南京商业地产2012年市场概述0104.doc

2012年南京的商业地产进入了快速发展阶段，多个板块新的大型商业项目层出不穷，包括在建商业，南京市场上目前拥有超过50家大型综合商业。商业地块拍卖也进入白热化阶段，浦口酒店群规划、仙林商圈商业地块连续出炉、南京商圈也推出多块商业地块。商业地产和零售市场发展迅速，不少投资者将目光转向商铺和写字楼，也造就了江宁万达广场、南京湾全球家居CBD多个项目热卖。2012年南京商业地产逐渐走向专业化，未来转变值得期待。土地市场分析一 相比2011年 商铺、写字楼成交总量下降约3.38% 纵观2012，商铺、写字楼的成交量一路跌宕起伏，最后交出的成交总量约750000，较2011年776264的成交总量下降约3.38%。经过对成交数据的分析，可以发现在75万的成交总量中，商铺约占39.07%，办公物业约占60.92%，写字楼是商铺的1.6倍。如此大的悬殊与2012年整体上市的房源不无关系：社区商业已经成为商业供应的主力，83个上市项目中有64个项目为社区商业，占比达到77%；从供应面积来看，社区商业占比为56%，达到半数以上。分析二 投资性需求空间大 投资者看重“低总价” 与商铺成交总量下降情况相反，2012年南京办公物业成交量则上涨了4.17%，461875的总成交量中，以投资性需求为主的SOHO、小户型办公功不可没。据网上研究中心数据显示，2012年南京写字楼市场80以下面积段供应套数占比达到99.8%，其中60以下占比达到67.1%；从成交面积结构看，60以下面积段成交套数最多，占总成交套数的54.0%。面对政府毫不放松的住宅市场调控政策，很多的投资者把目光投向了商业地产市场，而低总价、低门槛的小户型办公成为了诸多投资者的首选。江宁万达广场、紫金联合立方、德盈国际广场、中央金地等项目的办公、SOHO产品以60左右的房源为主，这些项目的持续热卖更加说明了，投资客在选择办公投资产品时的倾向性。热点事件福布斯中国大陆最佳商业城市 江苏入选最多南京排第6福布斯中文版近日公布了2012中国大陆最佳商业城市排行榜。江苏18个城市入选，为全国最多的省份。在前十名中，江苏三个城市榜上有名，即无锡、南京、苏州，分别排在5、6、9名。前三名分别是上海、杭州、深圳。从整个榜单看，东部地区的大部分省份的入选城市在排行榜上涨少跌多，其中江苏有5个上涨、1个持平、12个 下跌。比如无锡，去年排第7，今年排第5。有分析人士表示，这是因为无锡客运能力稳步提升，科技创新能力提高，超越了南京和宁波。南京去年排第5，今年降 到了第6位。苏州同样从去年的第8位降到了第9位。梅家塘单价地王用地性质“住转商” 地块归属成迷12253元/平方米！这不是下关区的房价而是该区域单价地王的楼面价。2010年11月19日，南京商茂房地产经过39轮竞拍竞得下关梅家塘住宅地块，创下了下关乃至南京的住宅单价地王，甚至高出附近地价的一倍多。时隔两年后，南京市规划局网站上挂出了该地块规划用地性质调整公示，“由于地块紧邻惠民大道高架桥，区政府拟将该地块调整为商业办公用地。”南京都市圈出现商铺“日光盘” 购房者7成来自南京 位于安徽滁州汊河新区的南京湾全球家居CBD项目，2012年12月1日，推出了600多套商铺，开盘当天基本销售一空，成为都市圈内罕见的商铺“日光盘”。开盘当天，南京湾售楼处门口的汽车排出去有两三公里，有近3000人赶到销售现场，其中有 1000多人排队抢购商铺。南京湾的销售负责人向记者表示，购房者中，约有七成来自南京。其中，不少购房者都是同一个行业的从业人员，或者同一个单位的同事。2013年，南京将有多个全新商业项目面市，花样年幸福万象、南京常发广场、金基精品商业街、金轮星光名座、浦东大厦等受到市场关注；而河西板块将成为写字楼主战场“河西双塔”新地中心与金奥国际中心，携手海峡城助力河西板块的商业发展。