某物业公司设备维修部工作手册(DOC 68页).doc

-陕西麦尔斯物业管理有限公司设备维修部工 作 手 册状 态：版本号：A/0分发号：编 制： 审 核： 批 准： 2006年4月1日发布 2006年4月1日实施陕西麦尔斯物业管理有限公司陕西麦尔斯物业管理有限公司 目 录 目 录第一章：质量目标4第二章：组织架构图. 5第三章：部门职责6第四章：岗位职责7一、 设备维修部主管.7二、 设备维修部领班.8三、 维修工.9四、 电工10五、 水暖工10六、 电梯工11第五章：设备维修部各岗位任职要求12一、 设备维修部主管12二、 设备维修部领班.12三、 各专业工种、电工、维修工、水暖工、电梯工12第六章：管理规程.13一、给排水设备（设施）运行管理规程.13二、给排水设备（设施）操作规程.16三、给排水设备（设施）维修保养规程.18四、二次供水管理规程.21五、配电房运行管理规程.24六、配电房安全操作规程.26七、配电房维修保养规程.27八、供暖系统运行管理规程.31九、供暖系统操作规程.36十、供暖系统维修保养规程.38十一、中央空调系统(制冷部分)运行管理规程.41十二、中央空调系统(制冷部分)操作规程.46十三、中央空调系统(制冷部分)维修保养规程.48十四、电梯运行管理规程.51十五、消防设备、设施运行管理规程54十六、消防设备/设施维修保养规程.56十七、机电设备编号规程.67第七章:相关法律法规.70陕西麦尔斯物业管理有限公司 标题: 质量目标 第一章 质量目标1、综合管理类：管理人员专业培训合格率100%。2、房屋类：房屋完好率95.5%；房屋零修、急修及时率90.5%；公用配套设施、场所完好率95.5%。3、设备设施类：设备完好率95.5%；电梯运行率95.5%；设备（设施）维修及时率96.5%。陕西麦尔斯物业管理有限公司 标题: 组织架构图 第二章 组织架构图陕西麦尔斯物业管理有限公司设备维修部组织架构图设备维修部主管 1人财富广场主管 1人一又二分之一公寓主管 1人 电工2 人水暖工2人维修工3人电梯工1人电工2人水暖2人维修2人电梯1人 一又二分之一暂不要列入。陕西麦尔斯物业管理有限公司 标题: 部门职责 第二章 部门职责设备维修部负责全公司的房屋管理、工程维修、道路维修、机电设备的检查、保养等工作，保证各管理辖区内的日常运转。具体包括以下内容：1、负责所辖物业机电设备的维修和保养；2、负责对所辖物业的正常供水和供电；3、负责业主的特约上门维修服务；4、负责新建物业的接管验收等；5、负责较大工程的质量监督和验收；6、负责房屋及配套设施的日常维护、修缮和施工管理；7、负责与政府供水和供电部门的业务接洽和相关事务的处理；陕西麦尔斯物业管理有限公司 标题: 岗位职责 第四章 岗位职责一、设备维修部主管职责1、确保所辖物业的设备设施良好安全运行.2、熟悉工程设备的技术性能，熟悉区内的工艺管线分布情况，组织建立工程技术档案及运行、维修、保养档案。3、负责组织制定设施、设备运行操作维修保养规程，并组织检查和落实。4、组织本部员工与其它部门共同做好物业管理为业户的服务工作。5、贯彻安全第一的思想，建立各项操作规程及岗位责任制度，防止发生安全事故。6、对员工进行各项操作规程及操作技能的培训，使每个员工达到既有工作能力，又有服务意识，实施公司的质量方针。7、贯彻环境保护方针，消除各种污染源，实施节能计划，培养崇高的敬业精神。8、做好各项有偿服务工作，建立方便客户的措施。9、接受公司安排的各项工作，配合公司及各部门做好相关管理服务工作。二、设备维修部事务助理职责 组织机构中无助理一职1、配合设备维修部主管做好设备运行及设备维修保养的技术审定工作，建立设备运行和设备维修保养技术档案。2、建立设备的预检、预修计划，制定不同环境下设备最佳运行状况陕西麦尔斯物业管理有限公司 标题: 岗位职责 3、定期检查员工工作中的安全技术状况，纠正违章作业、低技术作业的行为.4、完成公司领导交办的其他工作。三、设备维修部领班？是否为班长1、熟悉全部供电配电资料及设备状况，认真执行安全用电制度，会操作、会维修保养电器设备。2、巡视各种供电、配电设备，能及时发现故障的隐患，正确判断事故原因，及时组织电工维修。对应急事故有正确的处理方法。3、有较高的电工技术水平，会组织工程项目作业，能申报计划，申报材料。正确使用各种电工测量仪器仪表及安全设施，并保管电工共用的电工工具。