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铜陵恒大绿洲商业定位报告 城市背景研究 1 商业市场分析 2 目录 项目宗地分析 3 城市背景研究 1 商业市场分析 2 目录 项目宗地分析 3 1 城市背景研究 城市总体概况 城市经济水平 未来发展方向 小结 铜陵 依托长江 为 中国古铜都 当代铜基地 城市区位 位于安徽省中南部 长江下游南岸 地处上海与武汉 南京与九江的正中心 距南京200公里 距上海450公里 也是我国著名的黄山 九华山旅游风景区的北大门 距九华山80公里 黄山120公里 同时还是安徽省实施 两点一线 开发开放战略的交叉点城市历程 1956年依矿建市 是一座新兴的工贸港口城市行政区划 铜官山区 狮子山区 郊区 铜陵县 三区一县 面积 1113平方公里 城市概况 航道 城市坐拥长江黄金水道 是长江航道万吨轮的终点站 铁路 铜九铁路 城际铁路高速公路 合铜高速 铜黄高速 沿江高速城市主干道 滨江大道 铜官大道 铜都大道 沿新大道和横向的环城北路 铜芜路 沿江快速通道铜陵总体形成铁路 水路 高速公路与城市道路有机衔接 协调发展的快速综合交通运输体系 能快速连通苏 浙 沪等省市 交通概况 1 城市背景研究 城市总体概况 城市经济水平 未来发展方向 小结 铜陵交通体系完善 快速连接苏 浙 沪 1 城市背景研究 城市总体概况 城市经济水平 未来发展方向 小结 人口状况 铜陵所辖范围较小 城市总体人口不多 增长缓慢 2009 2013年铜陵市人口 万人 2013年铜陵总人口达到74 23万人 人口更为集中在铜官山区 占城市总体人口的40 约30万人 铜陵近五年人均GDP走势 元 铜陵近五年GDP走势 亿元 1 城市背景研究 城市总体概况 城市经济水平 未来发展方向 小结 人均GDP与房地产发展关系 GDP增速与房地产发展关系 从经济水平来看 铜陵房地产处于高速发展期 主要以改善需求为主 数据来源 铜陵统计公报 800 1500US 1500 4000US 4000 8000US 8000 20000US 传统商业发展 综合业种的业态 综合性商业形式 转型商业形式 消费者价格敏感 多选择 自由购物空间 多种需求 个性消费 欧美经济发展的经验证明 当城市的人均GDP达到4000美金以上时 人们单纯购物的时间会明显缩短 此时融合休闲 娱乐与购物的业态将迅速发展 人均GDP 城市化率 25 45 70 85 95 商业处于与农业经济相匹配的原始状态 人均GDP位于1500美金以下 城市化水平在25 以下 人均GDP位于1500 2000美金 城市化水平在45 以下 商业形态出现第一次升级 取代了农业时代的地摊 集贸市场 商品为城市生活提供基本保障 人均GDP位于2000 4500美金 城市化水平在45 以上70 以下 商业形态出现飞跃 多样化 规模化的现代商业出现 如超市 专卖店 精品店等 人均GDP位于4500 8000美金 城市化水平在70 以上90 以下 超越商业范畴的广义商业形态出现 SHOPPINGMALL 大型购物中心 旅游商业地产 物流等综合型商业形态出现 人均GDP位于8000 20000美金 城市化水平在90 以上 广义性商业的升华转型 主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现 铜陵市人均GDP已经超过12000美元 按人均GDP铜陵属于转型商业形式 个性消费 但铜陵城市化率未达到95 按城市化率铜陵属于综合性商业形式 多种需求的阶段 1 城市背景研究 城市总体概况 城市经济水平 未来发展方向 小结 结合经济水平及城市化率来看 铜陵商业发展应处于综合性商业形式向转型商业形式过渡的阶段 多种需求中不乏个性消费 1 城市背景研究 城市总体概况 城市经济水平 未来发展方向 小结 与省内各市2013年GDP 亿元 对比分析 数据来源 铜陵及各市统计公报 铜陵经济总量在省内排名靠后 但人均GDP位居全省首位 带动居民生活水平快速增长 为商业繁荣发展和消费的快速增长提供了基础 与省内各市2013年人均GDP 