现代商铺营销策略和投资分析.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除 商铺营销方案嘉华国际商业中心是天津市河东房地产开发总公司于2003年开发建设的一家大型商业项目，项目总建筑面积65万平方米，其中一期占地18000平方米，建筑面积84500平方米。由于项目功能先进、定位准确、服务理念超前、营销策划到位，成为引领天津新兴商业形态、振兴区域经济的一面旗帜。项目先后荣膺2003年度“CIHAF”排行榜天津地区优秀商业地产奖、天津市最佳商业物业奖等各项殊荣。该案是我公司成功进行全案策划及招商代理的大型商业地产案例。针对项目特性，我公司的总体策划思路是：一、品牌营销与世界商业巨头强强联手，以大品牌营造大气势，创造大市场；二、服务营销主推五大商业服务体系，以富有开创性的全新商业服务理念赢得客户的忠诚度；三、事件营销适时进行商铺拍卖等营销活动，扩大社会影响力与客户关注度，以人气带商气。由于策划周密，可操作性强，项目运做非常成功，不但极大促进了本案的后期营销，且为商业地产营销开拓了一条新渠道，受到开发商和业界的普遍赞誉。一、案例策划背景与其它商业项目比较，嘉华国际商业大厦有着明显的政府背景与政策背景。主要体现在以下几方面：一是政府关心。该项目是天津市政府为平衡发展两岸经济（河西、河东），填补河东区大型商业区空白点而投资建设的大型商业中心，规划定性为市政府重点工程。同时，项目得到了市、区主要领导的高度重视，中共中央政治局委员，天津市委书记张立昌等天津市主要领导曾多次视察该项目，因此，该案已成为拉动区域经济发展的政绩工程和形象工程，能否运作成功，关系重大。二是市民欢心。本案位于河东区华昌大街，区域周边5公里内居住小区众多。但因海河东岸是老城区，基础环境差，区域面貌落后，商业基础相当薄弱，商务配套几乎为零，整体商业环境的“先天不足”使项目的市场条件极不成熟，因此，这里的大型商业少，居民购物相对不便。对区域消费人群来讲，该项目的开发建设无疑是一项民心工程，担负着巨大的社会责任感；三是开发商倾心。该项目是天津河东房地产开发总公司开发建设的第一个大型商业项目，属开发商涉足商业地产领域的开山力作，因此，其倾注了巨大的财力、人力、物力，能否营销策划成功，直接关系到开发商的兴衰成败，责任重大。从政府关心、市民欢心、开发商倾心的角度来看，策划本案的压力可想而知。二、整合优势资源 制定主攻策略 通过对项目区域资源及自身规划建筑品质的充分调研，我公司提炼出该项目可供推广利用的几大优势资源：1、项目填补了区域市场的商业空白点，属市场稀缺资源，因此，市场空间巨大，适合案例生存；2、项目周边汇集多个居民小区，固定消费人口多，市场基础好，利于项目后期的经营发展；3、嘉华国际商业大厦原版引进了国际一流的大型商业形态SHOPPING MALL，规划先进、服务功能齐全，项目自身市场感召力强，成为引领一方新兴商业形态的鲜明旗帜，有利于项目品牌的营造与推广；4、开发商天津河东房地产开发总公司是天津地产开发20强企业，资金实力雄厚，领导层年轻有朝气，敢于创新，市场意识强。开发理念先进，从项目规模、定位、功能配套、业态组合，品牌引进等方面均要求高标准，可确保项目在未来十几年内的不落伍性，项目精品开发有保障。鉴于以上积极因素支撑，我们为该项目制定出营销推广的整体实施策略：1、 品牌营销。以大势、求大市。通过调研我们认识到，引进具有国际一流影响的大型品牌主力店，实现大商场与大品牌的强强联合，以品牌大势，求区域大市，是项目进行成功营销的关键。因此，在项目入市初期，我们便将大型主力店的引进作为项目营销的主攻方向。2、 服务营销。擎诚信、促发展。商业项目营销的软肋往往体现在后期物业管理和经营上，这也是投资商家普遍存在疑虑的问题，为此，我们将服务营销作为保障项目投资安全性和规避风险性的主要举措之一，作到即要造好声势又要练好内功。3、 活动营销。以人气、增收益。针对项目商业氛围淡薄，不被市场认知的弊端，我们将活动营销作为项目聚拢人气，增加收益，提升市场认知度的主要推广手段之一。项目的整体推广思路是：以品牌营销催熟区域市场，以服务营销塑造开发商形象，以活动营销增加商铺落单量。三、案例实施过程1、品牌营销 与零售巨头强强铸造作为商业项目来讲，黄金地段、成熟商业环境常常是投资者非常看重的投资要素，而对于嘉华国际商业中心来讲，这些条件恰恰先天不足，缺乏市场感召力，因此，将区域商业环境做熟，成为该项目成功入市的主要瓶颈。如何能在短时间内营造出成熟的商业氛围，经过我们分析论证，决定采取“蚂蚁轨迹”营销法，即重点引进大型品牌主力店，以大型品牌店产生的品牌效应、人气效应、吸引善于借势生财的中、小型商铺投资业主跟进，从而迅速激活市场，实现以大势做大市的目的。2002年底，我们通过“专案组”的分析论证，建议开发商重点引进世界商业巨头沃尔玛超市，将其作为项目招商的王牌拉动区域市场，提升商业氛围，塑造项目品牌。经我公司与开发商密切合作，五下深圳，与设在深圳的沃尔玛总部相关人士进行积极商务洽谈，并直接促成了沃尔玛来津考察。通过对嘉华国际商业中心的实地考察，沃尔玛有关人士对区域发展前景表示乐观：一是该区域周边居民小区众多，市场基础好，且区域消费群体属该超市的目标客户范畴，具备投资条件；二是天津的政策环境使该区域具备很大的发展空间；三是由于该地块尚处于发展期，土地成本相对低廉，从而使其投资开店经营风险小，更具市场竞争力。