4、负责所辖物业内所有的给排水.消防.采暖设备/设施的运行.维修保养工作。5、熟悉设备运行部件的保养，保证润滑良好，而且没有泡、冒、滴、漏的现象。6、指导正确记录运行表格数据，正确完成交接手续(事故不排除不交接，异常情况不说明不交接)。7、熟悉设备安全维修制度，有较高级的技术水平，能组织多人协同作业，能判断设备良好运行的工况，能填写各种运行、维修表格及申请报修的计划，登记保管合理使用检修设备及工具。8、熟悉小区水、电、暖、土建等相关维修工作及日常维修，并制定每年定期检查计划；9、组织有关技术人员参加小区水暖设备的验收和交接工作；陕西麦尔斯物业管理有限公司 标题: 岗位职责 10、负责房屋工程抢修现场技术指导工作，并组织实施；11、熟悉所管电梯设备的电气原理，运行特性，参与排除设备的疑难故障，负责每年电梯的年检申报工作；12、经常深入现场，了解设备的运行情况，对所管设备的现状做到心中有数，负责制定每年的设备、保养、维修计划；红色标识为能力要求。三、维修工1、负责所管物业各类水、暖、电、土建设备、设施的维修与保养；2、负责每天巡查设备仪表的运行情况，认真做好记录；3、负责按时做好住户及公共场所水表、电表的抄表工作；4、负责完成住户家庭的特约维修服务；5、负责公共设施和消防设备的巡查，记录和维护等。6、完成上级领导交办的其他工作任务。四、电工1、接受上级分配的工作，执行安全用电作业制度，熟悉配电线路，配电设备及控制线路、照明线路、消防系统、电源线路的情况，能按电工应知应会技术要求完成本职工作。2、正确使用仪表及工具，保证工作质量，布线引线，接头达到规定要求，会独立完成基本电器的接线，(电表、起动器、Y/A启动，二地控制等)，有文明作业的习惯(工作完成和清洁)。3、会看电工线路图，分析故障，排除一般故障的能力。做好维修记录，节约电工材料。4、接受设备维修部及管理处布置的工作，诚心为用户服务，文明维修，礼貌待客。陕西麦尔斯物业管理有限公司 标题: 岗位职责 五、水暖工1 、负责所辖物业内所有的给排水.消防.采暖设备设施的维修保养工作。接受上级分配的工作，安全作业，知道水系设备及水系管路的情况，能按水工应知应会的技术要求作业。2、保证所有设备、设施整洁完好，严格按照操作规程作业。3、认真做好表格的填写，按时上下班，遵纪守岗，诚恳接受客户的意见，如实反映服务状况，维护公司荣誉，礼貌待客。4、会正确判断设备的状况，调整节能运行状况。5、接受设备维修部布置的工作。六、电梯工：1、熟悉所辖物业区内电梯分布、使用情况。2、积极参加技术培训活动，努力提高技术水平。3、严格执行电梯日巡视检查内容。4、按电梯定期保养项目标的内容对电梯保养单位进行监督。5、电梯出现紧急情况，接到通知后30分钟内赶到现场，分析故障原因，了解损失程度并及时采取对策措施，对解决不了的技术问题及时向主管领导汇报。陕西麦尔斯物业管理有限公司 标题: 岗位任职要求 第五章：设备维修部各岗位任职要求一、设备维修部主管1、中专以上学历，具有较强的专业知识。2、责任心强、有较强的专业技术水平及管理经验3、具有2年以上相关工作经验4、品行端正、身体健康、无不良行为二、设备维修部领班1、持有劳动部门颁发的专业技术等级证书2、有2年以上本专业的工作经验3、责任心强、有较强的专业技术水平及管理经验4、品行端正、身体健康、无不良行为三、各专业工种、电工、维修工、水暖工、电梯工1、两年以上本专业工作经验2、持有劳动部门颁发的专业技术等级证书3、责任心强、能吃苦耐劳4、品行端正、身体健康、无不良行为陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 第六章：作业规程一、给排水设备（设施）运行管理规程1、目的确保给排水设备（设施）处于良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。2、适用范围公司范围内给排水设备（设施）的运行管理。3、职责3.1泵房值班人员负责给排水设备的操作、监控、记录及对异常情况的报告。3.2水暖维修工负责给排水设备日常维修保养3.3设备维修部主管负责给排水设备（设施）综合管理。3.4设备维修部主管负责上述工作的检查监督。4、工作规程4.1泵房值班人员4.1.1泵房值班人员负责给排水设备运行的操作、监控、记录。