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重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 1 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 一 概论 1 二 编制依据 2 三 编制内容 2 四 主要技术经济指标 2 第二章第二章 项目提出的背景项目提出的背景 4 4 一 项目建设背景 4 二 项目建设的必要性 5 第三章第三章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 7 7 一 项目选址 7 二 气候条件 7 三 市政设施条件 9 第四章第四章 建设规模与标准建设规模与标准 1010 一 建设规模 10 二 建设标准 10 第五章第五章 工程方案工程方案 1111 一 设计依据 11 二 规划设计原则 11 三 设计指导思想 11 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 2 四 总图设计 12 五 建筑设计 14 六 结构设计 15 第六章第六章 公用工程方案公用工程方案 1717 一 电气设计 17 二 给水排水 19 三 燃气 21 四 弱电设计 22 第七章第七章 环境保护与绿化环境保护与绿化 2424 一 设计原则 24 二 设计依据 24 三 环境保护 25 四 绿化 25 第八章第八章 节能设计节能设计 2626 一 总图布置 26 二 建筑节能 26 三 给排水节能 27 四 电气节能 28 第九章第九章 建筑消防设计建筑消防设计 2929 一 设计依据 29 二 总图消防 29 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 3 三 建筑消防 29 四 室外消防给水 29 五 室内消防给水 30 六 化学消防 30 七 消防电气 30 第十章第十章 防灾减灾防灾减灾 3232 一 总图 32 二 建筑 32 三 结构 32 四 抗震防治 32 五 电气安全 32 第十一章第十一章 项目进度计划及招投标项目进度计划及招投标 3333 一 项目进度计划 33 二 项目招投标 33 第十二章第十二章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 3535 一 投资估算范围 35 二 投资估算依据 35 三 前期工程费用 36 四 基础设施建设及配套费 36 五 土地整治及绿化费用 36 六 建筑安装工程费用 37 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 4 七 金融及管理费用 37 八 基本预备费 37 九 总成本费用汇总 37 十 资金筹措 38 第十三章第十三章 财务评价财务评价 4141 一 财务评价基础数据的测算 41 二 盈利能力分析 42 三 评价结论 43 第十四章第十四章 社会评价社会评价 5050 一 社会影响评价 50 二 互适性分析 50 三 社会风险分析 50 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议 5151 一 结论 51 二 建议 51 附表附表 5252 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 1 第一章第一章 总总 论论 一 一 概论概论 一 项目名称 山水丽群 二期项目工程 二 项目地址 重庆市江北区石马河南桥寺原罗家湾社 三 项目业主 重庆市鸿程房地产发展公司 四 项目性质 新建 五 建设内容及规模 建设内容包括 廉租住房 配套用房 设备用房 室外管网及 绿化等 建设规模 本项目净用地面积 8248 m2 总建筑面积为 35544 73m2 地上建筑面积 32971 06 m2 其中住宅 32419 09m2 商 业 155 57m2 社区活动用房 216 80 m2 物管用房 179 60 m2 地下 建筑面积 2573 67 m2 可提供廉租住房 704 套 六 项目总投资及资金筹措 1 项目总投资 9865 29 万元 2 资金筹措 按照 廉租住房保障办法 该项目建设所需资金主要来自中央 财政补贴和市财政部门补贴 具体补贴办法由中央财政补贴按 300 元 m2补贴 市财政部门补贴按 400 元 m2补贴 其余部分由不低于 土地出让金留区部分净收益 10 的比例提取的资金和地方财政补贴 构成 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 2 二 编制依据二 编制依据 一 国家发改委 建设部颁发的 建设项目经济评价方法与 参数 第三版 投资项目可行性研究指南 二 国家颁发的有关建筑 电气 消防 给排水等各专业设 计规程 规范和设计标准 三 业主提供的相关基础资料 四 业主对项目建设的主要意见及预期目标 五 国家和重庆市其它相关规定和要求 三 编制内容三 编制内容 可行性研究范围涉及项目建设的必要性 建设条件 建设方案 环境保护 建设进度及建设投资 可行性研究报告 对项目的可行 性进行综合分析 论证 得出合理 正确的结论 为项目业主及审 批部门提供决策依据 并作为开展下阶段工作的基础 四 主要技术经济指标四 主要技术经济指标 主要技术经济指标见表 1 1 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 3 表 1 1 主要技术经济指标表 