经过多轮艰苦谈判，沃尔玛终于与我方达成了投资开店意向，并于2003年九月份双方正式签约。沃尔玛主力店的招商成功，可谓一石激起千重浪，信息一经见诸报端，区域市场急剧升温，使一度冷清的嘉华国际商业中心瞬间成为备受市场关注的焦点，一些“百鸟朝凤”般的中小型商铺投资、经营者分别看准商机，蜂拥而至。一时间，嘉华国际商业中心成为寸土寸金，炙手可热的生金宝地。9月份内部认购期，一举创造了项目前期销售的第一个高峰。11月8日正式开盘后，嘉华国际商业中心的商铺销售量达到了60%以上，创造了天津商业地产开盘认购的一大奇迹，形式相当喜人。在链式效应的拉动下，项目周边物业也实现了全面升值，周边巨福园、聚安园、华馨公寓等以往曾一度滞销的部分底商不仅很快售罄，同时销售价格也从每平方米60008000元提升到每平方米10000以上。同时，华昌大街周边区域也成为部分投资商瓜分的风水宝地。总建筑面积达20万平方米的香江集团家福特建材超市及全国著名品牌的家电连锁商店也分别来此签订了购、租意向。沃尔玛大型品牌店的引进，真正实现了成就一个项目，做活一方市场、激活一方经济的良好目的，并为本案的后续招商创造了良好条件。2、服务营销 五大服务体系隆重推出事实证明，开发商忽视对后期商铺的服务管理，将会在经营过程中失去大部分客户，而强化全程服务意识，将成为进一步吸引投资，确保商铺永续经营的关键。为此，经我方与开发商、项目销售代理商的分析论证，决定将服务营销作为巩固现有客户资源，确保商家利益的一大核心经营举措。为此，由代理商牵头，为本案创新提出了“五大商业服务体系”的服务营销推广模式：1）、创业服务：协助业主办理各种相关证件、提供相关财务、法律等咨询，帮助业主顺利开业；2）、经营服务：为业主提供经营培训、商品开发辅导、商品专业知识讲座，及导购人员相关培训;3）、生活服务：帮助业主代租房及代订机票、清洁服务等;4）、投资服务：协助商铺投资者进行商业不动产的二次销售，并代理招商出租，为业主出谋划策，做客户的战略协作伙伴；5）、竞争服务：协助加盟伙伴提升业态经营的市场竞争力，以联合采购商品方式，为业主降低采购成本，实现双方共赢。五大商业服务体系在目前的天津商业服务领域堪称首创，所以，该服务体系推出后，立即赢得商铺投资者青睐，增强了投资客的信心。信息见报后，售楼处热线不断，投资商纷至沓来，使嘉华国际商业中心的商铺销售再次掀起了一个新的热潮。3、活动营销 商铺拍卖首开先河为了追求商铺销售的最大利润，并保障整体商铺销售的顺畅，在嘉华国际商业大厦开盘后，我们针对项目规划特点，采取了“慢者先行”的商铺销售策略。即封存好卖的一层，出售二层，对外租赁三、四层，该策略使前期销售很顺畅。但到了后期，却出现了外冷内热的情况，分析其原因，我们找到了以下几点因素：首先，二层商铺已全部售罄，在商铺投资者印象中，“好铺”的选择空间已越来越少；其次，原封存的一层商铺，位置较好的只租不售，相对较差的只售不租，且销售价位要高出已售二层商铺的近一倍，因此，部分商铺投资者一时拿不定主意，处于观望之中，而自认为有一定“社会关系”的投资者便动起了“托人买铺”的“歪脑筋”。因此，才出现了看铺人流日渐稀少，内部托人买商铺者“暗涛汹涌”的怪现象。凭经验，我们认为这是一个很好的活动营销机会。于是，我们将开发商和本案的销售代理公司召集到一起开会研讨，通过分析论证，决定打破惯性营销方式，创造性地采取“商铺拍卖”的二次强销举措，以人气带商气，变相提高销售价格带动整体销售、实现利润的最大化。该方案获得了开发商和项目销售代理公司的一致赞同，全票通过。1月3日下午2时，拍卖会在天津著名的凯悦大酒店隆重举行。由于商铺拍卖在天津尚属首次，所以消息一见报，便在市场和行业内再次引起轰动，当日，我们选出一层位置好的30套商铺实行现场拍卖。拍卖会刚开始就吸引了300多人参加，后来，整个拍卖会大厅过道都挤满了商铺竞拍者，场面之火爆程度着实出乎我们的意料。为确保本次拍卖会的市场效果，会前，我们对此进行了具体规划：一是聘请天津著名经济学专家对区域发展前景进行分析讲解，使投资者对天津的政策环境和区域发展环境有一个清晰的把握；二是聘请资深不动产投资专家对本项目的商铺投资价值进行SOWT分析，为客户商铺投资进行理性引导，以提升投资者的信心指数。三是在拍卖现场举办抽奖活动，活跃现场气氛，助推商铺销售热潮。下午3时，拍卖会正式开始。第一拍是一个标的11万的商铺，在拍卖师频频叫价声中，与会商铺投资者争相举牌，11万商铺的价格急速上升，最后竞涨到23万元，第一拍获得圆满成交！由于第一拍的顺利成交，使会场气氛迅速升温，高潮迭起。在进行第二拍一个20万元商铺时，底价一叫出，下面的标牌就此起彼伏，叫价声不绝于耳，商铺很快又以高价拍卖出去。 在拍卖中间，会场内分阶段进行了抽奖。参加竞拍的客户不但得到如意铺位，又通过抽奖获得了意外大奖（29寸彩电），将现场火热气氛瞬间推到了顶点。经过两个小时的激烈竞拍，此次推出的30个商铺竞拍一空，无一流拍，拍卖会获得巨大成功！此次拍卖的商铺比正常销售价大幅提升，从而带动了剩余商铺的全面升值。