应按时对给排水设备进行检查，并在给排水设备（设施）启动是观察电流、电压，倾听有无异响。4.1.2每天打扫一次水泵房的地面，每月擦一次设备、阀门、管线，每周用布擦一次控制柜，每月对水泵房作一次彻底清洁，控制柜内用吸尘器清洁，墙面无积尘，窗户明亮，地面及设备基础无积水油渍。陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 4.2水暖工4.2.1按给排水设备（设施）维修计划及给排水设备（设施）维修保养规程中的给排水设备（设施）检查保养表要求进行维护保养。4.3维修领班4.3.1维修领班负责给排水设备（设施）的综合管理。包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，设备维修部权限范围内的外委修理联系工作。4.3.2对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。4.3.3每年12月制定下一年度中修、大修计划。4.4设备维修部主管4.4.1进行抽检。每月最后一个星期组织有关人员对给排水设备（设施）的维修保养进行一次检查。4.4.2审核各种记录及中修、大修计划，给排水的设备维修保养记录表。4.5水泵房管理工作4.5.1非工作人员进入水泵房需经主管或设备维修部主管批准后，由水暖工陪同，方可进入。4.5.2水泵房的机电设备由值班人员负责操作，其他人不得擅自操作。4.5.3控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。生活水泵每隔15天进行轮换。4.5.4保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活，无破损。陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 4.5.5不得擅自改动机房线路、器材。若需改动，须经部门领导批准后方可进行。4.5.6消防设施应保持完好。4.5.7保持机房干净整洁，无积尘，不得堆放杂物。4.6临时用水管理工作4.6.1临时用水需填写临时用水申请，经批准后方可接驳水管用水。4.7停水管理工作4.7.1因维修洗水池等原因需停水时，应及时通知客户服务部，由客户服务部及时通知各住户，并解释清楚停水原因。5、相关文件和记录a)给排水设备（设施）维修保养规程b)设备-设施维修记录表c)水泵房运行日巡查表d)给排水设备保养记录表陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 二、给排水设备（设施）操作规程1、目的确保给排水设备（设施）性能稳定，运行正常。2、适用范围辖区内给排水设备（设施）的操作。3、职责3.1值班人员负责给排水设备（设施）的操作、巡查、记录及异常情况的报告。4工作规程4.1给水设备（水泵）操作流程确认进水阀开启确认出水阀开启水泵控制柜的转换开关拨到“手动”位置按控制柜上“启动”按钮开启水泵供水按水泵控制柜上的“停止”按钮，水泵停由供水将控制柜上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动投运行状态陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 4.2排水设备（潜水泵）操作流程控制箱上转换开关拨到“手动”位置按控制箱上“启动”钮，开启水泵排水按控制箱上“停止”钮，水泵停止排水将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自设运行状态。陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 三、给排水设备（设施）维修保养规程1、目的确保给排水设备（设施）维修及时，延长设备（设施）使用寿命，确保设备运行可靠、性能良好。2、适用范围辖区内给排水设备（设施）。3、职责3.1水暖维修工负责给排水设备（设施）的日常维修保养。3.2维修主管负责维修保养工作的指导、检查监督及外委修理的联络工作。4、工作规程4.1给排水设备维修保养工作4.1.1水暖工负责给排水设备（设施）的维修保养。4.1.2维修主管每年12月制定下年度的给排水设备维护保养和中修、大修计划。