房地产价格和价值PPT课件.ppt

思考 从房地产估价的角度 你认为对土地的描述与分析应该包括哪几个方面 估价对象为位于武汉市江汉区新华下路2号的部分地块 地块面积为1038 08平方米 以委估方提供资料为依据 土地使用者现为中国通信建设第三工程局 地块的登记用途为住宅用地 评估设定用途为住宅用地 该地块地势基本平坦 对建筑物影响较小 地质条件 抗震能力 一般 其实际开发程度已达红线外 五通 即通路 通气 通电 供水 排水 及红线内 场地平整 委估地块南临黄孝北路 西临新华路 交通便利 区域周边产业集聚规模一般 周围基础设施条件一般 区域内环境条件一般 噪音污染较大 上述描述完整吗 如果不完整 欠缺的方面是什么 CompanyLogo 1 课前回顾 按照房地产开发程度可以将房地产分为哪几类 CompanyLogo 2 按照房地产开发程度的分类 在建工程 熟地 毛地 生地 现房 不具有城市基础设施 有一定的城市基础设施 但尚未完成房屋拆迁补偿安置 有较完善的城市基础设施且场地平整 能直接在其上建造建筑物 建筑物已开始建造但尚未建成 不具备使用条件 已建造完成 可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地 CompanyLogo 3 第三章房地产价格和价值 CompanyLogo 4 学习目的 了解 房地产价格的含义 地价与一般物品价格的不同 原始价值 账面价值 公允价值和市场价值 市场调节价 政府指导价和政府定价 掌握并熟悉 房地产价格的特征和房地产价格的形成条件 房地产价格和价值的其他种类 CompanyLogo 5 第三章房地产价格和价值 CompanyLogo 6 第一节房地产价格的含义和形成条件 有用性 稀缺性 有效需求 二 房地产价格的形成条件 一 房地产价格的含义房地产价格是和平地取得他人的房地产所必须付出的代价 货币额 商品或其他有价物 思考 古往今来物品的分配方式有哪些 CompanyLogo 7 第二节房地产价格的特征 房地产价格的特征 CompanyLogo 8 第三节房地产供求与价格 自学 结合所学经济学的相关知识自己巩固加强 CompanyLogo 9 第四节房地产价格和价值的种类 CompanyLogo 10 一 价值 使用价值和交换价值 房地产估价是评估房地产的交换价值 CompanyLogo 11 二 成交价格 市场价格 理论价格和评估价值 CompanyLogo 12 买价 卖价 一 成交价格 成交价 达成交易的基本条件 最高买价 成交价 最低卖价 CompanyLogo 13 正常成交价格的形成条件 正常成交价格的形成条件 CompanyLogo 14 三 理论价格 收益法 二 市场价格 市场法 四 评估价值 二 成交价格 市场价格 理论价格和评估价值 指某种房地产在市场上的一般 平均水平价格 是该类房地产大量成交价格的抽象结果 如平均数 中位数或众数 在经济学假设的 经济人 的行为和预期是理性的 或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格 房地产估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值 一个良好的评估价值 正常成交价格 市场价格 CompanyLogo 15 三 市场价值和非市场价值 CompanyLogo 16 非市场价值 快速变现价值 投资价值 残余价值 在用价值 谨慎价值 非市场价值 CompanyLogo 17 3 2 1 3 2 1 市场价值 投资价值 区别与联系 市场上抽象的一般投资者 客观的 非个人的价值 某一时点的唯一性 五 投资价值 主观个人因素基础上的价值 因投资者不同而不同 特定的投资者 评估两者价值采用方法一般相同的 所不同的主要是参数取值 思考一 市场价值和投资价值有何不同 CompanyLogo 18 思考 思考二 政府举行国有土地使用权招拍挂时 有意购买者的投标报价是投资价值评估吗 为什么每个购买者报价都不相同 在开发建设成本或经营费用方面的优势不同 纳税状况不同 对未来的信心不同等因素造成的 所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计 从而影响投资者对该房地产价值的估计 如果所有的投资者都做出相同的假设 也面临相同的环境状况 则投资价值与市场价值就会相等 但实际上很少出现这种情况 投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的市场价格 是其投资行为 或交易 能够实现的基本条件 CompanyLogo 19 四 买卖价格 租赁价格 抵押价值 保险价值 计税价值和征收价值 征收价值 计税价值 保险价值 抵押价值 买卖价格 租赁价格 抵押贷款额度 抵押价值 贷款成数抵押价值 未设立法定优先受偿权利下的市场价值 法定优先受偿款 未设立法定优先受偿权利下的市场价值 拖欠建设工程款价 已抵押担保的债权数额 其他优先受偿款己抵押贷款余额再次抵押价值 未设立法定优先受偿权利下的市场价值 已抵押贷款余额 贷款成数 CompanyLogo 20 房屋租赁权转让与房屋转租的区别 案例 A是某处街面房的产权人 B与A签订房屋租赁协议 租用该房用于经营 租期二年 一年后 B想解除租约 A不同意解除合同但同意B可以另找新的租客来顶替他 正好此时B的朋友C看好该房 想租下来开店 表示愿意代替B某继续租用该房 在取得了A书面同意的情况下 B和C签订了一份房屋租赁权转让合同 并将房屋交给了C使用 后来 