未来十年长沙市房地产市场预测.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除长沙市房地产发展趋势预测一、预测目的通过对长沙市房地产市场未来一定时期内发展趋势的预测分析，为先导区未来几年土地供应数量及土地价格预测提供依据，以便更加科学、合理的制定土地开发计划和土地出让计划。二、主要预测依据1、中国宏观经济周期2、房地产市场周期及近期房地产宏观调控政策3、供需平衡理论4、全国房地产市场泡沫分析5、中国人口结构以及城市化率三、预测思路与方法反映房地产发展趋势的指标有多种，如商品房需求量、商品房均价、经营性土地需求量、商品房新增建设量、消费者购房信心指数等，结合本项目要求，最终选取商品房需求量与商品房均价作为最重要的代表指标进行预测分析。第一步 在分析中国宏观经济走势的基础上，结合长沙市所处区域环境及竞争性城市发展情况，对长沙未来一定时期内房地产市场发展趋势进行基本判断，作为定量分析的依据；第二步 基于影响房地产价格因素的重要程度，选取出主要因素，并利用趋势图法和数学建模法，对长沙未来10年商品房需求量及均价进行预测；第三步 在定量预测的基础上，结合本地及宏观历史波动数据，对成果进一步完善与修正，以更清晰地反映长沙市未来10年房地产市场需求量及市场价格，并形成数据波动曲线。第四步 结合上述分析与预测，得出主要结论，以作为后期供地时序、土地价格、市场风险预测与分析的依据。四、预测过程1、宏观分析法预测长沙市房地产未来走势（1）中国宏观经济走势分析2010 年，在刺激政策、存货周期逆转、世界经济同步反弹等多重力量的作用下，中国宏观经济延续了2009 年的反弹趋势，在总体静态上呈现出GDP 增速提升、物价水平全面提升、就业形势逆转、外需常态化等多元景气的局面。但是，从动态趋势角度来看，由于刺激性政策的逐步退出、房产新政的出台、地方投融资平台的清理、结构性调整的力度加强以及中国存货周期与发达国家存货周期的同步高点回调、欧元主权债务危机的蔓延与不确定性的冲击等因素，2010 年中国宏观经济虽然不会出现“二次探底”，但GDP 增速将出现强劲的逐季回落的趋势，多重经济下滑力量将在第四季度同时爆发，使中国出现GDP 季度增速跌破9%、CPI 月度增速回落至2%左右、总量平衡和动态再次恶化的“次萧条”局面，从而导致2011 年宏观经济景气大幅度下滑。从周期角度看，中国经济与世界经济都没有步入新的周期，依然处于旧周期和新周期的过渡阶段。因此，在“周期转换”、“政策调控”与“结构调整”的三重力量的作用下，未来宏观经济可能步入“振荡”、“波动”与“相对低速”的过渡期。依据增长型经济周期的标准波动形态图，分年度定位20072010 年间中国经济波动的周期相位。在2011年以后的20112015 年间中期阶段，中国实际经济增长平均速度将接近中国经济潜在增长能力，难以出现明显的高涨态势。图1 中国经济周期相位进一步，可以按照“峰峰”或者“谷谷”规则，利用年度数据进行趋势拟合，可以将1978 年以后的经济增长过程平滑化后划分为如下图所示的3个大周期，每个大周期恰好10 年左右。虽然宏观经济政策可以延长或缩短周期的幅度，但无法从根本上改变周期波动的趋势。通过平滑处理后，我们仍可发现20092010年本应该是1978年来第三个周期向底部走的阶段，但由于政府的刺激和房地产发展使得2009 年中期后增速上升，但这只是下滑趋势中的小波动，不能改变大的趋势。图2 中国宏观经济周期（年度）由以上分析可知，2010年我国宏观经济虽然不会出现“二次探底”，但多重经济下滑的力量将在第四季度同时爆发，2011年将会出现宏观经济景气大幅度下滑的局面，2012至2015年处于经济“复苏”阶段，同时在2015年达到“波峰”点，20162020年经济增速放慢，经济周期开始步入 “萧条”阶段。（2）中国房地产市场趋势分析 从周期调整来看，中国房地产市场依然处于扩张与波峰阶段，城市化进程、人口结构、中国居民财富结构的革命性调整以及中国住房需求的特殊模式等周期扩张的中期力量依然存在，供求的不平衡再加上通货膨胀预期、流动性的泛滥以及政策调整的扭曲等短期因素决定了周期扩张阶段的房地产价格偏离其均衡价格，通过对北京、上海、深圳、广州四大城市均衡房价的测算表明，不同城市对于均衡价格偏离的程度不一，说明目前并不存在全国普遍性的房地产泡沫，因此，行政性的价格调控（即近期房地产宏观调控措施）虽具有短期合理性，但难以起到在中期改变周期波动的效果，周期性力量必定在行政管制结束后出现爆发性的释放，从而有可能引发周期上行波幅的加剧。