序号指标名称单 位指 标备 注 1 净用地面积m2 8248 其中 建构筑物占地面积m22113 48 道路及广场m23000 28 绿化m23134 24 2 总建筑面积m235544 73 其中 住宅楼m232419 09 配套用房m2 551 97 地下建筑面积m2 2573 67 3 容积率 4 00 4 建筑密度 15 5 绿化率 35 4 6 项目总投资万元9865 29 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 4 第二章第二章 项目提出的背景项目提出的背景 一 项目建设背景一 项目建设背景 一 山水丽群二期工程的建设性质 按照重庆市江北区政府的相关文件 山水丽群二期工程为城市 廉租房 二 重庆市推进廉租住房保障的基本情况 重庆市十分重视廉租住房的建设 2003 年起 重庆市将 双困 家庭 作为廉租住房保障的对象 市委 市政府每年都将廉租住房保 障列入 民心工程 截至 2007 年 5 月底 重庆市廉租房共投入 3 42 亿元 累计保 障 2 71 万户 其中主城就有 2 35 万户困难群众受益 现有人均住房 使用面积 6 平方米以下的困难家庭已实现廉租房保障全覆盖 到 2010 年 廉租房保障的范围将覆盖主城人均住房使用面积 10 平方 米以下 远郊区县人均住房使用面积 6 平方米以下的低保家庭 2008 年重庆市政府要求各区县进一步加大廉租住房保障资金投入 从土地出让金净收益或分成收入中核定 5 左右的资金保障城镇廉租 住房建设 资金仍有缺口的 区县财政应从其他预算资金中予以保 证 为了让廉租房住户真正实现安居乐业 重庆市还通过强化后期 物业管理 做好配套服务等措施 破解难题 构建和谐社区 让廉 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 5 租住房小区形成和睦友好 团结互助的氛围 并积极帮助解决廉租 对象的生活困难 三 重庆市廉租房发展存在的困难和亟待解决的问题 一是廉租住房保障工作发展不平衡 廉租住房资金主要依靠政 府财政投入 由于重庆市区域经济发展的不平衡 地区间廉租住房 保障水平差距较大 特别是有的远郊区县 由于自身财力薄弱 土 地出让净收益少 可提供的保障资金更加有限 其廉租住房保障工 作的进度比较缓慢 远远落后于主城区 二是廉租住房房源短缺 实物配租比例不高 受到资金和土地 的限制 政府组织修建的廉租住房供应数量不大 且由于重庆市住 房结构调整还没有完全到位 原有公有住房大部分已房改出售等原 因 市场上可供租赁的小户型住房供应总体短缺 低收入家庭即使 领取租赁补贴 也可能租不到合适的住房或要付出更高的租金 三是缺乏专职管理人员 除北碚 九龙坡 江北等少数区县外 重庆市多数区县基本未设立专门的廉租住房保障管理机构并配备必 要的工作人员和工作经费 绝大多数管理人员往往承担着多项工作 在时间和精力上难以满足廉租住房保障发展形势的要求 二 项目建设的必要性二 项目建设的必要性 一 是解决低收入家庭住房困难的需要 据统计 江北区有不少于 4600 户低收入住房困难家庭需要实施 廉租保障 截止到 2008 年 6 月底 江北区已经采取租金补贴 368 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 6 户 实物配租 761 户 拆迁 保障 1156 户 等方式累计保障 2185 户 但至少还有 2415 户没有得到保障 该项目的建设可以为该区域提供 704 户廉租住房 虽然不能完 全满足目前江北区的廉租住房的需求 但是 能够在一定程度上缓 解该区域目前廉租住房需求压力 二 是构建和谐社会的需要 从某种意义上讲 住房问题是老百姓最关心的问题 因为它直 接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善 同时住房问题也 是衡量社会经济发展的重要指标 因为它涉及社会安定团结 民心 所向 经济持续发展等一系列社会问题 解决低收入家庭住房困难 进一步做好城市住房工作 是全面 建设小康社会的客观需要 是促进房地产市场健康发展的重要途径 也是深入贯彻落实科学发展观 促进社会和谐的重要内容 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 7 第三章第三章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 一 项目选址一 项目选址 本项目选址于重庆市江北区石马河南桥寺原罗家湾社 二 气候条件二 气候条件 一 气候条件 项目区属亚热带湿润气候 具夏多酷署 冬暖春早 温暖湿润 雨量充沛 夜雨多 空气湿度大 云雾多 日照偏少 年平均气温 18 2 极端最高气温 43 0 1951 8 1 最低气温 3 1 1975 2 15 多年平均雾日 67 8 天 最大年雾日达 148 天 年平 均相对湿度 80 绝对湿度 17 5 毫巴 多年平均降雨量 1163 3mm 历史最大年降雨量 1357 7mm 1986 6 3 年最小降雨 量 740 1mm 多年平均最大日降雨量 93 9mm 日最大降雨量 178 3mm 1971 6 1 降水多集中在每年的 5 9 月 约占全年降水总 量的 70 风向以北风为主 平均风速 1 1m s 最大风速 28 4m s 二 水文地质条件 嘉陵江在项目所在地西部由北向南流过 据水文站多年统计资 料 嘉陵江在此地段 1 3 月处于枯水平稳时间 从 4 月下旬起出现 小峰并逐渐进入中高水期 7 9 月多为洪水期 11 月以后 呈缓慢 降落状态 年最低水位常出现在 2 月中旬至 