拍卖会的成功，不但为开发商争取了更大利润，而且其广泛的市场影响力极大促进了本案后期的销售。2004年1月份的销售收入创下了项目销售以来的最高纪录，本案再次成为市场热点和投资商争相抢购的目标。作为天津商业地产活动营销的经典案例，本活动营销模式也相继引起了天津商业地产界的争相效仿四、案例总结嘉华国际商业中心的成功营销，有几点经验值得总结：1、 品牌营销实现了三旺、三赢：嘉华国际商业中心在品牌营销方面实现了销售旺、租赁旺，并为经营旺打下了良好基础。同时，开辟了发展商、投资商、经营者通赢的喜人局面。2、服务营销实现了三增与三减：五大商业服务体系的推出，使嘉华国际商业中心增加了客户服务的透明度、满意度、信任度，减少了商铺投资者的投资风险、运作风险、经营风险。3、活动营销实现了三高与三低：通过商铺拍卖这一全新形式，实现了商铺销售的高姿态、高效率、高收益，规避了商铺销售后期的低人气、低回报、低进度的销售难点，为项目顺利清盘与准时开业铺平了道路。商铺投资：以种类而言，丽江花园社区商铺超过30种，我们选取其中成型的、具有代表意义的几个行业，对其进行投资解析，期望对该社区商铺的投资者有所裨益。 餐饮业：针对家庭消费 点评：民以食为天，无论如何，社区生活离不了一个“吃”字。而吃在丽江，不得不提到该社区餐饮业的两大优势和四大劣势。两大优势是客源稳定，因为居民选择面窄；另一个是居民有消费潜力。 但也有四大劣势，第一，比较偏远，人力资源成本高，服务员的薪酬比市内高20。第二，原材料价格偏高，因为运输成本高。第三，宣传推广成本太高。第四，和市内相比人流量偏少。总体来看，丽江餐饮业将继续以中餐为主，粤菜、川菜流行，快餐消费在人均10元左右为宜。 案例：雅香阁酒楼 关键词：降价加海味经典 地点：渔人码头二楼 总面积：2100多平方米 每月租金：7万多元（35元/平方米） 经验之谈：这家位于渔人码头的2000多平方米大型酒楼在去年建成，透过浅茶色玻璃看进去，里面是米黄色天花板幕墙和咖啡色陈设的一个典雅西餐厅殿堂，可以看出当年的设计花过不少心思。然而，短短一年来它已从西餐厅变成中西餐馆，如今马上即将又要被改造为海鲜酒家了。 左图：餐饮仍是丽江很旺的行业。 从西餐厅到中餐馆 “当时这里还是一个别致的西餐厅，和雅香阁这名字的气质非常吻合。”该酒楼总经理熊芝伦说，起初老板觉得丽江是个有钱人住的楼盘，除了丽字楼的快餐店和小食店外，还缺一家高档次的优雅西餐厅，所以投资了350多万，招了30多服务员，打算把这里的居民都吸引过来消费。 然而开业以来，西餐厅的经营和预期相距甚远，没有出现座无虚席的热闹场面，惟有周末和节假日人气才见旺些。来消费的主要人群，又以没有掌握经济大权的家庭妇女、中年老人和小孩为多。 价格战一打再打 尽管熊芝伦一年到头都盼着放假，然而像季候风一样的节假日饭市并不能让酒楼的日常营运维持稳定。他认为，近两年来，整个楼盘的消费平民化痕迹非常明显，他立即着手开发适应小区消费水平的实惠菜式和家庭化菜式，把周末人均消费价格从3540元/人调低到25元/人。 “作为一个新商场，渔人码头自身还在聚集人气阶段，在宣传方面没有到位，如我们没有霓虹灯招牌。同时，在小区内，也没有派发广告传单，这样很难做到丽江人的生意。商铺投资是近几年风行起来的投资方式，不少人对商业地产的投资期待缺乏必要的心理准备，不了解商业物业投资的规律，对风险估计不足。目前商铺投资较常见的模式是开发商将商铺（有不少是住宅裙楼）盖好以后，划整为零分拆出卖，然后再招商引进商家。对于投资者，有些开发商会承诺包租或者回购，投资回报率一般都比较高。 这种投资模式的成功取决于一个假设的前提：即商场的经营非常成功，商铺一定可以租出去。换言之，如果开发商经验不足，对后期运营不加考虑，商铺经营不理想，投资者的利益又靠什么来实现？如此开发商铺的不良后果已经随着这类项目的交付使用而暴露出来，如济南万达商业广场业主因铺面出租不畅而引起的纠纷。作为一家有实力的开发商，万达找到了解决办法，即由万达自行补贴面积（约2000平方米）引进一家电器超市，3年内以固定租金租下各业主的商铺统一经营。 在这场纠纷中，如果万达不是个有实力、有信誉的开发商，那么商铺投资者又该怎么办？这样案例的出现已经给投资者一个警示：商铺投资是有风险的，必须全面评估，包括开发商的实力、诚信度以及商铺的经营定位等。 其实，大部分开发商之所以要分拆出卖商铺，一般都是为了加快资金回笼，快速实现利润。据21世纪经济报道的分析，万达建设的第一批购物广场多采用出售商铺的方式，正是出于实现快速现金回笼的需要12月5日，白云生活广场正式开盘，在京城许多销售现场普遍进入淡季的情况下，白云生活广场的销售中心却人气火爆，早早就有客户通宵排队，创造了北京楼盘淡季旺销的奇迹。“做成熟旺铺房东”白云生活广场推出投资型商铺的一个月来，吸引了数千名投资者的关注和追捧。为什么白云生活广场有这么大的魅力，而其投资型商铺又有什么特点呢？要投资就选成熟商铺“一铺养三代”“百万财产不如商铺一间”的古语充分揭示了商铺投资回报高、升值潜力大等优点。选择什么样的商铺来投资，是投资者关注的重要内容。很多精明的投资者往往会选择成熟的商业项目。这样不仅风险小，升值也快，这也是白云生活广场为什么受到投资者追捧的重要原因。