物业管理计划书　.doc

物业管理计划书 物业管理计划书物业管理书一一在送旧迎新之际，物业业公司在回顾20xx年工作作开展的基础上，经验，找出出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方方针，细化管理，从内部挖挖掘潜力，向管理要效益，更更加严格要求，加强培训，勇勇于面对不足，团结一心，增增强大局意识、责任意识和协协作意识，同心同德，努力完完成工作。 我们会继续发扬扬敬业、奉献的精神，共同为为公司的迅速发展竭心尽力。 孙子兵法说“间于于天地之间，莫贵于人。 员员工是企业的根本，员工素质质是企业优质服务的基础。 我我们将把培养一支专业、高效效、严格管理的服务团队作作为XX年物业开展内部管理理的基本战略，实行严格管理理，善待员工的方针，开展系系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意意识，提高团队的凝聚力和和向心力。 一、人事行政人事行政工作目标人员当当月流动率小于5%人员员培训覆盖率达到100%人员招聘到岗率达到998%员工生活满意度达到到90% 1、团队的建设设在于制度化的管理，人事行行政部年度首要工作是完善管管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落落实到位。 推行与之相配合的的绩效考核制度，调动员工工的积极性。 绩效源于执行力力，执行力源于细节，人事部部计划以保安部作为试点，对对每个岗位提出具体的岗位职职责要求，推行新的绩效考核核制度，调动员工对工作的的积极性，使员工不断加强自自我管理能力，明确工作标准准，提高自我提升的动力并逐逐步推广。 在各个岗位上采取取绩效管理，力求在三月份全全面覆盖，以提高整体的服服务水平和团队的执行力度。 在有效的绩效考核制度和岗岗位责任制的基础上，人事行行政部将加强监督的力度，对对岗位的操作和执行进行有计计划巡查管理。 及时发现问题题，及时改进。 2、人事行行政部将把提高员工素质作为为部门工作的重点，制定有针针对性的培训计划，以业务知知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工主人翁责任感和和事业心，培养开拓进取，勇勇于奉献的精神。 要求员工在在工作中真正做到“100%业主第一”。 以企业精神和和宗旨作为统一员工意志，述述职报告统一行动的共同基基础。 在人事管理流程中，采采取优胜劣汰的方针，对入职职、转正的员工严格按标准把把关，逐步提高员工素质，继继而提高团队的整体素质。 3、在提高管理要求的同时时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿宿舍、饭堂的管理，组织相应应的员工生日活动、团队活动动。 重视改善员工福利，加强强与员工的沟通，以多方渠道道听取员工意见加以综合，并并及时给予改善。 4、效益益是企业的最终目标，通过岗岗位责任制的落实，人事行政政部将重新审核各部门、岗位位人员定编的情况，避免人浮浮于事，以建立一支精干、高高效的服务团队为目标，严格格控制人事成本。 5、行政政方面，将以配合业务部门开开展工作的需要为前提，积极极与各部门加强沟通协调，大大力配合。 修正现有的工作程程序，使之更标准化、规范化化。 及时完成物料采购，严严格管理物料的采购、使用控控制流程，重视公司资产、仓仓库、车辆的管理，堵塞漏洞洞，做好把关的工作，保证公公司财物、利益不受损失。 二、客服中心物业管理是是以服务为主，客服中心是整整个物业公司的服务窗口。 为为此，服务中心将把服务放在在第一位，坚持“以人为本本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。 不断断提高江南世家物业价值，使使物业发挥最大的使用效能。 工作思路强调成本控控制意识和成本管理程序；强调团队的有效运作和服务流流程；强调公众服务的规范范化与特约服务的个性化；强调“以人为本”的服务理理念和服务的人性化；致力力于建立与业主有良好沟通的的和谐社区。 目标设置客户综合满意率不低于990；服务综合及时率不不低于85；业务技能能培训100；小区绿化完好率不低于90；绿化覆盖率不低于600；管理费收费率一期逐逐步达到70；二期收收费率达到90；生活活垃圾日清率为100；工作重点根据对200xx年的工作回顾和反思，20xx年将致力于加强规规范管理、协调沟通、落实执执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。 （11）制定、完善工作手册，使使员工翻开手册即可操作，如如管理规章制度及操作规程程等。 