某住宅价值评估——法院.doc

房 地 产 估 价 报 告估价项目名称：*号房地产价格评估委 托 方：北京市*区人民法院受 托 方：*估 价 人 员: 估 价 日 期：二零零八年十月三十一日至二零零九年四月三日估价报告编号:*评字2009000号目 录一、致委托方函-2二、估价师声明-3三、估价的假设和限制条件-4四、房地产估价结果报告-6五、房地产估价技术报告-10六、附件-28致 委 托 方 函北京市*区人民法院：受贵院的委托, 本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于*号房屋（以下简称估价对象）的房地产价格进行评估, 估价时点为2009年3月27日，估价目的是为贵院了解估价对象的市场价值提供参考。根据当事人提供的房屋所有权证【京房权证丰私成字第*号】，估价对象坐落于*号，房屋所有权人为*，产别为私产，属成本价出售住房，结构为混合，房屋总层数为6层，所在层数为5层，房屋建筑面积为72.39平方米，房屋用途为住宅。经过客观、公正的评估，估价对象于估价时点2009年3月27日的房地产市场价值为：房地产总价：483503元大 写：肆拾捌万叁仟伍佰零叁元整房地产单价：6679.15元/平方米（注：货币种类为人民币）评估的详细结果、过程及有关说明, 请见附后的房地产估价结果报告。 * 法定代表人： 2009年4月3日 估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。4、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查，但我们对估价对象的现场勘查仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方及当事人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量问题进行调查的责任，在评估中也不予考虑。5、本估价报告依据委托方及当事人提供的相关资料，委托方及当事人对资料的真实性负责。因资料失真造成的估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。6、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构同意，估价报告不得向委托方以外的单位及个人提供，凡因委托方使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。7、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。姓 名 房地产估价人员注册证号 签 名 估价的假设和限制条件（一）假设条件1、估价对象房屋所有权人合法有偿取得房屋所有权及其相应分摊的土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象得到最有效的利用。3、估价对象与其它生活要素相结合，能满足目前的正常生活使用。4、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、估价对象基础设施实际开发程度达到“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气及通热力），评估设定基础设施开发程度为“七通” （即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）。7、根据现有资料无法确定估价对象容积率的大小，依据北京市基准地价使用说明，商业、综合、居住用地一到六级的平均容积率为2，本次估价对象所在宗地为居住用途六级地，所以本次评估设定估价对象容积率为区域平均容积率2。如与估价对象实际情况不符，估价结果需作相应调整。8、由于委托方提供的房屋所有权证【京房权证丰私成字第*号】未载明估价对象的建成年代，根据估价人员的调查和了解，本次评估设定估价对象房屋建成于1998年，如上述情况与估价对象实际情况不符，估价结果需作相应调整。9、房屋所有权证【京房权证丰私成字第*号】中注明估价对象为成本价出售住房，因此土地使用权类型为划拨，本次评估设定估价对象剩余使用年限为住宅用途出让法定最高年限70年。10、估价人员实际的现场勘察日期为2008年10月31日，本次评估设定估价时点为2009年3月27日，设定估价对象的内部装修等情况在估价人员现场勘察日期和估价时点一致。11、委托方提供的资料属实。（二）使用限制条件1、委托方因案件审理的需要,特委托*对估价对象市场价值进行评估，为委托方了解估价对象的市场价值提供参考依据。2、估价对象权属、面积、用途及其他情况以房屋所有权证【京房权证丰私成字第*号】记载内容和估价人员的现场勘查记录为准。3、根据房屋所有权证【京房权证丰私成字第*号】复印件，估价对象不存在抵押等他项权利登记，此次评估设定估价对象不存在他项权利登记。4、由于估价对象为成本价出售住房，根据北京市相关规定，成本价出售住房的房屋在办理房屋交易登记手续时应向房屋所在区、县建设委员会申请按当年房改成本价的1补交土地出让金或相当于土地出让金的价款（即15601=15.6元/平方米）。5、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本次估价结论。6、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的影响。7、本次估价未考虑特殊交易方式对估价结果的影响。