从白云生活广场的销售现场可以看到，许多过去在白云经营老商户纷纷表示购买商铺和在白云生活广场经营的愿望，这也充分说明了成熟商业的价值。从对他们的访谈可以得知，他们以前就在白云做生意赚到了钱，而此次商业升级必然促使商业更加兴旺。商铺投资受追捧理财专家告诉我们，收入的3040进行固定资产投资可以优化家庭资产结构，抵抗资金风险。商铺投资不仅每月都有固定回报，而且作为固定资产还会不断升值，但是钱拿在手上只会越来越少。随着家庭收入的不断增多，投资成了老百姓日常生活的内容。但是市场上好的投资渠道却非常少，就拿大家都推崇的商铺投资来说，好的商铺并不好找。比如投资住宅底层商铺，孤立的小商业难以形成气候，升值潜力也不大，投资者还要为出租烦恼。而大型商场往往要上亿最少也要千万以上的资金，不是普通投资者可以承受的。而白云生活广场的商铺投资额从几万到几百万不等，满足了广大投资者的需求。白云生活广场虽然投资门槛低，但一样有高额的投资回报。有人细算了一笔帐，投资白云生活广场商铺保守估计10年后资产增值加上收益也都在200%以上。而从已经购买商铺的客户来看，大多都购买了3个以上的商铺，十几个商铺一次性购买的也大有人在，这也可以看出北京人的投资意识和投资能力在不断增强。全新模式 创造投资新理念白云生活广场采取统一规划、统一管理的经营模式，这样不仅能够促使得商业经营更加兴旺，投资者也不需要专业的经营管理经验、不需要为商铺出租和管理烦恼。白云管理公司做放心管家，您需要做的就是稳收投资收益。 广州MALL的阳光背后 广州MALL的阳光背后 2004年广州的SHOPPING MALL可谓忧喜参半，临近岁末，正佳广场在其主力店之一的百佳超市成功开业后，宣布将于12月18日全面试营业；号称白云第一MALL的百信广场，零售航母家乐福、广百百货、广百电器强势进驻，其中广百店及其首层商户也已率先开业，家乐福亦会在年前营业。但是相对于今年第一季度推售出来超过100万平方米、本应开业的所有大型购物中心来说，羊城MALL界的凯歌高奏还为时尚远。 资金突围：宏观调控带来资金窘境 今年以来，国家多次发文要求防止盲目投资与重复建设，宏观调控很快波及商业地产，开发商面临金融风险相对大。宏观调控为什么把商业地产作为重点来抓？广东省连锁协会副会长、12月10日将举行的国际商业地产博览会秘书长方志华认为，中央考虑的是宏观问题，最主要是金融风险，国内的地产开发商资金量相对比较小，香港地产商的资金比较雄厚，有大集团支撑，香港的公司和欧美做商业地产的公司可以接受持续和稳定的回报，国内的大部分的地产商则不能支持长回报。据一位业内人士估计，该类项目的贷款一般来说占全部投资比例的6080。目前，对于大型购物中心的项目贷款情况还没有全国性的数据，根据行业内部的保守统计，截至2003年末，全国在建和拟建大型购物中心建筑面积合计为2000万平米，合计投资超过2000亿元。如果按银行贷款占总投资的60计算，需占用信贷资金1200亿元。正佳广场的董事总经理谢仕平更直截的认为，大型MALL起码需要10亿元的自有资金。而在广州不少大型MALL遭遇资金紧迫是显而易见的。 行家谏言多渠道融资 1、合理规划租售结构 广州旭辉国际地产运营机构总裁冯晖表示，为了保障资金链条，不少商家最直接、最传统的做法是选择卖铺，而广州曾出现过不少因商铺散卖导致的惨痛结局。但事实上散卖并不可怕，天河城成功的决窍也并非仅仅只租不售。由于本土开发商自身的积累有限，不足以承受动辄上十几亿的投资做购物中心，因此销售是必然的，完全不卖可能并不适合本土公司的现状。关键是要有一套运营策略，有良性经营保障，合理制定租售比例，哪些租，哪些售，各有标准，要根据不同物业。中华广场的销售比例是7%到20%，最为紧要的是这个比例分布在不同的楼层，而且分布得非常合理，这是它成功的最主要原因。谢仕平表示，在大型购物 CIHAF2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛(上) 【主持人】大家好！欢迎大家来参加2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛，我介绍一下主办单位，中国房地产业协会，中国住交会组委会，中国住交会主流媒体联盟，协办单位是上海五角世贸商城及，上海荒岛房地工作室。介绍一下嘉宾，第一位是中国商会专家、北京商业经济研究所所长陈及老师；北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全先生，深圳铜锣湾集团总裁陈智，合富辉煌副总经理黎振伟先生，中国商业房地产专家卜广顺先生。下面由请主持人鲁炳全先生。 【鲁炳全】尊敬的各位女士，各位先生，很抱歉，我做了临时客串主持，没有准备，但是我首先向各位声明台上的嘉宾少说几句，台上的你多问几句。今天论坛主题是中国商业地产回顾与思考，谈到商业地产我想在座各位不是很陌生，但是在五年前谈到商业地产，可能我们很多人还处在一种朦胧的状态。那么，应该说商业地产在欧美已经有将近42年的历史，而在我们中国实际上到目前为止真正从1995年的第一个商业地产，广州的中华广场浮上水面以来，到今天也还不到十年。那么，真正在中国刮起商业地产一阵风的时间，也还不足五年。那么，回顾这将近十年的商业地产的风风雨雨，我们也欣然的看到，特别是从第六届的住交会进程，我们看到了许许多多商业地产辉煌成果。