方式 四 国外住房抵押贷款工具 国外的金融机构为了能吸引更多的客户 设计了各种各样的抵押贷款类型以满足不同经济水平 社会背景家庭的需要 下面将简单介绍几种比较常见的住房抵押贷款工具 1 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款是美国的一种新型复杂的抵押方式 其利率可随标准金融指数变动 利率的变动可对每月付款数量 贷款期限 未偿贷款余额或上述几方面情况的综合产生影响 在抵押条款中 可对定期的或累计的利息额或付款的允许变动数量加以限制 又称可变利率抵押贷款 这一信贷工具产生于70年代美国通货膨胀高涨时期 其优点是 因利率可变 所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低 可以吸引更多的客户 因利率低 还款额低 所以达到贷款标准的客户多 有利于银行在贷款时做更全面的评价 选择性更大 利率变动 还款额数量变化 可避免固定利率持续高时还款额的压力 减少违约现象 在高利率时取得的贷款 随着市场利率的降低 还款额减少 不会出现市场利率低而贷款利率高对抵押人不利的情况 迫使抵押人违约或进行二次抵押 四 国外住房抵押贷款工具 2 逆向年金抵押贷款这种方式使用的目的是为了在不必出售房地产的情况下 开启房地产所有者拥有的权益 房地产所有人通过出售一部分房地产权益或以房地产作抵押获得收益或贷款 并以此购买年金 用于晚年生活支出 一种形式 是用于父母同子女之间的出售部分权益 父母向子女出售一部分房地产权益 子女以取得抵押和向父母付款的方式购买 这样 可以免交不动产税 父母则用获得的收入从保险公司购买年金合同 以维持晚年的生活 另一种形式 是房地产所有人直接同金融机构签订合同 金融机构获得房地产的抵押权 并向房地产所有人发放贷款 房地产所有人就用所获贷款购买年金 当房地产所有人死亡或发生其他突变情况时 金融机构就将不动产出售 把收益中的一部分用于清偿债务 逆向年金抵押贷款为一些希望拥有不动产而又缺乏现金使用的老年人提供了方便 同时也起到活跃市场的作用 但是 由于房地产只有在出售后贷款人才会有现金收入 加上借款人还本付息的能力低 因此这种贷款金额一般较小 四 国外住房抵押贷款工具 3 特大尾数抵押贷款特大尾数抵押贷款是国外一种分两阶段偿付的贷款方式 一部分按计划分期偿付 剩余部分在合同到期时一次付清 目的是为了增加贷款安全系数 向借款人转移部分通货膨胀风险 运用这种贷款方式 关键是要确定好借贷双方都认可的贷款年限 按照本息均摊方法计算每月付款额 借款人可以一次性偿还所有贷款余额 也可根据当时的利率标准 双方约定一个续期贷款时限 这样 既解决了购房者一时无钱对长期贷款的需求 又能有效地向借款人转移部分利率风险 无论是对金融机构还是对贷款购房的借款人来说都是十分有利的 四 国外住房抵押贷款工具 4 两周付款式抵押贷款这是西方国家金融界最近发放的一种住房抵押贷款方式 它是在固定利率与每月付款一次的基础上 改每两周付款一次 一年付款26次 这种改进虽然简单地将每月付款一次改为每两周付款一次 即每月付款增加一次 但由于货币本身存在着时间价值等因素 从而大大减轻了还款负担 实际效果相当明显 举例来说 一笔30年期 100万元 年利率为5 04 的抵押贷款 采用等额本息还款法 每月付款额为5393元 如果采用每两周付款一次 则每期需支付2208元 即每月支付4416元 比每月还款要节省977元 显然 这种还款方式比较适合那些单位发放工资时间不同的双职工家庭 第三节住房公积金制度 一 我国住房公积金制度的建立11二 住房公积金的主要内容121 住房公积金的缴纳人和所有权人122 住房公积金的缴存123 住房公积金的支取134 住房公积金的转移 中断和恢复135 住房公积金储蓄的计息 对账和查询136 住房公积金贷款14 1 公积金借款人的条件14 2 贷款限额标准14 3 贷款的期限 利率及还款方式14三 住房公积金管理和监督151 住房公积金的管理原则152 住房公积金管理153 住房公积金的监督16四 我国住房公积金制度的发展构想161 我国住房公积金制度实施中遇到的问题16 1 住房公积金覆盖面窄 缴交率低16 2 公积金使用效率不高 违规使用情况严重17 3 公积金管理工作不规范172 发展和完善我国住房公积金经营管理体制的思路17 1 改进住房公积金缴存方法 增加住房公积金的总体规模17 2 实行存贷挂钩 