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王牌对王牌 万科VS中海2010-8-28 10:10:00廖杰华经济观察报2010年，万科26岁，中海31岁。 这一年的8月，万科市值900亿元，中海市值1100多亿元；这一年上半年，万科销售367亿元，中海244亿元；万科半年净利28亿元，中海44.6亿元。两个标杆，谁是第一难解难分。 作为中国房地产行业最专业、开发能力最强、表现最稳健的两个标杆，由于起源和发展路径不同，两家企业行为和气质各异。在中国的地产江湖中，万科和中海的差异天然地把中国房地产行业划分为两派，一个是以万科为代表的规模派，它的追随者包括保利、恒大、碧桂园等；另一个是以中海为代表的利润派，它的门徒包括绿城、龙湖和华润置地等。 万科是一家管理层强势、进取并持续取得成功的公众企业，而中海则是较早于香港上市的央企红筹，低调而沉稳，追求效益与股东价值最大化。 因为发展模式的差异，很难说清万科和中海到底谁是中国最优秀的地产公司，但二者的差异在财报中表露无遗：在总资产、营业收入、销售额等经营规模指标上，万科首屈一指，但在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上，中海技高一筹。 在如今宏观调控的大势之下，两个标杆仍旧风格迥异，以万科为代表的规模派正谋求在三、四线城市做规模，而以中海为代表的利润派在继续蹲守一、二线城市求利润。 作为彼此认可的对手，二者又在互相模仿。2008年之后，万科已不再追求单纯的规模扩张，而中海则在扩大联合经营和并购的模式下在规模上发力。 因为深交所第二只股票，因为明星企业家王石，万科是最被市场与大众认知的地产企业，这一方面源自万科的规模和实力，另一方面则源自万科的品牌溢价能力，万科进入的城市和区域，房价通常会涨，而中海过于薄弱的品牌知名度通常会让人误认为是一家中海油的下属公司。 规模万科 作为全球最大的房地产公司，万科的规模无人能及。在总资产、营业收入、销售额等经营规模指标上，万科仍旧是国内表现最优异的公司。 中报显示，截至2010年6月30日，万科的总资产是1605亿元，而2009年年末这一数字为1376亿元，增长高达16.64%。为了支撑规模上的扩张，万科采取了更加激进的财务措施。今年上半年，万科的负债是858亿元，2009年年末是680亿元，增长率高达26.19%。 在营业额指标上，由于上半年结算资源较少，共实现营业收入167.7亿元，同比略有下降，但万科上半年已售未结资源较年初上升了50%，合同金额达到创纪录的573亿元。 上半年，万科累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，销售金额同比增长19.5%。截至报告期末，万科销售额占全国商品住宅成交额的比例为2.18%。另外，万科在15个城市的占有率排名较2009年上升，其中，在北京、天津、青岛等城市的排名升至市场第一，在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置。 中海的规模指标要比万科逊色。 中报显示，中海报告期内营业收入达到175.5亿港元 （152亿元人民币），同比增长13.4%；其中内地房地产营业额占96.6%。在销售额和销售面积上，中海也被万科压制。今年上半年，中海内地房地产销售额破纪录，达到280.7亿港元，增加9.5%，销售面积222.3万平方米，同比减少21.1%，在这两个指标上，中海和万科的差距仍在百亿以上。 规模的扩张也反映在土地储备和进入城市数量等战略指标上，中报显示，万科上半年，新增项目38个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计893万平方米。新增项目的平均楼面地价在2300元/平方米左右。万科对二、三线城市的布局也在继续扩大，新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，除了中报计入报表的32个城市，全国近40个城市已被万科插上旗帜。 相比万科，今年上半年，中海在土地储备上呈现出前高后低的态势，调控前，中海在8个城市新增土地9块，可供发展的楼面面积为280万平方米。另外收购中国海外宏洋集团有限公司，增加土地储备230万平方米。截至6月底，中海土地储备的楼面面积为3450万平方米，权益面积为3050万平方米，目前中海在内地已经进驻25个城市。 在规模上，市值是中海能胜出的为数不多的指标，截至2010年8月26日，万科的总市值是934.59亿元，而中海的总市值则达到了1310.83亿港元，折合人民币1140亿元。 