2010年茶园新区城市建设发展思路.doc

2010年茶园新区城市建设发展思路茶园新区作为重庆市6个城市副中心之一，多年以来管委会按照“工业化带动城市化、城市化促进工业化”的建设开发思路大力实施基础设施建设、招商引资工作。目前，茶园工业园入驻工业企业约150户，工业总产值突破200亿元，缴纳税收5亿元以上，园区工业经济基础已经初步成型。在城市建设方面，新区管委会累计出让居住、商业用地近15000亩，完成城市开发建设5000亩，已经建成商品房约100万平方米，入住城市居民1万余人，基础设施建设有待加强，商业、学校、卫生等生活配套尚不完善，公共交通体系没有形成，商品房入住居民较少等问题较为突出，园区工业化与城市化尚没有良性互动发展的格局，园区城市开发进度稍显滞后。2010年，随着区政府行政中心的迁建、内环高速公路收费站的取消、茶园A标准分区的开发建设，茶园新区的城市开发将迎来良好的发展机遇。为了加速推进城市开发，管委会认真研究、仔细调研，拟订了2010年茶园新区城市建设发展思路，现报区政府审议。一、城市开发现状A区建管办主要负责茶园新区A、B、G、H、I、J、K等共7个标准分区约47477.6亩，核计31.7平方公里的开发建设，其中城市面积约25平方米里。目前，园区累计出让居住、商业用地近15000亩，核计约10平方公里，形成了以广万、同景、鲁能、庆隆等4大楼盘为主的房地产开发格局，已经建成商品房约100万平方米，在建商品房50万平方米，城市居民1.5万人。现剩余待开发土地为15平方公里，其中政府自身控制的待开发土地约1500亩，核计1平方公里，五大市级投资公司共在茶园新区储备土地20880亩，约14平方公里。二、存在问题经过多年的发展，园区城市开发明显滞后于工业建设，城市形象尚未形成，主要问题如下。（一）基础设施滞后1、道路：由于单个项目面积较大，企业开发建设速度缓慢，园区除了少量主干道外、各项目内部的城市交通网络尚未形成；2、水：东部水务公司已经建成日供水能力10万吨的朱家岩水厂，但目前园区的自来水每日需求仅1万余吨，由于管道落后以及需水量不足，造成水质较差；3、电：园区主要由长生变电站供应，目前已经基本没有余量，为了保证茶园新区城市建设需要，正在建设花红220万千伏安、天文寺110万千伏安的变电站；4、气：园区属于供气管线的末端，气压常常得不到保证，要5、污水：由于园区内部河道较多，根据规划需要利用苦溪河等河道收集城市污水，污水处理场建成后，截污干管一直没有建成，导致城市污水无法收集集中处理。（二）城市人口较少茶园新区总人口约14万人，其中长生、迎龙、广阳、峡口四镇范围乡镇常住居民8.5万人，工业园区企业职工约4万人，城市居民约1.5万人，城市居民中主要以“农转非”安置人员为主，园区4大楼盘住户少。而园区人气差又直接导致了商业、生活配套设施很难形成，两者相互之间形成了不良的悖论。园区新增的企业职工，大多在其他区域居住，园区工业发展没有直接促进城市人口增加，企业职工的上下班反而导致了园区交通矛盾的日益突出，工业化与城市化缺乏良性的互动。（三）交通运输落后目前，茶园新区仅有内环高速公路真武山隧道为进出主通道，园区没有其他便捷的交通出口，受收费站交通拥堵限制，交通运输不畅。园区公交车线路较少，目前仅有4条公交线路，行车里程短、班次较少，对外客运交通大多为民营客运班车，市民进出通行无保障，特别是上下班高峰时尤为严重。另外，园区没有形成较大的公交、物流集散地，人员换乘、物资分发的流转体系没有形成，园区交通运输落户。（四）生活配套不足目前，园区尚没有正规的医疗机构，签约的西郊医院、重医附二院江南医院没有正式动工建设。行政中心周边同景中学、同景小学尚没有正式动工建设。此外，按照茶园城市副中心城市规划设计，中心区周边总体商业面积体量在130万平方米以上，与目前主城几大商圈商业体量相当。城市规划只是静态分析了新城远景可能达到的商业规模，但要先行启动园区商业区建设具有难度较大，在园区人气不足的情况下，情况将更为严重。另外，受制于国有企业建设管理体制以及建设程序的影响，园区自身投资的基础设施建设手续办理繁琐、效率较低，也在一定程度上影响了城市开发建设进度。