海口市写字楼市场情况调查.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除海口市写字楼市场情况介绍一、 海口写字楼市场发展概况写字楼的发展紧跟着经济繁荣的脚步。时代的变迁，作为企业生产经营要素之一的写字楼，任何一个内部和外部品质上的改变都反映出写字楼产品开发理念的提升，同时也折射出区域经济变迁的历史。2007年海口商务办公楼市场供求关系也依旧保持平稳上升。烂尾写字楼逐渐被盘活，如琼泰大厦、财富大厦、鸿联商务楼等；新建写字楼项目纷纷上马，如海湾国际、天邑大厦、时代广场等。海口金贸地区（国贸、世贸、滨海大道）是海口市商务最集中的区域，写字楼密集度最高，已然成为海口CBD地区。当前海口写字楼市场呈两极分化，一面是商住两用型房产消费趋势，另一面是中高品质纯写字楼市场奇缺，单从市场供应的角度来看，纯商务型写字楼数量稀少。其主要原因在于，一边是开发商看到区域写字楼市场供求不平衡而不愿贸然开发，另一边是大部分企业属非成长型企业，如贸易机构、办事机构等，为降低成本宁愿选择低的临时办公场所，谁都不愿意主动打破这种僵持态势。虽然海口各项商务交往呈上升趋势，然而目前海口商办物业还处在一个很尴尬的境地中，中低档写字楼、商住型大厦、酒店公寓等空置面积较大，而高档次的纯写字楼在海口却寥寥无几。据近1000份调查问卷显示，目前有39%的受访者认为比照内地一些大城市，海口写字楼整体品质不高，目前还没有真正称得上高档的写字楼，作为省会城市的海口而言这不得不谓之尴尬。目前海口办公楼宇的发展状况仍落后于内地发达城市的发展速度，尤其在硬件设施配置、软性配套服务功能、智能化建设等方面均无法达到等级写字楼的发展水平，这在一定程度上与本地区市场创业者对办公场所环境品质的追求，以及对智能化设施的认知程度有很大关系。目前海南急需高品质写字楼，这对于提升整个城市的商务形象是至关重要的，市场需求催生出的高品质的办公物业，是区域经济发展以及城市发展水平与企业规模拓展所致的一种必然，由此产生的高品质商务楼宇经济，必然会获得成长型企业的坚强支持，对高品质商务写字楼的品质需求量会大大增加。随着海南市场经济的发展，作为省会城市，海口所具备更完善的高品质纯商务办公写字楼宇将就会应运而生。二、对海口未来写字楼市场的预期分析随着海南经济近两年的快速发展，海南本地企业的经济实力逐渐增强，许多实力雄厚的企业也开始注重树立公司品牌和企业形象，办公楼便是展示企业经济实力和地位的主要载体。写字楼的繁荣紧跟经济增长的脉搏，写字楼经济往往就是一个城市经济繁荣晴雨表。随着现代企业追求身份、信誉、形象和品牌等显性价值观的发展，写字楼越来越成为企业管理现代化的标志，对写字楼的需求量也会随之发展。新的机遇与经济的转型预示着海南迎来一个经济发展的新时代，给海南的写字楼市场带来巨大的发展空间，也必将带动区域经济的持续发展。海南天邑国际的销售总监黄朝军说，“我们经过半年的市场调查，认为海口的写字楼市场未饱和，尤其是高档写字楼，严重不足。”包括海湾国际、玉沙国际等销售主管人员看法一致。支撑他们看好海口高档写字楼的有理主要有以下四点：首先是海口经济的发展程度。海口经济发展水平近年来增长迅速，但是写字楼建设水平跟不上经济发展要求。第二，一批大项目大企业的进驻。在“大项目进入，大企业带动”战略的引导下，近年来一批大项目在海南安家落户，但是海南市场上缺少能够展示大企业形象的写字楼。第三，海口市场办公环境不规范。据开发商的调查，现在海口的公司在商住楼中办公，在酒店中办公，只有在纯写字楼办公。与之不同的是北京等大城市已经住宅禁商，这将是个趋势，海口也会朝这个方向发展。第四，海口写字楼结构不合理。用现在的眼光看，海口写字楼大多数是低档写字楼，少有中档，没有高档。开发商认为是空缺。基于上述原因，在一轮住宅、商铺开发热过后，资本开始向写字楼集中。不管有没有过剩，从目前已经建设完成的新生代写字楼看，其销售情况还是非常乐观。