成都链家6月大考搏学知识点.doc

2017年4月成都链家“搏”学知识点（政策信息截至2017年4月24日）共三部分知识点：交易知识、企业相关知识、房地产基础知识第一部分：交易知识1一、购房资质11.1成都市住房限购政策11.2购房资质审核21.3购房人权利判定3二、房源32.1房屋用途32.2商品房42.3政策性住房42.4特殊房屋上市交易4三、签约环节53.1买卖合同文本签署注意事项53.2签约注意事项6四、网签管理64.1签订经纪服务合同的前提条件是什么？64.2网签的前提条件是什么？64.3网签中的注意事项及常见问题7五、资金监管85.1房管局资金监管8六、评估116.1商业贷款的评估116.2公积金贷款评估116.3组合贷款评估12七、过户（划拨转出让、递件和核税）127.1过户流程127.2划拨转出让（核土地出让金）137.3递件时需要提供的资料147.4核税时需要提供的资料147.5办理过户时如果有做委托公证书的，需提供的资料？157.6过户、取证的注意事项157.7办理抵押的注意事项15八、缴税168.1各类税费计算方法是什么？168.2如何判定房子满二，满五？178.3公司产权如何缴税？178.4房改房、房改集资房、房改经济适用房，经济适用房除标准税费外还需缴纳的税费有哪些？178.5拆迁户购房享受契税的注意事项？18九、付款方式189.1全款的基本流程？189.2商业贷款189.3公积金贷款（市公积金和省公积金）229.4公积金组合贷款269.5公积金提取29十、公证3210.1二手房交易常用公证类型及收费3210.2办理公证的注意事项？33十一、买卖风险防范3411.1产权人及共有权人的判断识别3411.2合同签约主体及代理人3411.3房款支付安全3411.4关于定金及房款交付的相关规定是什么？35第二部分：企业相关知识35一、企业文化与价值观351.1链家地产的核心价值观351.2链家荣誉准则是什么？351.3链家历史大事记351.4太阳花成长计划是什么？381.5链家爱心小学简介是？391.6成都链家关爱基金39二、十大承诺402.1房屋筛查，最高原价回购402.2物业欠费垫付412.3电磁波辐射检测最高原价回购412.4签前查封先行垫付412.5漏水保固补偿422.6交易不成退还佣金432.7客户投诉单单公示，24小时反馈442.8资金托管保障安全442.9绝不吃差价442.10全渠道，真房源45三、经纪人、商圈经理、总监运营管理制度453.1薪酬相关知识453.2人事相关制度483.3红黄线制度493.4客户服务相关知识563.5内部员工购房相关知识603.6业绩分配相关623.7成都链家内部纠纷案例法62四、经纪人必用的系统知识704.1链家网704.2链家APP的定义是？754.3楼盘字典754.4Link客源管理76第三部分：房地产基础知识79一、房地产常用法律法规术语791.1民法通则791.2婚姻家庭法791.3继承法791.4合同法811.5民事诉讼法831.6法律专用名词解释841.7广告法85二、房地产建筑相关知识872.1什么是房地产？872.2国有土地872.3常见的房屋建筑结构类型有哪几种？如何区分？872.4常见的房屋建筑类型有哪几种？有什么区别？882.5住宅按照层数如何划分？882.6如何辨别承重墙和非承重墙？882.7建筑常用名词有？882.8建筑面积及测绘的相关知识有哪些？89三、房地产金融基础知识893.1利息、利率、利率政策893.2存款储备金率的定义及其影响？91四、户口迁移的相关政策及迁入条件914.1购房入户购买商品房或二手房的相关资料和要求？914.2暂住入户在我市暂住满两年入户的相关资料和要求？914.3购房入户的详解是什么？912017年4月成都链家“搏”学知识点（政策信息截至2017年4月24日）共三部分知识点：交易知识、企业相关知识、房地产基础知识第一部分：交易知识一、 购房资质1.1 成都市住房限购政策1.1.1 成都市哪些区域实行限购政策？限购区域包括我市13个区，分别为成都高新区（包括高新区南部园区和高新区西部园区）、天府新区成都直管区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区。在限购区域内，除高新区南部园区和天府新区成都直管区其他区域统称11区。