（三）使用说明1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价时点为2009年3月27日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的房地产市场价值。2、本次估价技术报告为提供估价机构存档和作为估价结果提交贵院进行案件审理时的附件。3、本估价报告应用的有效期自报告提交日2009年4月3日起半年内。4、本报告解释权归*所有。 房地产估价结果报告一、委托估价方委 托 方：北京市*区人民法院地 址：北京市*区近园路9号邮 编：联 系 人： 二、受托估价方受托估价机构：*机构地址： 估价机构资质级别： 法定代表人： 联 系 人： 联系电话：邮政编码：三、估价对象1、估价对象位置状况估价对象位于北京市*区*小区甲5号楼，估价对象所在建筑物东至五爱屯东路、南至*小区3号楼、西至*小区2号楼、北至*小区5号楼。2、估价对象权利状况根据房屋所有权证【京房权证丰私成字第*号】，估价对象坐落于*号，房屋所有权人为*，产别为私产，房屋建筑面积为72.39平方米，房屋用途为住宅，属成本价出售住房。根据房屋所有权证【京房权证丰私成字第*号】复印件，估价对象不存在抵押等他项权利登记，此次评估设定估价对象不存在他项权利登记。3、估价对象建筑物概况：估价对象所在建筑物地上共6层，估价对象位于第5层，结构为混合结构，楼型为板楼，房屋朝向为东西，建成于1998年，房屋用途为住宅。估价人员实际的现场勘察日期为2008年10月31日，本次评估设定估价时点为2009年3月27日，设定估价对象的内部装修等情况在估价人员现场勘察日期和估价时点一致。估价对象装修情况如下：卧室及客厅地面铺木地板，涂料及油漆墙面；厨房缸砖地面，墙面贴瓷，铝扣板吊顶，整体厨柜；卫生间缸砖地面，墙面贴瓷，铝扣板吊顶；塑钢门窗及木质包镶门。估价对象楼宇内设备完善，能满足正常生活的需要。4、基础设施状况估价对象基础设施实际开发程度达到“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气及通热力），评估设定基础设施开发程度为“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）。四、估价目的北京市*区人民法院因案件涉及估价对象，特委托我公司对位于*号的房地产市场价值进行评估，为委托方了解估价对象的市场价值提供参考。五、估价时点2009年3月27日六、价值定义根据评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象位于*号，房屋所有权人为*，建筑面积为72.39平方米，用途为住宅，在设定的假设和限制条件下，于估价时点2009年3月27日的房地产市场价值。七、估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法;3、 中华人民共和国国家标准房地产估价规范;4、北京市高级人民法院关于民事执行中评估、拍卖、变卖财产若干问题的规定（试行）；5、北京市*区人民法院出具的委托函；6、房屋所有权证【京房权证丰私成字第*号】；7、估价人员的现场勘查记录；8、本估价机构掌握的房地产市场相关材料。八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。九、估价方法估价人员在进行了实地勘察并认真分析了所掌握的资料之后，根据估价对象的特点及实际状况，选取了成本法和市场比较法作为本次评估的基本方法。成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要客观成本费用之和为基础，加上正常的利润和应纳税金，并进行相应折旧修正以求取估价对象房地产客观价格或价值的一种估价方法。市场比较法是以在估价时点近期有过交易的类似房地产成交价格为基础，选取适当的因素，并根据因素条件对成交价格进行相应修正以求取估价对象房地产客观价格或价值的一种估价方法。之所以采用上述两种方法，主要是出于以下考虑：1、估价对象周边有较多近期开发建设的类似物业，可以找到客观、准确的资料进行成本核算，故适宜采用成本法进行评估。2、估价对象所处区域有较多的相同用途物业的市场交易案例，选用市场比较法比较适宜。十、估价结果本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验，确定估价对象于估价时点2009年3月27日的房地产市场价值为：房地产总价：483503元大 写：肆拾捌万叁仟伍佰零叁元整房地产单价：6679.15元/平方米（注：货币种类为人民币）十一、估价人员签名姓 名 房地产估价人员注册证号 签 名十二、估价作业日期2008年10月31日至2009年4月3日十三、估价报告有效期本估价报告应用的有效期为自报告提交日2009年4月3日起半年内。房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1、估价对象位置及权利状况估价对象位于北京市*区*小区甲5号楼，估价对象所在建筑物东至五爱屯东路、南至*小区3号楼、西至*小区2号楼、北至*小区5号楼。根据房屋所有权证【京房权证丰私成字第*号】，估价对象坐落于*号，房屋所有权人为*，产别为私产，房屋建筑面积为72.39平方米，房屋用途为住宅，属成本价出售住房。根据房屋所有权证【京房权证丰私成字第*号】复印件，估价对象不存在抵押等他项权利登记，此次评估设定估价对象不存在他项权利登记。