个人住房贷款违约风险探析.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除个人住房抵押贷款违约风险探析摘要：个人住房抵押贷款是一种经济活动，这种经济活动存在着一定的风险，可能使双方造成损失。金融机构与贷款的个人必须小心应对，因为这种风险存在着不可预见性，发放贷款的金融机构必须详细核实贷款人的真实情况，而贷款人也必须根据自己的实际情况申请相应数额的贷款。所以本文对个人住房抵押贷款风险出现的原因，对社会经济和人民生活的影响进行了客观详实的讨论，阐述了个人住房抵押贷款的优劣性，并根据国家政策，市场需求及个人需求等方面简述了防范、降低风险的对策，以及风险发生时的处理方式。关键词：个人住房贷款、违约、风险Abstract：Personal housing mortgage loans in economic activity, the existence of certain economic activities, this risk may result in losses on both sides. Individual financial institutions and credit should be careful, because there is a danger, you must verify the true credit of personal information, apply for loans must be in accordance with their present situation, to determine the loan amount of unpredictability. Therefore, individual housing mortgage loans, personal housing mortgage loans this article because of the social, economic, and civic life in danger, do personal housing mortgage loans in an objective discussion, said that the advantages and disadvantages, and in accordance with national policies , market demand, such as a brief description of the prevention, risk reduction approach and risk occurs when the individual needs of the solution.Keywords：Individual housing loans、Fell back、risk目录引言 4一、 信息不对称是违约风险形成的本质 5（一）个人住房抵押贷款领域的逆选择5（二）个人住房抵押贷款领域的道德风险5二、 信息不对称在宏观层面上的表现 6（一）机制建设层面6（二）市场环境层面6（三）制度保障层面7（四）缺乏科学有效住房评估机制7三、 信息不对称在微观层面的表现 8（一） 注重从业人员控制制度的完善8（二） 缺乏科学有效住房评估机制8（三） 个人信用体制的缺失8四、 我国个人住房抵押贷款担保机制不健全 9五、 个人住房贷款违约风险的对策 9（一） 对开发商方面的风险控制9（二） 对购房者方面的风险控制 10（三） 对房地产抵押方面的风险控制 11六、 我国个人住房抵押贷款违约风险防范机制的建立与完善12（一） 建立适合中国国情的个人信用评级制度，规范市场信息传递机制12（二） 建立个人住房抵押贷款双层保险制度，缓解银行面临的违约风险压力13（三） 利用人民银行信贷信息网络优势，共享信息资源13（四） 加强法制建设，建立良好的外部运作环境 14（五） 建立科学合理的个人住房抵押贷款违约风险控制指标体系 14结语15参考文献16引言：所谓违约是指借款人在合同执行期间终止还款并已持续一段时间。