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房地产基础知识培训 提纲 一 什么是房地产 二 房地产专业术语 四 户型赏析 三 房地产特征及类型分析 一 什么是房地产 什么叫房地产 它有什么样的特征和类型 以及与建筑业和地产的区别是什么 一 房地产的概念 1 房地产的含义 房地产具体是指土地 建筑物及其地上的附着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 又称不动产 是房产和地产的总称 两者具有整体性和不可分割性 包括 A 土地B 建筑物及地上附着物C 房地产物权 注 房地产物权除所有权外 还有所有权衍生的租赁权 抵押权 土地使用权 地役权 典当权等 二 房地产的特征 房地产的自然特征A 位置的固定性B 使用的耐久性C 资源的有限性D 物业的差异性房地产的经济特征A 生产周期长B 资金密集性C 相互影响性D 易受政策限制性E 房地产的增值性 三 房地产的类型 按用途划分 A 居住房地产B 商业房地产C 旅游房地产D 工业房地产E 农业房地产F 特殊目的的房地产 四 房地产与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发 经营 管理及维修 装饰 服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业 它与建筑业既有联系 又有区别 建筑业从事勘察 设计 施工 安装 维修等生产过程 它的生产结果是建筑物或构筑物 房地产业是发包方 建筑业是承包方 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业 建筑业归属对初级产品进行再加工的部门 属第二产业 五 房地产与地产的关系 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物 地产是指明确了土地所有权的土地 既包括住宅或非住宅附着物的土地 以及各地段 又包括已开发和待开发土地 我国的地产是指有限期的土地使用权 六 房地产与地产的联系 房产与地产之间存在着客观的 必然的联系 主要包括几个方面 A 实物形态上看 房产与地产密不可分 B 从价格构成上看 房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格 C 从权属关系看 房产所有权和地产所有权是联系在一起的 七 房地产与地产的差异 房产与地产在空间范围 价格构成及属性上又存在着差异 A 二者属性不同 B 二者增值规律不同 C 权属性质不同D 二者价格构成不同 二 房地产专业术语 当然是对于专业术语的理解 那首先认识一些简单必要的术语 一 城市规划常用术语 用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 道路红线规划的城市道路路幅的边界线 建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物 如外墙 台阶等 靠临街面的界线 又称建筑控制线 城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线 红线图又叫 宗地图 是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置 界线和面积的地形平面图 它由市政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者 受让者只能在红线范围内施工建房 土地开发指将 生地 不具备使用条件的土地 开发成可供使用的土地土地类型 按其使用性质划分为 居住 商业 工业 仓库 综合用地 公共设施及自由集资 微利房用地 混凝土 由水泥 起胶凝作用 石子 砂和水合成的人造石材 混凝土缩写为 砼 三通一平 指水通 电通 路通及场地平整七通一平 指水通 电通 路通 排水通 排污通 通讯通 煤气通及场地平整 二 城市规划常用术语 房地产产权 产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权 具体内容是产权人对房地产的占有 使用 收益和依法处分的权利 土地使用权 指土地使用权拥有者对土地使用的权限 包括开发权 收益权 