与房地产销售相关及法律法规.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除与房地产销售相关的法律法规房地产业是一个相当广泛的领域，它涉及众多法律关系，法律规范，在房地产经营中，无论其买卖，租赁，还是其抵押，继承都不象一般商品那样靠物质实体在当是人之间流通完成，而主要靠法律，法规和合同来完成。合同规定了个种技能，和交易各方的权利与义务，保证了置业人和租赁人所购买或承租的某些权能，以实现其权利。不仅如此，还因为房地产营销中所涉及法律关系比较复杂，所以要求有相应的法律规范，以协调、调整各经济主体之间的权利关系，从而保证和促进房地产市场健康发展。从事房地产经济活动所依据的房地产相关法规包括以下内容：一、中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法第二章规定了土地的所有权和使用权,第三章明确了建设用地的管理与使用。这些内容的规定确立了房地产的权属关系,是我们从事房地产营销活动的基础。二、中华人民共和国城市房地产管理法为了加强对城市房地产管理,维护房地产市场秩序，保障房地产人的合法权益，促进房地产业的健康发展1994年7月国家出台了中华人民共和国城市房地产管理法，该法于1995年1月1日起施行。中华人民共和国城市房地产管理法房地产市场营销人员应着重中对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属管理及法律责任都有明确规定。掌握该法中的一些具体内容，如国家施行的五种房地产管理制度、五项登记备案制度、五项证书及五种合同。三、中华人民共和国合同法为保护当事人的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会主义现代化建设，国家于1999年3月15日通过了中华人民共和国合同法并于当年10月1日起施行。中华人民共和国合同法中与房地产有关的条款主要在第十三章“租赁合同”中其中第230条、234条有具体规定。四、商品房销售管理办法为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例，建设部于2001年3月14日以88号令的形式颁布了商品房销售管理办法该办法于2001年6月1日起施行。地产市场营销人员应着重了解其中的第二、三、四、五、六章的内容。五、城市商品房预售管理办法六、城市新建住宅小区管理办法目前我国的物业管理以新建住宅小区的管理为重点，因此城市新建住宅小区管理办法是物业管理的最主要的法律依据。城市新建住宅小区管理办法主要规定了以下内容：1、 住宅小区的管理体制2、住宅小区的物业管理责任3、住宅管理委员会及其权利和义务4、物业管理公司的权利和义务5、物业管理合同的内容6、关于房地产产权人、使用人、的权利和义务这些内容也应是房地产市场营销人员着重了解的内容。七、城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定:着重掌握国家在收费方面的一些规定。八、前期物业管理服务协议：了解协议的适用范围及其效力。第二篇 房屋建筑基本知识 本篇涉及以下几个内容一、房屋建筑识图：该部分应该掌握识读建筑施工程图的方法。各种图纸的形成、用途、图纸内容和表达方法是该部分的重点内容。二、建筑材料概述：该部分重点介绍建筑材料的一些基本性质，常用建筑材料的性能、特点、要求。使有关人员对房屋建筑中所用到的材料有了初步的认识和了解。三、房屋建筑构造：该部分应重点掌握建筑物（民用建筑）的组成、分类以及各种类型结构的性能、应用，从而使有关人员对房屋建筑最基本的构造组成有所了解。四、房屋户型与装饰装修：该部分主要介绍住宅建筑户型组合设计,明确了住宅建筑设计应满足其功能及人们使用要求。五、房屋建筑配套设施与环境规划设计：该部分重点介绍了房屋建筑配套设施（公共建筑、道路、绿化等）的规划布置，从而明确了居住区的环境与居民需求之间的关系。六、房屋建筑质量与缺陷：该部分介绍了房屋建筑在使用过程中常见的质量(通病)问题,并进行了原因分析,如何采取预防措施,问题一旦出现如何治理。