乔海阳光大厦的有关负责人告诉证券导报“财经海南”记者，该楼已经售罄；万利隆大厦有关负责人也介绍该楼基本销售完毕。还没有开盘的玉沙国际销售部主管介绍，玉沙国际推出的写字楼层不多，但已经有多人预定或者表示有意向购买。 新生代写字楼还面临的另一个竞争是区位的竞争。据开发商市场调查的情况看，现在海口有的写字楼集中在国贸区，已经初具CBD雏形；距离国贸区一村（玉沙村）之隔的天邑等项目要打造的滨海CBD，目前也有近十座写字楼扎根；而在海口老机场，政府又要着手建设中央商务区，乔海阳光大厦已经做了该区域的桥头堡。将来它们三个区位的竞争不可避免。 记者走访了海口星华广场、万利隆大厦、财富中心、北京大厦等几家高品质纯写字楼了解到，其配置优越完善，为进驻的企业提供了舒适、便捷、安全、健康的办公环境，成为海口写字楼发展新的里程碑。并且，这几座专业写字楼的地理位置亦十分显赫，紧邻海口市中心的寸土寸金地段，并且在商业、金融配套方面都十分成熟，这些优势都使得专业高档的写字楼有着极强的中心吸纳力和辐射力。据了解，目前海口中高档写字楼的市场价格在50007500元平方米之间，其中天邑国际大厦起价为8元平方米，星华大厦目前销售价仅元平方米左右，租金35元平方米月，均有极大的升值空间。三、海口部分写字楼盘情况介绍1、 海南天邑国际大厦海南天邑国际大厦位于海口市金融贸易区北端、海口CBD区核心，大厦北临城市主要景观干道滨海大道；北向“万绿园”和琼州海峡相望；东邻琼泰大厦、南洋大厦、宝华海景酒店等城市高层建筑；左傍京豪三源酒店、广州酒家等高档酒楼；南面规划中玉沙村商业街；西侧为海口高档住宅区。项目周边地处国贸商业办公圈，商业配套丰富，内外交通便捷，集中了海口高档的商务楼和星级酒店及高尚休闲场所、高档住宅区。是海口市企业办公的最佳地段和海口百姓心目中的富人区，当之无愧成为未来海口真正的CBD！ 大厦总占地面积约1万；总建筑面积约8万；总高度将达198米，共49层，地上46层，地下3层；车位1000余个；为海口市史无前例之超高层顶级商务楼。大厦在功能布局上主要包含15层的金融中心、36层的中央商务区、高级商务会所及“椰海明珠”商务休闲观光塔等四部分功能。目前售价：该项目总计49层，16层为配套服务用，7楼12层起价8600元/平方米（毛坯房），为购买600平方米以下客户1217层选择购买半层600平方米，总价800多万元；17层起需购买整层1200平方米物业管理费为78元/平方米/月（暂定）；2、北京大厦该楼盘位于海口市国贸大道与明珠路交汇处，与宜兴商业广场三角地带。整个大厦为一座5A智能化纯商务写字楼，总高28层，占地面积为6133平方米，建筑面积为5.3 万平方米；地下两层为停车场和设备层，一至三层为商场，四层为商务中心，五至二十八层为商务写字间，并有配套的商务酒店。3、海口万利隆商务大厦海南顶级纯商务写字楼，位于金龙路51号，居金龙路、国贸路、明珠路交汇处，属成熟的海口市国贸CBD核心区域。外观高贵豪华，1-4层外墙采用深灰色花岗岩贴面，5-15层外墙采用高档钢化玻璃幕墙和高级铝塑板。万利隆商务大厦地面15层（1-4层铺面、5-15层写字间），地下2层（停车场）。5-15层，共有22套写字间，一层2套，板式结构，一梯一户，层高3.4米。电梯采用二部上海三菱电梯。空调采用中央空调。通讯、网络全部到户。安防智能化中央自动报警系统，消防智能化自动喷淋系统、自动火灾报警系统等设施均安装齐全。车位充足，面积占有6000平方米，全层面积 704.66平方米(一层两套)。目前售价：5160元/平米4、海口国贸中心大厦国贸中心占地面积7300平方米，建筑面积4.45万平方，层高为33层，开间面积最小100平米最大310平米。13.9米高挑酒店式大堂，天然石头漆墙面；整体绿化率高达200%，层层设立8个空中花园，；室内配备视野开阔明朗的大面宽落地钢化玻璃窗，采用宽扁梁，梁下净高比普通写字楼高出30-50厘米，无明柱，可自由分割；采用全智能网络设计，100