处置权 政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 如该土地用途符合当时城市规划要求的 土地使用者可申请续用 经批准并补清地价后可以继续使用 预售楼花 即预售楼宇 房地产经营者获得了建设土地 按政府批准建筑施工图施工 且投入开发资金已达到投资总额的25 用地价款除外 便可向市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记 经批准后方可预售 预售许可证 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证 发展商将有关资料送到国土局申请 批准后可预售楼花 房地产证 是房屋土地所有权属二合为一的凭证 是房地产权属的法律凭证 房屋销售面积 房屋按套 单元 出售时 房屋销售面积为该套 单元 的建筑面积 即为该套 单元 的使用面积与该套 单元 应分摊的公用建筑面积之和 房地产评估 即房地产估价师根据房地产的有关信息 数据选择合适的评估办法 按照一定的评估程序 最后确定物业的价格和价值的过程 三 城市规划常用术语 商品房 指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场流通的房地产 它是可领独立房产证并可转让 出租 继承 抵押赠与及交换的房地产 别墅 一般分为独立别墅 叠加 别墅共四层 一梯一户 共两套 双拼 别墅共两层 一梯两户 共两套 联体别墅 建筑共两层 由三套以上的别墅相连 四种 公寓 除日照要求均满足 住宅建筑设计规范 其他强制性内容的一类特殊的生活单元综合楼 由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑裙房 与高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑地下室 房间地平面低于室外平面的高度超过该房间净高的1 2者为地下室半地下室 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 3 且不超过1 2者为半地下室设备层 建筑物中专为设置暖通 空调 给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作的空间层避难层 建筑高度超过100米的高层建筑 为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层架空层 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层 四 城市规划常用术语 容积率 一定地块内 总建筑面积与建筑用地面积的比值 总占地面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积 建设用地面积 净用地面积 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 总建筑面积指在建设用地范围内住宅 公共建筑 人防地下室面积的总和 它包括计入容积率面积和不计入容积率面积 建筑覆盖率 建筑密度 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率绿化率 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率 绿地面积的计算不包括屋顶 天台和垂直绿化 层高层高是指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 住宅间距二栋住宅间距 外墙皮与外墙皮 与前面 一般指南面 住宅高度的比值 五 城市规划常用术语 层高层高是指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 住宅间距二栋住宅间距 外墙皮与外墙皮 与前面 一般指南面 住宅高度的比值 户型 住宅中按卧室 厅 卫生间的数量多少进行划分的简化名称 朝向 房屋整体所朝的方向 多指客厅所朝的方向 根据成都常年的日照及风向 成都房屋最佳朝向应该是南偏东45度 南偏西15度 开间 是指房间的面宽尺寸 一般客厅开间4 5m时才是沙发和电视机之间摆放的合理距离 进深 是指房间的长度尺寸 进深一般比开间大 