但是，尤其在今年国家宏观政策不断调整，人们对商业地产，特别是对Shoppingmall和大型购物中心的建设以及发展，又带来了很大的压力。也就是说，商业地产还面临着很多的问题。那么，我想今天我们请来的几位在业界具有影响力，并具有代表性的这些商业地产专家，有研究机构的，有经营机构的，有策划机构的，有开发机构的。那么，请的这些嘉宾的目的是希望和在座的各位共同来探讨，共同来回顾，寻找真正属于中国人自己的商业地产。下面，我就回到我的位置上，我刚才已经说过各位在听我们嘉宾陈述之后，你迅速的用纸条写上你的问题，交给我们的工作人员，然后来找我，或者你也可以举手示意，向我们工作人员索取话筒进行现场提问。 首先，我们先请我们陈所长来发表一下你刚才针对我这个引言的一些个人观点。 【陈及】中国商业地产在近两、三年之内发展的非常迅速，成为我们房地产开发的一个越来越重要的方面。但是，在开发过程，确实有些商业地产的开发取得了比较好的投资回报，从而也为投资者和经营者带来了非常好的投资和经营的前景。但是，我们必须要看到，由于我们大多数房地产开发公司， 上海商铺价格涨势趋弱 上海目前商铺如此之大的供应量，很大的增长部分来自于外环线，上海商铺出现明显的外移趋势，尤其是随着外环线住宅房的大规模建设，社区商铺必然会大量出现在外环线以外。 在上海房地产市场出现逐渐冷却的趋势后，作为这个大市场中的一个重要组成部分的商铺投资也出现了减弱的现象。 异地投资商铺 稳健重于收益 小王今年23岁，去年7月大学毕业参加工作，属于“新杭州人”，目前在媒体工作，年收入在6万元左右，年底可存款3万元；福利待遇较好，住房公积金每月个人交500元，无须租房；小王月消费在2000元左右。 小王的女朋友在上海读研究生，两年后毕业，毕业后估计年薪在5万元左右。 今年10月，小王借钱和朋友在丽江合股购买两间商铺，已经付了首期（房款的50%），以后每月按揭900元左右。 小王计划2008年买房，房价在70万元以内（首付在20万元左右）；2009年初结婚，装修及婚礼开销15万元左右；2010年买一辆10万元左右的车子。 小王虽然刚参加工作不久，但是工作和收入均较为稳定，理财目标也很明确。从他的计划中可以算出，小王希望4年后的净资产能达到35万元以上，从而可以顺利实施他的计划。我们就此提出如下建议： 1.小王的年收入为6万元，年日常支出2.4万元，缴纳公积金0.6万元，商铺按揭款1.08万元，目前年结余约为1.92万元。考虑到4年内无大的开销，可作中长期投资计划，建议将存款及部分结余持续购买开放式基金及较高收益信托产品，提高资金利用率，并不断增加基金份额，取得更大的收益。活期存款准备金1万元，建议以货币市场基金形式持有。 2.两年后女友毕业，预计年收入为5万元，争取年结余3万元，至婚前可结余7.5万元左右。 3.考虑到4年后家庭负债为50万元（住房贷款），为充分防范风险，建议尽早购买定期寿险或意外险，保额50万元。由于年轻，保费相对低廉，年支出约为2500元。 4.买房时公积金账户余额至少可存至6.5万元，应充分利用公积金贷款额度，降低利息付出。 5.最后重点谈一下异地商铺投资。异地商铺投资近年来开始兴起，由于预期年投资回报率高达8%12%，从而引起投资者尤其是本地投资者的极大兴趣。 但是，高回报率并非检验商铺投资价值的惟一标准，随着商铺市场逐渐步入匀速发展的成熟期，商铺投资安全系数的重要性需加以强调。影响安全系数的因素很多，人口流量的增减、规划限制、权属约定、环境障碍等方面都会影响到日后投资的安全性。现在出现的一些回报率并不很高的项目，反而比较稳健，适宜长期投资。 由于是异地投资，远程经营，因此更应该慎重，做如下准备工作：1）去国土部门了解你准备投资的商铺所在区域市政规划方面内容；2）大致估算投资回 持有型物业更划算 金融紧缩未阻大房企持有物业 万通商城持有五年收回三亿元成本，当代集团明年将增加持有物业10%，首创置业在20%的基础上还将增加持有物业比例 北京首家体验式大卖场“巨库”投资方在11月份首次承认投资、经营失败。业内有人把这一失败归结为“把上千个铺位出售而不持有必然面对极大的经营管理风险”。与此形成鲜明对比的是万通集团持有经营万通商城五年后，收回了当初3个亿的成本。现在，越来越多的大型房企开始增加持有物业开发经营力度。 万通商城五年收回三个亿 越来越多的大型品牌房企正在学着和加大持有物业的开发力度。目前开发商对写字楼和商务楼尤其是服务式公寓的持有率比过去提高了近30 12月1日，据北京万通集团主席冯仑向记者透露，在自己持有经营的五年内万通商城每年的租金收入高达5000万元。冯仑表示，当初选择了一条正确的道路。据介绍，万通商城是只在万通新世界广场占有五层楼，在1998年左右归万通集团持有至今由万通集团自己经营管里，针对具体的地段主打商品批发，租金回报率一直居高不下，每年5000万元左右。 据冯仑透露，目前万通正在谈一块地，也打算用来做持有物业，因为尚未签订合同不便透露。但他个人对持有物业开发盈利模式的看好却是毫无疑问的。 与冯仑一样，当代集团董事长张雷日前告诉记者，当代集团正在调整明年的战略计划，把持有物业占有份额由2004年的10提高到2005年的20。张雷表示，这种调整是适应市场发展的必要。