从贷款风险管理角度，通常将逾期90天即连续三个月未能偿付贷款本息的现象看作是违约；从借款人角度，违约风险可以分为被动违约和理性违约。被动违约主要与支付能力有关，当借款人无力继续支付抵押债务时，违约就发生了，另一方面，被动违约也可以解释成为借款人在资本市场上受到了流动性约束。对于暂时性的支付困难,违约是不理性的，因为借款人在住房上的累积权益是在不断增长的。所以，借款人会寻求再融资来偿还到期债务。在一个完美资本市场上，借款人能够以一个不变利率筹措到他所需要的任意数量款项。但是因为资本市场是不完美的(比如利率缺乏灵活性、融资工具不足、信息不充分等)，所以借款人借不到他想要的数量，只能被迫放弃偿还贷款。对于因支付能力不足而发生的被动违约，风险管理的原则是利用若干指标将借款人的负债水平控制在一个合理的范围内 。一、信息不对称是违约风险形成的本质（一） 个人住房抵押贷款领域的逆选择逆向选择源于合同前信息的不对称。由于我国个人信用体系缺失，信息验证成本非常 高，银行很难验证借款人提供的信息。如果把借款人大致分为“优”和“劣”两类，银行为了控制贷款风险会制定较严格的限制条件来过滤“劣”借款人。借款人把获得贷款作为最有利选择，由于信息是不对称的，“劣”借款人甘愿冒更大的风险，甚至利用虚假信息来获得贷款；而“优”借款人风险偏好平淡，却被苛刻的贷款条件和严格的信用标准拒之门外。这样，银行的选择产生了逆转，本来为防范风险而制订的严格措施，反而带来更多的“劣”借款人和更大的风险。（二） 个人住房抵押贷款领域的道德风险。道德风险是伴生于逆选择的另一个违约根源，产生于合同执行后信息的不对称。贷款发生后，借款人在任一时间点上都具有多重选择。银行发放贷款后,无法观察到借款人即时的经济条件、家庭的实际变动情况，而逆选择问题使借款人中充斥着许多“劣”借款人。我国尚缺乏完善的社会保障体系，不能将抵押物与个人生活必需品相分离，而根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，很难对只有一套住房的借款人的抵押房产进行处理，这样，尽管银行在借款人违约时拥有对贷款抵押物的处置权，但是却姓同学社，加上我国同情弱者的习惯，道义和舆论上的谴责也不会过多的加于“丧失”偿还贷款能力的违约人。逆选择问题中潜在的违约风险会因道德风险而加剧。在现有的个人信用环境和交易环境下，逆选择问题和道德风险相辅相成。同时，个人住房抵押贷款的信用风险、抵押物处置风险、流动性等风险在道德风险和逆选择存在的情况下得以放大，各种风险综合进一步增大了个人贷款的风险系数。信息不对称存在于个人住房抵押贷款领域的各个经济层面。二、 信息不对称在宏观层面的表现（一）机制建设层面1、我国金融体制改革不到位，导致银行信贷约束机制长期缺位，银行仍是金融资源的配置中心，在发挥聚集、动员和分配资金的同时，也使经济运行中的诸多矛盾和风险向自己集中。2、信息不对称的问题在金融机构与个人之间的广泛存在需要独立的第三方来为金融交易提供公正、客观、充分的信息以矫正市场失灵，保证金融系统的有效运行。而我国银行的监管体系单一，监管力度不够，其组织内部也可能存在信息不对称和道德风险，使抵押房产及时变现的二级住房市场发展也相当缓慢，信息不对称条件下的抵押房产变现难问题已近成为银行防范房贷风险的重要障碍。（二） 市场环境层面1、 我国大多城市房价仍在上涨，大量的居住需求与投资投机者鱼目混珠，银行难以区分。市场环境变迁还会导致个人生活不稳定因素增加，引发违约风险。2、 房地产公司的资金来源主要不是自有资金而是信贷资金，资金实力弱，房屋销售情况不佳的房地产公司面临着巨大的资金流动压力，并且房地产政策连续性不强，在国家宏观调控下随时有调整的可能。