使住房公积金的使用更合理18 3 充分发挥公积金的住房保障功能 重点解决中低收入家庭购房困难18 4 完善住房公积金经营管理体制 变住房公积金管理中心为独立法人19 一 我国住房公积金制度的建立 随着管理政策的完善和住房制度改革的深化 住房公积金制度逐步成为我国归集政策性住房资金 解决职工家庭住房问题的重要政策措施 实行住房公积金制度 可以使职工通过公积金的储蓄 逐步提高职工家庭解决自住住房的能力 有效地调整职工的消费结构 促进建立国家 单位和个人三者结合筹资建设住房的机制 推动住房商品化的发展 达到城镇住房制度改革的目标 一 我国住房公积金制度的建立 住房公积金制度是我国在城镇住房制度改革当中 在借鉴新加坡经验的基础上结合我国国情加以创造性发展应用的一种长期性住房储金制度 住房公积金制度规定实行住房公积金办法的职工按月缴交占工资一定比例的住房公积金 职工所在单位也按月缴交占职工工资一定比例的住房公积金 两者均归职工个人所有 随着经济发展和职工收入的变化 可以分别调整职工和单位的缴交率 或调整计算住房公积金的工资基数 住房公积金制度是一项强制性住房储蓄制度 具有长期性 义务性 互助性和社会保障性的特点 公积金储蓄实行个人储存 单位补贴的原则 一 我国住房公积金制度的建立 1999年4月3日颁布的 中华人民共和国住房公积金管理条例 国务院令第262号 后 各地按照 房委会决策 中心运作 银行专户 财政监督 的基本原则和要求 采取一系列措施 加速了住房公积金制度的发展 为了进一步完善住房公积金管理 健全住房公积金监督管理体系 从根本上解决目前住房公积金使用和管理中存在的问题 2002年3月24日国务院又以350号政府令的形式对 条例 进行修改 共七章47条 并予重新实施 二 住房公积金的主要内容 1 住房公积金的缴纳人和所有权人住房公积金的缴纳人是指国家机关 国有企业 城镇集体企业 外商投资企业 城镇私营企业及其他城镇企业 事业单位 民办非企业单位 社会团体及其在职职工 随着住房公积金制度的完善 住房公积金储蓄的对象有扩大的趋势 住房公积金的本质属性是工资性 职工个人缴纳的住房公积金是由单位在发工资时代扣的 单位缴纳的住房公积金实质上是把低工资时单位用于住房实物分配的工资 以货币形式分配给职工 从而达到转换住房分配机制的目的 因此 职工本人缴纳的住房公积金和单位缴纳的住房公积金 其所有权都属于职工个人 是职工个人的住房基金 二 住房公积金的主要内容 2 住房公积金的缴存住房公积金的缴存由职工所在单位工作人员经办 经办人员每月将职工工资中扣除的住房公积金 连同单位缴纳的住房公积金 在规定时间内一起存入由住房公积金管理机构在其委托银行开设的 住房公积金专户 中 住房公积金月缴存额等于职工的住房公积金缴存基数乘以缴交率 职工的住房公积金缴存基数一般为职工本人上一年度的月平均工资 住房公积金缴交率可根据经济发展状况和职工生活水平的变化调整 一般在当年上半年公布 并于当年7月份起开始实行 住房公积金缴存额确定后1年内不变 二 住房公积金的主要内容 3 住房公积金的支取住房公积金属于个人所有 但其支取有一定的限制 职工有下列情形之一的 可以提取职工住房公积金账户内的存储余额 购买 建造 翻建 大修自住住房的 离休 退休的 完全丧失劳动能力 并与单位终止劳动关系的 出境定居的 偿还购房贷款本息的 房租超出家庭工资收入的规定比例的 职工住房的内部装修 房屋养护 住房租金和认购住宅建设债券等费用 不得用住房公积金支付 职工离退休 调离当地 出国定居 其结余的住房公积金本息可以办理支取手续 职工在职期间去世 其结余的住房公积金本息 可由继承人或受遗赠人根据 继承法 的有关规定办理支取手续 职工无继承人也无受遗赠人的 职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益 职工应当持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金 住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定 并通知申请人 准予提取的 由受委托银行办理支付手续 二 住房公积金的主要内容 4 住房公积金的转移 中断和恢复职工变动工作单位时 其公积金本息转入新单位名下的职工个人公积金账户 该职工住房公积金账号也作相应调整 职工因故脱离工作单位 中断工资关系时 其住房公积金缴存随之中断 