使每一位员工了解工工作规程，熟悉管理程序，达达到规范自我、服务业户的的目的。 并对员工进行定期的的业务、技巧、服务意识等方方面的培训，通过不断的强化化学习，不断提高服务中心员员工水平。 尽快带领出一支业业务过硬、服务意识强的员员工队伍。 对进入服务中心工工作的员工严格把关，定期进进行考核评比，对不称职员工工坚决撤换。 （2）小区的的环境管理极为重要，如何为为业户创造一个良好、舒适的的居住环境，是我们非常重视视的问题，以往的管理经验告告诉我们，保洁工作责任到人人，督导、检查、培训落实实到位，才能充实发挥每个人人的潜能，认真地去做好每天天的保洁工作。 积极宣传环保保意识，使小区的环境卫生状状况达到最佳状态。 （3）根据目前的收楼情况，强化化对工程维修的监管力度，与与各部门积极协调配合，完成成收楼任务。 （4）对物业业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过过定期开展社区文娱活动、定定期安排上门家访及问卷调查查等多种渠道与业户进行沟通通，听取业户的意见。 接受受合理的要求及意见，采取有有效措施进行相应的整改，提提高管理质量；对于超出管理理标准的要求，按国家及有关关规定向业主耐心解释，并加加强对物业管理行业的政策策宣传，以转变以往固有的观观念，争取业主的理解，对经经解释无效拒交管理费的业户户，将通过法律途径解决，使使管理工作得以顺利开展。 （5）加强社区文化的建设设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。 （6）协协助成立业主委员会筹备小组组，实行业主自治，共同管理理。 三、工程维修 四、保保安部保安部针对20x xx年总结和分析工作情况，继继续坚持以固强补弱和狠抓落落实为中心，以做好安全和服服务工作为前提，搞好团队建建设。 结合公司的发展需要和和管理方向，做好小区的全面面安防工作，保证人、财、物物的安全，配合客服，加强对对小区的巡查，提高整体管理理水平。 工作目标住客及及公司综合满意度95%；无因管理责任事故率00；新员工岗前培训率1100%；不合格项整改率率100%；员工流动率率20%（不包括非正常流流动率）；突发事件快速反反应率为98%；非正常常投诉率低于2%。 并全全力配合做好二期水乡别墅外外售和收楼工作及本部相关工工作事项的接管，同时全面做做好二期有关工作的服务和管管理，树立保安队伍的形象。 2、做好元旦、春节期期间小区各项安防工作，节日日前小区安全大检查，由主管管领导负责；同时落实好春节节期间主管领导巡查和值班；明确强调放假不放制度；组组织和安排好春节期间部门门员工的业余娱乐活动。 随着着本部人员增加和三期宿舍篮篮球场地的修复完工，拟成立立物业公司篮球队，既可丰富富员工业余生活，又可为公司司联谊公关比赛做好准备。 3、保安部将于1月份份开展为业主或客人优质服务务月活动，体现保安队伍的服服务意识和服务热情，同时建建立良好的口碑。 4、做做好一二期智能化系统投入使使用的前期准备工作，建立和和完善智能化系统的使用和管管理制度，及时进行智能化系系统操作规范培训，逐步改变变完全靠“人防”的管理模式式。 同时设专人负责在监控中中心上岗，保证小区24小时时的监督和管理，提高安防标标准。 5、针对 一、二期期消防设备设施的分布和配备备情况，更进一步完善设备设设施管理和使用运作培训，同同时加强日常消防培训和突发发事件处理演练。 根据实际情情况将小区日常安全管理注注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常常识制作后派发业主，提高安安防意识的宣传和群防群治工工作。 6、做好人员的培培养和储备工作。 对保安员管管理方向是力求转型和建设成成为强有力综合型的队伍。 结结合保安职业特性，在年初人人员流动高峰期前做好人员安安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做做好人员补充储备工作。 全年年退伍军人占总人数比例为为75%，其它占比例为255%（保安学校、警校、武校校人员）。 发挥和利用现有人人力创造最大价值，做好物业业公司排头服务部门。 7、加强骨干队伍的建设，拓拓宽员工知识面，条件允许组组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素素质和层次，（骨干队伍）使使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门门上半年时工作述职。 五、会所经营20xx年上半半年将继续以服务为先、效益益为本的经营方针，积极配合合营销及客服工作的开展。 采采取灵活的经营手法，推出更更贴身的服务，把会所经营做做到推陈出新。 