1.1.2 限购新政何时开始实施？自2017年3月24日零时开始实施。实施之前商品住房已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成商品住房定购、拟定合同、已售（备案）状态之一的；二手住房已在存量房交易服务平台上，完成打印成都市存量房买卖经纪服务合同（居间成交）或“成都市存量房买卖合同”（自由成交）的，按原政策执行。1.1.3 限购区域内具有购房资格的购房人是否能跨区购房？具有高新区南部园区或天府新区成都直管区购房资格的购房人，可在各自区域购房，也可在上述两个区域以外的成都市其他限购区域购房；具有成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等区域购房资格的购房人，可在此范围内任一区域购房。比如户籍在温江区的购房人，符合购房资格的，可以在金牛区新购买1套住房，但不能在高新区南部园区或天府新区成都直管区购买；比如户籍在高新区南部园区的购房人，符合购房资格的，可以在温江区新购买1套住房；但户籍在高新区南部园区的购房人，不能在天府新区成都直管区购买住房。1.1.4 在高新区南部园区新购买住房应当具备哪些条件？在成都高新区南部园区购买住房应当具备以下条件： 拥有高新区南部园区户籍（或者在该限购区域内稳定就业并且连续不断缴纳社会保险24个月以上）； 在高新区南部园区无自有产权住房； 自2016年10月1日以后尚未在成都高新区（包含南部、西部园区）、天府新区成都直管区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房（新盘）。1.1.5 在天府新区成都直管区新购买住房应当具备哪些条件？在天府新区成都直管区购买住房应当具备以下条件： 拥有天府新区成都直管区户籍（或者在该限购区域内稳定就业并且连续不断缴纳社会保险24个月以上）； 在天府新区成都直管区无自有产权住房； 自2016年10月1日以后尚未在成都高新区（包含南部、西部园区）、天府新区成都直管区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房（新盘）。1.1.6 在2017年3月24日零时以前购买了二手住房的是否可以再次购买商品住房（新盘）或二手住房？可以。2016年10月1日后未购买商品住房（购买二手住房除外），且具有限购区域购房资格的购房人，2017年3月24日零时以后，可以在限购区域新购买1套住房（含商品住房和二手住房）。1.1.7 在2016年10月1日以后，通过联名（包括夫妻）购买了商品住房的，是否还可以购买一套住房？成都市此次住房限购政策以自然人为单位，不以家庭为单位。2016年10月1日以后通过联名（包括夫妻）购买了商品住房的，联名人（商品房买卖合同或产权证载明人）均不能再新购买住房。1.1.8 在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区联名（包括夫妻）拥有住房的，还能在住房限购区域内新购买1套住房吗？在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区联名（包括夫妻）拥有住房的不能在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区再购买住房，但只要2016年10月1日后未在限购区域购买商品住房的，还可以在限购区域的其他区域再购买1套住房。1.1.9 在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上如何界定？“在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上”是指购房者工作单位注册地在限购区域，且该工作单位已为购房人不间断缴纳社会保险24个月以上。购房人工作单位在成都市辖区范围内的法定社保机构缴纳的社会保险均可作为购房资格认定依据。“连续不间断缴纳社会保险24个月以上”以购房前一个月往前推24个月为准。购房人的工作单位注册地在锦江区，社保在青羊区缴纳的购房人，可以在11区购房。1.1.10 重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才，需要在住房限购区域内购买住房的，有什么具体要求吗？