由于我国房地产市场长期存在供不应求的局面，并且这种状况可能将在中期延续，而中国的人口结构以及城市化进程的加速将使中国在未来510年内保持较高的城市住房需求，同时中国收入的增长以及资产结构的多样化也决定了未来对于不动产需求的强劲，因此，政策的调整影响的仅是近期房地产市场，中长期来看，房地产市场必然处于周期上涨阶段。（3）长沙房地产市场走势分析在国家宏观经济走势的深刻影响下，长沙房地产市场必然会伴随着全国房地产市场同步发展。另外，对于中部六省省会城市之一的长沙而言，还面临着与其他中部城市的激烈竞争。尤其是武汉城市圈、鄱阳湖生态经济区、皖江城市带、晋陕豫黄河金三角地区等重点中部城市区域的快速发展，给长沙的发展带来较大的竞争压力，特别是长沙与武汉相邻，存在较大的竞争关系，相比武汉，长沙不具备竞争优势，从目前经济发展状况上看，武汉GDP总量比长沙高，且武汉为主要老工业基地，工业较长沙有发达；从外部环境上看，武汉为全国交通枢纽中心之一，比长沙有较大的竞争优势，等等。所以长沙要在中部六省中取得经济领域的领先地位，同时保障长沙房地产行业的健康快速发展，仍然任重而道远。 同时，相比省内周边城市，长沙在湖南省的经济地位日趋明显，在其辐射带动下湘潭、株洲等地迅速发展，但同时它们也与长沙存在一定的竞争关系。与长沙相比，两市在房地产方面具有土地价格便宜、储备土地量大的竞争优势；另外随着长株潭城际铁路的开通，长沙地理位置的优势将逐渐淡化，届时长沙若房价、地价过高，开发商、消费者选择株洲、湘潭的概率增加，这将对长沙市房地产行业的发展带来一定的压力。 通过以上分析，综合考虑国家宏观经济走势、全国房地产发展趋势和近期房地产宏观调控政策，以及长沙市所处区域环境及周边城市竞争情况，可以预测，长沙市房地产市场将在2010年下半年和2011年处于小幅下滑阶段，20122015年处于平稳增长阶段，之后20162020年虽然房价仍处于增长阶段，但增长率将表现为逐渐递减趋势。2、趋势图法预测长沙市房地产未来走势 此处选取影响房地产市场走势的主要因素（长沙市历年商品房均价和商品房需求量）做趋势图分析。长沙市历年商品房均价及需求量如下表1： 表1 长沙市历年商品房均价及需求量 单位：元/平方米年份2004200520062007200820092010上半年商品房价格2738303029913601428543574699增长率10.66%-1.29%20.39%18.99%1.68%7.85%需求量450.22639.02690.17894.1795017161700增长率41.94%8.00%29.56%6.24%80.63%根据以上数据，作直线预测趋势图如下图3、图4：从图3可以看出，长沙市历年商品房价格呈上升趋势，价格增长率变化起伏较大，预测直线未来价格呈平稳上涨趋势；图4表明长沙市商品房需求量上升趋势明显，但需求增长率波动幅度较大。中长期看，如果商品房供给量增幅不大，伴随着不断增长的大幅需求，供需失衡，长沙市商品房价格上涨空间较大，因此，可以预测，长沙市未来5-10年房地产市场呈平稳上涨趋势，但价格增长率的变化起伏较大，呈波浪形变化。3、数学模型法预测长沙市房地产未来10年情况 在此，我们根据历史数据，运用灰色模型预测长沙市未来10年的商品房均价及商品房需求量。GM（1，1）模型是目前使用最广泛的关于数据预测一个变量、一阶微分的灰色预测模型。该模型具有要求样本数据少，运算方便，预测科学、准确的优点。（1）模型简介 设时间序列X（0）有几个观察值：X（0）=X（0）（t）t=1，2，n，通过累加生成得到新序列X(1)=X(1)(t)t=1,2,，n，生成序列X(1)相应的微分方程为：dX(1)dt+X(1)= （1）式中，称为发展灰数，主要控制系统发展态势的大小；称内生控制灰数，其大小反应了数据变化的关系。设为待估参数向量，=，利用最小二乘法求解可得：=BTB-1BTYn （2）其中：B=-12X11+X1(2)1-12X12+X1(3)1-12X1n-1+X1(n)1 Yn=X0(2)X0(3)X0(n)将（2）求得的代入（1），解微分方程，有：X1t+1=X(0)-e-at+ （3）上式即为测试方程。（2）模型检验对模型进行检验，若模型能通过残差检验、关联度检验和后验差检验，则可以用所建模型进行预测，否则，进行残差修正。