在内部管理理上，加强本部门各经营点的的协调合作性，着力增强和提提升员工工作技能和服务意识识，最大限度地调动人员的积积极性、创造性；切实加强餐餐厅出品管理工作，在饮食食出品上不断推陈出新，做好好小区配套服务工作的开展。 工作目标力争半年创收收3万元； 六、财务管理围绕集团发展战略和财务年年度工作目标，促进效益增长长，完善财务管理体系，加强强资金、资产、成本、采购价价格的管理和控制。 在把服务务放在第一位的同时，建立规规范的账务管理，积极配合合业务部门工作的开展，加快快科耐物业管理软件的投入使使用。 为全面完成物业的各项项工作指标和工作任务，制定定物业财务部10年上半年工工作计划如下工作目标标服务满意度90%；控制亏损在20万元以内；建立君华物业成本库； 1、物业财务部在集团财务务中心的统一指导下,根据据物业公司财务管理制度,结结合物业财务工作的实际情况况,建立一套详细完整的成本本库,合理的进行成本控制,及时准确地向管理层提供供最真实的财务数据。 2、负责公司资金计划的制定与与跟踪对比，管理台帐的登记记与财务状况分析，并向管理理层提供财务报告,进行成本本分析,提出相关的建议,力力争控制半年亏损额在20万万以内。 3、以服务为宗旨旨，与客服中心一起做好管理理费的收缴工作。 对于前期欠欠费的业主要与客服中心配合合，一起商定催缴的办法，争争取催缴率达到30。 把物物业公司的收费工作推向一个个新的台阶。 4、负责各种种款项的审核，规范财务付款款审核程序，进行新的财务制制度的培训。 主要是对物业公公司各部门负责人及本部门员员工组织一起学习新的财务制制度，对以前修改的部分要进进行重点的讲解，新的制度实实施后，要严格按照制度执行行。 财务部门进行监督把关。 5、完成09年的年终财财务总结，进行财务状况分析析，编制财务报告。 并且根据据各部门提供的数据编制100年上半年资金计划，上报集集团资金计划部，根据集团批批准的资金计划，合理安排物物业公司10年上半年每个月月的资金，并与各部门协商对对一些付款计划进行相应的调调整。 物业管理计划书二某楼盘项目物业管理计划书书 一、概述某项目位于于甲县城东，将是甲县新城区区及行政、文化、体育、经济济中心，地理位置优越，物业业升值潜力巨大。 由此良好的的物业背景，某小区的物业管管理水准将更显重要。 二、目标贯彻开发商开发某小小区项目构思，引进大都市物物业管理理念，通过优良的服服务将某小区管理成都市居住住区，让业主在县城里享受都都市生活氛围。 并使物业功能能发挥最大，力促某小区物业业保值增值。 树立某物管公司司品牌， 三、组织物业管管理行业是一微利行业，当前前多数物业管理企业处于亏损损状态。 因此，物业管理企业业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等等。 四、人事人事设置置原则一人多岗，不要因人人设岗。 预计16名员工（按按整个小区交付时设计）。 序号岗位人数主要职责责备注1经理1在在董事会领导下，全面负责经经营等。 2经营部主任1具体经营事务、人事等等。 3办事员3文书书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证4物业管理理员1具体物业管理、装装修监管、收费、维保服务等等。 5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小小区内公共秩序等。 6水水电工1公共区域水电设设施维护、水电维修服务等。 7保洁员2公共区区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请请的物业管理顾问公司进行培培训，骨干员工将送市主管部部门的岗位培训结构培训。 培培训率100%。 五、经经营预测a)经营收入万元（年度，以下省略）l物业管理费万元应收万元30000*12*=126000（元元）预计收入万元（收缴缴率90%）l维修服务务费万元l特约服务万元l其他收入万元b)支出万元l人员工资福利14万元元l办公费用万元（办办公、安全护卫、绿化、保洁洁、消杀等）l维修保养养费用万元l税金万万元l不可预见费用万万元c)润亏-万元d)物业接管期间前期期投入10万元（办公设施施购置费、通讯器材、员工服服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e)公共性服服务费构成测算万元/年，元/月*M2 （1）员工的工资和按规定提取取的福利费序号岗位人人数工资标准工资合计1经理11xx1xx经营部主任18008003办事员3600188004物业管理员118008005安安全护卫员7500335006水电工17007007保洁洁员2400800工资总额合计9600工资总额合计9600元/月；115200元/年福利115200*23%=26496（元/年）合计14.17万元/年 （2）公用设施设备备维修及保养费万元 （33）绿化管理费绿化率445%万M2*1元/年*M2=万元 （4）清洁卫生费2人*12月月*80元/月*人=万元 （5）安全护卫费7人*200元/年*人=万元 （6）办公费按管理人员员工资总额25%计算万元元*25%=万元 （7）固定资产折旧费按10%计算即1万元 （8）税费按营收%缴纳即万万元 （9）保险费暂不不投保 （10）合理利润润按营收8%计算万元但为减轻业主负担，我司将通通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增增加收入，减少支出，从而降降低公共性服务费价格，拟向向政府物价主管部门申报本小小区公共性服务费价格指导价价格为元/月*M2。 六、前期物业接管a)派物业管理员、水电工等等工程技术人员参与工程验收收（无验收权，仅可从物业管管理角度向开发商提出建议）。 b)物业接管验收l既应从今后物业维护保养养管理的角度进行验收，也应应站在业主的立场上，对物业业进行严格的验收，以维护业业主的合法权益。 l是物物业通过竣工验收后，对物业业主体结构安全和使用功能的的再验收；l供电、给排排水、卫生、道路等设备设施施能正常使用；l房屋幢幢、户编号已经有关部门确认认；l落实物业的保修事事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。 确保保修项目目、期限、标准、责任、方式式的落实，重大保修项目细则则与图纸校验到位；l接接管小组按图纸资料移交清清单，技术资料进行对照检检查，发现产权、技术资料有有缺漏的，应以书面形式上报报开发商，请求给予协助解决决。 l接管小组按设备备移交清单，对各类设备按按数量、规格、性能、容量等等进行对照检查，发现接管设设备（设施）与移交清单不符符或有缺漏的，应以书面形式式上报开发商，请求给予协助助解决。 l接管小组对每每套单元房的水、电、土建部部分进行全面检查，并将检查查记录在册，对发现的问题应应及时督促有关单位迅速解决决。 l在保修期内，因施施工、安装、设备等因素产生生的质量问题，公司应查明原原因，及时上报开发商，请求求尽快解决。 l抄水、电电、气表的底数，记录备案。 l接管验收中若发现问问题，应明确记录在案，约定定期限督促开发商督促建筑商商对存在的问题加固补强、整整修，直至完全合格。 l接管验收符合要求后，物业业管理企业应签署验收合格凭凭证，签发接管文件。 l当物业管理企业签发了接管管文件，办理了必要的手续以以后，整个物业验收与接管工工作即完成。 七、入伙 1、准备工作l治安方方面小区四周种绿篱或安装装防护栏；增设报警系统；统统一安装防盗、防盗窗或铝金金窗；l车辆管理增设设区间道路标志；封闭小区由由多个出入口到一进一出；增增设自行车棚；加固架空层车车库；l垃圾清运增设设垃圾池屋)或垃圾清运站等等l楼道灯改用节能灯灯如温感、声控或角摸式等等)l分步购置办公、护护卫、保洁、水电工等设备及及工属具和员工工作服等；l制定入住流程；l印印刷入住表格； 2、协调工工作l与供电局、自来水水公司、石油液化气公司和邮邮局等单位搞好联系工作，保保证住户入住后的水、电、气气等的供应。 l代业主与与电话公司联系电话安装事宜宜，争取现场放号，方便业主主。 l与学校、派出所和和居委会联系，了解小孩转学学和迁移户口的手续办理细节节，以及有关联系电话，入住住时公告。 3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安安全护卫立岗、巡更，迎接业业主入伙。 举行入伙仪式邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。 注意事项避免后期工地的的灰尘、噪音等不和谐的现象象。 4、业主、使用权人入入住程序发函办入伙手续续签约 5、办理入伙手续续程序已缴款票据入伙手手续书、身份证、购房合同确认业主身份缴清代垫代缴缴费用、装修保证金建筑垃垃圾清运费、物管费，盖章业主签署向业主办理手续 八、物业装修与管理业主主在收楼后有权对自己所购物物业进行装修，但装修必须在在规定范围内进行。 其有关规规定包括国家建设部发布的的建筑装饰装修管理规定和物业管理企业制定的住住户装修管理规定。 根据上上述规定，业主在装修前必须须向物业管理企业进行登记，包括填写业主装修表、领领取装修管理规定，根据据约定在申请表上签字，缴纳纳装修管理押金及保证金，经经批准后方可动工。 业主在装装修完成以后，物业管理企业业应组织验收，合格后即退还还装修押金及保证金。 