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第七章 物权法第一节物权概述一、物权法概述（一）物1.物的概念民法上的物是指人们能够支配的物质实体和自然力。民法上的物都具有物理属性，但是物理上的物并不都是民法上的物。民法上的物具有以下法律特征：（1）客观物质性。物必须是客观存在的物质实体或自然力。自身不具备物质性的财产或财产权利，不是民法上的物。（2）可支配性。能够被民事主体支配的物质实体和自然力才是民法上的物。注意：精神产品不是民法上的物，由专门的法律调整，如专利由专利法调整。但有时精神产品中的财产权可以作为物权的客体，例如以专利权出质。虚拟财产不属于物权的客体，例如网络游戏中的游戏币。【例题】物权是基于物而产生的权利，下列属于民法上物的是（）。A.冬天里的第一场雪B.镶在嘴里的金牙C.注册的商标D.佩戴的耳环【答案】D【解析】本题考核点是物的概念。雪在物理上是物，在民法上因为它不能为人所控制、利用，因此不是民法上的物。金牙本身是物，但是镶在嘴里的金牙已与人体连为一体，不是物题。自身不具备物质性的精神产品不是民法上的物。2.物的种类为了明确不同物各自的特点，可从不同角度，按照不同标准，对物进行不同分类：动产与不动产动产是能够移动并且不致损害价值的物不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动则会损害价值的物特定物与种类物特定物是指具有独立特征或被权利人指定，不能以它物替代的物种类物是指以品种、质量、规格或度量衡确定，不需具体指定的物主物与从物主物是指独立存在，与其他独立物结合使用，并在其中发挥主要效用的物在两个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的是从物原物与孳息原物是指依其自然属性或法律规定产生新物的物孳息是指物或者权益而产生的收益，包括天然孳息和法定孳息注意：一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。【例题】根据物的分类标准，下列物中属于主物与从物关系的有（）。A.锁与钥匙B.上衣与裤子C.电视机与遥控器D.房屋与窗户【答案】AC【解析】本题考核点是物的种类。上衣与裤子都可以独立存在；窗户是房屋的组成部分。【例题】物可分为原物和孳息，下列选项中属于孳息的是（）。A.牛体内的牛黄B.羊身上未剪下的羊毛C.鸡生产的鸡蛋D.马偶尔脱落的鬃毛【答案】C【解析】本题考核点是原物与孳息。A、B选项中的牛黄和羊毛未与原物脱离；C选项属于天然孳息；D选项的鬃毛不能产生收益。（二）物权1.物权的概念物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。2.物权的特征（1）物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。（2）物权的内容是直接支配一定的物，并排斥他人干涉。物权的权利人可以依据自己的意志直接依法占有、使用其物，或采取其他支配方式。（3）物权的标的是物。3.物权的分类（1）所有权与他物权。（2）用益物权和担保物权。（3）动产物权和不动产物权。（三）物权法的基本原则1.平等保护原则国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。2.物权法定原则（1）物权种类法定。当事人不得自由创设法律未规定的新种类的物权（如我国的担保物权就只能是抵押、质押和留置三种，当事人以其他方式设立担保物权，法律不予保护）。（2）物权内容法定。当事人不得在物权中自由创设新的内容（如法律规定动产质押必须移转占有，当事人设立动产质押而不转移占有，不属于质押）。3.一物一权原则（1）一个所有权的客体仅为一个独立物。集合物原则上不能成为一个所有权的客体，而应为多个所有权的客体。（2）一个独立物上只能存在一个所有权。但是一物之上的所有人可以为多人，多人对一物享有所有权，并非多重所有权，所有权仍然是一个，只不过主体为多人。【例题】甲和乙是夫妻，婚后共同购买一套商品房，以丈夫甲的名义办理了产权登记。后因夫妻不和，妻子乙要求登记机关以自己的名义再出具一份产权证明。乙的要求不符合法律规定。（）【答案】【解析】本题考核点是一物一权原则。一个独立物上只能存在一个“所有权”，但是一物之上的“所有人”可以为多人。乙可以要求以甲和乙共同的名义变更产权登记。（3）所有权的行使中必须遵循以下几个规则：在按份共有中，各共有人虽依据其份额对财产享有相应的权利，承担相应的义务，但是份额本身并非单独的所有权。一物之上可以存在数个物权（如在一物之上可以有多个抵押权），但各个物权之间不得相互矛盾。一物的某一部分不能成立单个的所有权，物只能在整体上成立一个所有权。4.公示、公信原则（1）公示原则。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。（2）公信原则。当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人，法律承认其法律效果，以保护交易安全。注意：所谓“物权存在瑕疵”是指物权状况与实际权利不相符合的事实状态。例如，不动产登记瑕疵是指不动产登记簿的记载出现错误登记或漏记。（四）占有1.占有的概念所谓占有，是指民事主体对物进行管领而形成的事实状态。不管主体对物的管领是否具备据为己有的意思，只要客观上的控制状态形成且主观上有占有的意思就可以构成物权法所称的占有。占有的标的物只能是物，对于物之外的财产权只能成立准占有，不能成立占有。注意：占有概念也可以通俗的表述为：“对不动产或者动产的实际控制与支配”。占有不等于所有。所谓“物之外的财产权”是指不因物之占有而成立的财产权，例如：地役权、抵押权、债权等。