新街口苏宁电器广场公寓新街口淮海路苏宁电器东侧将推剩余酒店式公寓产品，共200多套，户型面积在40-138平米一房和两房产品金盛财智广场商业、公寓南京市建宁路31号预计2013年继续推出商铺产品，在3万平方米中央金地商业、写字楼鼓楼区钟阜路与建宁路的交汇处上市房源量在300多套，总体量在2万平左右花样年幸福万象商业秦淮区永乐路1号商业37236、办公 37236；地下26000。具体上市情况待定。南京南站万科地块商业南京南站附近预计2013年将建造沿街商铺，将和住宅部分同时进行开发蓝岸live科技青年街区商业、公寓铁心桥春江路与宁丹路的交汇处公寓400套，彩虹糖街区商铺9000平方米花生唐商业板桥新城莲花湖畔推出商铺19000平，均价2800030000元/平通宇林景御园商业栖霞区经五路红太阳南侧将推出沿街底商产品，商业1.5万平方米南昌大厦商业、写字楼和燕路东井村3号预计2013年上市，总体量在2万多平方米南京常发广场商业、写字楼西至红山路、北至南汽物流依维柯预计2013年上市，首推办公性质房源，目前上市量待定大地伊丽雅特湾商业栖霞区和燕路329号将推1.5万方商业汤城汇公寓汤山国际温泉城圣汤大道9号推出200套左右，面积35、45的挑高房源南京涵碧楼商业、写字楼汉中门大街与扬子江大道交汇处预计2013年中开盘，上市体量约2万多方海峡城写字楼扬子江大道399号上市体量待定金润国际广场写字楼楠溪江东街以南，恒山路以东，黄山路以西上市体量待定金基精品商业街公寓所街、云锦路、湖西街交汇处预计推1万多方挑高公寓，约200套新地中心写字楼庐山路与中央公园交汇处推出220套写字楼，面积在150-3000，体量6.5万方金奥国际中心写字楼建邺区江东中路333号上市体量待定江宁万达广场商业、写字楼江宁区竹山路与上元大街交汇处上市体量待定天正天御溪岸商业江宁区龙眠大道688号推出2.5-3万商业金轮星光名座商业、写字楼、公寓南京市江宁区秣陵街道诚信大道998号预计推出总体量70396，商场1.3浦东大厦商业、写字楼浦口区泰山新村泰西路上市体量待定浦口常发商业广场商业东至规划道路；西至珍珠南路上市体量待定恒辉假日广场商业东至规划道路；西至珍珠南路上市体量待定江北领衔土地交易市场 河西仅出让1块截至目前（12.25），今年出让的商业用地（含商住混合用地）共36块，其中江北板块16块，城北6块，而河西板块却仅有1块；今年的总出让面积约176万平方米，较2011年下降39.1%。【进入商业地产频道】浦口商业地块密集 大河西雏形渐显青奥助力，再加上纬三路、纬七路、地铁、轻轨等等交通、规划的种种利好下，江浦楼市越来越受到关注，区域土地更是开发商追逐的焦点。2012年浦口商业地块，除了G49流拍外，其余地块均顺利成交。详细地块名板块面积（平方米）地块性质成交价格摘牌单位NO.2011G93江宁13936.6商住混合用地7300万元康利置业NO.2011G95城南13452.5商务办公用地65000万元深圳茂业商贸大厦NO.2012G01城北167767.4商住混合用地233500万元南京金浦东部房地产开发有限公司NO.2012G02江北12995.1商住混合用地1800万元南京台尚房地产开发有限公司NO.2012G04城北59132.2商业金融用地41000万元南京丁家庄物流有限公司NO.2012G03城中5797.8商业金融用地6009万元南京实佳基础设施建设开发有限责任公司NO.2012G06城南47573.6商业金融用地25000万元软件谷发展公司NO.2012G07城南76336.4商住混合用地94100万元万科集团NO.2012G08江宁13480商住混合用地2520万元南京恒建房地产开发有限公司NO.2012G11江北27877.3居住社区中心用