业主主在装修前向物业管理企业申申请登记时，需如实填写装修修施工内容，并注明委托施工工单位及进场人数，业主、施施工队及物业管理企业三方应应在上签字盖章。 九、物业业档案的建立物业档案资料料的建立是对前期建设开发成成果的记录，是以后实施物业业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是是更换物业管理企业时必须移移交的内容之一。 现代建筑工工程随着科学技术的发展和使使用需求的提高，楼宇设备设设施以及埋入地下和建筑体内内部的管线越来越多，越来越越复杂，越来越高科技化和专专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可可少的东西。 物业档案资料的的建立主要抓收集、归归案、利用四个环节。 收集的的关键是尽可能完整，时间上上讲是指从规划设计到工程竣竣工的全部工程技术维修资料料；从空间上讲是指物业构成成的方方面面，从地下到楼顶顶、从主体到配套、从建筑物物到环境，的重点是去伪伪存真、留下有用的，归档就就是按照资料本身的内在规律律、联系进行科学地分类与保保存，利用即是在日后的管理理过程中使用并加以充实。 十、日常管理（一）房房屋管理运作一览表工作内内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访访熟悉收费财务频度度天一天内办完二遍/天，入伙期间6H/天，消消灭违章于未然每周三次100%标准准确符符合规定，无危及安全、外观观无改变、用途无改变无乱乱堆乱放、乱挖乱接，无违章章装修，房屋完好率100%，投诉率1以下。 无无违章装修及时听取业主意意见、满足业主合理要求，业业主满意率99%以上对小小区幢数、套数、面积、公共共实施、管线、开关、业主幢幢号、房号、姓名、单位、电电话以及家庭情况等随问随答答，正确率90%以上收缴缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向向业主公开一次工作程序800830向总值值班了解和处理业主保修、投投诉。 83017000跟踪监督、巡视、走访、整档案（二）绿化管理工作项目浇水施肥修修剪整形病虫防治除杂草草保洁补苗工作要求冬春季晴天每二天浇一次水水，时间近午为宜；夏秋季每每天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，根据长势局部部加施灌木和粗生乔木春秋秋季多遍；冬季乔木一遍春春夏秋季多遍，冬季清园，严严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍8H/天天春夏季一遍，严重者随缺缺随补标准均匀，保持绿绿色长势良好均匀，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内内生枝、整形，灌木造型，地地被草保持3050MM长势优良不污染环境纯度度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上程序7009300浇水、施肥；93011130除杂草、整形、保保洁；133015330除杀虫、补缺、保洁；115301700浇水水、施肥（三）房屋及公用用设施维修、养护运作一览表表工作内容装修审查、监监督巡视清理室内维修修室外维修及养护道路停停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电电供气路灯频度8H内内随来随办，随进度进行每每天一遍污水井、雨水井一一遍/月，化粪池一遍/半年年，污水管二遍/季急修不不过夜，小修补24H内，中中修二天，大修二天内有回音音检查二遍/天，及时维修修每月检查一遍每二年漆漆刷一遍，每周查换梯灯一遍遍，随坏随修每周检查一遍遍，即坏即修每月检查一遍遍，即坏即修每月检查一遍遍，责任范围内即坏即修，责责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修标准符合规定，无危及安安全、外观，无改变用途熟熟悉房屋公用设施、种类、位位置、分布、安全要求、开关关位置，公用设施完好率900%以上无堵、少污积、无无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好好处，回访率100%，业主主满意率90%以上平整率率无积水，缺损，完好率900%以上无积水，无漏隔热热层完好整洁无缺，扶手完完好，梯灯正常，无张贴痕迹迹畅通无积水、无塌陷无鼠鼠洞无脱无鼓、无渗水、无无违章、整齐统一运作正常常，无乱搭乱接，无泄漏灯灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序8008830向总值班了解和处理理业主保修、投诉。 