元 对比分析 铜陵近五年三大产业走势 亿元 2013年铜陵三大产业占比 2009 2013年铜陵三大产业保持平稳增长 第二产业为其支柱产业 2013年达到493亿元 占总产值的72 第一产业占比较少仅2 且增速较慢 每年保持近7 的速度增长 第二产业增速较快 但随着铜矿能源的持续开发 能源逐渐萎缩近 近三年增速放缓 维持在每年10 左右的速度增长 第三产业增速平稳每年保持约14 以上的增长速度 1 城市背景研究 城市总体概况 城市经济水平 未来发展方向 小结 第二产业对城市总体发展贡献最大 带动第三产业发展 数据来源 铜陵统计公报 铜陵近五年社会消费品零售总额走势 亿元 2013年铜陵社会消费品零售总额分行业占比 近五年铜陵市社会消费品零售总额增长逐年放缓 但每年均保持10 以上的增长速度 2013年突破一百五十亿达到155 6亿元 其中城镇消费品零售总额139 7亿元 增长13 6 乡村消费品零售额15 9亿元 增长14 分行业看 批发零售贸易业占据领导地位 2013年达到128 1亿元 1 城市背景研究 城市总体概况 城市经济水平 未来发展方向 小结 铜陵市民消费势头下降急剧 消费品零售市场占比较大 数据来源 铜陵统计公报 住宿餐饮业17 6 27 4亿元 批发零售业82 4 128 1亿元 铜陵近五年固定资产投资总额走势 亿元 近五年 铜陵固定资产投资总额放缓 并逐年降低 2013年铜陵固定资产投资总额达到650 2亿元 其中房地产投资占19 3 达到125 5亿元 同比增长7 4 增速放缓 1 城市背景研究 城市总体概况 城市经济水平 未来发展方向 小结 铜陵固定资产投资总额逐年提升 其中房地产投资增长放缓 铜陵近五年房地产投资总额走势 亿元 铜陵近五年房地产投资占固定资产投资比例 数据来源 铜陵统计公报 铜陵近五年城镇居民人均可支配收入走势 元 铜陵近五年城镇居民人均消费性支出走势 元 近五年铜陵城镇居民人均可支配收入逐年上升 2013年达到27154元 同比增长10 人均消费性支出达到21047元 同比增长16 消费支出增长速度高于可支配收入6个百分点 当地居民消费观念开放 对新兴事物接受度快 在消费支出方面 交通和通讯消费增长居八大类首位 另外教育文化娱乐服务消费支出呈现负增长 文化娱乐生活投入降低 1 城市背景研究 城市总体概况 城市经济水平 未来发展方向 小结 数据来源 铜陵统计公报 城镇居民人均可支配收入逐年上升 消费能力也更加强劲 另外随着收入的提高 交通和通讯消费支出增长较快 家用轿车不断增加 铜陵2013年七大类消费增速 1 城市背景研究 城市总体概况 城市经济水平 未来发展方向 小结 与省内各市人均可支配收入 元 对比分析 数据来源 铜陵及各市统计公报 城镇居民人均可支配收入位于全省第三名 铜陵市城市建设按照 北扩 东进 南整 西跨 的思路 主要向北 东 南三个方向发展 形成 一城三区 一主两副 的组团式布局 铜陵城市发展定位 中国第一个铜产业基地电子材料产业基地长江中下游重要的工贸港口城市皖中南中心城市 1 城市背景研究 城市总体概况 城市经济水平 未来发展方向 小结 铜陵市未来将依托 一城三区 一主两副 的组团式布局发展 1 城市背景研究 城市总体概况 城市经济水平 未来发展方向 小结 2010年1月21日 国务院正式批复了 皖江城市带承接产业转移示范区 规划 该规划覆盖合肥 芜湖 铜陵 安庆 池州 宣城等在内的皖江城市带 皖江城市带承接产业转移示范区 规划确立了以长江一线为 发展轴 铜陵等6个沿江城市是承接产业转移的主轴线皖江城市带及周边区域消费市场广阔 皖江城市带投资需求潜力巨大 皖江城市带吸纳劳动力就业的空间大 安徽省现代物流业发展规划 指出全省将发展三大物流区域 其中铜陵市属于皖江外向型现代物流产业带 并成为全省五大特色物流中心之一 作为承接长三角产业转移示范区 国家级 主轴线上的主要城市 铜陵有一定的发展机遇 铜陵作为中国古铜都 当代铜基地的一个资源型城市 总体经济水平发展迅速 带动房地产 商业地产快速发展 但受人口数量限制需求增长趋势较为缓慢 城市交通体系有待完善 火车 汽车跟周边城市联动较少 