地14000万元六合新区建设发展有限公司NO.2012G13城北3355.3公共加油站用地2350万元澳通石油化工NO.2012G14仙林14195商住混合用地10000万元南京新港高科技集团NO.2012G15城南93526.4商办用地116900万元海门证大和嘉联国际（联合摘牌）NO.2012G17仙林4664公共加油站3530万元南京元通物资NO.2012G21江宁75650.6商住混合用地22000万元南京瀚海房地产NO.2012G22江北26530商住混合用地13200万元江浦泉城工贸NO.2012G23江北14139.5商住混合用地7900万元南京东瑞房地产NO.2012G24江北10206商住混合用地7400万元南京园润园艺NO.2012G25江北66980.6商住混合用地29200万元江苏省房地产发展实业有限公司NO.2012G38江宁50906.2商业用地、旅馆业用地5193万元南京农副产品物流配送中心有限公司NO.2012G39江宁9588.2旅馆业用地14100万元南京金轮国际创建有限公司NO.2012G42江北4764.8商住混合用地5000万元同悦置业有限公司NO.2012G43江北45022.4商住混合用地87100万元万科（站东投资）NO.2012G45河西132916.8商业金融业用地14100万元升龙投资NO.2012G48江北54124商业金融业用地30100万元红星美凯龙NO.2012G49江北72796.1商业金融业用地51100万元-NO.2012G50城北364214.6商住混合用地56200万元临江老城改造建设（中冶置业）NO.2012G53城北8145.4商业用地8790万元南京宁华物产NO.2012G54城北56189商业用地91000万元中储发展股份NO.2012G55江北56694.1商业金融用地36600万元明发集团NO.2012G56江北46631.1旅馆业用地33000万元天一置业NO.2012G62江北2598.2公共加油站用地1550万元江苏金翔石油NO.2012G64仙林8820.1商业用地 文化娱乐用地7200万元江苏可一文化产业集团有限公司NO.2012G71江北51978.7旅馆业用地7055万元江苏省房地产发展实业有限公司（丰盛地产）NO.2012G72江北46519.9商业用地7721万元江苏省房地产发展实业有限公司（丰盛地产）NO.2012G73江北3361.8公共加油站用地1600万元南京九昌工贸实业有限公司365搜搜|高品质应需求 盘点南京热点办公项目编者按随着南京写字楼用户“体验时代”的到来，不管是投资客投资还是企业、个人办公需求，区位、商业配套、舒适度等等都成为写字楼的购买考量因素。据365商业地产学院数据，南京写字楼市场仍是明显的供需不平衡状态，市场需求旺盛，但新项目供应却不多。本期的搜搜，小编为大家盘点目前南京市场在售的写字楼项目，希望能为您的投资、办公选址提供帮助。（三六五地产家居网 杨静芳）紫金联合立方项目价格：均价18000-20000元/平方米项目区位:新庄龙蟠路和红山路交汇处项目动态:紫金联合立方预计5月底推出01、05栋新房源，主力面积60平方米，价格和优惠待定。在售03、04栋少量房源，办公均价18000-20000元/平方米，优惠为全款96折，按揭97折，03栋最低17000元/平方米起售，主力面积60平方米。交付标准为毛坯，交付时间为2013年5月31日。项目简介:该项目总占地3.08万平方米，总建筑面积为4.55万平方米，整个项目设计规划有五栋45层电梯多层，产品设计为挑高5.45.6米办公公寓，户型主力面积在60平米，共计397套房源，此外项目还有16套社区商铺，一个8900多平米大型的华润苏果超市以及近7000平米休闲绿化广场。