3 月下旬 常年水位约 在 172 00m 历年最低枯水位 168 92m 常年洪水位 184 73m 20 年 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 8 一遇最高洪水位 195 63m 50 年一遇最高洪水位 199 63m 百年一 遇洪水位 201 33m 水深一般 5 20m 江面水宽 60 100m 最小流 量 214 104m3 s 最大流量 1060 104m3 s 最大流速 3 5m s 张家 溪位于项目所在地中部由南向北流过 常年河水流量充沛 据调查 常年河水位在随地形坡度变化 水深一般 1 5m 河面水宽 3 5m 最小流量 0 3m3 t 三峡水库建成后 回水位为 175 00m 20 年一遇的洪水位为 180 63m 三 工程地质条件 1 地貌 项目所在地属河流堆积河谷地貌 其余地带属构造剥蚀丘陵地 貌 总体上地形地势呈一沟两岭 M 状 高程 170 2 344 0m 高差 173 8m 地形坡角一般 10 35 度 局部达 60 75 度 呈陡崖状 规 划区中丘坡顶部地势较高 项目所在地西侧嘉陵江及丘坡顶部地形 坡度较缓 地形坡角一般 3 9 度 沟河纵坡一般 3 8 局部为 12 20 沟河切割深度一般 10 20m 局部达 30 50m 规划区地形地貌条件中等复杂 2 地质构造及地震 规划区处于川东褶皱带龙王洞背斜的西翼 区内地层呈单斜产 出 倾向 260 275 倾角 22 10 出露地层主要为侏罗系中统沙溪 庙组及第四系残坡积粉质粘土 人工填土 嘉陵江漫滩及新桥河 清溪河分布有河流冲积物砂卵石层 区内未见断裂发育 裂隙较 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 9 发育 基岩主要发育三组构造裂隙 I 组倾向 45 60 倾角 60 75 间距 0 5 2 5m 裂隙面较平整 闭合状 结合度较好 延伸 数米 II 组倾向 180 190 倾角 65 80 间距 0 5 3 0m 裂隙面 较平整 闭合状 结合度较好 延伸数米 III 组裂隙 倾向 90 100 倾角 45 65 间距 0 5 2 0m 裂隙面较平整 微张 结合 度一般 延伸数米至数十米 根据 中国地震动参数区划图 GB18306 2001 和 建筑抗 震设计规划范 GB50011 2001 附录 A 1 1 的规定 评价区抗震设 防烈度为 6 度 地震动峰值加速度为 0 05g 规划区构造条件中等复杂 地震条件中等复杂 三 市政设施条件三 市政设施条件 项目所在地区周边为较成熟的社区 水 电 气 通讯等公用 设施齐备 交通方便 能满足项目建设与运营之需 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 10 第四章第四章 建设规模建设规模与标准与标准 一 建设规模一 建设规模 根据江北区现有 双困 家庭的数量 结合本项目用地面积和 财政资金筹措能力 确定本项目的建设规模为 一 净用地面积 8248 m2 二 总建筑面积 35544 73m2 其中地上建筑面积 32971 06 m2 住宅 32419 09m2 商业 155 57m2 社区活动用房 216 80 m2 物管用房 179 60 m2 地下建筑面积 2573 67 m2 可提供廉租住房 704 套 建设内容主要包括廉租住房 配套用房 道路管网及绿化 二 建设标准二 建设标准 按照 廉租住房保障办法 规划约定的容积率 本项目的建设 标准确定为 容积率为 4 0 建筑密度为 15 绿地率为 35 4 主要户型为 单间配套房 一室一厅 二室一厅 各种户型的面积为 1 单间配套房 建筑面积 25 m2 2 二室户 一室一厅 建筑面积 40m2 3 三室户 二室一厅 建筑面积 50m2 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 11 第五章第五章 工程方案工程方案 一 设计依据一 设计依据 一 民用建筑设计通则 JGJ37 87 二 建筑结构载荷规范 GB50009 2001 三 砼结构设计规范 GB50010 2002 四 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 五 砌体结构设计规范 GB T5001 2001 六 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 二 规划设计原则二 规划设计原则 一 土地利用集约化原则 合理配置空间资源 优化用地结 构 综合布置各项建设用地和办公设施 二 因地制宜的原则 根据地形现状 充分考虑周边环境因 素 因地制宜地进行平面布局 三 应本着 三同时 的原则 与主体工程同步实施 三 设计指导思想三 设计指导思想 本项目为廉租房项目 在设计中将强调 以人为本 的思路 处 理好人与建筑 人与交通 以及人与人之间的关系 从总体上统筹 考虑建筑 道路 市民活动广场 绿化空间之间的和谐 坚持社会效益 环境效益统一的原则 优化用地结构 各项配 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 12 套设施应当健全 设计必须满足环保 绿化 消防 人防 节能各 方面的要求 提倡 性能化与个性化相结合 设计风格 创造一个环境优美 功能完善 新颖别致的住宅建筑 坚持实用 经济 美观的原则 积极采用新材料 推广新技术 四 总图设计四 总图设计 一 总体布局 项目用地呈不规则的四边形 南北宽约 85 米 东西长约 100 米 小区西面为城市道路 