城市居民收入稳步提高 位列全省第三名 居民生活消费增长放缓 消费结构有望升级换代 处于 长三角经济圈 与 武汉经济圈 交接地带 为承接产业转移示范区主要城市 具备一定发展机遇 1 城市背景研究 城市总体概况 城市经济水平 未来发展方向 小结 城市背景研究 1 商业市场分析 2 目录 项目宗地分析 5 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 按当前铜陵商业分布现状 可以划分为一个市级核心商圈市级核心商圈 老城区核心区内 是商业经营的价值高地 主要为长江中路 淮河大道以及义安路围合区域 尤其长江中路 人气最旺市级核心商圈 商业分布密集 业态类型丰富 租金水平高 商圈整体辐射力 垄断力度大除市级核心商圈外 其他区域商业氛围呈现明显不足 铜陵商业当前还处在单个商圈的初级发展阶段 其他区域商业氛围明显不足 商户信心较弱 市级核心商圈 本案 直线4 5公里 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 百货类分析 铜陵当前主要的两家百货类商业 总规模在9 8万 均以中端档次为主百货类商业分布集中 统一分布在市级核心商圈内 占据各个交通要点 其中百大购物中心原身为铜陵市百货类商业 于2003年5月被合肥百大集团整体收购 2003年12月重组后命名为铜陵合百商厦 成为合肥百大集团第一家异地百货店铜冠商业广场由铜陵有色集团开发 经营的百货类商业项目 其开发时间晚于百大购物中心 体量有所提升 达到6 6万 百货类商业经过业态调整及相关经营策略改变 正从传统百货向综合百货 品牌经营与特色主题经营 注重环境改善与人本主义相结合等 转变 铜陵主要的2家百货类商业均分布在市级核心商圈内 总规模达到9 8万 百大购物中心 铜冠商业广场 本案 直线4 5公里 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 百货类分析 开业较晚的铜冠商业广场拥有地面 地下停车 外部配套设施优于早期开业的百大购物中心铜陵百货类商业经营业态雷同 市场竞争力不强 随着各种类型的专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润 促使百货经营业态组合发生根本性改变 虽然服装 超市仍占以主导地位 但也辅以少量餐饮 休闲娱乐等业态目前百大购物中心服装品牌较之前有所提升 商场整体购物环境较好铜冠商业广场整体经营状况不佳 目前正在全面清仓 停业整顿百大购物中心凭借多年经营经验 店铺面积划分方面优于铜冠商业广场 店铺与店铺之间通道 两家百货类商业一致 均为2 4米宽 百货类商业以购物主导 辅以少量儿童娱乐 餐饮等 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 百货类分析 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 百货类分析 百大购物中心利用连锁商业企业优势 招商力度 品牌集结力要远远强于铜冠商业广场 其品牌号召力最大 知名度最广铜冠商业广场商场经营一直萧条 近日已在全面清仓 停业整顿 经营时间长 连锁性质的百大购物中心品牌集结力度更强 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 百货类分析 百货类商业均采用统一管理 统一收银的经营模式 以保证经营前景 物业升值 与商户达到长期共赢局面 只有如此 才能保证商业地产项目以良好的整体形象出现 保证经营的专业性 稳固性 避免无序状况的出现 得到消费者的认同 满足消费群体需求铜冠商业广场由于经营状况差 目前正在联系连锁百货类的集团 有意整体对外出售百大购物中心因为是连锁企业 招商必须由合肥总部统一确定 才能进驻 其2011年总销售额突破7亿元 是铜陵当地影响力最大 人气最旺 经营状况最好的百货类商业 百货类商业均采取统一管理 统一收银的经营模式 确保经营的专业 稳固 百大购物中心作为连锁企业 总体经营状况良好 2011年销售额突破7亿元 