2、估价对象建筑物状况估价对象所在建筑物地上共6层，估价对象位于第5层，结构为混合结构，楼型为板楼，房屋朝向为东西，建成于1998年，房屋用途为住宅。估价人员实际的现场勘察日期为2008年10月31日，本次评估设定估价时点为2009年3月27日，设定估价对象的内部装修等情况在估价人员现场勘察日期和估价时点一致。估价对象装修情况如下：卧室及客厅地面铺木地板，涂料及油漆墙面；厨房缸砖地面，墙面贴瓷，铝扣板吊顶，整体厨柜；卫生间缸砖地面，墙面贴瓷，铝扣板吊顶；塑钢门窗及木质包镶门。估价对象楼宇内设备完善，能满足正常生活的需要。3、基础设施状况估价对象基础设施实际开发程度达到“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气及通热力），评估设定基础设施开发程度为“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）。二、区域因素分析1、地理位置估价对象所属的*区位于北京市西南，为北京4个近郊区之一。西部为山区；东部为平原，平原占全区面积的四分之三。周围相邻8个区县，东为朝阳区，北为崇文区、宣武区、海淀区和石景山区，西北为门头沟区，西南和东南为房山区和大兴区。2、自然及人文条件*区内有第一道、第二道绿化隔离地区，“十五”期间实现城市绿化1883公顷，城市绿化覆盖率达到43%以上，人均绿地70.8平方米，比“九五”增加15.7平方米。新增林木绿化面积4019公顷，林木覆盖率达到36.6%，比“九五”增加13%。建成了青龙湖公园、北宫国家级森林公园等80多处园林绿地。城区、平原、山区三道绿色生态屏障基本形成。“十五”期间还完成了凉水河、马草河等5条河道的截污治理，共治理河道32.7公里，建成了卢沟桥、吴家村污水处理厂，水环境明显改善。全区有区级以上重点文物保护单位35个。其中国家级的有卢沟桥 (含宛平城)、水关遗址，市级的有镇岗塔、莲花池、长辛店“二七”革命遗址、长辛店留法勤工俭学旧址、金中都城墙遗址等10处。北京世界公园、卢沟桥文化旅游区和青龙湖公园成为该区三大旅游区。此外区内教育和体育事业也加快发展，全区共有普通高等院校4所（首都医科大学、首都经济贸易大学、北京电子科技学院、中央戏剧学院）；中小学在校生10.2万人。职业中学4所，在校生7031人。3、交通条件*区交通较发达，出行较便捷。由北京西站、*站、*西站及若干卫星站构成了全国最大的铁路枢纽。市二环、三环、四环路贯穿境内，京开、京石以及京津塘高速公路起始*区，形成首都东西南方向的公路网络。三、市场背景分析估价对象位于北京市*区南苑地区。周边有飞腾家园、南苑新城、诚苑小区、同兴园小区、绿林苑等多个住宅小区，中学、小学、幼儿园、银行、餐饮、商场、社区医院、休闲娱乐等生活保障及配套设施较完善，居住成熟度较高。区域内有南三环路、马家堡东路、南苑路等城市干道，369、485、610、954等多条公交线路在周边设有站点，地理位置较好、交通比较便利。随着政府对南部城区关注，今后几年凭借该区域的地理位置和不断改善基础设施和配套设施，对于住宅物业的需求会不断增加，区域内类似房地产的抗风险能力会提高。四、最高最佳使用分析 最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。 最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑： 1、法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。 2、技术上可能。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。 3、经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。 4、土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时,把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。 5、房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。6、可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的状况、发展趋势，以及政治经济和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。根据估价对象的地理位置、周边自然与人文环境及充分利用土地资源的情况，估价对象作为住宅物业能够体现最高最佳使用原则。五、估价方法的选用估价人员在进行了实地勘察并认真分析了所掌握的资料之后，根据估价对象的特点及实际状况，选取了成本法和市场比较法作为本次评估的基本方法。成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要客观成本费用之和为基础，加上正常的利润和应纳税金，并进行相应折旧修正以求取估价对象房地产客观价格或价值的一种估价方法。市场比较法是以在估价时点近期有过交易的类似房地产成交价格为基础，选取适当的因素，并根据因素条件对成交价格进行相应修正以求取估价对象房地产客观价格或价值的一种估价方法。之所以采用上述两种方法，主要是出于以下考虑：1、估价对象周边有较多近期开发建设的类似物业，可以找到客观、准确的资料进行成本核算，故适宜采用成本法进行评估。2、估价对象所处区域有较多的相同用途物业的市场交易案例，选用市场比较法比较适宜。