本方案地块成长条形 在总平面布置时把建筑顺应地块形状平 行布置 住宅以行列式布置 为两户 40 方的和两户 50 方的形成一 梯四户的单元形式 所有建筑大体朝向为西南方向 平行布置 相 邻建筑间距采光面较大 满足防火与日照间距 大多在 20 米以上 形成 1 比 1 2 以上的间距 形成较好日照条件 建筑位于场地的西 南和东北部 以三单元联拼和四单元联拼的方式进行组合 形成了 一栋四个单元组成的楼栋和一栋三个单元组成的楼栋 本设计的商 业门面位于场地南侧所有的临街处 去掉底层外侧两户住宅而形成 并为了适应使用与租赁出售的功能 对大小有所调整 平面布置局 部超出住宅边界投影 场地中部是本小区集中建设的公共建筑 中 部偏西是本小区的配套用房 在整个场地的西部 中部 东部都留 有相对较大的绿化与市民活动场地 使整个小区空间布置上有张有 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 13 弛 空间感受丰富 二 交通道路组织 本小区有两个车行出入口 分别位于小区的东部和西部 但并 没有位于尽端 交通路网简洁 大多平直和垂直布置 路网是由两 个出入口的连接道路加上 3 条尽端式道路组合 每个尽端式道路的 尽头有 12 米乘以 12 米的圆形回车场地 西侧的尽端式道路解决西 侧建筑的车行交通 东侧两条平行的尽端式道路解决东侧建筑的车 行交通 路网简洁便利 留以大量的绿化地块和活动场地 三 配套设施 根据本项目为住宅区的功能特点 其主要配套设施为小区商业 门面 配套用房 以及相配套的道路广场 围墙和绿化 四 项目技术指标 序号指标名称单 位指 标备 注 1总占地面积m28248 总建筑面积m235544 73 地上建筑面积m232971 06 其中 住宅楼m232419 09 配套用房建筑面积m2551 97 居住户数户704 2 地下建筑面积 2573 67 3建筑密度 0 15 4容积率4 00 5绿化率 35 4 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 14 五 建筑设计五 建筑设计 一 平面设计 1 住宅部分 本项目建筑平面设计考虑了廉租房特点和单元面积 同时考虑 了充分利用地块周围环境及景观 包括小区内自己的开敞式绿化空 间 在要求功能合理 舒适实用的前提下 结合了景观与朝向 保 证各个居住单元的开敞 明快 同时满足私密性要求 楼高均设计为 27 层和 29 层结合 每栋楼的单元数量根据地形 确定 以一梯四户为主要单元 南北向布设为主 2 配套用房 设计考虑方便业主起见 布置在小区中部的主入口处 二 立面设计 住宅建筑外墙以面砖为主 阳台采用挑阳台 便于业主凉晒衣 物和种植花草盆景 住宅建筑顶部采用欧式造型 打破常规住宅楼顶部单调的火柴 盒的生硬形式 配套用房建筑外观尽量与住宅建筑协调 三 剖面设计 一层为商铺层高 3 米 2 29 层为住宅层高为 2 8 米 建筑总高 度为 81 6 米 四 建筑构造 1 外墙 以涂料为主 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 15 2 屋面 以大板瓦或折板瓦为主 3 外窗 塑钢窗 4 外门 进户 钢制防盗门 5 内门 机制夹板木门 6 楼地面 瓜米石地面 楼梯间同 7 内墙 顶棚 普通涂料 楼梯间同 六 结构设计六 结构设计 一 设计依据 1 本工程结构设计遵照下列现行标准 规范 规定及规程 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 砌体结构设计规范 GB T5001 2001 建筑制图标准 GBJ104 87 建筑专业及其它专业提供的相关资料 与本专业有关的国家现行规范 规程 标准及重庆市有关地方 法规 2 抗震设防烈度 根据 中国地震基本烈度区划图 该工程建筑场地地震基本烈 度为 6 度 抗震设计按 6 度考虑 抗震等级框架及剪力墙均为四级 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 16 3 基本风压 0 90kN m2 4 荷载取值 住宅 2kN m2 配套用房 2 5 kN m2 卫生间及楼梯间 2 0 kN m2 阳台 2 5 kN m2 上人屋面 2 0 kN m2 不上人屋面 0 5 kN m2 二 建筑场地自然条件与设计要求 该工程位于重庆市江北区石马河南桥寺原罗家湾社 场地内地 势平坦 场地内无不良地质现象 稳定性好 无地下水 适宜修建 拟建建筑 本工程主要功能为居住建筑 属乙类建筑 场地土类别为 类 抗震设防烈度为六度 主要荷载 重庆地区基本风压值为 0 3KN 考虑建筑物重要 性系数 1 1 故取 W0 0 33KN 三 结构设计 结构选型及结构方案 住宅楼采用框架结构 基础采用中等风化岩层作为持力层 当持力层深度不超过 4m 时 柱下采用独立基础 墙下采用条型基础 当持力层深度超过 4m 时 柱下采用人工挖孔桩 墙下设置基础梁 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 17 第六章第六章 公用工程方案公用工程方案 一 电气设计一 电气设计 一 设计依据 1 民用建筑电气设计规范 JGJ T16 92 2 重庆地区住宅电气设计标准 DB50 T5003 1997 3 建筑设计防火规范 GBT16 87 4 建筑物防雷设计规范 GB50057 94 5 建筑照明设计标准 GB50034 2004 二 设计范围 1 规划红线范围内建筑物的配电 照明设计 2 防雷接地系统 三 供配电设计 1 负荷计算 