结合的住房公积金本息仍保留在原单位名下的职工个人住房公积金账户内 该职工住房公积金账号不变 职工恢复工作时 如在原单位发工资的 则继续在原单位缴存住房公积金 如变动单位的 则应办理住房公积金转移手续 职工使用住房公积金购买或建造的住房出售后 如果其中某成员需另购住房时 则应将职工原购买住房运用该成员的住房公积金如数存人该成员的住房公积金户名内 才可购买 二 住房公积金的主要内容 5 住房公积金储蓄的计息 对账和查询住房公积金储蓄的利息于每年6月30日按上年7月1日银行挂牌的住房公积金储蓄利率结息 并自结息日起自动转存 但在实务上 目前有的城市规定当年存储的公积金的利息比照银行活期利率结算 活期存款结息日为每年的6月30日 6月30日结息后按三个月整存整取计息 住房公积金的对账由经办金融机构于每年6月30日结息后两个月内开具单位 职工住房公积金明细账户对账单 同单位对账 并委托单位与职工对账 单位和职工如需要查询住房公积金账户余额 单位可向经办金融机构查询 职工可向单位查询 也可持单位证明文件至经办金融机构查询 经办金融机构一般只办理本次结息期前1年的查询业务 二 住房公积金的主要内容 6 住房公积金贷款住房公积金贷款主要分为两类 一是向单位发放的住房专项贷款 另一类是向职工发放的个人住房公积金贷款 个人住房公积金贷款是指公积金管理机构运用所归集的公积金委托银行向职工个人购建自住住房或翻修 大修自住住房发放的贷款 这里所指的住房应该是在职工所在城市的城镇区域内 职工能获得房屋产权的住房 借款人应为正常履行住房公积金缴存义务的职工 借款人向银行偿还公积金贷款的担保是所拥有的产权住房作抵押物 个人住房公积金贷款的贷款基金 主要来源于单位和职工缴存的住房公积金 6 住房公积金贷款 1 公积金借款人的条件同时符合下列条件的职工 可以经申请成为公积金贷款的借款人 具有本市城镇常住户口 申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月 累计缴存住房公积金的时间不少于两年 所购买的房屋符合市公积金中心规定的建筑设计标准 购房首期付款的金额不低于规定比例 具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力 没 有尚未还清的数额较大 可能影响贷款偿还能力的债务 6 住房公积金贷款 2 贷款限额标准每项公积金贷款金额应当同时符合下列限额标准 不得高于按照借款人住房公积金账户储存余额的倍数确定的贷款限额 不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额 不得高于按照还款能力确定的贷款限额 其计算公式为 借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数 规定比例 12个月 贷款期限 借款人的每笔贷款额度不高于规定的额度 比如目前上海规定不超过10万元 6 住房公积金贷款 3 贷款的期限 利率及还款方式公积金贷款的期限按照当地有关部门的规定办理 最长不超过30年 公积金贷款的利率一般按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差 并随同住房公积金存款利率的调整而调整 住房公积金贷款的还款方式主要有按月等额本息还款和按月等额本金还款两种 6 住房公积金贷款 2012年6月8日 依据 中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知 银发 2012 142号 中华人民共和国住房和城乡建设部 关于住房公积金存贷款利率调整的通知 建金 2012 88号 住房公积金存贷款利率调整表单位 年利率 20120608 三 住房公积金管理和监督 建立规范和高效的住房公积金管理与监督机制 是实现住房公积金安全运用和保值增值 以及实现住房公积金政策保障性和社会互助性的根本保证 1 住房公积金的管理原则住房公积金是职工个人所有的住房基金 实施统一归集管理后 社会积累总额巨大 积累增加速度快 因此 对住房公积金的管理受到政府部门的重点关注 根据各地的实践经验 国务院 关于深化城镇住房制度改革的决定 明确指出 住房公积金管理要坚持以下原则 责权利一致 由各级政府设立专门的住房公积金管理机构 负责住房公积金的归集 支付 核算和编制使用计划等管理工作 地方政府和专业银行是委托与被委托关系 住房公积金管理机构不能当作金融机构 