使人们清醒认识到房屋建筑质量与人类生活之间的利害关系。七、商品房销售面积的测算：该部分重点介绍了如何测算商品房的销售面积，使有关人员对自己所销售的产品房屋的销售面积都包括哪些，如何测算了如指掌。 第一章 房屋建筑识图第一节 什么是房屋建筑工程图一、什麽是房屋建筑工程图房屋建筑工程图就是在房屋建筑工程上所用的，一种能够十分准确地表达出房屋建筑的外形轮廓、大小尺寸、结构构造和材料作法的图样。二、图纸的形成房屋建筑工程图是根据投影原理绘制而成的。(一)、什么是投影投影来源于“影子”这一自然现象(你知道影子是怎么形成的吗？)。(见图1a)画法几何中,用一组假想的光线(光线称为投影线)将物体的形状投影到一个平面(平面称为投影面)上去投影法。(见图1b)(二)、三面正投影图图11、什么是正投影当投影线相互平行且垂直于投影面所得到的投影正投影。(见图1b) 2、三面正投影图物体有六个面,即左右(长度)、前后(宽度)、上下(高度),所以可以在空间六个面上进行投影。(见图2)对于一个物体一般有了三个面的投影就可以反映出它的大小和形状。即：从前向后投影正投影图；从上向下投影水平投影图；从左向右投影侧面投影图。(见图3) 图2 图3当物体是空心的需剖开（水平剖、竖直剖），反映出内部情况。 房屋建筑工程图就是采用投影方法,把想建造的房屋绘制成各种图纸,如:前后左右各个侧面的外部投影图立面图；水平剖切的投影图平面图；竖直剖切的投影图剖面图。 第二节 如何读建筑施工图一、建筑施工图包括哪些图纸建筑施工图主要表示建筑物的内部布置情况、外部形状及装修、构造、施工要求等。图纸有：建筑总平面图;建筑平面图;建筑立面图;建筑剖面图;建筑详图。二、识图的一般步骤和方法识图的一般步骤和顺序先看图纸目录，后看图样；先看基本图纸（平、立、剖），后看详图；先看图样，后读文字；先看整体，后看局部。看图的方法看图时应作到以下几点：1、掌握投影原理（前已述，什么是投影你知道了吗？）2、熟悉房屋建筑基本构造（见第二章）3、熟悉图纸中常用的图例、符号、线型等的意义（本章介绍）。三、怎么读建筑施工图建筑施工图简称建施图怎么看总平面图(见图4)1、总平面图是怎么形成的假想站在建筑地段上空向下观看,画出它的水平投影图，即为建筑总平面图，简称总平面图。2、总平面图的内容总平面图的内容主要反映出新建、拟建、原有、拆除房屋建筑的平面形状、位置、朝向以及标高、地形、地貌等情况。3、总平面图的用途总平面图用于新建房屋的定位、施工放线、土方工程以及施工总平面图的布置。4、怎么看总平面图(以图为例)看比例、图例、有关文字说明；了解工程性质、场地的地形、地貌等；查看建筑物的室内地坪标高、室内外高差、道路标高、坡道及地面排水情况； 图4查看建筑物的朝向;其它，如道路走向、绿化情况等。 怎么看平面图1平面图的形成假想用一个水平剖切平面沿建筑物窗口（比窗台稍高）的地方切开，移去上半部分，然后向下进行投影所得到的投影图，称为建筑平面图，简称平面图。在多层房屋建筑中，如果中间各层的情况完全相同（房间的布置、大小、数量及结构构造情况等），一般画出首层平面图、标准层平面图（中间各层的一张代替）、顶层平面图。2平面图的内容平面图的内容一般有：建筑物的朝向、形状及内部布置；表示建筑物的结构形式及主要建筑材料；标出建筑物的有关尺寸及楼地面标高；标出门窗编号及开启方式；表示其它一些构件的位置尺寸，如阳台、雨蓬、散水等；屋顶平面图中有排水分区、坡度、上人孔、女儿墙等。3平面图的用途施工前平面图用于编制概预算、备料等；在施工过程中作为放线、砌墙、门窗安装、室内装修等的依据。4怎么读平面图看图的顺序看平面图一般按以下顺序进行a.先看图标，从而了解图名、比例等；b.看房屋的朝向、平面形状、内部布置；c.看建筑物各部分的尺寸标注（有尺寸线、尺寸界线、尺寸起止线、尺寸数字组成）、轴线（横轴线、纵轴线、附加轴线）编号；d.看图中门窗的类型、数量和位置；e.看剖切线的位置、编号；f.看图中其它细部的配置和位置情况。如何具体看图(见图5) 图5看图应抓住什么：看图时应该抓住主要部位，如：记住房屋的总长、总宽房屋建筑的总面积；记住轴线间(开间、进深)的尺寸房间的面积；记住墙厚结构面积,等等。