百货类商业小结 1 百货类商业均聚集在市级核心商圈内 可以说是带动铜陵核心商圈形成的重要功臣2 总体定位雷同 随着经营时间的推移 业态组合不再单一化 辅以少量餐饮 休闲娱乐业态 满足客群多元化消费需求3 连锁性质的百货类商业更具备竞争力 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 主题商业分析 铜陵商城是在市级核心商圈内开发的一个大型商业地产项目 总体21万 铜陵商城商业主要分布在B1 F3 由多个主力店带动 例如双星国际区域一层为地中海街区 主要划分为20 40 商铺 服装经营为主 F2 F3为苏宁电器 大型餐饮等铜陵商城内主要大型餐饮有澳门豆捞 江南公社 食赣家 傣妹等休闲娱乐有人民电影院 铜陵商城作为在核心商圈打造的围合式的商业地产项目 由多个主力店带动小商户共同经营 总体经营状况参差不齐 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 主题商业分析 江南文化园位于铜陵县 正对天井湖 外围环境优美 主要打造为旅游商业地产项目商铺为独栋形式 整体4层 商业面积较大 对商户要求高 目前入驻业态多为餐饮 休闲娱乐等 也存在少量商户合租一栋的情况有少量商户因经营状况不佳撤场 约存在20 空置 江南文化园利用外围天井湖优美的自然环境 主打餐饮 休闲娱乐业态 但独栋商业体量较大 对商户要求高 整体商业档次也随之提高 江南文化园 本案 直线10公里 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 超市类分析 迄今为止 铜陵已有乐购 华润苏果 世纪联华 合家福等大型超市进驻 大型超市也如百货类商业一样 均分布在市级核心商圈内 除此之外中小型超市多分散于居民区周边目前华润苏果 乐购是铜陵人气较旺 经济效益较好的2家超市 另外合家福超市是铜陵营业面积和分店数量最多的超市大型超市均有免费班车服务 以此吸引更远区域人群 带动整体人流提升 现有大型超市均位于市级核心商圈 分布过于密集 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 连锁电器类分析 国美 苏宁等全国知名连锁电器品牌也早已进驻铜陵市场 除此之外还有五星电器也在铜陵落户现有连锁电器多为独立形式 F1 F3 但后期国美 苏宁也各在铜冠商业广场 铜陵商城内开设一家分店 连锁电器类早已进驻铜陵市场 多落户于核心商圈 分布密集 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 小商品市场类分析 市场类商业作为零售商业的必要类型补充出现 定位相对偏低 满足消费水平较低人群的购物需求铜陵小商品市场类的商业较多 且分布较为密集 均位于市级核心商圈 租金水平相对较高部分市场类经营时间较久 已拥有大量固定的消费客群现有小商品市场类商业体量不大 店铺数量均在50 100间左右小商品市场类商业均以满足购物需求为主 个别项目辅以极少餐饮 满足消费者在购物的同时就餐的需求 市场类商业满足了消费水平较低人群的购物需求 均分布于核心商圈内 总体租金水平高 经营年限更长的市场经营状况更好 本案 直线4 5公里 置地财富广场 唐人街 汇丰广场 长江商城 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 铜陵中大型餐饮店主要集中在义安北路 长江中路 淮海北路等沿线酒店内 除此之外江南文化园 铜陵商城内也有少量中高端餐饮 多为婚宴 节庆 企业年会与商务宴请居多纯餐饮场所大多经营定位大众消费 档次不高目前铜陵餐饮多为当地私人经营 以淮扬菜及特色小吃等居多 另外有个别品牌进驻 如澳门豆捞项目直线距离1000米的逸顿国际商业街拥有少量大型餐饮 3层 1000 左右 如曾府 江南渔王等中高档餐饮场所承租能力大致在1 2 5元 天 社区型餐饮街铺租金大致在0 7 2元 天 随着铜陵人均GDP的快速增加 消费者消费习惯的升级转变 现有的传统消费场所将不能满足广大消费者需求 