异形柱 是指柱的截面高度与宽度的比值在2 4 相对于正方形与矩形柱而言是异形的柱子 其柱间填充墙与柱体同厚 室内不出现柱楞便于使用 凸窗 飘窗 离地约40 50公分 凸出墙面约40 60公分的窗户 有利于增加室内使用空间 有较好的装饰效果和使用功能 六 城市规划常用术语 按建筑物使用性质分类 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑 按建筑物层数或总高度分类 住宅按层数分 低层住宅 1 3层 多层住宅 4 6层 中高层住宅 7 9层 和高层住宅 10层以上 公共建筑及综合建筑 总高度超过24M的为高层 但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100MR 不论是住宅还是公共建筑 综合性建筑 均称为超高层建筑 按建筑结构分类砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑 框架结构 框架剪力墙结构 剪力墙结构 简体结构 框架简体结构和筒中筒等 三 房地产特征及类型分析 它有什么样的特征和类型 板式 塔式 蝶式 退台式 一 知道建筑形态有几种 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形 其长边与短边之比大于或等于2的建筑 并且短边长度小于或等于16米 板楼四大优点 南北通透 便于采光通风 板楼均好性强 管理成本不高 面积使用率很高板楼的两项缺点 建筑密度低 房价高 户型格局不宜改造 塔式高层 住宅是指以共用楼梯 电梯为核心 布置多套住房的高层住宅 塔楼的三大优势 节约土地资源 房价较低 空间结构灵活 宜于改造 结构强度高 抗震性好塔楼的两项缺点 均好性差 居住密度高 面积使用率不高 存在灰色空间 蝶式高层 准确地讲蝶式住宅应被称为改良型的塔楼 因其横断面形状像蝴蝶而得名 新派蝶式住宅的三大优点 很好地解决了通风和采光的问题 减小公共面积 户型方正 蝶式建筑也有自身的不足 抗震性差 建筑成本较高 位于蝶头位置的房间无法做到南北通风 而位于蝶翅位置的南向房间受蝶头位置的影响 采光和私密性会受到一定的影响 退台式花园洋房 是家家户户都有大型的空中花园的露台的 层层退台 露台顶上是没有遮掩 上可看天 下可看地 是针对特定少数阶层 采用西方的建筑形式和新的工程技术 新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润产品 相当于目前地产市场中的独栋别墅 行列式 围合式 点阵式 混合式 二 知道建筑布局有几种 1 行列式布局 住宅楼之间呈平行排列 多为南北向重复排列 使每户都有最佳的朝向 南方住宅多为此布局 以避免西晒 2 围合式布局 就是将多栋住宅楼布置形成一个围合的空间 造就一个尽可能大的中庭广场 类似于北京传统的四合院布局 围合式布局又分为全围合 四面围合 和半围合 三面围合 两种形式 3 点阵式 自由布局 房屋采光 景观 通风好 多用于别墅 4 混合式 由两种或者以上的不同布置方式 平层 错层 复式 跃层式 LOFT 三 知道建筑结构有几种 1 平层 一个单位内仅有一个平层 所有标高均相同 厨房 卫生间 阳台除外 2 错层 一个单位内有2个或多个不同标高的地面 高差约为300MM 600MM 3 复式 一个单位有上下两层 各种功能用层分层布置 通过室内独立楼梯相连 优点 功能布局明确 各功能干扰少 缺点 楼梯浪费一定面积 4 跃层式 与复式基本相同 一般上层层高要低于下层 多位于顶层 带露台 5 LOFT LOFT 字面意义是仓库 阁楼的意思 但这个词在二十世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时 其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义 LOFT的定义要素主要包括 高大而开敞的空间 上下双层的复式结构 类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁 流动性 户型内无障碍 透明性 减少私密程度 开放性 户型间全方位组合 艺术性 通常是业主自行决定所有风格和格局 有一种 我的空间 我做主 的感觉 复式 错层 跃式 跃复式 欧陆风格 欧美风格 