银行业的个人信贷业务越来越多的与房地产公司联合进行，在商品房交易市场，一代交付出现问题，贷款者很可能因与开发上的纠纷迁怒银行，导致违约，因此银行对房地产公司的你选择问题也成为房贷违约风险的重要原因之一。在二手房交易市场，由于信息不对称，监管失灵，为打压投机投资而征收的一系列费用事实上也被转嫁到贷款购房者身上，加大其还款压力，带来一定风险。（三） 制度保障层面1、在房贷市场，我国目前仍普遍采用浮动利率政策，且缺乏避免利率上涨增加消费者还贷压力的保护性政策错社，而大多借款人在贷款时都不能遇见利率变动对还款能力的影响，因此升息政策对借款人还款能力的冲击可能成为借款人违约的重要根源之一。2、 不完善的法律制度缺乏针对违约行为的惩罚机制，无法有力打击违约行为，增加了房贷的道德风险，加上个人信用体系建设滞后，银行放款时难以做出正确判断而产生逆向选择问题，给违约行为的发生发展提供了温床。3、现行政策的某些重要条款在保护居民权益的同时，在房贷领域却给银行带来巨大风险，突出表现在对贷款抵押物的处置上。我国的社会保障体系不能给违约者提供廉租房等基本生活保障条件，使银行在执行抵押权时非常不利，甚至有些投机者专门利用该项条款恶意违约，道德风险隐患凸现。（四）缺乏科学有效住房评估机制。在我国，特别是二手房抵押贷款中，房产价值的认定对银行信贷风险的影响非常之大。然而，现有的房地产评估机构良莠不齐，优秀的评估人员严重缺乏，再加之制度上又缺乏对房地产评估机构的有效监督，因此房地产评估机构的评估结果的科学性和公证性很难得到保证，给银行的抵押贷款造成巨大的潜在风险。三、 信息不对称在微观层面的表现（一） 银行在完善内部控制制度的同时，应注重从业人员控制制度的完善。我国银行从业人员控制制度还处于较浅的层次上，“人”在风险控制中的自觉性和主动性不能充分发挥，道德风险就容易有机可乘。从约束机制看，银行与从业人员之间的委托代理关系由于信息不对称难以有效监督，缺乏约束效力；从激励机制看，国有商业银行的多有者缺位，使从业人员与银行管理者轻视所有者利益而偏重于个人利益，缺乏有效激励措施约束从业人员行为。此外，同其他企业一样，银行也是以利润最大化为生存发展目标的，在普遍认为房贷业务属于优质资产的条件下，为争抢肥美大餐，各银行不断降低门槛，银行管理者的道德风险成为银行间无序竞争的根源。（二） 缺乏科学有效住房评估机制在我国，特别是二手房抵押贷款中，房产价值的认定对银行信贷风险的影响非常之大。然而，现有的房地产评估机构良莠不齐，优秀的评估人员严重缺乏，再加之制度上又缺乏对房地产评估机构的有效监督，因此房地产评估机构的评估结果的科学性和公证性很难得到保证，给银行的抵押贷款造成巨大的潜在风险。（三） 个人信用体制的缺失银行和个人都是风险的规避者，在房贷领域，银行与消费者之间存在一个博弈的过程。然而二者博弈的信息是非对称的，房贷个人更加清楚自己的资信状况，即这笔贷款潜在的违约可能性，而银行出于博弈的劣势方，信息的非对称性使得银行只能被动的接受贷款人的个人信息。某些居民无视风险基础上的个人超前消费和过度消费行为势必隐含违约风险。某些投资投机者捏造事实、隐瞒真相，采取重复抵押、虚拟抵押、乱开收入证明等手段骗取信贷资金。一些居民为追去利益最大化，一旦面临的违约成本小于正常履约的财产损失，为实现其效用的最优选择就是违约。四、 我国个人住房抵押贷款担保机制不健全根据发达国家的经验（如美国、加拿大、澳大利亚等），个人住房抵押贷款市场在发展之初均有政府性担保公司负责为中低收入家庭购房提供担保。这样，一方面政府性担保可以降低中低收入家庭购房的首付款比例，使中低收入家庭尽早改善住房条件；另一方面由于有政府性担保可以降低银行的贷款风险，从而促进个人住房抵押贷款市场的发展。此外，发达国家担保机构是作为贷款银行的合作伙伴，对银行贷款进行审查，与银行间相互监督，共担风险。当前，我国个人住房抵押贷款保险中，银行与商业性保险公司并非是一种合作伙伴关系。由于受自身实力和竞争压力的双重约束，商业保险公司在这一过程中基 本 处于从属地位，缺乏对银行个人住房抵押贷款的监督，没有形成相互间有效的监督制约机制，也就不能从总体上降低个人住房抵押贷款违约风险，只是起到了风险分担的作用。