建筑负荷计算采用需要系数法 电力安装容量指标为 按 15W m2考虑计算 2 电源电压 由市政电网变压器低压侧引入一路 380 220V 电源供电 3 计量与控制 小区设置一个总表计量 总开关箱 配电采用放射与树干式相 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 18 结合方式 配电房至各栋楼采用放射式 每栋住宅内采用树干式放 射式 住户配电干线采用预制组装分支电缆沿管道井电缆托盘敷设 支线采用 13VV 500 电线穿 PVC 管暗敷 四 照明设计 1 公共通道 以节能灯为主 2 应急照明 在主要出入口及疏散楼梯均设置应急 疏散指示 照明 应急 疏散指示灯采用自带蓄电池型 连续供电时间不少于 30 分钟 五 防雷接地与电气安全 1 防雷接地 防雷等级 项目为高层 设计考虑为一级 防直击雷措施 屋面设 20M 20M 避雷带 利用结构柱内钢筋 作引下线 进出建筑物电缆外皮 金属管道可靠接地 接地 采用综合接地系统 即工作接地 防雷接地 保护接地 共用接地极 接地极利用建筑物基础钢筋 接地电阻一年四季 4 欧 2 电气安全 低压配电系统采用 TN S 系统 所有插座回路均设漏电保护 所有进出建筑物金属管道及金属构架 均应与接地装置可靠连接 高出建筑物屋面的金属管道及金属构架均应与防雷装置可靠连接 六 节能措施 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 19 所有变配电设备 开关 光源及灯具 均采用新型低能耗产品 公共照明开关尽量采用自断电自延时开关 荧光灯自带电容器且变 电所采用集中电容补偿以降低无功损耗 二 给水排水二 给水排水 一 设计依据 1 设计规范 建筑给排水设计规范 GB 50015 2003 住宅设计规范 GB 50096 1999 居住小区给水排水设计规范 GB50015 2003 污水综合排放标准 GB8978 88 室外排水设计规范 GB50014 2006 2 有关部门对本工程的方案审查意见书 3 建设单位提供的设计任务书和依据性资料 二 设计范围 建筑红线范围内的给水排水设计 三 室外给水设计 1 给水水源 拟建建筑生活及消防水水源为城市自来水 2 用水量 用水标准 居民用水 250 升 人 天 kn 2 5 24h 3 给水方式 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 20 采用市政管网直接供水 拟建建筑采用一栋一总表 一户一分 表 4 管材 居民区室内 外给水管均采用内筋嵌入式塑钢管或 PP R 管 四 排水 1 污水量 污水量按给水量的 90 计算 2 室内污水 洗涤水采用合流制排出 污水经生活污水处理装 置处理后排入市政污水管 3 室外排水管采用 PE 排水管 室内排水管采用 UPVC 塑料管 4 空调冷凝水采用有组织排水 五 雨水 1 雨水与污水采用分流制 2 雨水量计算 采用重庆市暴雨强度公式 重现期 P 3 年 3 雨水就近排入市政雨水管 六 消防给水 1 设计依据 1 国家现行规范 建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084 2001 2005 版 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 21 2 有关部门对本方案的审查意见书 3 重庆大学建筑设计研究院提供的设计图 2 消防用水量 1 设计范围 建筑红线范围内的室内 外消防 2 消防水源 消防水源同生活水源为城市自来水 3 按有关消防设计规范 拟建建筑物属多层建筑 住宅区部 分室内不设置消火栓 在每栋楼室外设置消火栓 室外消防用水为 Q 25L S 使用时间 2 小时 公建部分室内室内室外均设置消火栓 市内消防用水量为 Q 5L S 室外消防用水为 Q 25L S 使用时间 2 小时 3 消防给水系统 住宅区室外设置外消火栓 公建楼内每层均设置室内消火栓 楼外设置消防水泵接合器与室内消火栓连通 4 管材 消火栓给水管直径小于等于 100 毫米 采用热镀锌钢 管 丝扣连接 管径大于 100 毫米时应采用焊接钢管 镀锌二次安 装 5 其它灭火装置 商铺设置 MF4 ABC 干粉灭火器 三 燃气三 燃气 一 设计依据 城镇燃气设计规范 GB50028 93 1998 年版 二 天然气 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 22 1 天然气设施由阀门井 中压管道 调压设备 庭院管道 户 内管道组成 2 居民区内天然气供气来自市政中压天然气管 经调压箱降压 后天然气分别送至各用气点 小区天然气管道管径为 D50 11 调压 设备设于阀门井内 3 户内管道采用镀锌钢管 煤气表采用 IC 卡智能表 每户设 一煤气总切断阀 以及煤气灶前 热水器前的分切断阀 阀门采用 丝扣连接 煤气灶和热水器由住户自备 4 管道穿越公路干道时设置套管保护 埋地管道采用无缝钢管 管道埋设的最小覆土厚度 路面至管顶 应符合 城镇燃气设计规 范 GB50028 93 1998 年版 的规定 1 埋设在车行道下时 不得小于 0 8M 2 埋设在人行道下时 不得小于 0 6M 3 埋设在庭院内时 不得小于 0 3M 埋地敷设的钢管须采用环氧煤沥青防腐漆将加强级防腐处理 四 弱电设计四 弱电设计 一 设计依据 民用建筑电气设计规范 多层民用建筑防火设计规范 二 设计范围 电话与宽带网络系统 有线电视系统 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 