C对该房屋进行了必要的修缮 根据原租赁合同 修缮费用应由出租方A承担 但此时A已出国 于是C找到B 要求B支付修缮费用 C的理由是 他是从B的手中转租到A的房子 B是转租人 根据 城市房屋租赁管理办法 第三十条规定 转租人应承担转租合同规定的出租人的义务 所以B应该支付修缮费 B则否认说 他已退出了该租赁关系 不应该承担任何义务 若C将A和B列为共同被告提起民事诉讼 法院将如何审理本案 CompanyLogo 21 不同观点 一种观点认为 B作为转租人应承担出租人的义务 应先行支付修缮费 再向原出租人A追偿 另一种观点认为 B与C之间的合同行为属于房屋租赁权转让而非转租 在房屋租赁权转让合同生效后 B与A之间的房屋租赁权利义务关系转由C承担 B退出了该房屋租赁关系 也就不再承担与原租赁合同规定的任何义务 即 本案应当由A支付修缮费 B与本案无关 CompanyLogo 22 案例分析 结论 B不应承担任何责任 第一种观点混淆了转租与租赁权转让的概念 转租与租赁权转让有其内在的联系 都是基于原租赁合同对租赁权的处分 但两者之间也有很大差别 1 两者的标的不同前者的标的是租赁物 后者的标的是租赁权 房屋转租按 城市房屋租赁管理办法 第二十六条的规定 是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 第二十七条解释说 承租人在租赁期限内 征得出租人同意 可以将承租房屋的部分或全部转租给他人 从这个规定可以看出 房屋转租针对的是 承租房屋 的部分或全部 房屋租赁权转让首先是一种 权利 的转让 针对的是房屋的 租赁权 CompanyLogo 23 案例分析 2 两者的取得方法不同前者为设定的取得 后者为转移的取得 房屋转租是转租人在租赁物上再度设定了一个新的租赁权 转租人与次承租人之间成立新的租赁契约 房屋租赁权转让是将原房屋租赁权让与给受让人 并没有设立一个新的租赁权 转让人与受让人之间成立的是一个转让契约而非租赁契约 3 两者实现的手段不一样前者一般通过分期支付租金来实现 后者一般是一次性给付对价 在转租时 主租赁合同与转租赁合同的租赁条件会有不同 转租可以是租赁标的的全部或一部分 在租赁权转让时 受让人承受了原承租人的地位 即取得了与原承租人一样的权利 转让所涉及到的也必然是租赁物的全部而不是一部分 CompanyLogo 24 案例分析 4 两者产生的法律后果不同前者房屋的租赁权仍属于原来的承租人 转租人 后者房屋的租赁权属于受让人 房屋转租是转租人对租赁物再度设定了新的租赁权 原租赁合同的权利义务并没有解除 次承租人的新租赁权 以转租人的租赁权存在为前提而成立 房屋租赁权转让是原承租人把租赁权完全让与给新的承租人 新承租人的租赁权 以原承租人的租赁权的消灭为前提而成立 由于房屋转租并没有消灭原租赁合同 所以遵照 城市房屋租赁管理办法 第三十条的规定 转租合同生效后 转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务 并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务 而对于房屋租赁权转让 原承租人承担的原租赁合同规定的承租人的义务则随着其租赁权的消灭而消灭 CompanyLogo 25 总结 简而言之 在房屋转租中 A是出租人 B是转租人 C是承租人 若租赁合同没有约定修缮义务 C主张房屋修缮费用的 B作为转租人应承担出租人的义务 应先行支付修缮费 再向原出租人A追偿 在租金支付方面 B不能以C不付租金为由拒绝向A履行租金支付义务 若B拒付租金 A一般不能直接要求C支付租金 在房屋租赁权转让中 A是出租人 B是租赁权转让 C是承租人 由于B与A之间的房屋租赁权利义务关系转由C承担 则B退出了该房屋租赁关系 也就不再承担与原租赁合同规定的任何义务 CompanyLogo 26 请找出下列描述中的几种价值 一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地 然后再花2万美元修建了一幢办公楼 这时他在他的财产中已投入25万美元 当他将该财产作为抵押贷款评估时 该财产只会有21万美元的 估税员以13万美元估定 如果该财产所有者决定出售该财产 在与房地产经纪人谈妥以后 他决定标价30万美元 然而 在他确实得到标价以前 他会发现自己的财产正是某种公共项目所需要的 可以得到27 5万美元的 摘自美国雷利 巴洛维教授 土地资源经济学 不动产经济学 CompanyLogo 27 巩固练习 1 房地产流动性差与房地产的 特性有关 A 价值量大B 独一无二C 易受限制等特性D 交易手续较复杂E 交易税费较多2 影响房地产流动性的因素有 并分析其影响关系 A 房地产的通用性B 房地产的独立使用性C 房地产的价值大小D 房地产的可分割转让性E 房地产的开发程度 区位 市场状况 CompanyLogo 28 巩固练习 3 下列行为属于某宗房地产的外部经济的是 A 在其邻近建化工厂B 调整城市发展方向C 在其邻近建垃圾站 公共厕所D 在其邻近建花园 开辟一块绿地E 改变城市格局4 政府对房地产的限制一般是通过 的权力来实现 A 管制权B 征收权C 征税权D 充公权E 行政事业收费权 CompanyLogo 29 巩固练习 5 引起房地产价格上升的原因主要有 A 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良B 外部不经济C 需求增加导致稀缺性增加D 通货膨胀E 房地产使用管制改变 CompanyLogo 30 巩固练习 6 