效益中海 做规模是万科的强项，但盈利则是中海的看家本领。在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上，中海数年来都是业内首位。 中报显示，今年上半年中海的经营利润为79.8亿港元，同比增加48.4%，其中内地房地产经营利润占80.7%，净利润则达到了50.7亿港元（44.6亿元人民币），同比增长66.7%，公司股东权益从去年底的420.9亿港元上升至463.8亿港元，增长10.2%，每股资产净值为港币5.68元。 在这些指标上，多年来，万科落后于中海。中报显示，今年上半年万科的营业利润41.18亿元，比去年同期的41.90亿略有减少，归属于上市公司股东的净利润，28亿元，比去年同期的25亿元增加11.41%。基本每股收益0.26元，去年同期为0.23元，增加13.04%，净资产收益率 （全面摊薄）7.07%，去年同期为7.31%。 今年上半年，中海净利大增的一个原因是，去年同期和期内并无物业回拨及投资物业重估增值。但今年集团出售了3个项目部分权益予房地产基金和收购中国海外宏洋集团有限公司的控股权，2项交易合共产生约12亿港元的利润。不过，即便除去这一部分，今年上半年，中海较万科利润仍高出约8亿人民币。 相比之下，今年上半年，万科只有南京金域蓝湾项目和成都海悦汇城项目计提的存货跌价准备人民币16688万元和人民币8150万元回拨的额外收入。 一个无法回避的事实是，净利润之差，并不代表万科的房屋售价低于中海。数据显示，今年上半年万科的平均售价达到1.2万元/平方米，中海整体销售均价是12635港元/平方米，两者大体持平，同样的情况也发生在2009年，万科的销售均价9557元/平方米，而中海销售均价在10000港元/平方米左右，与万科大体相当。 比中海大得多的规模却只能获得比中海少许多的利润，这一指标一直是王石等人的心病。这与万科的发展模式不无关系，2005年之后，追求规模扩张的万科获得了超常规发展，开始启动业务大量外包，自己主抓融资、资源整合，公司形式越来越像投资公司，房地产开发的过程环节则完全依赖于外部协作完成，据称这会令其平均成本提高两个点。另外，万科相对较高的土地成本，大规模全装修和送面积等措施，也让万科的成本高于中海。 中海的盈利能力来自对成本的控制，2010年上半年，中海营业收入是175亿港元，反映销售给顾客的所有产品的成本的销售成本项中，中海上半年的销售成本是100亿港元，而2009年同期这一成本是94亿港元，营业额则是154亿港元。从单纯的数字对比看，20亿港元的营业额只多付出了6亿港元的成本支出，中海的成本控制力进一步增加。 反观万科，对成本的管控能力一直是大问题，尽管多方努力却见效不大，2010年上半年万科的营业收入为167亿元，相对应的销售成本是102亿，明显比中海高。 在销售费用上，中海的销售费用是1.9亿港元，尽管规模继续扩大，但销售费用却比2009年同期的2.2亿元大幅减少。2010年上半年，万科的销售费用则为6.06亿元，是中海的3倍左右。 万科对费用的控制仍存在问题，今年上半年对比去年同期，在营业收入略有下降的情况下，销售费用逆势增加了将近9%，达到6亿元，而管理费用则只减少了不到600万。 向左向右 起源和发展路径的不同，决定了两家企业行为和气质各异。如今，在宏观调控的局面下，两家企业仍旧选择了不同的道路，万科三、四线城市做规模，而中海则坚守一、二线城市做中高端物业。 中报显示，万科上半年合并报表的公司多达353家，而且表外公司数量庞大，目前，万科在全国各地正在开发的项目为100多个。事实上，万科上半年的拿地策略也是这一思路的体现。 由于投入合营、联营的项目发展金增加，2010年上半年万科的应收账款比去年同期大增51.84%，达到了创纪录的118亿元，同期，应付账款也增加31.19%，主要也是因为合作项目应付款增加。万科合作项目近几年大幅增加，也是其销售规模快速膨胀的原因。 万科在三、四线城市的扩张是以牺牲如今的盈利为代价的，或许是为明天蓄力。万科总计在全国近40个城市拥有项目，并且仍在不断地进入新的城市，但真正能盈利的仍是深圳、上海等传统重镇，众多三、四线城市处于微利甚至亏损阶段，这点在环渤海区域尤为明显。 在计入报表的32个城市中，深圳、上海、杭州、宁波等传统城市分别贡献了20.25%、23.94%、9.82%和11.70%的净利润，将近大半。 