83001700跟踪监督、养养护维修、巡视、走访、理档案工作内容定岗检查查流动检查学习与训练消防设施家居安全违法法行为装修监督车辆行驶驶停放保洁单车、摩托保保管突发事件学习法规教育训练频度24H H每周一遍24H，每220分钟一遍24H5分分钟内到达现场每周一次，每次1H标准人车进出出有序，车辆发牌、登记，交交费90%以上，无收购、乞乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生生率2违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人1000%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练（四）安安全护卫、停车管理（五）保洁管理工作项目地面面清洁保洁楼梯道垃圾圾清运消杀灭鼠、蟑螂频度二遍/天14H/天扫二遍/周洗一遍/月月二遍/天一遍/天二二遍/月，向业主发药一次/年标准地面无杂物、垃垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂杂物和蜘蛛，清洁率95%以以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛，无张贴、乱乱堆，扶手无尘，清洁率955%以上日产日清，整洁无无味无污积，垃圾清运率1000%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或或室外管道20M内3只以下下程序5007000地面清扫；7008800清运垃圾；80001030保洁楼梯、清清洁、消杀、灭四害；13301500清运垃圾圾；150016000地面清扫保洁物业管理计计划书三第一部分项目目物业管理的定位及总思路 一、本项目物业管理的定位位（一）、本项目业态对物物业管理的要求 1、本项目目业态对物业管理的基本要求求本项目的物业主要为商业业性和经营性的，除此之外还还有相当部分的物业用于居住住使用，故此要求物业管理具具备以下功能1）、维护护和维修。 即对物业维护和维维修，对日常使用环境和生活活、工作秩序的维护；2）、组织和协调。 对日常相关关物管及社区活动进行组织和和协调，对业主之间及业主与与开发商、物业公司之间的交交流进行组织和协调；3）、经营和管理。 对物业的使使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行行管理；展开相应的物业服务务经营活动；4）、服务。 向业主和使用权提供必要的的各类生活服务和增值服务及及商务服务。 2、本项目业业态对物业管理的特殊要求除了对物业管理基本常规的的要求外，本项目还对物业管管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售售和经营的要求，主要有1）、在销售期中为销售工工作提供相关的配合性服务；2）、在项目销售期中配配合开展物业招商、招租工作作；3）、在项目销售期中中配合提供物业管理文件和法法律文书；4）、在项目销销售期中配合销售向客户解释释物业管理相关问题；5）、在销售期中向客户展示项项目物管水平，配合提升项目目品质。 （二）、本项目物物业管理的定位 1、本项目目物业管理的档次本项目物物业管理的主要客户群为商铺铺的经营者以及酒店公寓的业业者和使用者，由经营业态和和未来可能的使用者可以看出出，其对物业管理的要求产高高，在服务水平、服务质量各各方面均要求较高，故此本项项目物业管理不能以一种常规规的水平来要求，而是要求有有一定的品牌性，至少有星级级酒店的服务水平。 2、本本项目物业管理形式根据本本项目物业管理档次和业态对对物业管理的要求，本项目物物业管理的主要形式实质是酒酒店及商业经营管理，即以经经营管理为核心，以经营带动动服务，以服务促进经营。 3、本项目物业管理的定位按照以上要求本项目物业管管理定位应该是复合式高档档物业管理。 二、本项目物物业管理的总思路本项目物物业管理的总体思路是全程程介入，系统运作，有机衔接接。 借用品牌提升档次，以服服务促进经营，经营带动服务务。 整个物业服务体系的核心心在于以品牌奠定基础，促促进销售，带动服务，高水平平服务和高效益经营互动，最最终强化品牌，获得利润。 第二部分本项目物业管理理体系的建立 一、本项目物物业管理的模式构想按照物物业管理的总思路，结合本项项目实际销售和物业管理运作作的要求，提出本项目物业管管理的基本模式为引入品牌牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。 