（1）占有制度的属性占有是物权的重要内容，如占有权是所有权的重要权能。占有还是一些他物权成立的前提，如占有是质押权与留置权的成立前提。占有制度是以事实上的管领为规范对象的，不以有权利来源为前提。（2）占有制度的适用基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。因此，对于占有制度的适用，只有在其他法律没有规定的情形下，才能适用物权法占有编的规定。（3）占有制度的效果事实推定。首先推定占有人是以所有的意思为自己占有，而且是善意、和平及公然占有；其次在占有前后的两个时期，有占有证据的，推定其为继续占有。权利推定。占有人在占有物上行使的权利推定为合法。受权利推定的占有人，免除举证责任。除非相对人提出反证。2.占有的种类自主占有与他主占有以所有的意思占有标的物称为自主占有如小偷对赃物的占有（意欲据为己有）除自主占有以外的其他占有属于他主占有如为他人保管物品直接占有与间接占有直接占有是指直接对物进行事实上的管领的控制如承租人直接占有租赁物间接占有是指并不直接占有某物，但因为可以依据一定的法律关系而对直接占有某物的人享有返还占有请求权，而对物形成间接的控制和管理如出租人间接占有租赁物有权占有与无权占有有权占有是指基于法律或合同的规定而享有对某物进行占有的权利如占有自己购买的物品无权占有指没有权源的占有（包括善意占有与恶意占有）善意占有指不法占有人在占有他人财产时，不知道或者不应当知道其占有是非法的占有如不知道售货员多找了钱恶意占有指不法占有人在占有他人财产时明明知道或者应当知道其占有行为属于非法但仍然继续占有如明知道售货员多找了钱而想据为己有【例题】甲向乙公司购买了10箱货。付完钱提货的时候，公司的装车工因疏忽往车上装了11箱货。发现后，在甲公司单位负责人的致使下急忙开车离开乙公司。甲对多装的1箱货的占有属于自主占有、直接占有和无权恶意占有。（）【答案】【解析】本题考核点是占有。3.无权占有人与返还请求权人的关系（1）不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。（2）占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。（3）占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人，权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。注意：“善意”和“恶意”有区别。【例题】甲误将乙所有的一只羊认为己有。下列说法正确的有（）。A.在甲占有期间，该羊产下一只羊羔，甲应当将羊和羊羔一起还给乙B.在甲占有期间，曾为该羊治病，甲将羊还给乙时，乙应当向甲支付治病的费用C.在甲占有期间，该羊被汽车撞死，司机逃逸，甲应当赔偿损失D.在甲占有期间，该羊被汽车撞死，司机给予赔偿，甲应当将赔偿金还给乙【答案】ABD【解析】本题考核点是无权占有人与返还请求权人的关系。善意占有人不应当赔偿损失，因此选项C的说法是错误的。4.占有的法律保护占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起1年内未行使的，该请求权消灭。上述规定不但适用于有权占有，也适用于无权占有。其中1年的期间属于除斥期间（不得中止、中断或延长），且仅适用于返还原物的请求权。关于损害赔偿的请求权，仍适用一般诉讼时效（2年）的规定。（五）物权变动1.不动产的物权变动（1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所谓“法律另有规定的除外”的情形主要有三种：可以不登记的依法属于国家所有的自然资源物权变动不以登记为要件的（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力他物权的变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件的（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。（3）已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。【例题】甲将自己的一间私房作价2万元转让给乙，乙略加修缮后，居住一年后以4万元的价格转让给丙，丙居住一年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让都签订了买卖合同，但均未办理过户登记手续。在丁居住期间，该房屋价格涨至20万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于（）。A.甲B.乙C.丙D.丁【答案】A【解析】本题考核点是不动产的物权变动。房屋所有权的转移以登记为生效要件。本题中的几次转让均未办理过户登记手续，所以房屋所有权并未发生转移。（2）不动产物权的登记规则登记地点不动产所在地的登记机构登记簿不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力权属证书在办理完登记手续以后，登记机关发给不动产权属证书。不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。异议登记利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效预告登记当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效注意：上述“登记簿”专指不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。在不动产买卖中，买卖合同的效力与办理登记没有必然联系。