4.1.3水暖工按给排水设备中修、大修计划，要求对设备进行维修保养，并将维修保养情况记录于设备-设施维修记录表、设备保养记录表，零部件更换及大修同时记录于机电设备台账。4.1.4给排水设备故障一般不超过8小时，若重要部位故障在8小时内无法解决，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报设备维修部主管，限期解决。陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 4.1.5夜间发生的故障，不影响住户生活、工作，不会产生严重后果的给排水设备（设施）故障，可以由白班机电维修工进行维修；如发生的故障直接影响住户生活，应立即向设备维修部负责人汇报。4.1.6设备维修部主管对维修保养进行工作指导及检查监督。4.2给排水设备（设施）故障一般处理工作4.2.1供水泵出现故障时，值班人员应马上启用备用泵，然后立即通知水暖工及时维修。4.2.2排水泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，及时排除，如果水泵故障，启动备用泵，检修故障水泵。4.2.3供水管路出现故障时，发生泄漏等影响正常供水，值班工立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。4.2.4污水、雨水井等因出水或下水不畅、浸水等，电话联系保洁部门协助处理。4.3给排水设备维修保养4.3.1水暖工按照给排水设备（设施）运行管理规程的要求对给排水设备进行日常保养。4.3.2设备维修部主管组织水暖工按设备维修要求对给排水设备进行检查维修保养。陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 给排水设备检查、维修保养计划表序号给排水保养项目检查内容周期01水泵机组及 附件外观清洁清洗、除污每月运行情况震动、轴温每天仪表情况检查每天水泵轴端检查更换盘根填料每月水泵轴承清洗换润滑油一年电机轴承清洗加润滑油一年电机绝缘测电机吸收比一年02管道如渗漏 补漏换管每天除锈 刷漆一年03阀门紧固压盘螺丝，调整更换填料每月加润滑油一年04液压阀启闭情况检查每天拆检、清洗一年05水表检查指示情况每月5、相关文件和记录和记录a)机电设备台账b)维修保养记录表c)设备维修保养记录表d)设备委托维修申请表陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 四、二次供水管理规程1、目的保证辖区内二次供水水质符合卫生检验标准，保障业户身体健康。2、适用范围适用于辖区内二次供水的管理，二次供水是指业户从一次配水处引出的用于蓄水或加压的供水装置。3、职责3.1领班负责制定年度水池（箱）清洗及消毒计划，并报设备维修部主管审批。3.2设备维修部主管负责审核批准年度水池（箱）清洗及消毒计划，并负责实施。4、二次供水4.1二次供水管理的要求4.1.1二次供水设施有指定专人负责管理。4.1.2每个水池（箱）（包括地下、楼顶）需结构完整，加盖、加锁，水口干净，如孔、通气孔、泄水孔需加防虫网。4.1.3二次供水清洗、消毒人员，须持卫生防疫部门颁发的“健康证”、上岗操作。4.2年度水池（箱）清洗及消毒计划设备主管每年12月制定下年度不少于一次的水池（箱）清洗及消毒计划。4.3通知陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 4.3.1每次水池（箱）清洗及消毒计划实施前提前通知客户服务部出停水告示，通知用户做好出水准备。4.4放水为确保用户的正常供水，放水工作必须提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小时进行。4.5二次供水的清洗、消毒有专业公司进行，专业公司在清洗前需将清洗消毒方案、清洗操作人员资料送项目管理部审核并作为存查资料。4.6安全注意事项4.6.1电源：水池内作业光源要用36V以下安全电压工作照明，最好用手电、应急灯，三相水泵要装有漏电开关。4.6.2缺氧：有些水池长期封闭，空气流通差，可在水箱地补水口处连接鼓风机吹风，约3小时通风时间，然后选用如下试验： 把燃着的蜡烛放入水池，如不熄灭说明水池内不缺氧。否则需继续通风直到没问题为止。