23 三 电话与宽带网络 本工程电话均按直通市话设计 住宅每户配 1 2 对 每一设备 用房配 1 对 本工程数据接城市宽带网 住宅每户设 1 个信息插孔 四 有线电视系统 在小区西边道路上 市政规划的电信干道和接口中 有一孔为 有线电视通道 电视与电信共用机房 小区内 各楼栋电视信号干 线 沿小区内弱电通道敷设 弱电通道引至各楼层用户箱 套钢管 埋地敷设 本工程电视设计为后端分配系统和管线预埋 信号由市有线电 视网引来 小区内住宅每户按 2 个用户点 客厅 主卧 其它用房 按需设置 线路传输分配设备以 75 欧阻抗互相配接 传输干线 支 线 分支线 用户线均采用 75 欧同轴电缆并穿钢管暗敷 向系统输 出口馈送的信号采用分支 分配方式 用串接系统输出口向用户馈 送信号 分配 分支器 线路放大器采用铁盒明敷于楼 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 24 第七章第七章 环境保护与绿化环境保护与绿化 一 设计原则一 设计原则 依法执行环境保护设施与主体工程同时设计 同时施工 同时 投产使用的 三同时 制度 实施总量控制 坚持 预防为主 防治结 合 综合治理 的原则 对本次设计产生的各种污染物进行治理 保 证达标排放 二 设计依据二 设计依据 一 中华人民共和国环境保护法 二 中华人民共和国大气污染防治法 2004 年 4 月修订 三 中华人民共和国固体废物污染防治法 1995 年 四 中华人民共和国水污染防治法 1996 年 五 中华人民共和国噪声污染防治法 1996 年 六 中华人民共和国水土保持法 1991 年 七 中华人民共和国清洁生产促进法 2003 1 1 实施 八 国务院令第 253 号 建设项目环境保护管理条例 九 国务院国发 1996 31 号 国务院关于环境保护若干问 题的决定 十 重庆市建设项目环境保护管理办法 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 25 三 环境保护三 环境保护 一 严格执行重庆市建筑施工管理有关法规 二 合理布置施工方案 严格组织 精心施工 加强施工现 场的文明管理 杜绝野蛮施工 三 工程施工过程中的环保措施 重点针对施工的噪声 污 水排放 建筑弃渣等几个方面采取相关措施 防止对环境造成污染 四 所有建筑材料都应该符合环保要求 业主 施工 监理 单位应严格把关 确保建筑材料的质量以及建筑施工措施的落实到 位 四 绿化四 绿化 绿化是达到自然净化的根本措施 加强建设不仅是为了美观 更重要的是为了净化空气 减少城市噪声污染 绿化形成点 线 面的绿化体系 各功能区有自己独立的集中绿化 尽量为创建立体 绿化提供最大的可能 由乔木形成的绿化体系较之平面绿化体系更 能美化环境 提高环境质量 适量设置环境小品 让人能参与环境 获得身心愉悦 本项目绿化带主要设置在两栋住宅的中间 形成一个条型带状 绿化 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 26 第八章第八章 节能节能设计设计 一 总图布置一 总图布置 在总图布置时建筑尽量采用南北朝向 避免西向开窗 尽量争 取较多房间有较好的朝向 并有利于开窗和组织好自然通风 二 建筑节能二 建筑节能 一 建筑节能措施 在本项目的规划和建筑设计中 对建筑节能进行了总体考虑 采用了如下具体措施 1 本项目建设场地虽然受到城市总体规划的影响 但设计中 力求避开建筑东西朝向 且体形系数不超过 0 4 各个房间尽量间间 通风采光 开窗方位既照顾朝向又考虑采光通风 避免太阳直射 2 项目内建筑间距宽阔 建筑间距较大 使每栋建筑都有利 于冬季日照 提高室温 减少采暖能耗 由于总图布置开阔 小区 内与外部的气流顺畅 室内通风气流与小区气流自然衔接 充分适 应局地气候 环境 小区 室内大中小三种气流相辅相成 确保室 内外空气新鲜 并强化夏季夜间自然通风 组织良好的穿堂风 利 用室外冷风降温 凉爽舒适 巧妙有效利用自然风是节能的一个重 要手段 3 建筑四周绿地环绕 花园簇拥 美化环境 并削弱夏季太 阳辐射对建筑的热作用 从而减少空调能耗 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 27 二 本工程采用的主要节能技术 1 墙体 按照国家建筑节能标准的要求 采用 240mm 厚的多 孔页岩砖 kp1 作为主材 与 20mm 厚的膨胀珍珠岩内保温沙浆复 合成住宅的节能墙体 增大墙体热阻 减少墙体冷 热桥产生的能 耗损失 其传热系数由 1 9w m2 降至 1 5 w m2 以下 夏季外墙内 表面最高温度小于 34 2 外窗 采用塑钢节能窗 窗的形式为凸窗和矩形窗 不仅外 观美观豪华 使用寿命长 而且热工性能良好 使传热系数降至 3w m2 以下 夏季配以热反射织物窗帘 使太阳辐射 透过率小于 20 东西向不开窗 南北向窗墙面积比不超过 0 3 塑钢窗气密性 良好 保证空气渗透量不超过 1 5 次 h 塑钢窗导热系数低 隔热效 果显著优于铝合金窗 吸水率小于 0 1 不受任何配碱磁物的侵蚀 不受废气及盐份的影响 优质塑料异型材采用进口改性剂 原材料 中添加防紫外线吸收剂 在 30 至 70 气温骤变之间 在干凉 潮 湿 烈日 暴雨中倍受考验 不变色 不老化 不脆化 同时 塑 钢窗隔音效果显著 塑钢门窗的隔声性能为 30dB 以上 而铝合金 门窗的隔声性能为 19dB 3 屋面 蓄水覆土绿色种植屋面 它由结构层 找平层 防水 层 复合防水 蓄水层 滤水层种植层等构造层组成 传热系数小 于 1 0w m2k 