未办理物权登记的，不影响合同效力。【例题】张某与某新建小区开发商签订了房屋买卖合同，但未办理产权登记手续。后开发商将该房屋卖给不知情的李某，且办理了产权登记手续。下列说法正确的是（）。A.该房屋的所有权归张某B.该房屋的所有权归李某C.张某与开发商签订的房屋买卖合同由于未办理产权登记而归于无效D.李某与开发商办理的产权登记由于张某签订合同在先而归于无效【答案】B【解析】本题考核点是物权变动。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所以A选项错误；B选项正确。买卖合同的效力与办理登记没有必然联系，所以C选项和D选项错误。本题中，张某可以依据合同要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是对于其所要购买的房屋不能再拥有产权了。【例题】甲与乙公司订立房屋买卖合同，并对房屋买卖进行了预告登记。后乙公司又将该房屋卖给丙。甲可以主张丙的所有权无效。（）【答案】【解析】本题考核点是不动产的物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2.动产的物权变动（1）动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。当事人虽然就动产所有权移转的问题达成了协议，但在尚未交付标的物以前，所有权并不移转。（2）船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。（3）在法律上，交付是指将物或提取标的物的凭证移转给他人占有的行为。交付通常指现实交付，即直接占有的移转。以下几种交付方式，也可以发生与现实交付同样的法律效果：简易交付。指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的（如寄托、租赁、借用等），无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。指示交付。又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。占有改定。指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付。【例题】甲将自己所有的汽车出租给乙使用，租期未满时，甲又将该汽车卖给丙，甲将其享有的对乙的出租期满后的返还汽车请求权让与给丙。此种交付方式属于（）。A.现实交付B.简易交付C.指示交付D.占有改定【答案】C【解析】本题考核点是指示交付。指示交付。又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。本题中，如果甲将汽车出租给乙后，租期未满时，甲又将该汽车卖给乙，则属于简易交付。【例题】甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以5万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。此种交付方式属于（）。A.现实交付B.简易交付C.指示交付D.占有改定【答案】D【解析】本题考核点是占有改定。占有改定。指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付。本题中，如果成交后，乙当即将画取走，则属于现实交付。3.所有权取得的特别规则所有权取得的特别规则主要涉及所有权的原始取得制度。所谓原始取得，是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。原始取得的方式有：劳动生产、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物等。注意：所谓“先占”是以所有的意思，在不违法的前提下，先于他人占有无主动产（抛弃的垃圾、海边的贝壳），即取得该动产之所有权。上山打虎，法律不允许；下海擒龙，事实不可能，都不能先占。所谓“添附”是指数个不同人所有的物结合成为一物（合成物、混合物）或在他人的物上加工使之成为新的物（加工物）的法律事实，如房屋是土地的附合物、油画是颜料和画布的混合物、木雕是木材的加工物。【例题】以下所有权取得方式中，属于原始取得的有（）。A.甲在自己的住宅屋顶建造了一座花园B.乙收获了一季庄稼C.丙接受了朋友赠送的一辆汽车D.丁取得了一笔存款利息【答案】ABD【解析】本题考核点是所有权取得。选项A属于添附；选项B属于劳动生产；选项D属于孳息，均为原始所得。C选项的所得依赖于原所有人的意志，不是原始所得。（1）善意取得所谓善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产所有权的法律制度。构成要件（1）受让人受让财产时主观上为善意。受让人在取得占有的时候，推定为善意，由原权利人就受让人的恶意承担举证责任。（2）以合理的价格有偿受偿。无偿方式取得财产时，不适用善意取得制度。（3）转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人法律效果（1）在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，而受让人则基于善意取得制度而获得标的物所有权。（2）在让与人与受让人之间，受让人获得标的物所有权以后，应当承担向让与人支付价款的义务。（3）在原权利人与让与人之间，原权利人无权要求让与人返还原物，只能要求无权处分人承担赔偿责任，或要求让与人返还不当得利注意事项（1）除了动产可以适用善意取得制度外，不动产上也可以适用善意取得制度。（2）拾得遗失物、赃物不能适用善意取得制度。