六、估价测算过程市场比较法求取估价对象商品房价格一、比较实例选择 根据替代原则，我们采用市场比较法评估估价对象，下面取三个实例：案例一：*区五爱屯东路“*小区”商品房一套交易案例，建筑面积96平方米，于2009年3月成交，成交价格65万元，即6771元/平方米，楼层为7/11，毛坯房，建成于2000年，朝向为南北。案例二：*区五爱屯东路“*小区” 商品房一套交易案例，建筑面积96平方米，于2009年3月成交，成交价格69万元，即7188元/平方米，楼层为9/11，普通装修，建成于2004年，朝向为南北。案例三：*区五爱屯东路“*小区” 商品房一套交易案例，建筑面积99平方米，于2009年3月成交，成交价格70万元，即7071元/平方米，楼层为10/11，普通装修，建成于2004年，朝向为南北。二、比较因素选择根据估价对象的条件，影响估价对象价格的主要因素有：（1） 不动产交易日期：确定地价变动趋势，进行期日修正；（2）交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；（3）区域因素：主要有居住区域成熟度、交通便捷度、公共服务设施和基础设施状况、与商业中心的接近程度、区域土地利用方向、自然和人文环境状况等；（4）个别因素：主要指小区封闭状况、物业管理、楼型及电梯情况、居室窗口朝向、楼层、建成年代及装修状况等。三、比较因素条件说明根据上述情况编制因素条件说明表。比较过程如下：表一 因数条件说明表估价对象及可比实例比较因素内容估价对象案例一案例二案例三交易价格待估677171887071交易日期2009.32009.32009.32009.3交易情况正常正常正常正常区域因素居住区域成熟度较高较高较高较高交通便捷度较好较好较好较好公共服务设施和基础设施状况较好较好较好较好与商业中心的接近程度一般一般一般一般区域土地利用方向一致一致一致一致自然和人文环境状况一般一般一般一般个别因素小区小区封闭状况半封闭半封闭半封闭半封闭物业管理专业物业专业物业专业物业专业物业楼宇楼型及电梯情况板楼无电梯高层板楼有电梯高层板楼有电梯高层板楼有电梯居室窗口朝向东西南北南北南北楼层5/67/119/1110/11建成年代1998年2000年2004年2004年装修状况精装修毛坯房普通装修普通装修表二 比较因素条件指数表估价对象及可比实例比较因素内容估价对象案例一案例二案例三交易价格待估677171887071交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素居住区域成熟度100100100100交通便捷度100100100100公共服务设施和基础设施状况100100100100与商业中心的接近程度100100100100区域土地利用方向100100100100自然和人文环境状况100100100100个别因素小区小区封闭状况100100100100物业管理100100100100楼宇楼型及电梯情况100102102102居室窗口朝向100102102102楼层100101102102建成年代100101103103装修状况100929595表三 因素比较修正系数表估价对象及可比实例比较因素内容案例一案例二案例三交易价格677171887071交易时间100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素居住区域成熟度100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100公共服务设施和基础设施状况100/100100/100100/100与商业中心的接近程度100/100100/100100/100区域土地利用方向100/100100/100100/100自然和人文环境状况100/100100/100100/100个别因素小区小区封闭状况100/100100/100100/100物业管理100/100100/100100/100楼宇楼型及电梯情况100/102100/102100/102居室窗口朝向100/102100/102100/102楼层100/101100/102100/102建成年代100/101100/103100/103装修状况100/92100/95100/95比准价格6934.616922.246809.57求取上述三个比较案例比准价格的平均值:(6934.61+6922.24+6809.57)3=6888.81（元/平方米）故市场比较法测算求取估价对象单价为6888.81元/平方米。成本法求取估价对象商品房价格一、土地取得成本：1、基准地价系数修正法求取土地使用权购买价格第一:北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知的修正体系简单描述：北京市目前执行的基准地价是以2002年12月5日由北京市政府发布的北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知(京政发200232号)为依据。基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。基准地价土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类。1.商业类：包括商业服务业用地（含商场、购物中心、专卖店、加油站、超级市场、各种商业网点、批发市场等用地），旅游业用地（含饭店、酒店、度假村、游乐园、旅馆、旅游附属设施等用地），金融保险业用地（含银行、信托、证券、保险机构等用地），餐饮娱乐业用地（含酒楼、饭庄、快餐店、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场、赛车场、赛马场等用地）。 