张雷认为，在北京市场上一个大型的专业的成熟的开发商必然是能够开发经营持有型商用物业的开发商。显然，言下之意当代集团正在这个方面加大拓展的力度并在证明着自己是专业而成熟的大型房地产企业。远在英国的首创置业董事长刘晓光向记者表示，首创置业目前持有物业占所有物业比例的20%，这一比例还将上升。显然越来越多的大型品牌房企正在学着和加大持有物业的开发力度。据北京华融易初房地产投资顾问公司总经理倪滨介绍，目前开发商对写字楼和商务楼尤其是服务式公寓的持有率比过去提高了近30。 “但在此前的中小企业，无不是建完就出手?卖出去！”冯仑说。冯仑称国内大部分开发商这么做也可以理解，开发商贷款建房，要急于用销售价款还贷，这也是目前国内多数开发商从开发流程上不得不受制于金融财务的表现。 做持有型物业更划算 尽管土地金融紧缩让更多的 秀水拆迁进行顺利 多数商户得到安置 秀水市场撤市进厅条件已经成熟朝 据朝阳区政府副区长李国表示，备受大家关注的秀水市场拆迁工作目前正在顺利进行中，大部分老商户已经得到妥善安置。他同时表示，安全压倒一切，秀水市场的安全是第一位的，因此政府在秀水市场拆迁问题上的态度绝不含糊，秀水市场一定要拆掉。 “我是主管安全的副区长，安全问题涉及到人民的生命财产，政府对涉及人民生命财产安全的问题态度是绝不含糊的。”李国表示，老秀水市场的位置正好是规划中的消防通道，从四年前开始，全国人大代表等方方面面人士就一再给市政府、区政府写信提建议，要求搬迁秀水市场。他说，通过这几年的努力，秀水市场的撤市进厅的条件已经成熟。对于拆掉老秀水会不会影响区政府的收入问题，李国说，政府不会因区财政收入可能减少而改变决心。他说，秀水市场存在的安全隐患是最大的不稳定因素，一旦秀水市场突然着起火来，发生了这种严重危害人民群众生命财产安全的事故，那时就悔之晚矣。至于财政收入，他举例说，西城区天外天小商品市场一年收入达6000多万元，这是一笔多大的收入，但这个市场出现安全隐患后，政府果断地将其关闭，这个时候是无法考虑经济利益的。 不过他也强调，在秀水市场撤市进厅中，考虑到历史和现实状况，政府也充分考虑到了老商户的利益，想方设法做新市场开发商的工作，在老商户入驻新市场时获得了相当大的优惠，目前大部分老商户已经得到妥善安置。他同时表示，对于什么时候秀水市场能彻底拆迁完毕，现在还不好说。政府不会强行拆迁，而会通过耐心细致的工作，使拆迁工作顺利完成。 进入搜狐焦点房地产网北京站，了解更多地产信息与楼盘资料相关报道：三季度商铺租金总体上涨 上海保持不变CIHAF2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛(下)CIHAF2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛(上)住交会现场访谈：商业地产的风险及发展前景(图)2004中国商业地产真相告白(三) MALL需刮骨疗毒浅析加息后的商铺投资市场更多 三季度商铺租金总体上涨 上海保持不变 近日，全球知名物业顾问服务公司世邦魏理仕发布报告称，大中华地区主要城市优质零售商铺租金在今年第三季度总体上继续增长，只有上海保持不变，停止了持续几个季度的增长，然而随着季末上海举办的多项活动，又为上海的零售物业带来一些生机。 世邦魏理仕的报告显示，上海零售商铺租赁市场上季度保持稳定，停止了持续几个月的增长势头。七、八两月的高温对零售物业带来了负面影响，但九月末的F1方程式车赛及上海旅游节又使销售在一定程度上回暖。即使是在销售淡季，上海市中心商业区的商铺依然抢手，许多大型购物中心的业主都利用销售淡季的这段时间进行歇业整修，以在本季度吸引更多的国际零售商。因此，上季度上海优质首层及二楼零售商铺租金均保持不变，分别为每月每平方米90.2764美元及56.9204美元。 另外，北京方面，外资大卖场及大型零售物业经营者的扩容势头几个季度以来都十分迅猛,国内外零售商的强劲需求及有限的供应令北京优质商铺月租持续攀升，达到每月每平方米83.7128美元。广州零售商铺市场则在上季度出现复苏，大量国内外游客的涌入及消费者持续高涨的消费信心令市场表现活跃，首层优质零售商铺租金为每月每平方米43.7502美元。 进入搜狐焦点房地产网北京站，了解更多地产信息与楼盘资料相关报道：CIHAF2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛(下)CIHAF2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛(上)住交会现场访谈：商业地产的风险及发展前景(图)2004中国商业地产真相告白(三) MALL需刮骨疗毒浅析加息后的商铺投资市场中国住交会上海开幕 搜狐焦点网全程直播(图)更多 CIHAF2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛(下) - 浏览更多图片 【商业网点联合会商业地产秘书长王永平】各位来宾，下午好！现在我们进入2004年中国住交会中国商业地产论坛的第二个环节，这次论坛由我来主持，今天来了很多老朋友，也有一些是新朋友，我再次自我介绍一下，我叫王永平，来自商业网点联合会，商业地产秘书长，欢迎大家参加今天下午的论坛。