ppt-及房地产开发用地、房地产开发、房地产转让和物业管理,课件

第七章房地产法律制度 房地产法律规定涉及房地产开发用地 房地产开发 房地产转让和物业管理 通过本章学习 要求学生掌握我国房地产法律及地方性规章 并通过典型案例分析 帮助学生提高理论应用和解决实际问题的能力 教学目的 房地产开发用地 房地产交易 物业管理 教学重点 1 土地出让金 划拨 征用等情况下不予补偿或如何补偿 2 房产管理和房地产转让中对不同性质房产的处理 3 物业管理中业主与物业机构之间的关系处理 教学难点 返回 第一节房地产开发用地法律制度 1986年颁布了 中华人民共和国土地管理法 1998年修改对用地的规定 1988年4月 宪法 修正案确立了 土地的使用权可以依法律的规定转让 1995年7月颁布 中华人民共和国城市房地产管理法 是第一部房地产系统规定的法 另有城市规划法 建筑法等为补允 一 房屋开发用地 指用于房地产开发活动的土地 是依法取得土地使用权 进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地 二 房屋开发用地原则 一 遵循土地管制原则 二 统一规划原则 符合土地利用总体规划 城市规划和年度建设用地计划 三 有偿有期原则 居住用在70年 工业用地50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年 商业 旅游 娱乐用地40年 综合和其他用地50年 概念 三 国有土地使用权出让和划拨 一 出让 指国家作为土地所有者 由其代表 土地管理机关将其所有的土地使用权有偿 有期的转移给土地使用者使用的法律行为 招标 拍卖 协议 主体特定性 出让方是土地管理部门 土地管理部门具优益权 监督 提前收回 无偿收回 内容特定 要式合同 概念 出让方式 出让合同 挂牌 土地交易市场 全国统一的土地出让合同示范文本 二 划拨 指经县级以上人民政府批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费后 将该幅土地交付其使用 或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为 没有明确的期限 无须支付土地使用出让金 不能转让 出租或抵押 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持有能源 交通 水利 其他 概念 特征 审批范围 三 集体土地征用 一 概念 指国家因经济 文化 国防建设以及兴办社会公共事业的需要 强制地将属于集体所有的土地收归国有 并对集体经济组织进行补偿的行为 二 特征 政府行为 强制行为 具有补偿性 土地补偿费 安置补助费 青苗费 四 城市房屋拆迁 指在城市规划内国有土地上 因城市建设需要拆除房屋及其附属物 由拆迁人对原房屋所有人或使用人进行补偿和安置的行为 一 程序 申请 审批 拆迁公告 协议 实施 二 补偿和安置 补偿对象 拆迁房屋的所有人 补偿形式 产权调换 作价补偿 两者结合 安置方式 直接安置 间接安置 第二节房地产开发法律制度 一 概念 指在依法取得使用权的土地上 通过一定的资本和人力投入 进行土地的开发 基础设施和房屋建设的活动 二 房地产开发的主体 一 设立条件 有自己的名称和组织机构 有固定的经营场所 有符合国家规定的注册资本 有足够的专业技术人员 二 设立程序 登记 备案 资质等级核定 房地产开发主体是房地产开发企业 又称开发商 发展商或建设单位 是指以营利为目的 从事房地产开发和经营的企业 三 房地产开发要求 按土地使用权出让合同约定用途 动工开发期限开发 开发设计 施工必须符合标准和规范 经竣工验收合格后 方可交付使用 四 房地产开发建设 第三节房地产交易法律制度 引例 王某预购了130平米三居室房屋 开发商交房面积却为152平方米 误差率17 开发商要求业主补足房款才能拿钥匙 对于多出来的面积和增加的房款 开发商底气十足 合同书上写着 房屋面积以实际交房为准 理所应当按照现在实际面积缴纳购房款 据2003年最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第14条 面积误差比绝对值在 以内 含 按照合同约定的价格据实结算 买受人请求解除合同的 不予支持 面积误差比绝对值超出 买受人请求解除合同 返还已付购房款及利息 应予支持 买受人同意继续履行合同 房屋实际面积大于合同约定面积的 面积误差比在 以内 含 部分的房价款由买受人按照约定的价格补足 面积误差比超出 部分的房价款由出卖人承担 所有权归买受人 房屋实际面积小于合同约定面积的 面积误差比在 以内 含 部分的房价款及利息由出卖人返还买受人 面积误差比超过 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 一 房地产交易的概念和特点 一 概念 房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让 房地产抵押和房屋租赁活动 