（3）模型运用利用上述模型，选取长沙市20052010上半年商品房均价作为样本数据，预测长沙市20112020年商品房价格。经计算，预测模型为：X1t+1=30210.12991e0.10133t-27180.12991以下是对模型进行的检验：第一步，残差检验：经计算，残差序列为：e(t)=0，230.7，35.72，339.51，9.25，132.88，相对误差序列为：qt=0，7.16%，1%，8.6%，0.21%，2.75%，由此，模型精度较高。第二步，关联度检验： minet=min0，230.7，35.72，339.51，9.25，132.88=0 maxet=max0，230.7，35.72，339.51，9.25，132.88=339.51计算关联度：r=1ni=1ni=0.6821满足p=0.5时的检验标准r0.60。所以关联度检验通过。第三步，后验差检验：经计算，所有ei都小于S0，故P=1，C=0.1890.35，模型精度等级为一级，所以后验差检验通过。检验通过后的模型可用于预测（该模型可用于中长期预测，因为-=0.101330.3），预测公式为：X(0)t+1=X(1)t+1-X(1)t利用预测公式，可得到长沙市20112020年的商品房均价如下表2：表2 20112020年长沙市商品房均价 单位：元/平方米年份2011201220132014201520162017201820192020价格5344591765487247801988759821108681202813310增长率13.73%10.72%10.66%10.66%10.66%10.66%10.66%10.66%10.66%10.66%同样方法及过程（模型能通过检验，且效果很好，具体过程略），可得同期商品房需求量如下表3：表3 20112020年长沙市商品房需求量 单位：万平方米年份2011201220132014201520162017201820192020需求量2436265028833136341237124038439347805200增长率20%8.79%8.79%8.79%8.79%8.79%8.79%8.79%8.79%8.79%表4 20112020年长沙市商业类住房均价 单位：元/平方米年份2011201220132014201520162017201820192020价格5634 6201 6820 7501 8250 9074 9980 10977 12073 13279 增长率12.48%10.06%9.99%9.99%9.99%9.99%9.99%9.99%9.99%9.99%表5 20112020年长沙市商品住宅类均价 单位：元/平方米年份2011201220132014201520162017201820192020价格5057 5637 6282 7001 7803 8696 9692 10802 12038 13416 增长率五、结论依据趋势图法可以预测长沙市商品房均价及需求量呈平稳增长趋势，但增长幅度各年变化较大，数学模型法可以预测长沙市未来10年商品房价格及需求量基本情况，宏观分析法给出了长沙市房地产市场的总体发展趋势，因此，综合以上分析，我们预测出长沙市未来10年商品房均价区间及增长率变化区间，以及需求量区间及增长率变化区间（见下表4、表5）：表4 长沙市未来10年商品房均价及增长变化率 单位：元/平方米年份2011201220132014201520162017201820192020价格区间最低值4323449647215051550658916186643366266759最高值4464482153035887665273177902837787959147增长率变化区间最低值-8%4%5%7%9%7%5%4%3%2%最高值-5%8%10%11%13%10%8%6%5%4%表5 长沙市未来10年商品房需求量及增长变化率 单位：万平方米年份2011201220132014201520162017201820192020价格区间最低值2314240725512806303131223403377739664243最高值2436265529213330372940284551514355546110增长率变化区间最低值14%4%6%10%8%3%9%11%5%7%最高值20%9%10%14%12%8%13%13%8%10%依据以上数据作图5、图6如下：表6 20112020年长沙市商业类住房均价 单位：元/平方米年份201120122013