2.综合类：包括办公科研用地（含写字楼、会展中心、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、科研和勘测设计机构、停车场、停车楼等用地），文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地）。 3.居住类：包括居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种居住类型用地。 4.工业类：包括工业用地（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心），仓储用地（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地）。 其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。根据不同用途土地的特点及相应地价水平，将四类用地的基准地价由高至低，由城区至远郊区分别划分为若干个级别。其中，商业、综合和居住用地的基准地价分为十个级别，工业用地的基准地价分为九个级别。本次基准地价基准期日为2002年1月1日。 各类基准地价级别土地开发程度。商业、综合、居住用地：一至六级的开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”。工业用地：一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”。 各类基准地价级别土地的平均容积率。商业、综合、居住用地：一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1。工业用地的平均容积率为1。北京市基准地价具体内容见下表:20*房地产价格评估 北京市基准地价表单位：元/平方米土地用途价格类型土地级别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级商业 基准地价(楼面熟地价)7210-97505680768045306130372050902720400019702900115019805301180250540140260楼面毛地价266049001680312015002420124018609701450720109050074036054018038090190综合 基准地价（楼面熟地价） 5540825044406000362049402650390019602790129020808801320430-900200-450140-260楼面毛地价1640-45001460-22001130-1690880-1320660-990500-740400-600250-470140-26090-150居住 基准地价（楼面熟地价） 4740-70003800-57602730-45902090-36001500-27901060-1820630-1080330-650180-370140-260楼面毛地价1710-3000900-2100550-1300400-930300-680190-430150-350120-280100-22090-50工业 基准地价（楼面熟地价） 120018001000-1220850-1050600-900420-680310-510220-330150-240100-170楼面毛地价420850430-530340-440270-360195-300135-225100-16060-10020-60第二：基准地价的选取估价对象位于北京市*区*小区甲5号楼，土地用途为住宅。依据北京市政府32号文基准地价表使用说明, 该地区属于北京市六级地价区、居住类用途。根据北京市出让国有土地使用权基准地价表（上表）及其使用说明进行具体测算过程如下：宗地熟地价的计算公式为：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数宗地价格测算中有关参数的选取：（1）、宗地用途类别的确定：对照北京市基准地价用途分类表，该宗地属于居住用途。（2）、宗地地价区级别的确定：参照北京市基准地价级别范围文字说明，该宗地属于北京市六级地价区。（3）、宗地基准地价水平的确定：参照北京市基准地价表，估价对象位于北京市*区*小区甲5号楼，处于北京市基准地价居住用途六级地价区，楼面熟地价标准为10601820元/平方米。依据北京市基准地价使用说明“基准地价（楼面熟地价）参照北京市基准地价表，取相应地价区级别高低限的算术平均值”，即1440元/平方米。在具体测算时，再进行期日、年期和因素修正。（4）、期日修正系数的确定：期日修正系数评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数估价人员在考虑估价对象所处区域的居住用地地价近几年来的变化并结合中国城市地价监测系统的成果，此次估价取期日修正系数为1.62。（5）、年期修正系数的确定：当土地使用年限小于法定最高出让年限时，按照下列公式进行修正： K=1（1/(1+r)n）/ 1-（1/(1+r)m） 其中：K为年期修正系数； m为法定最高出让年限； n为宗地剩余使用年限；r为土地还原利率（考虑北京市目前的经济水平、物价水平、通货膨胀及土地投资的风险等因素，土地还原利率为人民银行的一年期存款年利率与风险系数之和，取8。）