4.6.3在清洗水箱的过程中，消毒人员需戴口罩和防护工具，如在水箱内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧，要马上离开水池，用清水清洗眼睛，呼吸新鲜空气。4.7送水4.7.1在清洗工作彻底完成后，开阀门向水池（箱）注水，达到标定的水位高度后加盖上锁。4.7.2送水后，应检查水泵工作是否正常，管线内是否存气，等供水陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 系统全部正常后方可离开。4.8取样送检4.8.1水样抽取及送检工作由设备维修部门派专人进行，并负责跟踪、协调。4.8.2如卫生检测结果报告单结果为不合格时，应重新取样化验，如再不合格应安排重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。4.9记录和报告4.9.1水暖工负责记录清洗、消毒水池（箱）的全过程，并经主管审核，设备维修部主管签字后存档。陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 五、配电房运行管理规程1、目的确保高低压配电设备有良好的技术状态，即安全运行，优质供电。2、适用范围适用于辖区内高低压配电房及设备的运行管理。3、职责3.1设备负责人负责高低压变电房及设备日常操作、监控、记录、及维修保养。3.2设备主管负责组织、参与、指导高低压变电房及设备的维修保养及按运行3.3设备维修部主管负责上述工作的监督检查。4、工作规程4.1设备责任人4.1.1严格按照配电房安全操作规程进行检查操作。4.1.2按照设备技术要求及可靠实用极限的要求，做好各期检查保养工作，认真填写公共设备巡查签到表、干式变压器保养记录表、机电设备台账及维修保养记录表。4.1.4检查维修工具、绝缘工具是否损伤，能否达到安全使用要求，定期保养，安全标志牌是否齐全。4.2设备主管4.2.1每年12月份按照设备技术要求及可靠实用极限的要求，有目的、有计划地对配电房所需材料进行请购、验收、报废及设备台账的管理。4.2.2根据设备技术要求及可靠实用极限的要求对高低压变配电房进行维修保养，对中修、大修计划，需报设备维修部主管审批。根据情况准确记录。4.2.3审查公共设备巡查表、设备-设施维修记录表及高低压变配电设备保养记录表。4.2.4对设备责任人提供技术指导及检查监督。4.3设备维修部主管陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 4.3.1审核请购、中修、大修、报废及验收方案。4.3.2监督上述工作的执行情况。4.4高低压变配电房管理工作。4.4.1非工作人员，未经许可禁止进入低压配电房。4.4.2工作人员进入高低压变配电房应保持头脑清醒，服装整齐，纽扣扣紧，严禁穿拖鞋。4.4.3配电房内严禁堆放易燃、易爆物品及杂物，保持整洁、干燥，严禁吸烟。4.4.4配电房操作时应严格依照技术规范进行操作。4.4.5禁止带电检修，如在特殊情况下虚带点工作时，应做好防触电、防短路等安全措施，并设专人监护。4.4.6应防止小动物、爬虫进入配电房，每周对低压配电房清洁一次。4.4.7每月对低压配电设备进行一次检修保养并做好记录。4.4.8做好日常检查维修纪录。4.4.9临时用电需申请，经批准后方可用电。4.4.10除紧急情况外，未经部门领导批准不得随意停电。5、相关文件和记录a)配电房安全操作规程b)配电房维修保养规程c)维修保养记录表d)10KV运行记录表e)公共设备巡查签到表f)干式变压器保养记录表陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 六、配电房安全操作规程1、目的规范操作程序，避免事故发生，确保供配电系统运作正常。2、适用范围适用于辖区内高低压配电室。3、职责3.1电工负责供配电设备（设施）操作。4、工作规程4.1停电拉闸必须严格按照先停负荷开关，后拉主闸开关的操作程序。4.2合闸送电与之相反。设专人监护，并悬挂标志牌，严禁带负荷拉开关。4.3合闸送电时，应依照先合母线侧隔离开关，再合负荷开关，然后合各分路开关的原则；并同时观察合闸后各分路电压、电流、指示灯、声音是否正常。