三、总体思路面对城市开发中的重重问题，2010年茶园新区将迎来新的发展机遇，管委会将紧紧围绕政府行政中心的迁建的契机，通过园区管理体系整合，提高城市开发建设效率；集中资源加大政府周边基础设施投资力度，打造良好的硬件基础；合理规划布局形成完善的软件条件，全年管委会计划在2010年内投资15亿元以上，出让土地3000亩，取得土地出让收益30亿元以上，实现房地产项目竣工面积50万平方米，在建面积100万平方米，实现房地产销售30亿元以上。四、工作措施（一）集中资源、加大投入，完成投资15亿元以上，完善核心区基础设施，打造良好的硬件基础2010年，园区计划围绕政府行政中心周边，集中资金，加大投资力度，计划投资总金额15亿元以上，重点确保城市核心区建成道路使用、完成区域土地整治工作、完善水电气保障，启动区域河道整治及截污干管建设，建成市政广场等周边重点市政配套项目，为城市建设开发导致硬件基础。为了保证城市基础设施的如期建成，管委会将制定严格的工作计划、以土地供应最终作为最后的时间节点，倒推每一项工程建设时序，特别是包括桥梁、道路等控制性工程以及征地、渣场、办件等前期准备工作，确保项目如期完工。（二）合理规划、完善布局，开展城市规划研讨，完善商业功能布局，完善城市功能设计由于城市设计规划仅仅规划建筑性质及具体指标参数，没有更多从城市功能布局上考虑。为了完善城市规划设计，加速建设百万平方米的商业中心管委会计划于2010年 4月开始启动城市规划研讨，更多从功能上考虑城市规划设计，并特别针对园区商业进行，考虑生产资料市场、消费品商业市场等等规划布局、发展计划、配套政策等。2010年，计划建成坡岭顿商业长廊、同景国际一期配套商业、庆隆希尔顿酒店商业小镇等特色社区商业，启动核心区商业步行街、宁波城商业中心、江南小区临街商业等重点项目建设，完成专业生产资料市场、汽车4S店广场、装饰建材市场、大型超市百货商场、餐饮娱乐商业、主题公园项目的招商引资工作，形成空间布局合理、商业业态多样、水平档次较高的立体商业布局。（三）积极招商引资、加快土地供应，实现土地出让3000亩，保证城市开发的原材料供应2007年至今，受制于土地控制紧张，园区一直没有正式出让居住、商业地块，这也在一定程度上影响了城市开发的速度。2010年，园区将实现居住、商业用地出让3000亩，主要包括A标准分区A01-10、核心区商业地块、北部区域城投储备地块、A74-89（原雅戈尔地块）、I标准分区储备地块、G标准分区G11-12地块等。另外，从招商引资模式上，为了加速城市建设，避免开发商屯地待建的情况出现，建议多分零小规模出让土地，特别针对是核心区商业用地，可以考虑在出让土地同时预留部分用地，以增加土地出让收益。（四）确定模式、形成机制，加强与市级集团的合作，搭建共赢利益分享机制，确保城市建设快速推进由于茶园新区可开发土地已多被储备，城市土地一级开发模式发生了巨大变化，开发模式已由“南岸区政府自行主导”转变为“南岸区政府与市级投资公司合作开发”，市级投资公司是园区城市开发建设的利益共同体，通过建立明确的合作模式、高效的工作机制、共同的行动目标和共赢的利益分配体系，将有效加快园区的开发建设。此外，为了进一步保证园区开发的控制权，加速推进城市建设，在资金宽裕的情况下可以考虑回购部分储备用地，或积极主动自行储备尚未储备用地，如B标准分区原会展中心选址地块、J标准分区居住地块等。（五）落实项目、监督进展，完善城市生活配套、建设宜居的城市环境目前，茶园新区城市卫生医疗、交通运输、子女就学等生活配套十分不足，针对部分准备动工的生活配套项目，园区将积极跟踪，确保临时公交站场尽快投入使用、西郊医院一期门诊大楼投入使用、同景小学和中心2010年9月顺利招生就读，建设宜居的城市环境。另外，针对在建的地产项目2010年的开发建设计划，鼓励企业多多开发、加强区域宣传营销，确保全年实现房地产项目竣工面积50万平方米，在建面积100万平方米，实现房地产销售30亿元以上。支持园区工业企业职工集中规模在园区购买商品房，