开发新店选址手册.doc

开发新店选址办法目 录第一部分 制定开发新店选址办法的意义第2页 第二部分 选址的基本原则第2页 第三部分 选址的方法第3页第四部分 选址的分类及各项技术条件第4页第五部分 选址的程序第6页第一部分 制定新店开发选址办法的意义选址是餐饮企业开发新店的主要内容。它关系到酒店的目标客户和市场定位，关系到酒店品牌的生存和发展，关系到酒店经营的好坏。在长期的经营发展过程中，筷道公司在新店选址方面积累了大量的经验和教训。为了使新店选址更加规范化、科学化、程序化，提高新店开发效率，最大限度的规避各种风险，制订本选址办法。第二部分 选址的基本原则一、 选择地级（含地级）以上城市筷道酒店的经营定位是宴会和商务宴请，酒店选址必须在经济发展较好的地级（含地级）以上城市。二、 选择城市中心地段城市中心地段交通便利，四通八达。同时根据酒店面积还要有足够数量的停车场地。三、 选择城市经济繁华地段经济繁华地段意味着消费能力和消费层次。如果距所选新址1.5km范围内有经营面积超过3000的同类酒店，应对此类酒店作出详细的市场调查，评估是否与我公司酒店存在同质竞争，之后方可选址。四、 选择城市政治中心地段筷道酒店的主要服务对象为政府机关、企事业单位的商务宴请高端客户，因此选址应在政府机关、企事业单位较多的地区。五、 选择城市基础设施完善、周边环境好的地段应选择电力、网络、给水、排水、燃气、供热等设施完善，周边环境优美的区域，同时考虑五年内不会有拆迁。六、 谨慎选择城市新区和住宅小区商业裙楼一般来说，城市新区离主城区都比较偏远，高档餐饮的客流较少。在住宅小区的商业裙楼经营酒店存在扰民的问题，需要投入较大的人力、物力、财力进行协调解决这方面的问题，往往还造成不好的公众影响。第三部分 选址的方法一、 做市场调查并搜集地方经济商圈发展繁荣情况资料对备选区域进行市场调查，了解备选区域的区位概况、周边人口数量，距离政治、经济、文化中心的路程，区域内企事业单位的生产总值和经营状况，社会消费总额，人均可支配收入，人均消费支出，同类餐饮企业数量、营业额及经营状况等。二、 搜集政府机关、企事业单位资料收集备选区域内政府机关，企事业单位的基本资料及潜在消费人群，并进行数据统计和分析。第四部分 选址的分类及各项技术条件我公司的酒店用房可分为租赁、购买、自建三种形式。无论哪种形式都应满足下列技术要求方可成为备选地址。1. 建筑面积30007000，最好为独栋建筑，如果为商业网点，则应在15层中选择，且主入口设在1楼。2. 结构形式：框架。3. 柱网及楼体要求：柱网距间不小于8m8 m；楼体长度不小于50 m。4. 层高要求：每层层高不低于4.5m 5. 电梯要求：有电梯及传菜梯井道位置。6. 停车场要求：有能满足就餐客人使用的停车场，在酒店卸货入口处为供货商提供货车专用停车位。7. 要有设置变配电、仓库、垃圾房、隔油池、化粪池的位置。8. 消防要求：按国家要求，配备室内室外消防设施和消防水池水箱第五部分 选址的程序一、 酒店的可行性研究1. 建设条件与场址选择写明酒店所在区域的自然条件、水文地质、场地条件，可否满足施工要求及附属配套要求。2. 酒店建设规模、功能标准及建设方案写明酒店的拟建设总面积、建设标准、辅助用房用途及具体功能面积分配表，请设计单位提供酒店设计方案，包括建筑、结构、水暖、电气及配套工程设计。3. 组织机构及定员写明酒店采用的组织结构形式，根据同行业内的酒店人员配置方式，结合筷道公司经验，预估出酒店的员工人数，并配置足够的管理人员。4. 投资估算与资金筹措根据酒店建筑设计方案，参照类似工程的投资情况做出投资估算，其中包括土地费用、工程费用、设备投资、装修费用、开办费用、其它费用等，得出投资总额后落实资金筹措方式。5. 酒店财务分析与敏感性分析财务分析：从企业的角度出发，根据国家现行的税务制度和价格体系，分析计算出酒店直接发生的效益和费用，编写财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力，营运能力，借以判断此酒店项目的财务可行性敏感性分析：研究酒店运营后有关因素发生变化对关键指标的影响程度分析，同时计算出酒店经营的盈亏平衡点。6. 可行性研究结论与建议通过对以上资料的整理分析得出此地址是否适合作为新店地址的结论。二、 报集团总经理会议研讨参加会议的部门包括总裁办、行政部、营运部、采购部、财务部、开发项目部及各经营店的领导和相关人员，从不同角度进行论证，共同评估新址投资价值，对新址经济分析及可行性研究报告进行审核，并确认各项预估数据的准确性。1. 审核开发和营建成本事宜由开发项目部负责2. 审核财务估算事宜由财务部负责3. 审核新店经济分析事宜由公司各部门共同讨论研究4. 公司各相关部门共同制定具体谈判策略三、 呈报董事长决策根据集团总经理会议研讨结果，完善可行性研究报告内容，呈报董事长决策。四、 新址的各项手续办理流程1、租赁房产1) 审查合法产权归属证明2) 房屋验收合格证3) 消防验收合格证4) 工程竣工图纸5) 公用设施接入及费用情况（水、电、暖、燃气、电视、电话、网络等）6) 房屋及公共设施手续办理7) 上述材料齐全后签订房屋租赁合同2、购买房产1) 办理土地证2) 规划许可证3) 施工许可证4) 房屋验收合格证5) 消防验收合格证6) 工程竣工图纸7) 公用设施接入情况证明8) 销售许可证9) 房地产初始备案及办理房产证时间保证10) 上述材料齐全后签订商品房买卖合同3、 自建房产1) 立项备案2