地中海式风格 澳洲风格 非洲风格 拉丁美洲风格等 四 知道建筑风格有几种 1 法国风格 典雅 贵族特征 布局上突出轴线的对称 恢宏的气势 豪华舒适的居住空间 外观装饰得豪华 繁杂 画龙点睛立面 一层或多层 通常为一排有气度的柱廊搭配宝瓶栏杆设计 细节处理上运用了法式廊柱 雕花 线条 制作工艺精细考究 墙面 窗户 窗顶和屋檐等处有精细的雕花装饰 尽显豪华气势 常用八角窗设计等装饰品使建筑外观更为生动 2 英国风格 比例和谐 典雅特征 英国位于欧洲北部 由于地理气候的影响 住宅的坡屋顶坡度较陡 主要建筑结构墙体为混凝土砌块 屋顶为木构架 外墙材料多为红砖石材及涂料等 屋顶以石板瓦为主 由于英国土地资源的限制 它的住宅之间的密度也很高 阁楼的空间大多被利用 一般别墅为2 5层 正立面常有古典门廊 廊檐下有长方形团排列 屋檐上有齿饰 窗户上下成对 分割成许多小网格 9到12个 通常窗户也是5列 为中央对称 窗户的尺寸一般都比较小 以节省能源 大门常有长方形雕花组成排列图案 门梁上有竖向排列的长方形花纹 3 意大利风格 贵气 奢华特征 四方形塔楼 低坡度四坡屋顶 多半是两到三层 细长的窗户配以拱形装饰上楣 倒U字型 宽长的屋檐下均等排列装饰托座 大门上有许多雕花 门框的雕刻也尽显繁杂 4 德国风格 简洁 大气特征 一 是外形简练 现代 充满活力 色彩大胆而时尚 属于现代简约派 如柏林爱乐整体灰色金属质感的立面上 点缀有橘红与黑色组成的窗户 万科青青的外立面五彩斑斓 二 是功能讲求实用 任何认为是多余的装饰都几乎被摒弃 如北京印象的起居室采用德国最具代表性的开窗设计 方窗 竖条窗 加大了墙面 便于家具的摆放 还十分保温 竖条窗是为了增加采光 可以像门似的开启 室内外自然融合 半人高的护栏提高了安全性 从外立面看又显得新颖而别致 这与我们现在流行的大面积落地玻璃窗的设计理念完全不同 三 是材料品质精良 注重新材料和新技术的运用 关注环保与可持续性发展 四 是注重细节设计 如北京印象的窗台下沿采用特别配置的 披水板 也是德国住宅所特有的 在混凝土上加了一层不生锈的铝制金属板 能挡住雨水污染墙面 5 西班牙 地中海 风格 浪漫 高贵特征 西班牙风格别墅是一种融阿拉伯风格与欧洲古典主义风格于一体的建筑形态 建筑轻盈绚丽 线条简洁 利落 以完美而协调的手法呈现浪漫和高贵的气质 与传统的欧式 美式风格的宽敞 大气不同 西班牙建筑 更注重细节的雕琢 更有 情调 低坡屋顶 多为红色瓷瓦铺设 并以亮浅色拉毛处理涂料为主 典型为 红瓦白墙 门廊和窗则运用拱形进行修饰 屋沿朝两侧外伸 户内有庭院 拱开廊柱是西班牙风格建筑造型的主要特征 给建筑物外部增添了立体感和个性感 6 北美风格 简约 融合特征 欧式建筑风格的融合 在其中我们能发现欧洲文艺复兴建筑的影子 到了近代 北美别墅发展成为既简约又大气 又集各种建筑精华与一身的独特风格 与英式别墅相比 美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大 美式别墅多木结构 而英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块 7 中式风格 人性 私密流派 北方四合院 南方园林特征 明确表达着邻里 街坊的半私密空间 主街宽 胡同窄 内庭院又豁然开敞 空间序列处在连续的变化之中 一层层地变得更私密 颇高的围墙完全将私家院落领地与半私密空间 公共空间剥离 使得私家院落真正成为户外起居空间 制式门楼 带有传统花窗的围墙 传统民居屋顶 略带弧度的屋脊 灰色为主的墙面等传统住宅的经典符号 明确体现着中式宅院的风格 8 日式风格 含蓄优雅砖木结构为主 建筑的线条结构细腻 细部精美 色调柔和 注重细节设计 9 东南亚风格 异域风情 在建筑设计上采用白色外墙立面 褐色坡屋尖顶 色调明快鲜亮 褐色屋顶既凸显了东南亚建筑风格 10 澳洲风格 清新 飘逸特征 采用明朗的颜色搭配 啡红色与白色 暖灰色 轻巧飘逸的形体符号 如大面积阳台 飘板 遮阳百叶 通过凸凹有致的体块交接 构造精致的建筑节点 充满韵律感的错层阳台立体构图来捕捉阳光与阴影 表达一种清新明快的热带滨海建筑风情 客户认可的户型 应是什么样子 仅针对平层普通住宅 1 合理的布局和功能2 具有创新性 高赠送面积等 3 没有风水问题 四 户型鉴赏 一 合理的布局和完备的功能 布局合理 结构合理 1 