下面，给大家介绍一下与会的嘉宾。第一位嘉宾是浙江义乌市市场局局长吴波成先生；上海商业网点办公室主任浦祖健先生；南京浙商投资有限公司总经理张国安先生；在行机构首席咨询顾问姜新国先生；珠江恒昌副总经理张广忠先生；北京世纪华联资产管理有限公司总经理黄玺庆先生。今天论坛分成上、下午两个环节，应该说上午论坛开的很不错，我压力也很大，但是我相信下午的专家也很出色。今天下午专家构成，大家可以看到应该比上午更丰富。所以，上午大家关心的一些问题下午可以继续提问，我相信会得到更好的解答。那么，应该说2004年是商业地产非常活跃的一年，有人说2004年是中国房地产风水岭，现在已经开始进入商业地产时代。那么，我想这种说法可能稍微有一点差别，但是商业地产蓬勃发展的势头确实比过去任何一年都要活跃。那么，今年以来就是这样的论坛和讨论，在各地此起彼伏。那么，今天论坛那么多朋友来参加，我觉得也是一个很好的证明。那么，今天下午论坛主题是中国商业地产的实践与发展，上午是回顾过去，下午的题目就是要展望未来。我想讲到商业地产的实践，我们首先请我们开发商代表来讲一下，那么今天开发商代表是南京浙商投资有限公司张国安先生，那么浙商公司在南京建了一个很大的小商品市场，有18万平米，今天上午讨论当中也讲到商业地产开发很重要的一条就是招商在前，开发在后，招商先行。另外一个运行模式刚才讲以租赁为主，可能比租售为主更好。那么，这是很多专家的观点。看看从开发商角度来讲，他们是遵循这样的规律有没有难度，他们在实践当中又是怎么样来克服有些不遵循规律所带来的问题。那么，张总他们的项目正处在招商阶段，我想他们的一些做法和经验，对在座的一些朋友会有所启发。下面，由请张总谈一下。 【南京浙商投资有限公司总经理张国安】谢谢大家！今天感触很深，本来是一个非常安静的论坛，放在一个非常嘈杂的地方，这充分说明跟商业结合在一起，因为商业一般比较嘈杂，人气比较旺，我们今天论坛放在这个地方，和我们商业论坛比较吻合。刚才我们主持人王先生讲了，叫我带头 2004中国商业地产真相告白(三) MALL需刮骨疗毒 - 北京的MALL之梦早几年就开始编织，但如今规划中的东南西北四大MALL了无踪影，并不在规划内的世纪金源MALL却在北京西部拔地而起，并且以68万平方米的超大体量刷新了世界单体MALL规模的纪录。 京东南曾有“北京第一MALL”之誉的“北京MALL”近日死水微澜，而位于京西北的金源MALL顺利开业进入运营期。这两个在对角线上的大MALL的不同命运会带给我们怎样不同的启示呢？ 中国第一期待喝彩 本报记者 谢红玲北京报道 金秋月，世界最大的单体、总量达万平方米的“金源时代购物中心”（简称金源）一期万平方米全面开张营业，成为年中国最大的商业地产事件。那么，金源在运营两个月以来状况如何呢？该项目是中国摩尔成功的范本还是反面的教材？ 持久考验开始寄望节日掀高潮 在一个超级大开业两个月就下结论评判其成败，显然为时过早。但对之给予过多关注且抱着深深期望的人士已然绷不住劲了，从金源开业一周后，对其人流、物流的质疑与嘲讽就开始了。在经历了需要大规模资金投入的建筑开发期、招商期后，随着开业，金源进入了店铺经营的考验期。这将是一场旷日持久的考验，去今不远的春节假期成为商家和开发商共同盼望的节日，大家希望沾上假日经济的光，掀起一轮高潮。而据金源集团公司方面的副总经理朱友军透露，大目前日均销售额已达万元，照此推算，年销售额在亿元上下，明年增长到亿元应该没问题。年北京零售业总额是亿元，海淀区是亿元，可见金源的业绩很可观。而按照金源的测算，平日的理想人流应该在万人次，周末万人次。所以，近日金源集团与商业管理公司共同拟订了大型宣传推广计划，想必会为大人气的提高带来影响。 “其实，我们统计的日客流量最高时已经达到万人次，但万人散布到万平方米的大中，你根本看不到人流涌动的现象。原本我们设计的购物中心就是一个宽松舒适的消费场所，也不希望出现几万平方米的商场中惯有的那种人头蹿动的景象。”朱友军对外界关于金源过于冷清的说法做出如此回应。 据悉，来自主力店之一的家居建材市场“居然之家”店的销售额统计反映还不错，据说 金融紧缩未阻大房企逐鹿持有物业 - 金融紧缩未阻大房企逐鹿持有物业 2004年12月3日13:28 万通商城持有五年收回三亿元成本，当代集团明年将增加持有物业10%，首创置业在20%的基础上还将增加持有物业比例 北京首家体验式大卖场“巨库”投资方在11月份首次承认投资、经营失败。业内有人把这一失败归结为“把上千个铺位出售而不持有必然面对极大的经营管理风险”。与此形成鲜明对比的是万通集团持有经营万通商城五年后，收回了当初3个亿的成本。现在，越来越多的大型房企开始增加持有物业开发经营力度。 位于CBD核心区的国贸是现在持有物业的代表。实习记者周晓东摄 万通商城五年收回三个亿 越来越多的大型品牌房企正在学着和加大持有物业的开发力度。目前开发商对写字楼和商务楼尤其是服务式公寓的持有率比过去提高了近30 12月1日，据北京万通集团主席冯仑向记者透露，在自己持有经营的五年内万通商城每年的租金收入高达5000万元。冯仑表示，当初选择了一条正确的道路。