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 28 三 给排水节能三 给排水节能 根据我国现行供水情况及建筑用水情况 建筑给排水节能主要 有以下几个途径 一 尽可能利用太阳能用作住宅热水加热 二 合理利用市政管网余压 采用分区给水方式 三 采用节水型卫生器具 减少供水量 同时也减少供水能耗 减少马桶冲洗水量 目前 我国普遍采用冲水量 6L 的马桶 则住 宅可节水 14 四 厨房 沐浴 盥洗的节水 厨房的洗涤盆 沐浴水嘴和盥洗室的面盆龙头若采用充气水嘴 可节水且不减小水柱的直径 同时尽量选用节能型卫生器具 四 电气节能四 电气节能 一 所有变配电设备 开关 关源及灯具 均采用新型低耗产 品 公共照明开关尽量采用自断电延时开关 荧光灯自带电容器且 变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗 二 选用低能耗的电气设备 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 29 第九章第九章 建筑消防设计建筑消防设计 一 设计依据一 设计依据 本工程依据 GBJ16 97 建筑消防规范 中华人民共和国消防 条例 及其他有关规范条例进行设计 二 总图消防二 总图消防 小区应设置 5 米宽消防车道与城市道路相接 消防车可通至每 栋建筑 消防车道的设置及每栋建筑的扑救面长度均符合规范要求 建筑物之间的防火间距大于或等于规范的要求 可使小区建筑在火 灾发生时能得到快速方便的扑救 三 建筑消防三 建筑消防 防火分区 本项目为高层住宅建筑 每六层可合为一个防火分 区 安全疏散 每栋楼设一座疏散楼梯通至屋顶 楼梯可以自然通 风采光 入户门为乙级防火门开向疏散方向 防火构造 建筑梁板均采用钢筋梁板 防火墙采用 240 厚粘土 砖墙 竖向管井隔层做分隔 管道井上的门采用丙级防火门 开向 消防前室的门均为乙级防火门 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 30 四 室外消防给水四 室外消防给水 水源为城市自来水 采用生活及消防合一制供水 室外消防给水采用低压制 管网呈环状敷设 管径为 DN100 共设置室外消火栓 4 座 供消防车取水灭火用 小区进水管由东面市政给水管 管径为 DN150 mm 上接入 管 径为 DN100mm 住宅楼消防给排水用水量 室外 20L S t 2 0h 五 室内消防给水五 室内消防给水 本工程各建筑均全方位设置室内消火栓进行保护 按最不利消 火栓的静压不超过 100 米的原则系统竖向分区 系统由设于地下车 库的消防水池 消防水泵房的室内消火栓加压泵及屋顶的消防水箱 组成 初期由屋顶消防水箱供给 火灾时通过室内消火栓内的消防 按钮启动室内消火栓加压泵向系统供水 各建筑各层均设置室内消 火栓 消火栓的布置保证同层任何部位有两支水枪的充实水柱同时 到达 在室外设置地下水泵接合器与室内消火栓管网连接 六 化学消防六 化学消防 柴油发电机房的储油间采用七氟丙烷灭火系统 本工程按规范设相应数量的磷酸铵盐干粉灭火器 在变电所接 1 只 50M2的标准配置 MTZ5 型 CO2灭火器 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 31 七 消防电气七 消防电气 本工程仅在地下车库设置自动喷水灭火系统 本工程的最不利 危险等级为中二级 系统由设于地下室的消防水池 消防水泵房的 自动喷水加压泵 屋顶的消防水箱组成 初期由屋顶消防水箱供给 火灾时由设于地下室的自动喷水加压泵供给 在室外设置水泵接合 器与报警阀前的喷淋管网连接 本楼属高层建筑 其消防保护等级确定为一级 楼内应设火灾 自动报警系统 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 32 第十章第十章 防灾减灾防灾减灾 一 总图一 总图 建筑地处重庆市江北区石马河南桥寺原罗家湾社 地势较高 无洪水浸蚀的可能 基地周边也无带安全隐患的加油气站等 二 建筑二 建筑 建筑主要是防火安全 详建筑消防设计专篇 三 结构三 结构 根据地质钻探报告显示该场地适宜建筑 四 抗震防治四 抗震防治 本项目所在地地震烈度按 6 度设防进行相关设计 五 电气安全五 电气安全 防雷 接地 本项目为二类防雷建筑 保护接地采用 TN S 制 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 33 第十一章第十一章 项目进度计划及招投标项目进度计划及招投标 一 项目进度计划一 项目进度计划 本项目的建设周期计划为 18 个月 2008 年 11 月到 2010 年 4 月 二 项目招投标二 项目招投标 一 招标范围 根据 中华人民共和国招投标法 国家计委第 3 号令以及重庆 市有关工程招投标文件规定 本工程拟进行招标 招标范围包括勘 察 设计 施工 监理 其中 施工单位招标按国家招标法规定采 用公开招标形式 勘察 设计 监理单位采用邀请招标形式 二 投标单位资质要求 勘察单位资质 甲级及以上 设计单位资质 甲级及以上 施工单位资质 一级及以上 监理单位资质 甲级 三 招标信息发布 公开招标公告及其他需公告的信息 至少在一家有资格的媒体 上公开发布 四 招投标组织形式 由业主委托有资质的招标中介机构组织实施 招投单位必须按 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 34 照公平 公开 公正的原则 组织完成编标 公告 资审 评标等 工作 参加投标的施工队伍不宜少于 5 家 参加投标的勘察设计 