（3）善意取得不但适用于所有权的取得，也适用于他物权的取得【例题】甲为求乙帮忙，将借来的一部照相机无偿赠送给不知情的乙，则乙因善意而取得该照相机的所有权。（）【答案】【解析】本题考核点是善意取得。无偿方式取得财产时，不适用善意取得制度。（2）拾得遗失物遗失物，是指他人不慎丧失占有的动产。拾得遗失物指发现他人遗失物而予以占有的法律事实。注意：有意抛弃的不属于遗失物。遗失物的处理规则是：遗失物未转让（1）拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。（2）拾得人在返还拾得物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。但遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。（3）有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。自有关部门发出招领公告之日起6个月内无人认领的，遗失物归国家所有。（4）拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。（5）拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。遗失物已转让（1）权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。（2）如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。注意：拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，同样适用关于遗失物的规则。【例题】某失物招领处将一块已经超过招领期限的手表以拍卖方式卖给甲，乙盗得该表并赠与丙，丙将该表丢失，被人拾起又送到招领处。经查，该手表原为丁所有，该表的所有权属于（）。A.甲所有B.丙所有C.丁所有D.甲、丙、丁三人共有【答案】A【解析】本题考核点是遗失物和善意取得。自有关部门发出招领公告之日起6个月内无人认领的，遗失物归国家所有。甲以合法（拍卖）方式得到该表，属于善意取得。【例题】甲不慎将一件内藏5000元人民币的旧大衣扔到垃圾堆，后被拾荒人乙拾取，并发现了此钱。对此，下列说法正确的是（）。A.甲已抛弃了衣服和钱B.乙依据先占原则得到了衣服和钱C.该钱为隐藏物，乙因发现而取得D.乙应将钱返还给甲，仅仅保有旧大衣【答案】D【解析】本题考核点是遗失物的处理规则。甲仅仅抛弃衣服而非钱，因此选项A错误。乙只能先占无主物一一衣服，不能先占有主物一一钱，所以B选项错误。发现隐藏物，能证明是他人的，应归还，所以C选项错误。旧大衣属于抛弃物，乙可以先占取得。（六）物权的保护物权的保护是指通过法律规定的方法和程序，对物权人的物权进行保护。对物权的保护不仅仅是民法的内容，也是宪法、刑法、行政法的重要内容。民法对物权的保护，根据保护方法的不同，分为物权的保护方法和和债权的保护方法。其中物权的保护方法是指物上请求权，而债权的保护方法则是指通过侵权损害赔偿的方法来保护物权。1.物上请求权物上请求权是指妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。（1）请求确认物权。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。（2）请求返还原物。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。无权占有包括两种情况：第一，无权占有所有物（如不返还承租的房屋）；第二，非法侵占（如将抢夺的财产据为己有）。在适用这一方法保护物权时，应注意如下问题：在共有的情况下，每个共有人都可以请求不法占有人返还共有物。但各共有人必须要求不法占有人将共有物返还给全体共有人。权利人只能针对无权占有人提出返还原物，而不能要求有权占有人返还原物。如果原物被他人合法占有，占有人在合法占有期间，将原物非法转让第三者。权利人能否向第三者提出返还原物的要求，要依具体情况而定。权利人请求返还原物，必须原物依然存在。（3）请求排除妨害或者消除危险。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。权利人在请求排除妨害时，应注意如下问题：妨害人是否具有过错，不影响权利人提出请求。但妨害行为必须是非法的。权利人不仅可以对已经发生的妨害请求排除，而且对尚未发生但又确有可能发生的妨害，也有权请求排除。排除妨害的费用由侵害人负担。注意：消除危险与排除妨害的区别在于，排除妨害的情况下，妨害事实正在发生，而在消除危险情形下，妨害事实还没有发生，只是有可能发生。【例题】张某家一棵大树的枯枝伸到邻居李某的院子里，摇摇欲坠，枯枝下面正好是李某停放汽车的位置，李某可以请求张某把枯枝砍掉。（）【答案】【解析】本题考核点是物权的保护。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。（4）请求恢复原状。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。2.债权请求权债权请求权是物权人在其标的物受到损害时，请求侵权人赔偿损失。（1）物上请求权旨在恢复物权人对其标的物的支配状态，从而使物权得以实现。损害赔偿请求权是在不能恢复物的原状时，以金钱作为赔偿，填补物权人受到的财产损失。（2）损害赔偿请求权必须以实际受有损害为前提，而物上请求权则不以有损害为要件。（3）在物权因他人的违法行为受到侵害时，如果有标的物的实际损害，可以同时发生物上请求权和损害赔偿请求权。第二节所有权 一、所有权概述1.