4.4在停电抢险时，必须完成下列工作：a)停电；b)验电c)装设接地线；d)悬挂“严谨合闸，有人工作”的标志牌，并在开关上设置障碍。4.5恢复送电时，必须做好下列工作：a)清除电器设备上遗留的工具和一切杂物b)证实工作人员已全部撤离电器设备；c)拆除接地，取下禁令牌；d)测量其它电阻是否正常；e)在重查一次，确保无送电障碍才能正式送电。5、相关文件和记录a) 操作票陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 七、配电房维修保养规程1、目的避免故障，及时处理故障，确保高低压配电系统安全可靠运行。2、适用范围适用于辖区内高、低压配电房及设备维修保养工作。3、职责3.1设备责任人负责高、低压配电房及设备的日常维修保养。3.2主管负责组织、参与、指导高低压配电房及设备的维修保养及按运行情况组织制定紧急维修计划和实施。3.3设备维修部主管负责上述工作的监督执行。4、工作规程4.1设备责任人按照设备技术要求及可靠实用极限的要求进行检查、维修保养，并将情况记录在公共设备巡查签到表、维修保养记录表、干式变压器保养记录表上签名。4.2主管及领班按低压配电房设备检修保养周期表及紧急情况的维修要求进行组织、参与、指导维修保养，同时按上述工作的要求进行对外联络及工作的实施。若零部件更换及中、大修情况同时记录于维修保养记录表上。4.3设备维修部主管按上述工作的要求做经常的检查监督，并在设备设施周检、月检抽查表上签名。4.4一般情况下，检修保养需停电时要提前1天通告客户服务部，紧急情况除外。陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 4.5低压配电房设备检查保养周期表序号保养项目保养内容保养周期备注011、配电房卫生、通风、照明、有无异味；2、配电箱（柜）内各路指示灯、仪表指示及开关位置；3、各路开关、母排、接地、接零及管线；4、电缆（槽）沟；5、变压器、电机；6、房屋有无渗漏；7、抽检楼层1-2个配电箱（柜）。1、无杂物、通风、照明正常；2、无过热、异响、掉闸、松动、脱落、氧化、接地、接零可靠；3、无积水、无霉味、无焦烤味；4、温升正常、手动操作部件（如手柄等）小于60摄氏度，电缆表面小于65摄氏度；5、指示灯齐全，仪表指示正确；6、无接地不良，接地、接零可靠牢固。日1、配电防含设备层、低压配电室、5-18层竖井。1-4层机房内配电柜有麦尔斯电工保养，空调机控制柜（箱）、防火卷帘电源柜等由麦尔斯物业设备维修部保养。麦尔斯裙楼4-6层风机房由设备维修部保养。2、凡保养周期为日、周的01、02项内容按分工责任区由各电工进行，03项内容按月分工程序见表一。021、01项内容；2、各配电房内清洁。1、确保其正常；2、墙面地面干净，设备表面无油污、粉尘。周031、02项内容；2、配电箱（柜）体；3、开关；4、熔断器；5、接触器；6、机电器；7、按钮、指示灯；8、互感器；9、电度表、仪表；10、配电室、楼层机房；11、电容器柜。1、确保其正常；2、整洁，门锁正常，关闭灵活；3、接触良好，开断正常，无发热；4、底座牢固，接触良好；5、触点良好，无烧蚀，声音正常；6、时间继电器延时准确，各级电器接线牢靠，触点完好，声音正常；7、接线完好，触点接触可靠，指示灯齐全明亮；8、指示、计量正确，接线完好；9、墙面、地面干净，箱槽表面整洁、无油污、粉尘；10、电容器无漏油、膨胀、无过热（壳体小于60摄氏度）。月041、 各配电室、机房内消防器材；2、 应急灯、楼层诱导灯。1、 确保其正常；2、 平时正常，定期检查转换状态是否正常。季05计量仪表1、 总计量表工作状态异常时随时向供电局大用户所电费报告；2、 写字楼业主计量表每月抄表发现异常时，立即更换经校验准确的计量表。年陕西麦尔斯物业管理有限责任公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 表一 配电柜保养维护周期安排表序号配电柜（箱）位置保养维修内容保养周期安排责任人每月上旬中旬下旬1配电室1段03项内容当班电工2配电室2段03项内容当班电工3配电室3段03项内容每年 4-10月当班电工4配电室2段发电机房2面03项内容每年4、10月当班电工54F 、5F、6F机房03项内容分片 责任电工65F-18F竖井03项内容分片 责任电工71F、2F、3F机房及7-18层楼层新风机03项内容分片 责任电工8水泵房、锅炉房、制冷柜、冷冻冷却循环泵随机配电柜等03项内容与本机房每年两次设备 保养维修同步进行分片 责任电工5、相关文件和记录a)公共设备巡查签到表b) 维修保养记录表陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 c) 设备设施周检、月检抽查表e)设备外委维修记录表八、供暖系统运行管理规程1、目的 确保供暖设备(设施)处于良好技术状态，保证设备安全高效运行节约能源，降低成本，提供舒适的工作、生活环境。