所以看图时应抓住总体，抓住关键，一步步的看才能把图记住。开间：房层建筑工程图中，在水平方向编号的轴线（横轴线）墙之间的标志尺寸。进深:房层建筑工程图中，在垂直于水平方向编号的轴线（纵轴线）墙之间的标志尺寸。怎么读立面图1立面图的形成对建筑物各个侧面进行投影所得到的投影图，称为建筑立面图，简称立面图。因建筑物侧面有多个，故名称也有区分。按主要出入口所在一侧命名，则有正立面图、背立面图、侧立面图。按建筑物侧面所朝的方向命名，则有南立面图、北立面图、东立面图、西立面图。也可按轴线编号命名，如轴立面图等。2立面图的内容立面图的内容一般有房屋的层数,各部分的标高(标高:建筑物某一点的高度。有相对标高和绝对标高之分);室外地坪线；门窗的形式、位置；外墙面的作法；其它，如雨蓬、阳台、勒脚、台阶、雨水管等。3立面图的用途用于房屋立面的装修、概预算等。4怎么读立面图看图时应对照着平面图。看图的顺序a.看图标；b.看建筑物的层数和标高；c.看建筑物立面上各构件的位置和形状；d.看外墙面的装修作法。如何具体看图(见图6) 图6看立面图应记住什么立面图是表示建筑物外侧的形状，故应记住其外形。外形中主要的是标高、门窗的位置，其次记住装修作法；再有记住附加构件的位置。怎么读剖面图1、剖面图的形成假想用一个（或多个）垂直的剖切平面将房屋切开（应沿门窗洞口处），移出一部分，对剩下部分进行投影所得到的投影图，称为建筑剖面图，简称剖面图。2、剖面图的内容剖面图的基本内容有：各层楼面、楼梯休息平台的标高，窗台、窗上口、门、顶棚的标高；房屋内部(垂直方向)特征；楼、地面及屋顶的构造层次及装修作法、所用材料；其它，如女儿墙、檐口等构造作法。3、剖面图的用途编制概预算时利用剖面图计算墙体、室内粉刷等项目。4、怎么读剖面图看剖面图时应对照平面图，剖切位置从首层平面图上找。看图的顺序a.看图名和轴线编号；b.看楼层标高及竖向尺寸；c.看房屋的内部特征，即结构形式和构造内容；d.看楼、地面及屋面的作法。如何具体看图(见图7) 图7应记住什么:通过看剖面图应记住各层的标高层高(上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离),各部位的材料做法,关键部位的尺寸。其它如外墙竖向尺寸、标高可以结合立面图一起记就较容易记住。思考题1.什么是房屋建筑工程图？2.图纸是根据什么原理绘制而成的？什么是投影？3.三个投影面各反映物体哪几个方向的情况？4.建筑施工图包括哪些内容？5.什么是总平面图？有何用途？表达了哪些基本内容？6.平面图是怎么形成的？一个单项工程一般画出哪几张平面图即可？7.平面图有何用途？主要包括哪些内容？8.平面图上尺寸标注如何规定？什么是开间？进深？9.怎么读平面图？10.立面图是怎么形成的？有哪些命名方法？11.立面图有何用途？主要包括哪些内容？12.怎么读立面图13.剖面图是怎么形成的？有何用途？主要包括哪些内容？14怎么读剖面图？.15.掌握图纸中常用图例、符号的含义。16.什么是层高?层迭迭什么是标高?参考资料：1怎么看建筑施工图 中国建筑工业出版社2建筑制图 高等教育出版社3房屋建筑制图统一标准 （GB/T50001-2001）4建筑制图标准 （GB/T501042001）等第二章 建筑材料概述第一节 建筑材料基本性质一、重力密度材料在自然状态下单位体积（包括材料结构内部孔隙占有的体积）的重量，称为材料的重力密度，简称重度。在建筑工程中，计算材料用量、构件自重、配料等，常用。二、材料的密实度材料的密实度是指材料体积内被固体物质充实的程度。三、材料的孔隙率材料的孔隙率是指材料体积内，孔隙体积所占的比例。孔隙率与密实度的关系为：孔隙率+密实度=1，这一关系说明同一材料的孔隙率越大，则密实度越小。孔隙率的大小直接反映了材料的固体物质致密的程度。工程上常用孔隙率表示材料的密实度。四、材料的强度材料的强度即是材料在外力（荷载）作用下抵抗破坏的能力。五、材料的弹性材料在外力作用下产生变形。当外力取消后能完全恢复原来形状的性质，称为材料的弹性。这种完全恢复的变形称为弹性变形。