重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才，在购买住房资格上不受户籍、缴纳社会保险的限制，由项目、机关和企事业单位所在区政府（管委会）相关部门认定并出具相关证明，但其所购住房自商品住房买卖合同备案之日起5年内或自二手房载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。1.1.11 连续缴纳个人所得税是否还能作为购房资格认定条件？自2017年3月24日零时起，新购买住房（含商品住房和二手住房）的不再以连续缴纳个人所得税作为购房资格认定条件。1.1.12 军人没有成都的社保，能否在限购区域购房？军人部队所在地在我市住房限购区域的，可由其部队团级以上单位开具部队驻扎地在成都限购区域的证明，据此认定购房资格。1.1.13 司法机构、法院拍卖的房屋是否受此次限购政策限制？通过直系亲属赠与、继承等非买卖途径获取的住房以及司法机构、法院拍卖的住房不受此次限购政策限制。1.1.14 户籍上在限购区域内集体户口的，可以购房吗？可以。1.1.15 没有住房限购区域户籍的居民，可否在住房限购区域内新购买住房？为体现职住平衡、满足群众合理的住房需求，新政规定了未拥有住房限购区域户籍的居民，只要在住房限购区域内稳定就业并且连续不断缴纳社会保险24个月以上，即具备新购住房条件之一；重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才，在购买住房资格上也不受户籍和缴纳社会保险的限制。1.1.16 没有住房限购区域户籍的居民，可否通过补缴社保在住房限购区域内取得购买住房资格？没有住房限购区域户籍的居民，不得通过补缴社会保险在住房限购区域内购买住房。1.2 购房资质审核1.2.1 购房资质审核中，是以什么为单位？以自然人为单位。1.2.2 若外籍人士及港澳台居民可以在13区购房，需要提供哪些资料？外籍人士及港澳台居民在13区购房满足1.1.15的条件之后还需提供护照（港澳台来往通行证）、安全事项审查书（草市街2号2楼国安局窗口办理）；如需享受契税优惠，还需准备身份证、婚姻证件；如果是台湾居民还要户口本。1.2.3 以公司名义购房的限购政策是什么？公司购买非住宅不受限购影响，公司注册地在限购区域内的可以购买一套住宅。（高新区南部园区和天府新区需公司注册地在该区域才可购买且不能交叉购买。）1.2.4 集体户口的家庭购房，因为无户口本，这种情况可以提供哪些资料替代户口本？（以下2类资料任选其一） 常驻人口登记表原件或加盖派出所/公安局鲜章的复印； 常驻人口登记卡原件或加盖派出所/公安局鲜章的复印件（龙泉区除登记卡外还需户口本首页复印件加盖鲜章）；1.3 购房人权利判定1.3.1 出售房屋时，哪些人可以是合法签约权利人？合同双方当事人都应是完全民事行为能力人。除产权人和购买人外，具备合法签约权利的人包括：经产权人/购买人合法授权的委托代理人（含手写委托书或委托公证书）、产权人/购买人的法定监护人。1.3.2 在什么情况下，签署房屋买卖合同时需要法定监护人在场？未成年人或精神病人签署合同时，必须要求法定监护人在场，由其法定监护人代理其出售或购买房产并签署相关合同文本，并在合同中签署该法定监护人的名字。1.3.3 哪几类财产会涉及“共有权”的问题？婚内共同财产和共有的财产（继承财产）会涉及“共有权”的问题。 如何审核交易房屋是否存在共有权人？ 产权证是否有“共有权人”登记； 产权证登记（或购房合同）时间在结婚证登记时间之后（视为共有房产）。 在房产交易时，如果房产为多人共有，同时共有权人又无法到场办理手续，将如何处理？如共有权人无法到场，应要求其出具同意出售证明和授权委托书（公证手续）。 在房产交易时，多人共有的房产，如何签署合同？共有房产应经共有权人书面同意。否则，已签署的买卖合同属于效力待定，一旦共有权人否认，合同即为无效合同。1.3.4 如果遇到法人（包括公司、企事业单位等）进行房产交易时，要特别注意哪些问题？ 