所有权的概念及特征所有权，是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。其法律特征表现在：（1）所有权具有完整性。所有权是完整的物权，其他物权只是具有所有权的部分权能。所有权人可以将四项权能中的一项或数项权能分离出去由他人享有并行使。（2）所有权是一种绝对权。所有权的权利主体是特定的，所有权人对权利的行使不需要任何其他人的协助，通过自己的行为，即可直接实现对其财产的占有、使用、收益与处分。所有权的义务主体是不特定的，所有人之外的任何不特定的民事主体都负有不作为的义务，都属于义务主体。（3）所有权具有排他性。所有权可以依法排斥他人的非法干涉，不允许其他任何人加以妨害或者侵害。所有权实行一物一权也是所有权排他性的体现。（4）所有权具有存续上的永久性。所有权因标的物的存在而永久存在，不能预定其存续期间。2.所有权的权能所有权包括四项权能，即占有权、使用权、收益权、处分权。占有权是民事主体对于财产的实际控制权。使用权是民事主体对于财产的利用权。如公民驾驶自己的车辆等。收益权指民事主体通过合法途径获取基于财产而产生物质利益的权利。包括收取孳息和利润。处分权是财产所有人最基本的权利，也是所有权的核心内容。事实上的处分，是指在生产或生活中直接消耗财产。其法律结果实质上是消灭了原财产的所有权。如消费粮食，用掉燃料等。法律上的处分，是指通过某种法律行为处置财产。其法律后果实质上是转移原财产的所有权。如出卖房屋等。注意：占有与占有权是两个不同的概念。占有强调一种事实状态，既可以是合法的，也可以是不合法的。而占有权则一定是基于合法占有所产生的权利。【例题单选题】下列选项中，属于消灭了原财产所有权的是（）。A.甲把自己所有的房屋出租B.乙把自己所有的汽车抵押C.丙把自己所有的衣服抛弃D.丁把自己所有的宠物遗失【答案】C【解析】本题考核点是所有权。抛弃物法律结果是消灭了原财产的所有权。3.征收与征用（1）征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的所有权或者其他物权的行为。征收应当依法给予补偿（2）征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的财产的使用权的行为。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。（3）征收与征用的主体都是国家，都是为了公共利益的需要，也均是强制性的。但是两者之间仍存在区别：法律效果不同。征收是财产所有权发生了变化；征用是所有权没有变化，使用权暂时发生了变化。因此征用的结果，如果标的物没有灭失，则仍需要返还给权利人。而征收则不存在返还的问题。适用对象不同。征收是针对土地、房屋等不动产，不包括动产；征用则不动产和动产均可适用。适用条件不同。虽然征收和征用都是为了公共利益，但是征用还要求必须是为了抢险、救灾等紧急需要。（4）无论征收还是征用，除了适用于所有权外，还可以适用于用益物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利。【例题多选题】下列选项中，属于合法征用的行为有（）。A.某地方政府使用老张的渔船运送救灾物资B.某公司经理使用老李的汽车赶飞机C.某警察使用老刘的摩托车追赶犯罪嫌疑人D.某电视剧组使用老王的饭馆拍摄外景【答案】AC【解析】本题考核点是征用。征用要求必须是为了抢险、救灾等紧急需要。二、各类所有权1.国家所有权国家所有权是国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。（1）国有财产的行使，除法律另有规定的以外，均由国务院代表国家行使所有权。在具体实施上，则由占有国有财产的各级国家机关和企事业单位行使。另外，未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效的限制。（2）国家所有权的客体包括：城市土地、矿藏、水流、海域；野生动植物资源；无线电频谱资源；国防资产：森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地及铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，属于国家所有；法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。注意：其中前4项只能作为国家所有权的客体，不能成为集体组织或公民个人所有权的客体。【例题】下列财产中，只能属于国家所有权客体范围的是（）。A.土地B.房屋C.森林D.矿藏【答案】D【解析】本题考核点是国家所有权。土地和森林可以是集体所有，房屋可以是个人所有。矿藏一定是国家所有。2.劳动群众集体所有权劳动群众集体所有权是指劳动群众集体组织占有、使用、收益和处分其财产的权利。劳动群众集体组织所有权的客体可以是法律规定的国家专有财产以外的其他任何财产。3.私人所有权私人所有权是私人依法享有的占有、使用、收益和处分其生产资料和生活资料的权利。根据物权法规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。合法的储蓄、投资及其收益也受到法律保护。三、业主的建筑物区分所有权1.概念根据物权法规定，建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。故建筑物区分所有权为一种特别权利，应将专有所有权、共有权及成员权三个构成要素作为一个整体看待，权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。2.建筑物区分所有权的客体区分所有权的客体包括区分所有部分和共有部分。区分所有部分是指通过物理方法所分割出的，兼具构造上和使用上独立性的一部分房屋。