住房公积金的存贷款等金融业务一律由当地人民政府委托指定的专业银行办理 住房公积金要专款专用 只能用于住房建设和住房改革 严禁挪作他用 三 住房公积金管理和监督 2 住房公积金管理根据 中华人民共和国住房公积金管理条例 住房公积金管理的决策机构是住房公积金管理委员会 负责住房公积金管理运作的则是住房公积金管理中心 住房公积金管理委员会在住房公积金管理方面履行下列职责 依据有关法律 法规和政策 制定和调整住房公积金的具体管理措施 并监督实施 根据本条例第十八条的规定 拟订住房公积金的具体缴存比例 确定住房公积金的最高贷款额度 审批住房公积金归集 使用计划 审议住房公积金增值收益分配方案 审批住房公积金归集 使用计划执行情况的报告 三 住房公积金管理和监督 2 住房公积金管理住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位 可以在有条件的县 市 设立分支机构 住房公积金管理中心与其分支机构实行统一的规章制度 进行统一核算 住房公积金管理中心履行下列职责 编制 执行住房公积金的归集 使用计划 负责记载职工住房公积金的缴存 提取 使用等情况 负责住房公积金的核算 审批住房公积金的提取 使用 负责住房公积金的保值和归还 编制住房公积金归集 使用计划执行情况的报告 承办住房公积金管理委员会决定的其他事项 三 住房公积金管理和监督 3 住房公积金的监督住房公积金的归集 提取和使用等 应当受到财政和审计等政府部门的全程监督 同时 更应接受住房公积金缴存人的监督 即社会监督 住房公积金管理中心接受社会监督的形式 主要包括以下方面 接受社会审计部门的审计 审计内容包括住房公积金的收支情况 住房资金的运用情况 住房公积金管理中心的成本费用开支情况 住房公积金管理中心的纳税情况等 住房公积金管理中心结算年度终了后两个月内 须将包括住房公积金财务报告向社会公布 并且每年向社会公布一次工作报告 内容包括归集的住房公积金 单位基金 参与建房计划 发放个人贷款和资金增值等 职工 单位有权查询本人 本单位住房公积金的缴存 提取情况 住房公积金管理中心和受委托银行不得拒绝 职工有权揭发 检举 控告挪用住房公积金的行为 四 我国住房公积金制度的发展构想 1 我国住房公积金制度实施中遇到的问题随着我国住房商品化 社会化的全面推开 我们面对的将是以职工个人购房消费为主的买方市场 在这种形势下 现行住房公积金贷款制度暴露出一些弊端 制约了房地产经济的发展 1 住房公积金覆盖面窄 缴交率低根据建设部资料 截止2003年9月 按照在岗职工计算 全国还有约40 4430万职工没有建立住房公积金制度 有相当一部分城镇职工因单位的经济效益差而迟缴甚至不缴住房公积金 此外 大部分私营企业和三资企业的职工未能进入公积金体系 但是在中国 往往是这些职工改善住房条件的需要最迫切 也最需要获得政府的政策扶持 另外 我国大部分地区实行单位 个人各按职工工资5 的比率缴纳住房公积金 在我国人均工资水平较低的情况下 人均归集金额非常有限 因此 尽管近几年我国住房公积金增长速度较快 但目前高房价 低收入的现状下 公积金总的归集规模还远远满足不了住房生产与消费的需要 四 我国住房公积金制度的发展构想 1 我国住房公积金制度实施中遇到的问题 2 公积金使用效率不高 违规使用情况严重在现行体制下 由于因缺乏资金投资手段和渠道造成资金大量沉淀 使用率不高 截止2003年9月 约有1375亿元个人住房委托贷款余额 约占归集余额的40 沉淀在银行 没有发挥效益 造成了职工利益的损失 加大了资金保值的风险 这不符合资本受益原则 另外 由于住房公积金没有营运的目的和机构 这块资金实际在住房制度改革成为了地方政府可支配的资金 当地政府部门为了形象和政绩挪用 占用住房公积金就是理所当然的事情 不良债权的形成 也不可避免 有些地方因公积金占用严重 不能收回 为了维持运转已停止给职工计息 公积金制度的信誉遭到了冲击 3 公积金管理工作不规范按 条例 规定 住房委员会是住房公积金管理的决策机构 但大多数地方没有建全住房委员会制度 以致公积金的管理实际上是地方政府分管领导说了算 目前存在的违规发放住房建设项目贷款 挤占挪用住房公积金 违规分配和使用增值收益等问题 根源就在于此 此外 在公积金管理中心的内部管理上也因缺乏竞争机制和目标模式造成机关作风 加上缺乏专业人员 使住房公积金管理因服务不善 造成信誉和形象受到影响 长此以往 将使公积