2、适用范围2.1集中式热水管道系统的运行管理2.2风机盘管加新风系统(热水式)的运行管理2.3热换式热水供应系统的运行管理2.4热水换热风管系统的运行管理3、职责3.1运行人员负责中央空调设备(设施)的操作、监视、记录及定期巡查，配合专业公司的维保工作及对空调水系统水质进行监控，发现异常情况及时报告；维修人员负责设备的维护保养。3.2主管负责设备(设施)的综合管理。3.3设备维修部主管负责日常工作的检查监督。4、工作规程4.1运行人员岗位责任制4.1.1必须全面地、认真地、正确地执行操作规程，决不允许有违反操作规程的行为。4.1.2选择和采用最佳运行工况，使运行、调节方法简单，且能量消 耗最少。陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 4.1.3值班时必须认真负责、勤巡视、勤检查、勤调节，保证运行参数在要求范围内。在运行巡查中应做到一看，看运转设备有无异常；二查，查运行中各部分参数是否正常；三听，听系统运行中是否有异常声音；四嗅，嗅运行中是否有异味产生，以保证系统正常运行。4.1.4做好运行调节，同时应真实、按时记录有关参数数据，不得弄虚作假。4.1.5运行中发生特殊情况或运行故障应立即采取必要措施，尽可能避免事故发生，减少损失。4.1.6值班运行中如果发生安全事故时，必须沉着、冷静，及时采取有效的处理措施，避免事故扩大。同时向有关人员报告事故的原因、处理情况。如果运行人员无法处理突发事故时，必须迅速报告上级领导及有关人员。当上级机关调查事故原因及事故损失情况时，必须如实反映情况，以便对事故原因作出正确的结论。同时修订有关工作文件，杜绝类似事故的再次发生。4.1.7运行人员应按劳动保护规定，穿戴工作服等劳动保护用具，注意安全，避免事故的发生。4.1.8运行人员不得擅离职守，应坚守工作岗位。4.2巡视检查制度4.2.1对设备的分布情况、管网情况进行全面的分析后制定出切合实际、合理的巡检路线。4.2.2巡视检查制度4.2.2.1供电是否正常4.2.2.2系统中所有管路系统、阀门是否有跑、冒、滴、漏现象陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 4.2.2.3各设备的运行情况是否正常(包括锅炉、燃烧机、水质处理器、热水泵、补水泵、换热器、热水箱等设备)。4.2.2.4所有控制系统中的调节器、调节执行机构、传感器、变送嚣是否正常。4.2.2.5各部分运行参数是否在要求的范围内。4.2.2.6巡视检查周期根据具体情况，不同的系统，不同的设备可以不同，但应适合各自的特定条件。4.2.3巡视路线根据设备安装位置及工艺流程制定一条合理的巡视路线。4.3供热系统水质监管4.3.1为保证空调系统设备和管道的正常运行，延长使用寿命，确保水质处理合同外委化验的履行，制订本规程。4.3.2运行人员为合同直接监管人，须熟悉有关合同条款及投药、取样、化验等工作原理和工作过程，积极配合承办人员的工作，建立水质处理监管记录本。4.3.3承办单位对水系统进行处理时，运行人员须现场监督，并就工作时间、人员、过程等做好记录，工作完成后在承办单位工作单上签署意见并验收，工作单底留一份存档。4.3.4若发现承办单位人员未按合同要求按期、按量、按规定程序工作或有关数值未在规定范围内，运行人员有权拒绝签收并及时上报。4.3.5运行人员每月自取水样检查，使用PH试纸并静置24小时，观察其色度，并做好记录。若发现PH值超标或水样浑浊有明显锈色(微红)应马上报告，及时通知承办单位(水样保存5天)。陕西麦尔斯物业管理有限公司 文 件 号：MES-WX-01 标题：管理规程 版 本 号：A-0 4.3.6工作单及化验报告及时上报审核。 4.3.7水质主要指示值范围根