据介绍，万通商城是只在万通新世界广场占有五层楼，在1998年左右归万通集团持有至今由万通集团自己经营管里，针对具体的地段主打商品批发，租金回报率一直居高不下，每年5000万元左右。 据冯仑透露，目前万通正在谈一块地，也打算用来做持有物业，因为尚未签订合同不便透露。但他个人对持有物业开发盈利模式的看好却是毫无疑问的。 与冯仑一样，当代集团董事长张雷日前告诉记者，当代集团正在调整明年的战略计划，把持有物业占有份额由2004年的10提高到2005年的20。张雷表示，这种调整是适应市场发展的必要。张雷认为，在北京市场上一个大型的专业的成熟的开发商必然是能够开发经营持有型商用物业的开发商。显然，言下之意当代集团正在这个方面加大拓展的力度并在证明着自己是专业而成熟的大型房地产企业。远在英国的首创置业董事长刘晓光向记者表示，首创置业目前持有物业占所有物业比例的20%，这一比例还将上升。显然越来越多的大型品牌房企正在学着和加大持有物业的开发力度。据北京华融易初房地产投资顾问公司总经理倪滨介绍，目前开发商对写字楼和商务楼尤其是服务式公寓的持有率比过去提高了近30。 “但在此前的中小企业，无不是建完就出手卖出去！” 弈方广场首层商铺公开发售 吸引投资者纷纷抢购 - 天河北的东极，最后的藏宝之地 寸土寸金的天河北，是广州最强大的金融中心、商贸中心。几十万有着强大消费力的白领人士每天出入此地，培育出广大的市场发展空间。从中信广场依次往东，逐渐形成了甲级写字楼高尚住宅区购物中心的格局，天河北的可用资源已经不多，但始终没有出现一个类似天河城般集吃喝玩乐于一体的大型休闲娱乐场所。而弈方多媒体文化广场的横空出世，迅速填补了这一区域的空白。业内把弈方多媒体文化广场形象地称为“天河北最后的宝藏”，弈方扼守着天河北的东极，与五山科技街相交汇，建成之后，将吸引天河北的白领人群、五山区的高校人群、岗顶石牌一带的消费人群聚集于此，享受时代声乐影画的多媒体乐趣。从地段需求上看，弈方商铺是天河北最后的稀缺资源，把握天河北的巨大商机在此一举。 “体验经济”创造强大消费力过去那种“叫卖式”的强销手法对于有着独特个性，活跃于网络内外的世代消费者已不再具有吸引力。弈方独辟蹊径，将国际上刚刚兴起的“体验经济卖场”首先引入中国，消费者可以在纯粹的体验中感受品牌魅力和产品特性，从而顺利实现销售和品牌的提升，培养大批忠实消费者。不同于以往的卖场混杂、喧闹的景况，弈方将是一个以多媒体产品为销售主体，吃喝玩乐集于一体的高格调休闲场所。这种全新形式的卖场圃一出现就赢得了媒体的赞誉和社会的关注，“到弈方去”在不远的将来会成为时尚人们的口头禅之一。 国际品牌入驻，龙头效应初显月日，国际著名的巨头率先与弈方签约，盛大网络、联通等品牌商家随之入驻，龙头商家的带动效应掀起弈方商铺的投资热潮，内部认购成绩相当理想，目前首层商铺仅剩个铺位，有意入驻的商家更是纷至沓来。在未来的一年内，随着规划路和绿化广场的落成，弈方将成为天河北的商业中心区，不管是人气指数还是商业前景，一切都在预示着这里强大的商铺投资潜力。 月日，弈方多媒体文化广场首层商铺正式公开发售，最低价仅元平米，年度稳定回报达8%以上，还有折的特别优惠，再调动了投资客们的热情，咨询电话络绎不绝，引发了天河北商铺投资的新热潮。 四重价值集中爆发：湾畔商业广场投资价值分析 深圳湾畔商业广场面市以来，以优势的地利、成熟的商业环境以及滚滚的人潮，赢得了广大投资者的强烈兴趣，大批的投资者蜂拥而至，持续的旺销在商铺投资领域形成了独特的“湾畔现象”，湾畔旺铺四重价值全面爆发。 投资价值一：“原始股”的增长值 商业地产与住宅物业一个最显著的区别就是，商铺的价值会因年限的增长而成倍增长，因而“原始股”成为众多投资者抢购的对象，尤其是炙手可热的熟铺，即买即可分享熟铺的累累硕果。 地处黄金地段具有超旺人气的湾畔商业广场，作为金灿灿的“商铺原始股”，销售价格相当诱人，还不到动辄十几万、几十万每平方米天价的人民南、东门、华强北商铺的六分之一。尤为难得的是湾畔商业广场的发展商和投资商不为眼前利益所动，为了将商铺投资风险降至最低，坚持通过自主经营，将商铺做熟、做旺之后才推向市场。经过两年的成功经营，湾畔商业广场已成功实现百分百商铺出租率。“原始股”加熟铺必然使湾畔商业广场成为炙手可热的投资热点。 投资价值二： 地铁上盖的爆发值 地铁口岸即黄金口岸，地铁站上盖物业一直是商家和投资者争夺的焦点。然而，由于多年的开发，目前深圳地铁一号线沿线地块基本已开发殆尽，有限的地铁商业更是一铺难求。作为地铁一号线与二号线交会点上惟一的双地铁站上盖物业，湾畔商业广场成为深圳罕有的在售地铁商业物业。每年数千万的人流量，再加上其作为深南大道的沿线物业、市内公交和长途客运的中转和集散地，湾畔商业广场的商业价值、发展空间更是无法估量。因此，随着地铁的车轮滚滚，也必然给湾畔商业广场的投资者们带来超强的连带增值空间。 投资价值三： 龙头物业的缺稀值 稀缺就是价值。湾畔商业广场除了占据双地铁站上盖的稀缺物业所带来的滚滚财源外，还是华侨城、红树湾、科技园三大富人区在售的惟一的大型门户型商业物业。不仅如此，湾畔商业广场还是深圳特区内最大的暂住人口聚居区白石洲的出入要道和商圈核心所在。 人流就是财流，人气连着财气。作为深圳人口最密集的居住区，白石洲拥有几十万固定的高消费人群，连同周边几十万入住高尚住宅的城市精英，已经将