特色的餐饮场所有望成为新的市场需求 本案 中大型餐饮聚集处 多为酒店配套 江南渔王 曾府 阿隆 味府 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 市中心周边为娱乐消费首选区域主要分布在长江中路 义安北路及淮海北路周边 靠近市中心从经营业态及知名度来看 KTV 夜总会类消费场所 凯撒及糖果表现良好酒吧 电玩城主要聚集在江南文化园 目前拥有2家中高档酒吧以及1家大型电玩城 2600 目前儿童娱乐均为淘气堡形式 含有少量电子游艺机器 共有4家 百大购物中心地下一层 200 300 世纪联华超市二层 300 400 华润苏果二层 100 200 合家福购物广场 铜陵商城店二层 50 100 娱乐类业态租金承受能力在0 5 3元 天左右 当前休闲娱乐业态主要以KTV 夜总会为主 儿童娱乐还处在初级阶段 尚有一定升级空间 本案 休闲娱乐聚集区 华谊兄弟影院 人民电影院 铜陵现有商业分布过于集中 呈现单核状态 市级核心商圈 发展为主 城市商业框架未拉开现有商业业态较为丰富 百货 超市 主题商业 餐饮 休闲娱乐等业态满足了铜陵市民生活的各方面需求 但大部分商业仅独立存在 综合性不够 不能满足当今消费群体的多元化购物需求 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 本案启示 本案的出现将拉开城市商业框架 带动区域商业发展 形成新兴商圈当前大型餐饮 休闲娱乐过于集中在市中心 项目周边分布较少 这是本案发展的空白点连锁性品牌对经营状况能起到一定促进作用 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 大型商业项目分析 目前铜陵市场多数住宅都配有底商配套 大型综合体商业项目主要有8个 据本案较近的有3个 直线距离不足1000m 井湖 北斗星城 本案 铜陵商城 汇金广场 长江路地下精品街 铜陵大市场五期 高速 铜都天地 奥特莱斯广场 涌银广场 台湾城 市中心区域 东郊区域 开发区区域 嘉华城市广场 凤凰城 铜陵市场上绝大多数住宅项目都有底商配套目前市场上在售的住宅底商总体销售状况良好底商多为两层 有单层 1托2两种形式 单层商铺一层面积较小 二层商铺面积划分较大 倾向于大面积销售 1托2形式商铺主力面积主要在200 左右住宅底商一层售价在1 2 1 5万元 二层价格较低 在7000 7200元 底商层高不一 一层多在3 8米左右 二层在3 2 4 1米之间 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 住宅底商项目状况 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 大型商业项目汇总 铜陵大型项目总体量约达到330万 其中商业体量约达到96 86万 铜陵人均购物中心商业面积超3 人 远高于人均饱和商业面积1 人 商业严重过剩 铜陵嘉华国际广场开发商 铜陵嘉禾置业有限公司项目地址 翠湖一路与石城大道交汇地段总体量 约246693 地下面积约84540 地上面积约162153 总体规划 分住宅和商业两部分 一期商业8万余方商业定位 一站式休闲商务中心业态组合 1F超市 珠宝 服饰 2F服饰 百货 数码 3F儿童 影院 餐饮 4F娱乐 餐饮 5F娱乐 餐饮项目现状 大润发超市 金逸影城 北京爱儿玛儿童乐园 必胜客 屈臣氏等主力店已经相继开业 剩余店铺预计15年2月6日开业 目前整体开业率约60 据悉 除主力店外 剩余店铺招商签约率不足40 二楼整层基本空置 特卖填充 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 汇金广场 涌银广场开发商 铜陵银基置业有限公司项目地址 石城大道与翠湖四路交口项目总投资 3 6亿元人民币总体量 55160 整体分为地上三层 地下二层 局部采用下沉式街区设计商业定位 集餐饮 购物 休闲 娱乐等为一体的主题公园式SHOPPINGMALL业态组合 B2 超市 品牌折扣 流行服饰 