牧业管理二.doc

二、我县物业管理存在的问题我县的物业管理行业，是随着房地产业的发展，住房制度的改革和城镇建设发展的要求而产生的，虽然了发展，但同时也要看到存在着不少问题，这些问题如果不能很好的解决，将严重地影响着我县物业管理行业的健康发展，这些问题主要表现以下几个方面： 1、管理滞后，机构不健全，物业管理法规宣传不到位，法律主体之间的权利和义务不够十分清楚，政府没有相应的机构来加强这方面工作的行业管理和指导，自由式发展模式，使许多法律法规执行不力或者说有法不依制约了我县物业管理行业的健康发展。2、建设者与管理者职责不清，缺乏有效衔接，我县的物业管理绝大多数是从房地产企业派生出来的，是典型的建设与管理不分“父子兵”体制，物业管理从属、依附，受制于房地产开发企业，而产生诸多的利益关系矛盾，引发了业主对物业管理的不满，加之在房屋销售阶段房地企业为了促销做出了一些不切实的承诺，一些小区因工程质量造成一些本不应该由后期物业管理承担的问题，加之房地产商未依法按规定建设物业管理用房，如果这样依属关系不变，上述问题就无法从根本上得到解决。3、未形规范的市场机制，物业管理企业经营活动不规范，由于物业管理依附于房地产业，损害了业主的合法利益，未与业主签定物业服务合同，购房合同代替了物业服务合同，物业人员处理问题的方式简单，不按规章制度办事，收费未经业主大会通过，由物业管理企业定价，加剧了业主同物业管理的矛盾激化，使我县物业管理行业经营难以维持，到了举步难行的地步。4、业主委员会的运作缺少监督与制约，业主委员会是业主代表和维护全体业主利益的组织，但现在由于缺少指导，缺少相应的管理制度和规定，一些小区的业主委员会根本成立不起来，有业主委员会的小区权利缺少监督制约，损害了业主利益，也激化了业主与物业管理之间的矛盾，造成了小区的不和谐。5、小区物业管理收费难，由于缺少相应的规章制度和部分业主的素质低，不缴纳物业管理费，致使部分小区的财务入不支出，不能正常运转。6、房屋共同部位，共同设备专项维修资金管理不落实，物业管理用房不到位，物业共同部位共同设备专项维修基金是一项十分重要的政策，但资金的归集不到位或到位少，给这些小区的共用部分和共同设备维修带来了巨大困难。7、物业管理行业人员素质偏低，人才缺少，物业管理是个新行业，经近几年发展，从业人员大都是转岗、转制人员和农村剩余劳动力，大多老弱，文化低，专业知识少，缺少正规培训，都不能适应当前发展的需要。三、我县物业管理发展的对策和建议1、建立办事机构，加强对物业管理行业的指导和监督管理，把小区物业管理纳入相关部门的工作议事日程，纳入社区的工作范围，加强对主业、物业管理行业的法规宣传教育，理顺业主与物管企业的权利义务。2、在本着“谁开发，谁出售，谁管理”的原则的基础上，理顺建设与管理的关系，完善规范管理制度。逐步形成独立的物业管理企业，由于我县小区小，不利运作，应成立大的公司来统一管理小区的物业。3、规范市场机制，规范管理行业的经营活动，成立小区业主委员会，形成业主自我管理机制，签定服务合同，共建业主与物管人员的和谐关系。4、充分发挥业主委员会的作用，未成立业主委员会的小区应在相关部门和建设开发商的指导下成立业主委员会，成立了业主委员会的规范共同运作行为，使其真正成为业主代表。5、认真解决服务收费难的问题，应依照法规规范我县的收费标准。6、严格房屋共同部位，共用设备专项维修资金的管理，是哪个小区的维修资金归哪个小区使用，政府应检查开发商的物业管理用房是否到位，必要时发施使用证，以免被开发商用作它用，以保证业主