三、四线城市的规模和盈利能力都相当薄弱，珠江三角洲区域除深圳、广州、东莞、佛山和海南的其他城市，贡献了0.47%的主营业务收入，却只贡献了0.04%的净利润，而在除北京、天津和沈阳的环渤海区域，其他城市贡献了0.95%的主营业务收入，却对整个净利润造成了-1.47%的亏损，环渤海区域，类似于大连、青岛、烟台、太原、长春等优质地产城市仍不能为万科带来利润。 除了直接拿地，收购和合作一直是万科主流的扩张方式之一。这个风格从万科成立以来一直延续至今，2月，万科以3.3亿元收购昆明一家地产公司；3月又以1.5亿元收购上海房滨江房产有限公司75%的股权；4月，万科又以9820万将深圳一家地产公司收入囊中。数据显示，在2010年头6个月，万科共收购了17家公司，平均每10天就消灭一家地产公司。 中报显示，上半年中海在国内8个城市买入9幅地块，新增可供发展楼面面积280万平方米。万科在实现从农村包围城市，而中海则从城市辐射农村。与万科发力二、三线甚至四线城市不同，中海对土地的诉求主要集中在一、二线城市。 这种拿地模式，符合中海一贯的逻辑。中海董事局主席孔庆平说，母公司中建的地产业务大多在三、四线城市，中海地产的市场主要是一、二线城市。“二线城市我们还没有完全占领”。 殊途同归 尽管路径不同，但中海和万科都逃不脱基本的商业逻辑：做大规模，寻求利润。只是在这一过程中万科先规模后利润，而中海则是先利润再规模。 在成功避开了2009年地王的争夺后，在土地储备上，2009年未能进入行业前十名的万科进取心十足，通过多种方式在二、三线城市攻城略地，1000多万平方米的土地储备已然赶上去年全年。而中海则在2009年下半年突然发力，中海2009年新增权益土地面积1090万平方米，分布在上海、沈阳、重庆、成都等10个城市，除了上海长风“地王”之外，以二线省会城市为主，这也保证了中海做大规模的土地需求。 中海对规模的扩张还反映在开工量和竣工面积上，并且大有赶超万科之势。 中海预计今年新开工面积超过900万平方米，在建规模超过1500万平方米，这一规模已赶上体量巨大的万科。万科预计2010年新开工面积855万平方米。不过，由于近年来新开工项目中装修房比例持续上升，整体竣工时点、销售时点将有所延后，预计2010年竣工面积504万平方米，较2009年有所下降。 中海在规模上努力追赶万科的同时，万科在利润的追求上也向万科靠拢。 在近一段时间，证券公司及机构对万科的调研中，万科的确向机构们展示了其“追求利润，不追求规模”的取向，即是“长远目标并不是单纯追求规模第一，或者是最赚钱的企业，而是做股东回报率最高的公司，并体现在公司的总市值上”。 万科副总裁肖莉说，万科正在寻求有质量、有效率的增长，这轮调控，让万科能够反思，也更加关注品质。其实还是回到一个原点，就是客户、品质、成本控制、费用管理等等。 万科品牌的影响力令万科规模做大、拓展新市场更为从容、便捷。尽管是第一批香港红筹上市公司，但有强烈国企背景的中海显然还想继续低调，韬光养晦，中海在品牌知名度、影响力方面与万科相比，有着相当的差距，这可能是中海与万科竞争力相比最大的短板。 中海地产：万科真正的对手 作者：廖杰华 来源：经济观察报 更新时间：2010-4-19 三分之二的销售规模，大体相当的销售均价，净利润比万科高出近12亿元，中海地产的盈利能力再次让老大万科别有一番滋味。万科总裁郁亮亦承认：万科真正的对手是中海，与我们旗鼓相当的始终是中海。 数据显示，在总资产、营业收入、销售额等经营规模指标上，万科仍排名国内上市房地产开发商第一位，但在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等所有经营效率指标上，中海优于万科。 盈利冠军 业界普遍认为，中海更加注重成本控制和利润，万科则更为重视规模和资金周转的速度。 中海2009年实现净利润74.7亿港元，营业收入373亿港元。万科的在营业数据和销售额等规模指标上更为优秀，2009年实现营业收入488.8亿元，销售额首次突破 600亿元。 但中海的盈利显然更为出色，相比2009年万科53.3亿元净利润，中海2009年的净利润达到了创纪录的74.7亿港元，2008年中海地产的净利率26.73，而同年万科的净利率为9.8，前者是后者的2.73倍。 净利润之差，并不代表万科的房产售价低于中海。数据显示，2009年万科的销售均价9557元/平方米，中海董事局主席孔庆平表示，中海2009年销售均价在10000港元/平方米左右，与万科大体相当。 显然，万科还在偿还2007年高价拿地的代价。数据显示，万科在2007年新增土地储备的平均地价一度高达3581元/平方米，在2008年也高达2059元/平方米。