以品牌促进销销售、招商，以招商推动经营营，以经营支撑服务，以服务务增进经营。 二、本项目物物业管理组织构架本项目物物业管理虽然管理物业的规模模不大，但所涉及的球节较多多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有有较强的经营管理工作，因此此本项目物业管理的组织构架架较为特殊。 1、基本组织织机构建立的模式本项目根根据以上实际运作的要求和运运作模式的要求适合于采用直直线矩形模式。 2、本项目目的基本组织机构图总经经理品牌物业顾问 3、项目物业服务各部门工作职职责及人员结构1）、品牌牌物业顾问该部门由品牌物物业管理及酒店经营管理公司司委派资深顾问担任。 主要职职责为定期分析客户群所提供供的服务及经营状况报告，不不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提提并工作评价书及建议书。 品牌物业顾问也直接接受总总经营及客户部经理的咨询。 该部门一般需12名资资深顾问。 2）、工程部该部门主要是执行本项目物业业及设施的维护、保养和维修修的任务，直接接受物管部经经理领导。 该部门设主管11人，水电、土建、机电三个个专业的工人每个2种122人。 3）、绿化保洁部该部门主要是负责本项目公公用、共用部位绿化，环境卫卫生的清洁和保洁，直接接受受物管部门经理领导。 该部部门一般需45人，绿化人人员1人。 4）、保安部该部门主要对本项目日常经经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生生命及财产安全，并对周围影影响楼区生活噪声及设施进行行及时清除，直接接受物管部部经理领导。 该部门设保安安队长1人，保安人员3人。 5）、酒店部该部门主主要负责对本项目酒店公寓部部分的客户档案管理，负责该该部分物业的出租经营及日常常钟点式经营。 该部门设置置主管1名，工作人员566人，主要在前台。 6）、商业部该部门主要负责对对本项目在交房后对商铺进行行招商及出租，及对商铺、物物业及商铺客户档案的建立与与管理，直接接受经营部主管管领导，该部门设置档案管管理人员1名，商铺招商及出出租人员2名。 7）、多经经部该部门主要负责本项目目在交房后对一些有偿服务项项目的实施，如家政、装修等等直接接受经营部主管领导。 该部门设置人员2名。 8）、财务部该部门主要要负责本项目物业管理运行日日常财务工作，同时负责经营营部的财务手续办理。 直接接接受总经理领导。 该部门设设置会计1名，出纳1名。 三、本项目物业管理运作条条件 1、在销售现场提供物物业管理场所； 2、明确本本项目定位以制定前期物业管管理服务协议； 3、一定数数量的启动资金； 4、明确确后期物业管理制作方案。 第三部分物业管理介入时机机和介入方式 一、本项目物物业管理介入时机物业管理理前期介入，可以把物业管理理公司自身积累的一些物业设设计、管理以专业经验融入到到项目的设计中去，这样可以以弥补物业开发中的各种缺陷陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决决，还可以全面了解物业，并并为以后管理作好准备。 为了了提高该项目的质量，打造良良好的楼盘品牌，建议物业管管理在项目开发前期及销售期期就介入，让消费者真切感受受到我们作为开发商对物业管管理的重视。 二、本项目物物业管理介入方式物业管理理在项目开发前期介入，介入入方式大致分为以下几种 1、在现场销售中，销售人员员对客户的接待服务； 2、保安服务； 3、提供专门门关于物业的咨询台。 第四四部分常规服务和特约服务务 一、常规服务客户交纳纳物业管理费后，所享受的服服务包括 1、清洁卫生； 2、安全保卫； 3、房房屋维修； 4、房屋管理； 5、电梯升降； 6、报报刊发放，文件传递； 二、特约性服务为了提升本项项目物业管理品质，物业公司司多经部开展的一些有偿服务务，如 1、餐饮服务； 2、商务办公； 3、家政政； 4、装修； 5、医疗疗服务；第五部分本项目目物业经营管理内容 一、本本项目酒店公寓的经营服务本项目酒店公寓的经营服务包包括 1、车库出租755个，按60%出租，2000元/车?月收取停车费用； 2、产权式酒店按三星级级酒店标准间100元/天的的价格执行，每年出租率按总总数的40%计算，与客户按按6:4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分分由物管全部收入。 二、本本项目商铺的经营服务商铺铺的经营服务主要内容是对商商铺进行出租代理，一层租金金为67元/，二层租金为为34元/，物业管理公司司按租金总额的1%收取代理理佣金。 