政府对房地产的限制中 下列属于管制权的是 A 限制在居住区内建设某些工业或商业设施B 因公益事业 强制取得公民和法人的房地产C 对房地产征税或提高房地产税收D 在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下 无偿收回房地产7 下列真正属于房地产自然升值的是 A 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升B 通货膨胀所引起的房地产价格上升C 外部经济 需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升D 房地产使用管制改变引起的房地产价格上升 CompanyLogo 31 巩固与练习 某房地产土地总价为6000万元 土地单价为1000元 m2 容积率为2 则该房地产的楼面地价为多少 某套住宅的套内建筑面积为145m2 套内使用面积为132m2 应分摊的公共部分建筑面积为9m2 按套内使用面积计算的价格为3500元 m2 则该套住宅按建筑面积计算的价格为多少 某房地产土地面积为2000m2 土地价值为400000元 容积率为2 建筑物价值为8000000元 则该房地产的房地单价为多少 CompanyLogo 32 五 房地产所有权价格 土地使用权价格和其他房地产权利价格 CompanyLogo 33 六 原始价值 账面价值 公允价值和市场价值 原始价值 账面价值 公允价值 市场价值 一项资产在当初取得时实际发生的成本 原始价值减去已计提折旧后的余额 在公平交易中 熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的余额 一项资产现时在市场上实际所值的价格 CompanyLogo 34 七 市场调节价 政府指导价和政府定价 政府定价 政府指导价 市场调节价 由经营者自主制定 通过市场竞争形成的价格 由政府价格主管部门或者其他有关部门 按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度 指导经营者制定的价格 由政府价格主管部门或者其他有关部门 按照定价权限和范围制定的价格 CompanyLogo 35 八 基准地价 标定地价和房屋重置价格 政府根据管理需要 评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价格 它是该类土地在该区域的标准指导价格 在城镇一定区域范围内 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地 按照商业 居住 工业等用途 分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格 不同区域 不同用途 不同建筑结构 不同档次或等级的房屋 在某一基准日期建造它的必要支出和应得利润 基准地价 标定地价 房屋重置价格 CompanyLogo 36 建筑物价格 土地价格 九 土地价格 建筑物价格和房地价格 房地价格 房地价格 土地价格 建筑物价格 CompanyLogo 37 十 总价格 单位价格和楼面地价 价格的表示单位 总价格 单位价格 楼面地价 楼面地价 土地总价 总建筑面积 土地单价 容积率 CompanyLogo 38 认识楼面地价 有甲 乙两块土地 甲土地的单价为700元 m2时 乙土地的单价为510元 m2 如果两土地的容积率分别为5和3 在同一地区 同类用途和建筑结构的房屋 含土地 在市场上的售价基本相同 假如平均为每平方米建筑面积1200元 建筑造价每平方米建筑面积900元 假如你是房地产开发商 请比较两块土地的可获利润 CompanyLogo 39 十一 名义价格与实际价格 CompanyLogo 40 例 一套建筑面积100m2 单价3000元 m2 总价30万元的住房 在实际交易中的价款支付方式可能有下列几种 年折现率为5 请分别计算出名义单价与实际单价 1 要求在成交日期时一次性付清2 如果在成交日期时一次性付清 则给予折扣 如优惠5 3 从成交日期起分期支付 如首期支付10万元 余款在未来一年内分两期支付 如每隔半年支付10万元 4 约定在未来某个日期一次性付清 如约定一年后一次性付清 5 以抵押贷款方式支付 如首期支付房价的30 即9万元 余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付 例题讲解 CompanyLogo 41 3 2 1 3 2 1 现货价格 在交易达成后立刻或在短期内 可视为在交易达成的同时 进行商品交割的价格 期货价格 在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格 房地产交易 以现状房地产为交易标的 标的为已建造完成房地产 现房价格 含土地价格 十二 现货价格 期货价格及现房价格 期房价格 目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地 期房价格 含土地价格 以未来状况的房地产为交易标的 CompanyLogo 42 思考与练习 思考 期房与现房的价格孰高孰低 在期房与现房同品质 包括质量 功能 环境和物业管理等 下 期房价格低于现房价格 以可以出租的公寓来看 由于买现房可以立即出租 买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入 并由于买期房总存在着风险 所以 期房价格与现房价格之间的关系是 期房价