为此，2008年末万科根据当时的市场情况，对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。2009年，由于市场已经回暖，万科对2008年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估，对其中9个项目计提的跌价准备进行了全额冲回，但过高的土地价格还是影响到了万科的利润。 相比中海，管理费用、营业费用过大一直是万科的心病。由于中海带有强烈的“国资”色彩，薪酬改革多年原地踏步，正是由于万科的“海盗计划”对中海人力资源形成的压迫，中海在薪酬提升上，开始调整，但其工资付出显然无法与民资公司相提并论。 万科2006年年报显示，随着销售规模的扩大，管理费用和营业费用也快速增长，增幅分别达到34.19和63.88，这一现象在2007年并未好转，增长幅度分别为90.91和105.22，两项费用共占总收入的8.3。根据中海多年的财报，其每年度营销、管理等费用占总收入的比例合计都低于5。 2009年万科的管理费用和营业费用有了一定幅度的下降，两项费用占营收比例为6。 中海的成本控制一直是行业的标杆，在万科、富力、合生创展等大公司中频频有中海高管现身，即是明证。 稳健财务 2009年，中海的现金余额为238.9亿港元，连同未动用的银行额度，可用资金达到265亿港元，净负债比率仅为22.4。 这是中海地产一贯的风格。中海向来以港企和记黄埔和新鸿基等为榜样，讲究风险控制，在发展时相对谨慎，追求有质量的增长，这是中海不断寻求降低贷款比率的一个原因，与国内其他地产商形成鲜明对比。2005年2007年，国内房地产市场井喷之际，很多企业都选择了高负债疯狂扩张，资产负债率超过70的比比皆是，而中海在20052007年的资产负债率分别是42、45、52。为了保证理财的稳健，中海还将现金流管理每月平衡一次改为每周平衡一次。2008年，中海的资产负债率也只有46.8。在这点上中海和万科有着共同的追求。 中海的这种风格源自于1997年亚洲金融危机带来的刻骨铭心的痛。中海对危机和风险相当敏感，稳定与均衡成为孔庆平总结的两条经验。 孔庆平表示，中海2010年资本开支545亿元，其中141亿元用作支付地价，116亿元用作新购土地，285亿元投放于现有项目的开发。 中海去年的拿地轨迹一直被业界津津乐道，从2008年10月份开始，连续10个月零拿地的中海在去年8月份突然发力，并一发不可收拾，其中以上海的地王最为突出。 对于中海的拿地策略为何发生如此重大改变，孔庆平表示，2009年中海确实买了很多地，但这些地实际上无非就是总价高一点而已，如果按平均单价来看，2009年新增的土地楼面地价也不过在21002200元/平方米，包括上海的长风地块，整体来看，这个并不高。 此外，中海的融资能力也是民营地产企业望尘莫及的。 中国建筑（601668）董事会去年8月审议通过了向中海集团增资50亿港元的议案。除此之外，中海还设立了房地产投资基金。3月17日，中海发布公告称，将与工银国际投资管理公司成立一只规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，以投资中国房地产市场及项目。 相比之下，万科在资本市场上的融资则要艰难许多，虽谋划良久，融资规模亦高达112亿，但直到2009年8月才发公告，至今亦无下文。 加速扩张 孔庆平透露，今年中海预计新开工面积900万平方米，建筑规模将达1600万平方米，完工入伙数目约105个项目，楼面面积600万平方米。相对于去年475万平方米的销售量，中海在2010年的开工面积大约相当于去年销售面积的3倍有余。 此外，孔庆平还表示，中海今年将进入3至4个新城市，预计新增土地储备不少于600万平方米。值得一提的是，今年以来，中海已经在国内8个城市购入9幅地块，可供开发的楼面面积260万平方米，接近全年购地计划的一半。 这一规模已赶上体量巨大的万科，万科预计2010年新开工面积855万平方米。不过，由于近年来新开工项目中装修房比例持续上升，整体竣工时点、销售时点将有所延后，预计2010年竣工面积504万平方米，较2009年有所下降。 在土地储备上，中海比万科略胜一筹。万科2009年共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米。截至2009年末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。数据显示，中海在去年上半年未买地的情况下，下半年短短几个月内，购入12块土地,大部分为总价较高的大面积地块