第六部分本项目目物业管理运行成本收益估算算 一、物业管理运行成本项目名称金额（元）备注物业公司人员年工资总支出3344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一一般管理人员2名，职员277名物业公司人员年奖金总总支出103440年工资总总支出的30%物业管理及及福利总支出45000总人人数乘以1500元服务运运行成本96480总户数4402户，以20元/户?月月支出合计589720 二、收益计算项目名称金额额（元）备注物业管理费2287568总户数402户户，按元/?月收取车位位出租费126000总车位位75个，按60%出租，按按200元/月?车标准收费费一层商铺出租费193888一层商铺面积按60%出出租，按67元/收取租金金二层商铺出租费85222二层商铺面积按60%出租租，按34元/收取租金酒店595680酒店按每年年出租率40%，每天标间费费为100元计算合计10037158 三、利润计算算利润=收入计算物业管管理运行成本=10371158589720=4447438（元）物业管理理计划书 四一、公司筹建建1.出资人情况法法人与自然人2.物业管管理企业的组建条件1）企企业名称的确定；2)企企业住所；3)法定代表表人；4)注册资本；5)公司章程；6)公司从业人员。 3.物物业管理企业的设立在组建建条件具备以后，申请物业管管理企业的发起人或发起单位位写出由申请设立物业管理公公司经营资质报告，连同相关关申请资料送交房地产主管部部门审批。 收到核发的批准文文件后，再按有关规定向工商商行政管理机关办理企业注册册登记手续，领取企业法人营营业执照或营业执照，即可对对外营业，并按规定在30日日内到房地产管理部门申办资资质备案和资质等级证书，还还要向税务机关办理税务手续续。 4.在取得企业营业业执照后，按照规定申报企业业资质，物业管理企业的资质质等级1)资质一级企业业注册资本500万元以以上；具有中级以上职称的人人员不少于30人，企业业经理取得建设部颁发的物业业管理企业经理岗位证书，880以上的部门经理、管理理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分分别占规定计算基数的百分比比之和不低于100；200以上的管理项目获得建设设部授予的“全国城市物业管管理优秀住宅小区（大厦、工工业区）”称号；具有健全的的企业管理制度和符合国家规规定的财务管理制度；建立了了维修基金管理与使用制度。 2)资质二级企业注注册资本300万元以上；具有中级以上职称的管理人人员、工程技术人员不少于220人，企业经理取得建设设部颁发的物业管理企业经理理岗位证书，60以上的部部门经理、管理员取得从业人人员岗位证书；管理两种类型型以_上上的物业；管理各类物业的建建筑面积分别占计算基数的百百分比之和不低于100；10%以上的管理项目获得得建设部授予的“全国城市物物业管理优秀住宅小区（大厦厦、工业区）”称号，10以上的管理项目获得省级城城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；具有有健全的企业管理制度和符合合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用用制度。 3)资质三级企企业注册资本50万元以上上；具有中级以上职称的管理理人员、工程技术人员不少于于8人，经理取得建设部颁发发的物业管理企业经理岗位证证书，50以上的部门经理理、管现员取得从业人员岗位位证书；有委托的物业管理项项目具有比较健全企业管理理制度和财务管理制度；建立立了维修基金管理和使用制度度。 二、物业公司的经营计计划1.物业管理的目标标和任务1）创造安居乐业业的生产、生活环境2）对对实现物业的保值和增值。 2.物业管理的主要内容l）维护物业管理区域内的规规划不受破坏2）房屋装修修监督管理3）房屋的维护护与修缮4）设备、设施的的管理及维修养护5）安全全保卫与消防6）保洁、消消毒、防疫管理7）环境保保护8）绿化管理9）车车辆管理10）综合经营服服务 3、物业管理的基本原原则1）产权、经营权分离离原则；2）业主至上原则则；3）统一管理原则；4）专业高效原则；5）权权、责分明原则；6）经济济合理原则；7）公平竞争争原则；8）依法行事原则则。 4.物业管理公司内内部的组织机构以及功能设置置1）总经理室决策机构构，总经理对公司全面负责，布置和协调各副总经理与各各部门的工作。 副总经理协助助总经理处理分管的工作。 2）办公室总经理领导下下的综合办事机构，主要负责责公司内部日常行政事务。 3)财务部参与企业经经营管理，搞好财务核算。 负负责管理