部分停车场 B1 美食广场 创意工坊 F1 名品商业街区 时尚休闲 F2 餐饮 F3 电影院 美容健身 亲子乐园 文教动漫 零食项目现状 部分开业 开业率不足10 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 台湾城开发商 台开公司 台新置业项目地址 翠湖四路与衡山大道交叉口总占地 540亩 一期100亩总体量 110万 一期15万 商业 物业分布 商业 写字楼 公寓 酒店 住宅等商业定位 台湾名品街 台湾美食街 高档百货类商业 台商活动中心等商业楼层 1 4层百货 1 3层商铺 有单层 跃层 项目现状 商业体量过大 商户入驻不足 目前开放商资金链断裂 项目已停工 铜陵商业市场发展迅猛 新增商业多以一站式定位为主 定位雷同 恶性竞争不可避免大多商业项目注重前期销售 后期统一运营的意识不强 经营状况较差 导致商户对销售型物业普遍信心不足连锁零售品牌入驻较少 市场前景不被看好 餐饮业较为发达 但亦以本土品牌为主 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 2 商业市场分析 商圈分布状况 商业业态分析 大型商业分析 小结 发展阶段 市场表现 经营模式赢利模式 标志节点 起步期 结构调整期 快速发展期 稳步发展期 各个居住区 交通汇聚点出现少量 低档次商业 商业快速发展 经营档次 结构发生飞跃 散铺向集中 规模化商业形式演变 规模化商业 大型购物形态商业中心浮出市场 城市发展较为落后 市政配套设施处在规划中 市政配套正在完善 集中市场 步行街出现 由街铺 步行街向集中商业发展 大型商业机构进入 商业水平稳步上升 自有住宅底商经营或出租为主 商铺基本市场化 经营和销售同时存在 商铺市场化 销售成为核心赢利手段 销售不是实现收益的最终手段 持有出租为主 营业收入 租金收入 营业收入 租金收入 销售收入 销售收入 租金收入 销售收入 租金收入 从已有商业发展可以看出 铜陵商业市场正由快速发展期向结构调整期演进 但商业项目的快速发展导致大型商业过多 商业体量严重过剩 城市背景研究 1 商业市场分析 2 目录 项目宗地分析 3 3 项目宗地分析 项目地理位置 项目立地条件 周边物业分析 SWOT分析 本案位于铜陵市经济技术开发区 翠湖四路与石城大道交口 本案 老城区 直线4 5公里 业态定位建议 3 项目宗地分析 项目地理位置 立地条件解析 周边物业分析 SWOT分析 本案道路交通本案紧邻石城大道 翠湖四路两条主干道 此两条主干道为连接老市区 县城与开发区 西湖新区的主要通道本案公共交通本案周边仅有17 19路公交车经过 交通较不便利 翠湖一路 翠湖一路公交站 石城大道 本案 业态定位建议 3 项目宗地分析 项目地理位置 立地条件解析 周边物业分析 SWOT分析 涌银广场 台湾城 本案毗邻翠湖公园 涌银广场 台湾城 五环国际 铜陵学院新校区 基础条件比较成熟本案周边当前商业体量较大 但商户入驻率不高 商业氛围不够浓厚 铜陵学院 五环国际 本案 业态定位建议 3 项目宗地分析 项目地理位置 立地条件解析 周边物业分析 SWOT分析 业态定位建议 本案 柏庄 春暖花开 涌银广场 台湾城 嘉华城市广场 凤凰城 直线2 3公里 直线100m 直线500m 雨润中央广场 直线1公里 直线4 5公里 3 项目宗地分析 项目地理位置 立地条件解析 周边物业分析 SWOT分析 业态定位建议 3 项目宗地分析 项目地理位置 立地条件解析 周边物业分析 SWOT分析 业态定位建议 3 项目宗地分析 项目地理位置 立地条件解析 周边物业分析 SWOT分析 业态定位建议 3 项目宗地分析 项目地理位置 立地条件解析 周边物业分析 SWOT分析 业态定位建议 3 项目宗地分析 项目地理位置 立地条件解析 周边物业分析 SWOT分析 业态定位建议 3 项目宗地分析 项目地理位置 立地条件解析 周边物业分析 SWOT分析 业态定位建议 3 项目宗地分析 项目地理位置 立地条件解析 周边物业分析 SWOT分析 优势Strengths 劣势Weakness 本案项目临