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等。专有部分的所有权业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益（如装修不得拆除承重墙等）。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意共有部分的共有权业主对专有部分以外的共有部分，如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。共有部分的共同管理权业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一般事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为则应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。注意：业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。而且此项义务不得放弃。在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。【例题多选题】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列说法正确的有（）。A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有权利C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，无须得到甲、乙、丙同意【答案】AB【解析】本题考核点是建筑物区分所有权的客体。该住宅楼的外墙、楼顶属于住户共有，所以选项A正确，选项D错误。三、四层间楼板不属于一层住户所有，一层住户对其不享有权利，故B项正确。住户出卖其专有部分的，不需其他住户同意，其他住户也没有优先购买权，故C项错误。【例题判断题】某小区业主以“永远不进入小区绿地”为理由，要求免除一部分物业管理费。该业主的要求不合法。（）【答案】【解析】本题考核点是业主对专有部分以外的共有部分承担的义务。业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。而且此项义务不得放弃。【例题综合题】甲房地产开发公司（以下简称甲公司）投资开发A小区，后期由于资金短缺，甲公司以A小区尚未完工的1号楼作抵押向银行借款5000万元，并办理了抵押登记手续。2007年10月，甲公司开始销售A小区的1号楼和2号楼。在销售过程中，甲公司有如下行为：（1）销售1号楼时，未经银行同意，也没有向购买人说明1号楼已经抵押的事实；（2）以每年100万元的价格将已经销售的2号楼的楼顶和外墙壁出租给乙公司用于设置广告宣传装置，且没有向购买人说明；（3）以500万元的价格将已经销售的2号楼的规划用于停放汽车的地下车库卖给乙公司用于存放物资。2008年3月，业主全部入住后成立了业主委员会。业主委员会发现甲公司前期聘请的提供物业管理的丙公司收费偏高，且服务较差。于是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，解聘丙公司并与提供物业管理的丁公司签订物业服务合同。问题：（3）甲公司将已经销售的2号楼的楼顶和外墙壁出租给乙公司是否合法？为什么？【答案】甲公司将已经销售的2号楼的楼顶和外墙壁出租给乙公司不合法。根据物权法规定，业主对专有部分以外的共有部分（如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等）享有共有的权利。本题中，甲公司将属于业主共有的楼顶和外墙壁对外出租不合法。（4）甲公司将已经销售的2号楼的地下车库卖给乙公司是否合法？为什么？【答案】甲公司将已经销售的2号楼的地下车库卖给乙公司不合法。根据物权法规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本题中，甲公司将属于业主共有的地下车库对外出售不合法。（5）业主委员会解聘丙公司并与丁公司签订物业服务合同是否有效？为什么？【答案】业主委员会与丁公司签订物业服务合同有效。根据物权法规定，选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人等事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。本题中，业主委员会的做法符合法律规定。四、共有1.共有概述财产的所有形式可分为单独所有和共有两种形式。所谓共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。物权法确定的共有方式有按份共有和共同共有。共有的法律特征是：（1）共有的主体是两个或两个以上的公民或法人。但是多数人共有一物，并非有多个所有权，只是一个所有权由多人共同享有。（2）共有物在共有关系存续期间不能分割，不能由各个共有人分别对某一部分共有物享有所有权。每个共有人的权利属于整个共有财产，因此共有不是分别所有。（3）在内容方面，共有人对共有物按照各自的份额享有权利并承担义务，或者平等地享有权利、承担义务。在处分共有财产时，必须由全体共有人协商，按照法律规定的方式决定。（4）共有法律关系的权利内容只能是所有权，对于用益物权、担保物权及其他权利的共有，称之为准共有，只能是参照共有制度的相关规定。2.按份共有按份共有，又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务。