二 特征 房地产交易是平等主体之间的经济合同行为 房地产交易属于要式法律行为 二 房地产转让法律规定 房地产转让指权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为 一 条件 主体具有合法资格 转让客体合法 按照出让合同的约定支付出让金 并取得使用权证书 转让时房屋已经建成的 持有房屋所有权证书 属于房屋建设工程的 必须完成开发投资总额的25 以上 属于成片开发土地的必须已形成工业用地或其他建设用地条件 签订书面转让合同 过户登记手续 以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当按照国务院规定 报有批准权的人民政府审批 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 二 禁止转让的房地产 以出让方式取得的土地使用权不符合房地产法规定的 司法机关或行政机关依法裁定 决定查封或者以其他限制房地产权利的 被国家依法收回土地使用权的 共有房地产 未经其他共有人书面同意的 权属有争议的 未依法领取权属证书的 法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 三 已购公有住房和经济适用房的出售 低于房改政策规定价格购买 且没有按规定补足房款的 住房面积超标或违法公款装修 没有补足超面积房款及装修费的 处于户籍地区并列入拆迁公告范围的 上市出售形成新的住房困难的 以成本价购买的 以标准价购买 补足成本后出售 纳税后归个人 直接上市出售 收益纳税后由单位和个人按产权比例分配 不得上市出售的情形 收益分配 三 商品房预售 楼花买卖 指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人 由承购人支付约定房款并在房屋竣工验收合格后经登记取得房屋所有权的房屋买卖方式 主体一方特定 标的是尚在建设中的房屋 法律关系的产生 变更 终止均受法律严格限制 两个合同关系三方当事人 标的是一种期待利益 按揭权的实现方式有其特殊性 特征 楼花按揭 概念 三 房地产租赁和抵押 一 租赁 租赁关系成立需登记备案 承租人享有优先购买权 房屋转租 二 抵押 抵押权优于普通债权 先设定的抵押权优先于后设定的抵押权 房地产抵押不转移抵押财产的占有 房地产抵押属于要式法律行为 申请抵押登记 四 房地产评估 按国家规定的技术标准和评估程序 以基准地价 标定地价和各类房屋的重置价格为基础 参照当地的市场价格进行评估 第四节物业管理法律制度 一 物业管理 物业管理条例 对物业管理定义为 业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 二 物业管理法 公开 公平 公正 市场竞争机制 原则 物业管理条例 2003年9月1日施行 2007年10月1日修改后施行 三 物业管理的主体 一 物业管理企业 20万至30万元注册资本 有固定的办公机构 经营场所 有物业所需的管理机构和专业人员 有合法的章程 拥有或受托拥有建筑面积1万平方米至5万平方米的物业 有完备的房屋管理 修缮与养护保障条件 申请资质审批 注册登记 严格履行物业管理合同 接受业主管理委员会和业主的监督 对重大管理措施要提交业主委员会审议 接受房地产主管部门 行政主管部门及当地政府监督 设立条件 程序 义务 二 业主 不得擅自改变住房的使用性质 进行室内改装和搭建应符合要求 自觉履行业主公约和房屋使用公约 按时交纳各项费用 表决权 选举管理机构人员 参与制定规约 小区入住率超过50 时 或者自首位业主入住之日起满两年且入住面积的比例达到20 以上 房地产行政主管部门会同开发商和业主 召开第一次业主代表大会 产生业主委员会 召集 主持业主代表大会 制定物业管理委员会章程 签订委托管理合同 监督物业计划实施 资金使用和业主公约的实施 业主 房屋所有人 业主代表大会 业主委员会 权利 义务 四 物业管理内容 一 住宅小区的管理 住宅小区是指按城市统一规划 基础设施齐全 建筑面积在5万平方米以上 入住率达60 以上的小区 住宅小区内房屋及设备的维护 市政公用设施管理 绿化管理 环境卫生管理 治安保卫管理 社区文化 二 经营性物业的管理和服务 制定管理计划 物业的维护 安全保卫 消防工作 车辆管理 三 公有住宅出售后的管理 自治和物业管理相结合 五 物业管理收费 一 物业管理服务收费 公共性服务收费 公众代办性服务收费 二 物业管理费的收缴 收费项目 标准和办法明文约定于物业管理合同中 收费项目 标准和办法在经营场所或收费地点公布 收支接受监督 政府定价 政府指导价 市场调节价 物业管理服务收费划分别实行政府指导价和市场调节价 具体定价形式由省 自治区 直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定 单位 元 平方米 月 武汉市普通住宅物业管理公共服务收费 武汉市物业停车费 住宅区 单位 元 辆 月 说明 指导价格下浮幅度不限 上浮幅度一般