审核其营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间，必要时通过网络或到工商行政等部门进行查询； 买卖双方属于公司的，应索要并审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件； 若企业事业单位出售的二手房属于国家或集体财产，应索要并审查政府主管部门的批准文件。1.3.5 如果本人不能亲自办理交易手续，需要代理人代为办理，那么经纪人要如何操作？必须要求代理人出具房屋所有权人或房屋购买人本人签字的授权委托书或经公证的授权委托书；有特殊情况不能当日提供的，应让代理人签署代理人关于代理权的承诺书，必须提醒和催促代理人在5个工作日内补交授权委托书；未取得代理权或代理权已被撤销的无权代理人以委托人名义所签署的合同，委托人不予追认的，为无效合同。二、 房源2.2.1 房屋用途2.1.1 房屋的用途有哪些？从产权证上看房屋用途一栏，有住宅、公寓、办公、车位、商业等。2.1.2 哪些房产可以直接上市交易？商品房，房改房，经济适用房，房改经济适用房，房改集资房，拆迁安置房可以上市交易。2.2 商品房2.2.1 什么是商品房？商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。2.3 政策性住房2.3.1 什么是经济适用房？经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，所以其成本略低于普通商品房。 成都市的经济适用房上市交易需要满足什么条件？建成年代在2004年以前的直接上市交易；建成年代在2004年以后的提供上市交易函即可上市交易。【注】：建成年代在2004-2010年的需双证齐全满3年，方可办理上市交易函；建成年代在2010年以后的需产权证满5年，方可办理上市交易函。2.3.2政策性住房之房改房 什么是“房改房”？房改房又称已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 房改房上市交易需要满足什么条件？已取得产权证，但生产、办公、住宅“未彻底分开”的情况下，房屋第一次交易只能卖给本单位职工。【解释】“未彻底分开”：生产、办公和住宅之间有通道连接的。2.4 特殊房屋上市交易2.4.1 抵押房屋上市交易 如何识别该房屋是否有抵押？OA导航页点击“产权查档”或到房管局查档。郊县查询的网址：/login.html。点击右下角“存量房档案验证”进入查询界面。 若该房屋有抵押的，如果办理过户手续该如何操作？卖方必须先还完贷款，且办理完注销手续后即可进行过户。2.4.2 权利限制的房屋上市交易 什么是所有权，以及它具有什么特征和权利？所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是一种财产权,所以又称财产所有权，是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，具体内容包括占有、使用、收益、处置四项权利。2.4.3 房屋被查封后，如何销售？房屋被查封是不能销售的，必须解除查封后方能销售。2.4.4 一旦房屋存在权利限制，合同将如何履行？房屋存在权利限制，不会直接导致合同无效，但是会导致合同无法履行，法院会判决合同解除。三、 签约环节3.3.1 买卖合同文本签署注意事项3.1.1 买卖业务中，签署定金和合同相关文件时，应注意的事项有哪些？ 若买方未在房屋买卖定金协议上签字确认，禁止将诚意金转付给卖方作为购房定金； 转预售时，无论房价是否发生变化，均须给买方发送短信进行转定金的再次确认，且须将短信截图交予大区合同审核作为合同附件； 转预售时，必须查看房屋权属证明原件、卖方的身份证原件并留存权属证明原件，身份证复印件，权属证明复印件及身份证复印件须交予大区合同审核作为合同附件； 若非卖方本人签字，须查看委托公证书及受托人身份证原件并留存委托公证书原件，身份证复印件，且须将复印件提交大区收单专员作为合同附件扫描；若受托人无法提供委托公证书，则须将定金托管，待卖方本人签字追认或受托人提供委托公证书之后方可将定金转付给卖方； 转定金后若卖方不卖或者买方不买，必须签订解约协议或者收集书面证据（如向违约方发送履约通知书催告，催告后仍拒不履行的，需发送解除合同通知书解除合同）； 接收、转付定金时，必须开具或索取相关凭证，并妥善保管； 买卖双方签订成都市存量房买卖合同和居间服务合同时，我们应收取居间服务费。