按份共有人的权利义务如下：（1）按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利。但对共有财产的使用，应由全体共有人协商决定。按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。（2）按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。【例题多选题】甲、乙、丙三人各出资2000元买一条船，约定各占1/3的份额。下列说法正确的有（）。A.如果约定甲病故，甲的法定继承人继承甲的份额B.如果将该船出租，甲、乙、丙三人可以各获得1/3的租金C.如果该船需要修理，甲、乙、丙三人可以各承担1/3的费用D.如果乙欲转让自己的份额，丙和张某都愿意以2000元买下，由甲决定卖给谁【答案】ABC【解析】本体考核点是按份共有。共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。3.共同共有（1）共同共有是指两个或两个以上的公民或法人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有基于共同关系产生，以共同关系的存在为前提。（2）共同共有中，共有人对共有财产不分份额地享有权利，对共有财产享有平等的占有、使用权。对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用。对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。共同共有关系终止，才能确定份额，分割共有财产。注意：一般情况下，夫妻共有、家庭共有和继承遗产属于共同共有。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。4.共有物的处分及分割（1）共有物的处分。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。否则，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。根据法律规定或依据共有人之间的协议，可以由某个共有人代表或代理全体共有人处分共有财产。无权代表或代理的共有人擅自处分共有财产的，如果其他共有人明知而不提出异议，视为其同意。（2）费用的承担。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。（3）共有财产的分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割。难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。共有财产分割以后，共有关系归于消灭。不管是就原物进行分割还是变价分割，各共有人就分得财产取得单独的所有权。5.共有的对外关系因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。【例题判断题】甲、乙共同共有的房屋因年久失修山墙倒塌砸毁丙的汽车，甲、乙应承担连带赔偿责任。（）【答案】【解析】本题考核点是共有的对外关系。五、相邻关系相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。主张相邻关系的当事人，既可以是不动产的所有人，也可以是不动产的使用人。因通行而产生的相邻关系相邻一方因生产和生活上的需要，必须临时或长期通过对方使用的土地的，对方应当提供必要的方便。因用水、排水产生的相邻关系不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。因修建施工、防险发生的相邻关系不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利，但不动产权利人不得危及相邻不动产的安全。因通风、采光而产生的相邻关系相邻各方修建房屋和其他建筑物，必须与邻居保持适当距离，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍邻居的通风和采光。因不可量物产生的相邻关系不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。【例题多选题】甲、乙、丙是邻居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不同意。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲支付占地费200元。修房过程中，甲搬运建材必须从乙家院内经过，乙予以阻拦；修房过程中，产生巨大噪声，丙要求降低噪声。对此，下列说法正确的有（）。A.乙有权拒绝甲在其院内堆放建材B.乙有权阻拦甲经其院内搬运建材C.丙有权收取占地费D.丙有权要求降低噪声【答案】ACD【解析】本题考核点是相邻关系。相邻一方因生产和生活上的需要，必须临时或长期通过对方使用的土地的，对方应当提供必要的方便。 第三节用益物权 一、用益物权1.用益物权概述根据物权法规定，用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。（1）用益物权包括：土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；地役权；准物权。具体包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。（2）用益物的特征：用益物权以对标的物的使用、收益为主要内容，即注重物的使用价值，并以对物的占有为前提。而担保物权中的抵押权不以物的占有为前提，质押权、留置权虽也要移转占有，但这种占有的