新城发展中心项目价格：均价12800元/平方米项目区位：江宁南京江宁天元中路126号项目动态：新城发展中心于3月中旬开盘，首推02幢高层写字楼共210套，面积75-1120，预计均价12800元/平米，全款97折按揭99折。项目1-3层为约5000平米的商业配套，便利店、银行、茶餐厅、时尚运动吧等一应俱全，4-14层为办公部分，面积117-189平米，02栋一楼为员工餐厅，2-18层全部为办公部分，面积85-98平米。项目简介：新城发展中心位于江宁区天元中路126号。占地面积11952平方米，建筑面积48261平方米。容积率3.2，绿化率35%。新城发展中心拥有的这两栋ArtDeco风格建筑，规划设计是由美国思纳（上海）建筑设计有限公司负责，办公标准达到国家类甲级写字楼标准，是江宁办公品质标杆。星级酒店标准装修大堂，9.6米挑高设计，完全国际化风范，匹配企业高端形象。亚都天元大厦项目价格：均价10000元/平方米项目区位：江宁开发区静淮街137号项目动态：亚都天元大厦在售为主的商务配套中心。主力户型43、68，均价10000元/平方米，全款96折。1-2层商铺正在招租中。项目简介：地图位于连接江宁与主城要道机场高速通道进入江宁的门户位置。坐落的天元西路更是南京市江宁开发区的主干道，外围交通路网四通八达，可迅速到达城市各处，让入驻企业均能拥有畅通无阻的便捷交通。其总建筑面积36000平方米，集商务办公与商务休闲为一体，大厦三至九楼为写字间，一、二层为门面商铺，据项目负责人介绍：现在一、二层裙楼将被打造成以主题餐饮、商务休闲、娱乐、银行等业态中山路99号项目价格：均价35000元/平方米项目区位：城中中山路99号（华侨路与长江路交汇处、华夏大厦北侧）项目动态：中山路99号在售第12层办公房源，产权65年，5.3米挑高，面积60-1300平方米，33000元/平方米起售，均价35000元/平方米，可自由分割，一次性付款享有9.9折，按揭无优惠。样板间位于7楼，目前已正式对外公开60、110平方米的样板间，1-2层为金融机构、3、4、18层为开发商的办公区域，5-17层为出售房源，为商业办公用，预计交付时间2012年12月30日。项目介绍：中山路99号位于鼓楼区新街口西北方，大厦北侧为中南大厦、东侧为40米宽的中山路、南侧为华夏大厦、西侧是规划中16米宽的高家酒馆路。大厦地上18层，地下4层，高100米，是集商业、酒店式公寓为一体的综合性高层建筑。该项目由海华投资开发有限公司进行开发建设，位于大发凯润金城的对面，周边交通十分便利，紧邻新街口核心商业圈，周边商业、金融配套齐全，银行、超市等生活配套一应俱全，地铁1号线、2号线以及十多条公交线路都可以通往该地。南京万达广场项目价格：均价17500元/平方米项目区位：河西南京建邺江东中路98号项目动态：南京万达广场在售写字楼及精装小户型。14号写字楼，面积100平米左右，均价17500元/平米。17号楼精装小户型，面积36-62平米，均价1.5-1.6万/平米。项目简介：南京万达广场是大连万达集团继新街口万达广场之后在南京开发的第二个商业地产项目，位于建邺区河西新城核心地段，周边有近二十条公交线路，也是未来南京市地铁二号线西延线的起点，交通十分便利。南京万达广场分为商业区、商务区、公寓区、旅游商业街等版块，其中包括一个建筑面积达27万平方米的一站式购物中心、一个建筑面积5万平方米的白金五星级酒店、一条建筑面积7万平方米的旅游商业街，以及31万平方米的写字楼和近26万平方米的高端城市公寓。南京万达广场中的购物中心将引入多达15个主力店，将百货、超市、商业步行街、健身、餐饮、影院等多种商业业态融为一体，可以满足百姓的购物、休闲、娱乐、交际四大需求，其商业业态之全，主力店数量之多都将创造南京商业的新纪录。德盈国际广场项目价格：均价16000元/平方米项