六、材料的塑性材料在外力的作用下产生变形，当外力取消后不能恢复原来的形状而仍保持变形后的形状的性质，称为材料的塑性。这种不能恢复的变形称为塑性变形。七、材料的脆性材料受到外力的作用达到一定限度后突然破坏，而破坏时无明显的塑性变形，材料的这种性质称为脆性。 第二节 常用建筑材料的性能特点一、普通粘土砖普通粘土砖的标准尺寸普通粘土砖的标准尺寸为24011553mm。一般4块砖长,8块砖宽、16块砖厚为1m。砖的种类普通粘土砖以天然的粘土为主要原料。1、 按生产方式分有：机制砖和手工砖2、 按颜色分有：红砖和青砖目前大量生产和使用的是机制红砖。普通粘土砖的性能特点1、属脆性材料。脆性材料的抗压强度很高，而抗拉强度低，故适用于受压构件，普通粘土砖是最常见的墙体材料。2、块体小，易于施工。普通粘土砖体积小，重量轻，进行砌筑施工比较容易，而且可以使建筑物造型自由灵活。3、外形规则。普通粘土砖为矩形体，外形规则，尺寸均一，能形成井然有序的外观。根据各种砌筑（方法）工艺设计，构成不同的立面线条，增加建筑物的美感。4、承重、保温。用普通粘土砖砌筑的墙体能同时起到承重、保温、隔热的作用。承重：粘土砖是脆性材料，具有较高的抗压强度，能承受一定的荷载，因此在建筑物中一般用做承重墙体。保温(隔热)：由于砖内部孔隙较多，所以它具有较好的保温(隔热)性能，而且隔音性能也较好。但是，普通粘土砖的原材料是粘土，要消耗一部分耕地，而人类的生存在很大程度上依赖于土地资源，目前我国耕地资源已经严重不足。所以我国已经开始对墙体进行改革，逐步用新型的墙体材料来替代普通粘土砖。二、砂浆砌筑墙体、抹墙面、地面、拌制混凝土等均用到砂浆。所以砂浆质量的好坏直接影响砌墙、抹灰等。砂浆的种类砂浆主要可分为砌筑砂浆和抹面砂浆。1、砌筑砂浆：用于砖石砌体的砂浆称为砌筑砂浆。它起着传递荷载的作用。2、抹面砂浆：涂抹在建筑构配件表面的砂浆称为抹面砂浆,起着保护建筑物构配件的作用。砂浆的特性硬化后的砂浆呈现出脆性。即其抗压强度高，抗拉强度低。而砂浆在硬化过程中体积收缩，易出现裂缝。对于砌筑砂浆应充分利用其抗压强度高的特性来保证砌体的强度。但变形应均匀且不宜过大（应在允许值范围内），否则会降低砌体的质量，引起裂缝。对于抹灰砂浆，为防止出现裂缝一般分层进行抹灰，起到一定的效果。三、混凝土混凝土是建筑业中用量很大的建筑材料。混凝土的组成成分一般有水泥、沙子、石子和水。混凝土的特性1、 混凝土的原材料来源丰富，造价低廉。2、 利用模板可浇筑成任何形状、尺寸的结构构件。3、 抗压强度高，并根据需要配置成不同强度的混凝土。4、 与钢筋有牢固的粘结力，配成各种钢筋混凝土结构构件。5、 具有良好的耐久性与耐火性。6、 混凝土在日常使用过程中修理和保养费用少。但混凝土也有其不足的一面，如：自重大；抗拉强度低，受力破坏呈明显的脆性，受拉时变形能力小，易开裂，抗冲击能力差，不适合高层建筑和有抗震性能要求的结构，保温热性能差；养护时间长等。混凝土适用于制作受压构件。四、钢材钢材是建筑工程中的主要建材之一。钢材的组成成分钢材的主要成分是铁和碳，但碳的含量在2%以下。钢材的种类1、钢筋：是建筑工程中用量最大的钢材品种之一，与混凝土形成钢筋混凝土结构构件，常有的有HPB235级钢（外形光圆），HRB335级钢、HRB400级钢（外形带肋）。2、型钢：具有一定断面形式和外形尺寸的钢材,有工字钢、槽型钢、角钢等。可铆接或焊接成各种钢构件,如钢屋架、钢梁、钢柱等。大型工字钢、槽钢可直接用做钢构件,如梁、柱等。钢材的性能特点1、轻质高强：钢材的强度（抗压、抗拉）比较高，故适用于高层、大型结构物。2、韧性好，抗冲击力强：钢材具有良好的韧性,抗冲击能力强,随着钢构件连接技术的不断进步,其整体性也好。所以承受冲击荷载的桥梁、高层建筑以及其他抗震结构物大多采用钢结构。3、外表轻巧：由于钢材强度高，与混凝土等材料相比，构件的截面尺寸小，给人以轻巧、明快、纤细的感觉。4、易腐蚀：由于钢材的主要成分是铁，故在使用过程中易生锈腐蚀。5、耐火性差：钢材的导热系数大,在高温下易变形软化,强度降低,故表面需要覆盖防火层。五、玻璃普通的平板玻璃由于具有透