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青岛 胶州市场环境阶段性报告 影响力 研展部 2012年4月 01宏观市场环境分析02微观市场环境分析03市场典型案例分析 CONTENTS 目录 我们面对什么样的市场环境 政策调控期 小环境有利 市场环境整体稳健 呈现供销两旺的现象 处于转型期 竞争相对激烈 产品同质化严重 大项目拉动区域市场 品牌 产品竞争格局不断呈现 市场供应量较大 新项目较少 优胜劣汰是市场趋势 客户结构更加多元 且呈高端发展 宏观上 微观上 中观上 1宏观市场环境分析 我们面对什么样的购买市场 性价比 功能性 舒适性户型关注度增强 有较好的城市配套及发展前景的区域 有升值潜力 投资价值 以品牌 产品 地段及发展前景来决定价格选择 对产品 对价格 对区位 市场进入转型期 市场竞争更加激烈 客户专业性不断提高 传统企划推广难以吸引客户眼球 土地市场发展缓慢 地价平稳 区域之间价格差距较大 供应体量大 未来商品房市场竞争激烈 2 1土地市场分析 2011年 胶州新房成交量突破1万套 位居青岛七区五市季军 占青岛成交总量的11 房地产市场总体发展平稳 项目市场周期波动频繁 去化不稳定 市场竞争激烈 2 2市场发展概况 1 91 市场总体供过于求 1 33年 市场去化周期较长 压力较大 2011年青岛全市供需比达到1 48 供大于求 较去年增加了0 3 而胶州市供需比达到1 91 仅次于市北区2 27 黄岛区2 24 2011年青岛市住宅去化周期为1 33年 较去年同期延长了一倍 其中黄岛区去化压力最大 达到2 54年 胶州去化压力处于平均水平 2 2市场供需分析 市场尚处于价格洼地 部分高端产品的入市 价格涨幅明显 产品及价格成为项目销售成败的关键因素 2 4市场价格分析 2012年3月 亚美国际 璞玉岛 纳福上城 紫薇广场 财富公寓 渤海湾花园 御花园 台湾花园 科润城 宝佳中央湖岸 青湖国际缇香郡 中信森林湖 艾维拉 本案 清华园 半岛蓝湾 宝丽金山水国际 卡纳源筑 状元阁 盛天国际 南阜家园 隆福馨河湾 天泰金融广场 东苑新天第 京华苑 水韵绿都 老城区项目多为老盘 尾盘 均价5000 6000元 新城区项目集中 以高层为主 价格区间较大 均价5500 7000元 少海新城区 目前以别墅产品为主 联排均价8000元 独栋均价12000元 市场板块划分不明显 区域之间竞争激烈 2 5市场板块分析 绿城 紫薇广场 基本情况 3市场典型案例分析 宝丽金 山水国际 基本情况 清华园 基本情况 青岛影响
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