监理单位不宜少于 3 家 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 35 第十二章第十二章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 一 投资估算范围一 投资估算范围 本项目净用地面积 8248 m2 总建筑面积为 35544 73m2 地上建 筑面积 32971 06 m2 其中住宅 32419 09m2 商业 155 57m2 社区 活动用房 216 80 m2 物管用房 179 60 m2 地下建筑面积 2573 67 m2 可提供廉租住房 704 套 按照本项目需进行建设的内容 具体如下 从筹集至工程竣工时的土建工程 安装工程 绿化及配套设施 等工程费用 工程建设其他费用 预备费等 二 投资估算依据二 投资估算依据 建设部建标 1996 628 号文件 市政工程可行性研究投资估 算编制办法 建设部建质 2004 16 号文件 市政公用工程设计文件编制深 度规定 重庆市建委渝建发 2008 68 号文颁发的 全国统一建筑工 程基础定额重庆市基价表 重庆市建委渝建发 2008 68 号文颁发的 重庆市市政工程 预算定额 重庆市建委渝建发 2008 98 号文颁发的 重庆市建设工程 费用定额 重庆市建委渝建发 2008 110 号文颁发的 重庆市安装工程 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 36 费用定额 重庆市建委 2008 年颁发的 重庆工程造价信息 重庆市有关房地产开发的各种税费规定 业主提供的相关基础资料 类似项目的结算 预算资料 三 前期工程费用三 前期工程费用 前期费用是指项目建设前期所发生的征地费 土地手续费 设 计及图审地勘费 招投标 标底编制 审计等费 防雷审查 白蚁 规划办证 监理费 质检费 放线 策划 环评报告 地质灾害 水土保持和房屋面积测算费等 根据重庆市相关分率 按照项目实 际发生量计算得项目开发前期费用为 1371 16 万元 四 基础设施建设及配套费四 基础设施建设及配套费 基础设施建设费是指建筑物 2 米以外和项目用地规划红线以内 的各种管线和道路等工程的费用 主要包括供水 供电 通气 城 市建设配套费 智能化 电梯工程 发电机设备 中控室 广电系 统等工程的建设费用 参考相关规定和原有的相关工程实例 估算 出基础设施费用为 1180 万元 五 土地整治及绿化费用五 土地整治及绿化费用 主要包括项目开发中 场地平整费 现场 三通一平 生化池 平基土石方及挡土墙 道路 管网 环境 景观工程 按照工程量 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 37 估算得土地整治及绿化费为 410 万元 六 六 建筑安装工程费用建筑安装工程费用 建筑安装工程费用为 5541 57 万元 建筑安装工程费用是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用 设备费用 安装工程费用和室内装饰费用等 在可行性研究阶段 建安工程费可采用单元估算法 单位指标估算法 工程量近似匡算 法 概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算 本工程建安 费用按高层标准计算 其中土建工程 消防工程 电气工程 给排 水工程按建筑平方米造价计算 本项目是按照单位指标法进行估算 的 七 金融及管理费用七 金融及管理费用 指项目开发期间的管理费用 财务费用及税金 根据重庆市相 关费率 按照项目的建设规模估算得金融及管理费用为 892 79 万元 八 八 基本预备费基本预备费 基本预备费 前期工程费用 基础设施建设及配套费 土地整 治及绿化费用 建筑安装工程费 金融及管理费 5 469 78 万元 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 38 九 总成本费用汇总九 总成本费用汇总 该项目总投资为 9865 29 万元 十 资金筹措十 资金筹措 根据 廉租房保障资金管理办法 相关规定 该项目的资金来 源主要来自中央财政补贴按 300 元 m2补贴和市财政部门补贴按 400 元 m2补贴 其余部分由不低于土地出让金留区部分净收益 10 的 比例提取的资金和地方财政补贴构成 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 可行性研究报告 39 重庆市鸿程房地产发展公司 山水丽群 二期项目工程 40 表表 12 112 1 山水丽群二期投资估算表山水丽群二期投资估算表 序号项目分类 费用金额 万元 单方造价 元 备注 1 征地费 823 07231 56 2 土地手续费 30 008 44 3 设计及图审费 163 9046 11 工程设计勘察收费标准 2002 修订本 4 地勘费 5 951 67 渝建委物价局 593 号文 170 元 米 5 城市配套费 73 0020 54 公建部分 渝府发 2007 136 号 6 招标代理费 20 555 78 渝价格发 2002 1980 号文 7 编标底 审标底 审决算 44 4512 51 渝价格发 2006 49 号文 8 防雷审查 白蚁 规划办证 20 005 63 9 质检费 放线 35 5410 00 10 监理费 120 8033 99 发改价格 2007 670 号文 11 策划 环评报告 地质灾害 水土保持等 25 007 03 12 房屋面积测算费 8 892 50 前 期 费 用 13 小计 1