开发部管理手册.doc

广州市敏捷投资有限公司 开发部开发部-部门管理手册开发部：欧伯仟2009年2月28日目 录一、开发部决策管理流程3二、开发部的发展与组建.41、开发部职责.42、组织架构图.43、规划发展的开发部54、各岗位人员职责.6三、市场调研内容详细格式要点.8四、土地招拍挂信息收集与管理.17五、开发部人员培训计划.17六、部门纪律与守则.18一、 开发部决策管理流程开 始收集地块拍卖信息提交总经理筛选总经理下达任务分组市场调研形成可行性分析评估并存档主管加附个人建议汇报总经理总经理批复项目不可行项目可行参加地竟买办理各种竞买手续竞买不到成功竞得产品定位项目前期调研户型定位前期规划建议价格定位形成策划案提交总经理结 束二、 开发部的发展与组建1、 开发部职责职责：、负责集团包括地产事业及其它行业的所有投资拓展工作；、制定集团的中、长期发展战略；、年度经营计划的制定；、宏观市场分析和预测；、投资项目的调研评估；、投资项目的外联与谈判； 、投资项目的购买与选择；、新投资项目前期定位及经营策略制定。2、组织架构图（1）、目前组织架构图部门主管（欧伯仟）资讯员（刘孝铮） 调研主任（余海东）调研主任(空缺)调研主任（卢其海）研究专员(空缺)研究专员 (空缺)研究专员(空缺)研究专员(空缺)研究专员（廖坤玲）研究专员(空缺)3、 规划发展的开发部1）、开发部需参与政府土地出让前的投资洽谈与土地整理要想拿到地，就必须到各政府咨询是否有用地发展和招商计划，获知有土地后应该切入投资洽谈，商讨解决项目的拆迁补偿等问题。这样就会先人一步拿到地，否则等拍卖公告出来后再去竞争就会慢人一拍，也难于插手。我们要补充人手，分区域负责全国投资潜力较好的城市。如GDP在300亿以上，增长率超过20%的城市、销售市场较好而竞争力不是很大的二线城市这些是我们重点跟踪拿地的目标城市。从拿地策略上，我们成立“政府外联公关”小组，对发展意向的城市进行与政府咨询联系，调研是否适合发展，时机成熟时请公司领导与市领导直接洽谈，达成拿地的目的。另外，我们也加强信息方面的收集，从报纸、网站、资产管理公司、政府的招商会、拍卖行及关系人介绍等全方位入手。多管齐下，必定取得好成绩，开创新局面！（2）、增加开发部的投入，成立集团“投资发展中心”将开发部更名为“投资发展中心”，从单一的地产事业扩展到多元化发展。规划的部门组织架构图：4、各岗位人员职责（不包括规划发展人员）经理职责：（1）、负责开发部的全面工作，建立并管理高效的开发团队；（2）、参与每块地（项目）的调研与把关工作，协调各调研组做好市场和地块的调查，并最终形成可行性分析、风险分析及成本效益评估报告，随时向总经理汇报；（3）、落实总经理的项目调研安排任务，分配到组或个人，实行行之有效的管理，使团队充满激情和战斗力；（4）、协助公司领导做好地块的竞买工作；（5）、搞好与各城市国土及规划等部门有关人员的关系，及时了解地块最新供应信息及城市规划信息；（6）、拟定项目的拓展计划，提出公司相关的开发建议；（7）、完成总经理安排的其它临时任务。副经理职责：（1）、协助部门经理做好各项目的调研与把关工作；（2）、督促各调研组完成调查任务，并亲自调查各项目，提交调查意见；（3）、经理出差时，代理安排各项紧急调查任务；（4）、完成上级领导安排的其它任务。调研主任职责：（1）、带领一组调研员对国土部门进行公关，寻求地块出让信息，并对项目进行调查直至完成分析报告；（2）、调研主任除了组织与安排好调研外，须亲力亲为撰写调查报告；（3）、完成上级领导安排的其它任务。经济师职责：（1）、对各物业和土地进行调研，作投资估算、财务分析，包括详细投资成本与效益分析，盈亏风险等可行性评估；（2）、协助主管作项目的拓展计划，作可行性开发建议等；（3）、地块竞买手续的办理。资讯员/文员职责：（1）、从各种报刊和网络上收集有关地块供应信息和新政策法规信息并整理上报总经理和主管；（2）、协助本部门人员做好调研的后勤工作：部门人员考勤、报销核对、车辆申请、文件往来处理、资料整理存档、文案打字等。（3）、必要时协助调研组踩盘。市场研究专员职责：（1）、项目地块基本资料收集，包括到国土局了解将拍卖的项目和将开发的项目，到统计局和规划局了解有关信息等；（2）、项目地块市场调研，包括住宅项目、商业项目等其它项目的调研，并根据各自的调查提交研究分析报告；（3）、项目前期策划与定位；（4）、不定期对某个市场进行调研；（5）、完成上级领导安排的其它任务。