各功能空间合理尺度 合理位置布局 四明 设计 厅房厨卫 2 动静分区 干湿分区 动区应靠近入户门设置 静区位置应比较深入 室内交通应尽可能便捷 短案例 佳园 中信红树湾 湿区 动区 43 空间尺度 面积 结构合理 总则 客厅 最小面宽3 6米 宽深比应为1 1 1 1 5 并且应有两面完整的墙 主卧 开间应不小于3米 餐厅 与客厅既相对独立 又有联系 并且至少要有两面墙夹一个角卫生间 面宽不小于1 8米 净宽应不小于1 6米阳台 一定要保证厅出阳台 不管户型的大小 客厅 餐厅反面案例 客厅进深太长 通道型 餐厅 空间尺度 面积 结构合理 案例 餐厅至少有2个面墙夹一个角 如果实在做不到 则应设置玄关位以弥补 设置了玄关的位置 空间尺度 面积 结构合理 案例 餐厅 一正一反 餐厅虽然与客厅形成了明显的分区 但是餐厅不占一角 周边开口过多 使得餐厅几乎成为过道 不方便使用 餐厅独立 又能通风采光 其优点不言而喻 空间尺度 面积 结构合理 厨房应靠近餐厅 离大门不要太远直接对外通风采光 尽量应做到有一个生活阳台水火不同线 水火不相邻 洗 切 烧的顺序或者L型 厨厕不相邻 厨房 生活阳台 入户门 餐厅 空间尺度 面积 结构合理 卫生间面宽不小于1 8米 净宽应不小于1 6米公共卫生间应厕浴分离 干湿分离如果仅有一个卫生间 则应靠近主卧室 避免实用时的穿堂越室如果有两个卫生间 则公共卫生间应靠近客厅案例 龙城国际2期 公共卫生间临客厅 厕浴分离靠近主卧室 客厅 中小户型功能完备 无面积浪费 1 通用原则 各户型的房室应有与其户型面积相匹配的比例2 中小户型受制于面积的限制 可以将部分非必要功能空间缩小 比如压缩儿童房 卫生间等 案例1 中海康城国际面积 66平方米 户型方正 功能齐全 小户型需保证厅出阳台 多个阳台 厨房也做到了阳台 小户型无交通动线设计 无面积浪费 49 中小户型功能完备 无面积浪费 案例2 中城天邑面积 69平方米 小户型无交通动线设计 无面积浪费 3 7米 阳台 空调位 50 可改动 1 室内没有或者尽可能少有承重墙 方便改动案例图 户型方正 室内没有 少量的承重墙 51 可改动 2 入户花园与厅之间的墙可以完全的打通 方便厅的扩展案例 万科东方尊裕 不可扩展 可扩展 52 朝向 采光可接受 1 户型设计应与整体规划相匹配 争取做到良好的户均性 使得每一户都有良好的通风 采光和景观面 在深圳的一般原则是 自然景观 朝向 小区景观 2 户型朝向均以南 东南朝向为主 龙岗的客户对朝向的要求很高 应做到基本为正南正北的朝向 3 板式 楼与楼之间平行布局 不宜对角 对视 53 符合户型面积对应客户的置业需求 户型与定位相一致的原则 共通的原则 方正 适用 例如 A 小户型 一个卫生间 小阳台 但必须保证有 54 符合户型面积对应客户的置业需求 户型与定位相一致的原则 例如 B 大户型 双套房 3卫生间 厅 阳台足够气派案例 浪琴半岛面积 175 179平方米 足够气派的阳台 类香域中央的宽阳台 但厅面宽不够 应为5 5米以上 强调主人房的独立空间 主人房连书房 卫生间 阳台 彰显大家风范 如果面积足够大 还可以设计成小跃式以增加层次感 3卫生间 也可以通过双套房来实现 55 符合户型面积对应客户的置业需求 户型与定位相一致的原则 例如 C 平面布局 同样是一梯四户的蝶式平面 小户与大户的市场定位不同 客户定位不同 客户的需求也就不同 其平面的布局 功能设置也就不同 56 二 具有创新性 本报告只研究赠送面积部分 57 户型创新 高赠送面积 1 巧妙设计标准层结构 增加赠送面积和采光面 2 3户公用一个大型的天井或者空中花园 在入伙后2户人平分赠送部分 案例 城中央 卓越维港 非常明显 赠送面积 2户共有 可分别隔开 豪宅中的超大的阳台和露台 58 户型创新 高赠送面积 2 利用标准层的结构增加具备实用性的赠送面积 案例 中海康城国际面积 85平方米 2房 59 户型创新 高赠送面积 3 合理利用错层阳台 增加赠送面积案例 城中央 错层阳台的一半为镂空 业主可以自行完善 而不是纯粹的错层阳台 私密性差 60 户型创新 高赠送面积 4 低台凸窗和落地凸窗 2 2米的技术规范 61 户型创新 高赠送面积 5 改变结构 同样基于2 2的建筑技术规范 假梁 储藏室 62 户型创新 高赠送面积 6 提高入户花园和阳台的面积 在大户型单位且景观比较好的单位中使用 入户花园和阳台