五、个人住房贷款违约风险的对策（一） 对开发商方面的风险控制1、 严格审查开发商的资质及信用状况。一般说来，开发企业注册资金在1000万元以上，或所有者权益在1000万元以上，开发工作量未间断者，银行应多与其联系，并建立良好的合作关系,为其提供适当的融资服务。2、 对楼盘或空置房较多,甚至开发工作量没有完成计划工作量的5%，而要求银行承诺按揭的开发企业，要防备其套取银行信贷资金,骗取购房者信任的行为，经办行信贷人员要深入调查，慎之又慎。3、 对开发商送来的按揭“购房”资料中频频出现购房者工作单位巧合，或者身份证集中反应同一地区、同一街道、同一单位“购”大型套间等情形，银行信贷人员就应该提高警惕，多查询，多了解，必要时进行现场察看。（二） 对购房者方面的风险控制1、 调查购房者长期支付能力，主要考察其职业和文化水平。一般来说，社会成员的工资收入与其文化水平成正比，在金融、 邮电、 电力、 文教、卫生、党政机关以及高科技国有大中型企业等部门的人员，收入均处于中等或中上等水平，而且比较稳定。2、 查看购房者收入情况与还款占比。对购6090平方米住房，银行提供37成按揭贷款，用5至15年来还，每月还款占家庭收入的35成者，可认为是比较谨慎客户，其贷款风险较低；而购100多平方米，单价和总价偏高或居高，用5年以下时间来还，每月还款占家庭收入5成以上者，就属“大胆型”客户，其贷款有一定投机成份，银行风险会比较高，这就要求信贷人员多下工夫调查了解和把关，可建议其加长贷款年限或降低贷款比例，令其每月还款额减少。3、 根据目前社会婚姻状况和家庭状况，对共同借款一定要完善手续，不得简化，以防止家庭关系破裂后，出现借款人和共同借款人与银行三者之间的经济纠纷。4、 对已出现逾期的购房贷款，首先应设立专门机构或专人专职去催收和追讨；其次运用电脑对贷款资料实行上机处理，以便于及时查询和控制；另外就是要通过开发商协助催收，可由开发商或物业公司发通知，或银行按协议扣收开发商的保证金，从而减少和转移风险。（三） 对房地产抵押方面的风险控制目前金融行业纷纷推出个人住房按揭贷款，商业用房抵押贷款等消费信贷业务，以此向社会提供一定的融资业务，其共同点是以某一项房地产作为抵押物，但特别值得注意的是，并不是所有房地产都可充当抵押物的。根据担保法和城市房地产抵押管理办法的有关规定，以下房地产是不得进行抵押或全权全额抵押的:1、权属有争议的房地产不得进行抵押，如已被依法监管、查封、扣押或以其他形式限制交易的房地产。2、已公告列入拆迁范围的房地产不得进行抵押，该种房产已不能保障债权人债权的实现。3、现用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押(该类房地产属于社会公益设施，因而从社会保障角度考虑，国家对该种抵押给予限制)。4、列入文物保护的建筑物和有关重要纪念意义的其他建筑物不得行抵押，此类房地产属国家禁止或限制转让的房地产，缺少抵押物必备的法定条件。5、严禁对土地所有权作任何形式的买卖、处分，部分土地使用权可抵押。对耕地、宅基地、自留地等集体所有制土地的使用权不得进行抵押，但已经承包并经发包方同意抵押的荒山、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外。6、地上没有建筑物，或建筑物正在建的，直接以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押。因为该地使用者对划拨的土地只有使用权而没有处分权，故其不能将该土地作为抵押。7、以享受国家优惠政策购买获得的房地产，不能全额抵押。其抵押限额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。8、同一房地产设定两个以上抵押权时，单抵押权人不能全额抵押。应以抵押登记的先后顺序受偿，某一抵押权人只能按其占有的相应抵押份额取得处分抵押房产所得价款。