根据房屋所有权证【京房权证丰私成字第*号】中注明估价对象为成本价出售住房，因此土地使用权类型为划拨，本次评估设定估价对象剩余使用年限为住宅用途出让法定最高年限70年。经测算，年期修正系数为1。（6）、容积率修正系数的确定：根据现有资料无法确定估价对象容积率的大小，依据北京市基准地价使用说明，商业、综合、居住用地一到六级的平均容积率为2，本次估价对象所在宗地为居住用途六级地，所以本次评估设定估价对象容积率为区域平均容积率2，故不需进行容积率系数修正，即估价对象容积率修正系数为1。（7）、因素修正系数的确定：因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其他地价影响因素的综合修正系数。参照北京市基准地价因素修正系数说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，过程如下：影响因素修正范围宗地情况修正系数居住社区成熟度-2.6-2.6较高1.30%交通便捷度-5.2-5.2较便捷2.60%区域土地利用方向-2.6-2.6一致2.60%临路状况-2.6-2.6临五爱屯东路1.30%宗地形状及可利用程度-2.08-2.08形状规则、利用充分2.08%公共服务设施和基础设施状况-3.12-3.12较好1.56%自然和人文环境状况-5.2-5.2一般0与商业中心的接近程度-2.6-2.6一般0合 计11.44%估价对象的因素修正系数1+11.441.1144（8）、其他情况修正：本宗地无其他需要修正的特殊情况。（9）、楼面熟地价的测算：宗地楼面熟地价=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数 14401.62111.11442599.67（元/平方米）2、买方应当缴纳的税费包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的3.05%来计取。税费=2599.673.05%=79.29（元/平方米）3、土地取得成本土地取得成本=土地使用权购买价格+买方应缴纳的税费 =2599.67+79.29 =2678.96（元/平方米）（二）开发成本开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行房屋建设所必要的直接费用，主要包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费等。1、建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费用等。参照北京市建设工程预算定额测算评估对象的建筑安装工程费为1800元/平方米。2、公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。以建筑安装工程费用为计费基础，取10%，即：180元/平方米。3、勘察设计和前期工程费及其他工程费勘察设计和前期工程费，例如市场调查、可行性研究、工程勘查、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标等开发项目前期工作所必要的费用；其他工程费包括工程监理费、竣工验收费等。按照国家与北京主管部门规定的标准，并按照工程规模选择费率，以建筑安装工程费和公共配套设施建设费之和为计费基础，费率取10%，计算如下：（1800+180）10%=198（元/平方米）4、开发成本=1+2+3=1800+180+198=2178(元/平方米)（三）管理费用管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，按土地取得成本与开发成本之和的3%来计取，即：管理费用=（一）+（二）3%=（2678.96+2178）3%=145.71（元/平方米）（四）销售费用销售费用也称销售成本，是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用，包括广告宣传费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。其中除了销售代理费一般是与销售同时发生的，上述其他销售费用一般都是在销售之前发生的，为了便于投资利息的测算，此次评估设定该房地产开发过程中销售费用都是在销售之前发生的。销售费用通常以房地产售价的4%来计取，设未来开发完成后的房地产价格为P,则：销售费用=4%P（五）投资利息投资利息是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，应计息的项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。估价人员比照同类型房地产的建设周期，参照北京市工期定额,按建设期为二年，固定资产贷款利率为5.4%（2008年12月12日公布实施的一至三年期中长期贷款利率），土地取得成本一次性投入，建设期资金均衡投入计算投资利息：投资利息=土地取得成本5.4%2 +（开发成本+管理费用+销售费用）5.4%21/2=414.81+0.22%P（六）开发利润根据北京市居住用途房地产市场的利润水平，本次评估取销售利润率为15%，即：开发利润= 15%P（七）销售税费包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，按售价的5.5%求取。此次