三、 市场调研内容详细要点第一部分、项目地块市场调查（一）项目地理位置调查1、所在城市位置特点 2、与周边地区经济的辐射与联系（二）项目地块情况调查1、地势 2、地貌 3、地质 4、地块生熟程度 5、地块形状 6、地块景观资源7、污染度 8、附近是否有火葬场、乱葬岗等 9、水文气象（三）项目片区规划调查1、项目区域环境情况 2、开发现状及未来发展规划 3、功能定位 （四）项目交通环境调查1、公共交通设施 2、公共交通线路 3、路网状况（五）城市治安环境调查（六）项目周边的社区配套1、教育：大中小学及教育质量情况 2、医院等级和医疗水平3、大型购物中心、主要商业和菜市场 4、文化、体育、娱乐设施5、公共配套设施（公园、银行、公共汽车站 、邮局、酒店等）第二部分、宏观市场调研（一）宏观市场环境分析1、城市概况（1）地理位置 （2）发展历史 （3）人口状况（常住与外来人口） （4）银行存款及各阶层人士收入情况 （5）社会文化背景 （6）城市化进（7）市政建设投入力度2、城市社会经济现状及发展分析（1）国民生产总值 （2）社会消费水平 （3）商品零售价格指数 （4）各产业发展及招商引资情况（二）城市有关方针政策、法律法规分析1、土地政策、法规 2、银行抵押按揭法规 3、户籍政策4、住房政策 5、城市未来发展规划第三部分、房地产发展市场调研（一）、住宅项目调查要点1、城市住宅市场总体情况调查、分析（1）历年房地产投资状况 （2）历年房地产开发状况（3）历年房地产供应量 （4）历年房地产消化状况（5）房地产市场空置状况 （6）房地产市场发展前景分析2、项目所在区域住宅市场情况调查、统计、分析（1）市场供应量 （2）市场消化量及消化速度 （3）楼盘分布状况 （4）开发规模特点 （5）销售价格走势 （6）户型供应量及比例（7）未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型（8）对周边城市客户的吸纳情况3、与项目可比较性的畅销楼盘、滞销楼盘个案分析（1）楼盘分布状况 （2）开发规模特点 （3）销售价格水平 （4）户型供应量及比例 （5）整体销售气氛 （6）项目点评 （后附详细住宅项目调查表）4、二手市场情况调查、分析（1）市场供应量及交易现状 （2）租、售价格走势 （3）市场承接状况分析5、消费群体调查、分析（1）、城市购房消费特点（2）、项目周边消费者类型与消费特点A、年龄结构；B、职业；C、收入情况；D、家庭结构；E、人口迁移特征6、项目S.W.O.T分析（不必用数据分析）（1）优势分析(Strength) （2）劣势分析(Weakness)（3）机会分析(Opportunity) （4）威胁分析(Threat)7、项目评估（1）、土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估（2）、立即开发与作为土地储备优缺点分析（二）、商业项目调查要点1、区域商业市场调研分析（1）、商业环境及发展趋势 （2）、总体商业格局 （3）、商业远景规划2、区域商业环境与商业价值评估（1）、商业环境调研分析 （2）、市场发展历程 （3）、市场现状（4）、市场供给与需求 （5）、发展趋势及前景分析3、商业市场细分调查与分类研究分析（1）、市场细分调查 （2）、市场分类研究分析4、行业分类调查与业态经营状况研究分析（1）、行业分类调查 （2）、业态经营状况研究分析5、商业租售价格调研分析（1）、临街商铺租、售价格 （2）、大型商场租、售价格 （3）、专业市场租、售价格6、商业消费群体类型与消费特点（1）、消费群体类型分析 （2）、潜在客户租售心态分析7、商业交通人流抽样调查分析8、商业价值评估（1）、地段价值 （2）、区域功能规划对项目的影响（后附详细商业项目调查表）（三）、 写字楼项目调查要点1、区域写字楼市场分析（1）、写字楼市场概况 （2）、写字楼分布特征 （3）、写字楼市场前景展望2、区域写字楼市场调研分析（1）、市场发展历程 （2）、市场现状分析 （3）、市场发展趋势（4）、供给与需求 （5）、租金价格走势 （6）、功能区间与层高（7）、开间面积与间隔3、写字楼市场消费群体类型与消费特点（1）、消费群体类型分析 （2）、潜在客户租售心态分析第四部分 项目投资效益分析（经验不足职员不用分析）（一）项目投资成本及费用估算（1）项目经济技术指标 （2）项目投资成本分析（二）项目财务效益分析的计算设定（1）销售价格的设定 （2）项目进行物业销售时预计发生的税项及费用（三）项目财务效益分析（1）项目销售价格（2）项目整体经营估算（3）项目销售收入分期回收（4）项目静态投资回收期（5）项目投资收益率（6）项目动态投资回收期（7）项目盈利能力分析（四）项目不确定性分析（1）项目盈亏平衡分析（2）项目敏感性分析A、成本变动 B、售价变动 C、容积率变动第五部分 结论与建议项目调研结论，最后建议竞买或不竞买，或建设注：一般情况下调查报告均按以上格式调查，如时间紧迫，则选择主要内容调查。后附:商业和住宅调查表商业项目调查表物业名称物业地址发展商销售代理物业管理广告/策划项目规划经营种类商铺规格商铺数量层 高进 深有无卫生间租/售价格商铺：车位：物管费用区域租金水平返租情况配套设施仓库情况交付标准主要卖点推广形式销售状况综合评价调查人： 调查时间： 年 月 日开发组合项目名称销售电话具体地址建筑设计发展商景观设计销售代理物业管理项目基本参数占地面积总户数物业类别建筑面积首推日期楼 距容积率交楼日期地上车位绿化率交楼标准地下车位销售情况户型参数主力户型畅销户型朝向布局一梯户数主力户型设计特色价格参数多层均价最低价最高价高层均价最低价最高价别墅均价最低价最高价车位均价车位租金物管费用折扣优惠项目规划主要卖点广告语/定位语区内设施周边设施道路交通状况主要买家职业特征： 区域特征： 购买用途：综合评价信息采集人采集时间住宅项目调查表四、 土地招拍挂信息收集与管理信息收集包括两方面内容：一是行业政策信息，二是地块招拍挂信息。收集的渠道主要来源报纸和网站。目前我开发部订阅的报纸有广州日报、南方都市报、东莞日报、茂名日报、湛江日报、佛山日报、中山日报、中国房地产报。网站信息收集主要浏览中国国土资源网、中国土地市场网、中国土地网、中国地产投资网、中国房地产信息网、广东省各市国土局网站、资产公司网站。以上均为专业媒介，土地招拍挂信息均公告于此，开发部文员须每天认真细致地阅读，大到每个版面，细到小豆腐块的消息都不能放过，做到不漏一条拍卖信息。如出现信息疏漏情况，将对有关责任人严惩，屡犯错误作辞退处理。 （注：广东省内15万人口以上的市/镇出让信息均要收集。）目前我们找地不局限于广东省内的地块，对省外GDP增长快、发展潜力好、地价便的城市我们也查找，关注资产处置公司处置的项目。如省外GDP达300亿以上，增长率15%以上，发展潜力大、销售市场较好而地价便宜、拿地竞争不是很大的二线城市，我们增加这些省外目标城市拿地。五、 开发部人员培训计划为了提高开发部人员的业务水平，使之具备必须的调研与分析能力，提升团队的整体综合实力，开发部将对入职员工进行一系列培训。具体培训内容如下： 踩盘技巧通过踩盘直接了解市场的销售情况对分析项目可行性起到很大的关键作用，但如果踩盘掌握的数据不真实也容易起到一个反效果。因此我们必须对调研人员作踩盘技巧培训，尤其是针对踩盘经验欠佳的人员。（由部门主管负责培训。） 项目各调研内容的开展方法调研内容有格式化的详细要点后，对怎样开展进行一次培训，让各调查人员掌握流程和捷径方法，提高工作效率。（由部门主管负责培训。） 土地拍卖信息收集土地招拍挂的信息收集是部门工作的重要组成部分，因此要对文员进行必要的岗前培训，争取做到第一时间掌握土地的出让和拍卖信息。（由部门主管负责培训。） 项目投资财务分析项目的可行性分析中，投资经济分析是衡量项目是否可行的关键，如果项目没有好的盈利，那么项目就没有投资的必要了。我们要对项目进行财务分析的话，就必须对投资成本与收益等方面的计算十分精通，但此方面开发部人员一直不是很在行，因此需请专家进行培训。 国土规划部门的公关能力部分地块出让信息可以通过对国土部门人员外交获得，与国土局人士搞好关系，很多信息别人会自动提前告知，因此我们要培训此方面的公关能力，应用于工作中。（由部门主管负责培训。）六、 部门纪律与守则1、 部门人员必须严格遵守公司的规章制度，除出差无需打卡外，其余上班时间一律按打卡制度打卡；2、 外出调研的部门人员每日需电话向主管汇报行踪与工作成果；3、 部门人员外出调研或办事时需向本部考勤文员写出差单（报销时附出差单）备案，