六、 我国个人住房抵押贷款违约风险防范机制的建立与完善（一） 建立适合中国国情的个人信用评级制度，规范市场信息传递机制国外大量研究表明，个人资信状况是影响个人住房抵押贷款违约风险的重要因素之一。我国大量违约案例也表明，个人信用评级制度的缺失是导致我国贷款市场上信息严重不对称的重要原因之一。因此，从完善外部市场环境来看，我国急需借鉴国外经验建立具有中国特色的个人信用评级制度，通过权威性的中介机构来规范信息披露过程，减轻个人住房抵押贷款市场上信息不对称问题，为银行业提供信息服务。目前，上海、广州、大连等城市虽然成立了区域试点性个人信用评级机构，但发展的步伐远远不能满足银行业务发展的需要。所以应加大发展步伐，在区域性个人信用评级机构基础上发展成为全国性个人信用评级权威机构。同时还应以立法的形式尽快建立个人信用档案，并对信用档案的记录与移交、管理与评级、披露与使用及责任与权益做出明确的规定。（二） 建立个人住房抵押贷款双层保险制度，缓解银行面临的违约风险压力从美国的成功经验来看，个人住房抵押贷款担保体系分为政府担保体系和商业保险体系两种。政府担保体系的建立主要是为了解决中低收入家庭购房担保问题，是社会保障体系的一个有机组成 部分。它对扩大住房抵押贷款的发放规模，降低银行个人住房抵押贷款风险，促进房地产金融的发展起到了积极推动作用。因此，我国也应积极尝试建立类似美国联邦住宅管理局和退伍军人管理局一类的政府担保机构为中低收入家庭的购房抵押贷款提供担保。这样一方面可以扩大银行个人住房抵押贷款发放规模，增加社会总福利平，另一方面又可有效地减少信息不对称、道德风险等问题，降低银行抵押贷款风险，促进房地产金融的发展。完善的担保体系还应包括商业保险系统，这是因为政府担保能力有 限、覆盖面狭窄，商业保险系统的介入可有效的减轻政府担保的压力。在由商业银行和保险机构共同参与的个人住房抵押贷款市场上，它们通过合作、信息资源共享等方式可有效减少信息不对称和道德风险等问题，同时商业保险机构还可以与银行合作建立相互监督机制。因此，当前应积极鼓励商业保险机构从深度和广度上全方位介入个人住房抵押贷款市场。（三） 利用人民银行信贷信息网络优势，共享信息资源在个人住房抵押贷款中，借款人债务负担水平难以确定主要源于银行与银行之间的信息不对称。当前一些客户正是利用银行间的信息不对称在多家银行办理个人住房抵押贷款来进行房产投资炒作，而银行又不能将这些客户从购买自住房客户中区分出来，这就给银行信贷业务带来很大风险。解决这一问题最好的办法是实现银行间信息资源的共享，而实现银行间信息共享的最有效途径是利用人民银行的网络平台。近年来中国人民银行投巨资建成了 “银行信贷登记咨询系统 ”，但这一系统主要限于企业信贷查询 ，尚未将个人住房抵押贷款纳入系统查询之中，因此该系统有待进一步建设和完善。（四） 加强法制建设，建立良好的外部运作环境要形成一个良好的市场信用体系，其关键是要建立一套使守信者得益，失信者必然付出代价的制约机制来保证契约双方的权利不受侵害，要做到这点就必须要有一个强有力的法律后盾作支撑。而我国的现状是抵押担保法规还不够完善，法律诉讼时间长、费用高，更为严重的是法律判决执行难，对个人住房进行处置的法律判决执行就更难，使违约者得不到应有的惩罚，道德风险难以 得到遏制。所以要遏制道德风险就必须加大执法力度，提高借款人的违约成本，使我国个人住房抵押贷款市场的发展真正建立在法制化的轨道上来。01加快推行个人住房抵押贷款证券化。借鉴美国经验发展住房抵押贷款二级市场，特别是住房抵押贷款证券 化。利用二级市场上信息传播快、披露及时、透明度高等优点来减缓一级市场中信息不对称、契约不完善等弊病。（五） 建立科学合理的个人住房抵押贷款违约风险控制指标体系当前国外银行风险管理技术日趋定量化和模型化，使得风险管理越来越体现出客观性和科学化的特点。随着我国个人住房抵押贷款余额在银行信贷总资产中所占的比重不断攀升，个人住房抵押贷款违约风险定量化管理日显迫切