3.1.2 签署存量房买卖合同时要注意以下几点？ 物业地址必须严格按照产权证的地址填写，确保准确无误； 土地使用权的获得方式属于划拨还是出让，如商品房及已购公房、经济适用房等应选择出让； 房屋是否带租约以及租约的解决方式一定要约定清楚； 买卖双方的姓名、证件号码确保无误，邮寄地址为买方能收到文件的地址，同时电子邮箱确保有效； 未成年人出售房屋，未成年人填写在出售方位置，父母作为监护人填写在代理人位置； 交房的时间必须要具备可操作性，需要约定为XX时间之前或几日内，不能约定为XX时间之后； 交易房屋所涉及的1-10项税费必须要有人承担； 房款=定金+首付款+尾款，且选择清楚房款的交付方式； 合同签署日期要填写合同签署的当日； 房屋附属设施设备需要填写清楚品牌、型号、新旧程度且保证三份合同的内容一致； 代理人暂时没有取得卖方书面授权委托书签约时，应要求其填写代理人关于代理权的承诺书或者在补充协议的第五条第2点中约定代理人的责任，且需将定金托管待代理人在提交卖方书面授权委托书公证书或者追认签字后转付给卖方； 签约时，配偶一方不在场的情况下，卖方需要填写关于配偶同意出售的承诺书；配偶在场的情况下，配偶需要填写配偶同意出售证明； 继承房产出售时，全部继承人必须共同签署买卖合同，如部分继承人无法亲自签署的，应授权他人代理且要求其填写代理人关于代理权的承诺书或者在补充协议的第五条第2点中约定代理人的责任，且需将定金托管待代理人在提交卖方书面授权委托书公证书或者追认签字后转付给卖方。他人包括其他继承人。3.1.3 签约时，合同是否必须由本人签字？如果任何一方行动不便，需有委托人来代为签约，应办理哪些手续？买卖合同签署必须本人签字；如有特殊情况，可以由受托人持本人身份证，委托公证书及委托人身份证原件来签署合同。3.1.4 各类合同上，房屋成交价格一栏如何填写？此价格应当与哪些合同上的价格一致？合同签署中，如果有空白处不填写内容，应该如何操作？成交价要与链家授权委托书的价格保持一致，都要体现真实价格；空白处要打斜线，防止后期填写内容（合同当中体现的成交价格为最终买卖双方确认的成交价格，而网签价格为过户时的计税价格）。3.1.5 如果是公司（企业）购房，合同购房人一栏应当如何填写？购房人一栏处填写公司（企业）全称，并在签字落款处加盖公司公章。3.1.6 “定金”和”订金”及”预付款”的区别是什么？1） 定金是指合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后履行前，预先给付对方的一定金钱或其他替代物。作为担保方式的一种，定金起到担保主合同的作用； 合同中既约定了定金又约定了违约责任，守约方只能任选其一，两种违约责任不得同时适用。2） 订金指一方先交付一笔现金给对方，以作为己方履约的担保。交付后，可能产生三种后果：双方均依约履行，订金返还给交付方或抵作交付方应付款项之一部分，若合同无法履行的，订金退还给支付方，不受定金罚则的约束。守约方可以要求违约方承担因合同无法履行给自己造成的损失或按合同约定承担违约责任；3） 预付款：是合同一方当事人预先支付给对方的一部分货款，目的在于帮助对方履行合同；预付款不适用定金罚则，并无惩罚性。3.1.7 房地产经纪管理办法中规定，房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于多少年？5年。3.2 签约注意事项3.2.1 在签署合同时，合同中出现哪些问题将会出现不必要的风险？ 合同应完整签署，切忌留有空白处，空白合同可能会导致无法解决的纠纷，最终合同可能被判决解除。同时，因空白合同系由我们协助填写，服务有瑕疵，代理费往往会被判令大部分退还； 合同最后的签字处，应由本人亲笔签名并加印手印；如合同超过一页，应加签骑缝字，确保每页都有签署方的签字； 签署方的联系地址和联系电话一定要留，以方便我们邮寄相关函件（有代理人的，同时留下代理人的地址）； 合同签署的日期应填写，这些日期往往和履行期限有关联； 在所有签署的合同上签署的经纪人姓名及证书编号均应是在店面公示的备案经纪人。四、 网签管理4.4.1 签订经纪服务合同的前提条件是什么？签订三方合同，在存量房交易服务平台发布房源后且满24小时。（房屋有抵押无查封也可）4.2 网签的前提条件是什么？房屋无抵押、无查封，且签订完毕经纪服务合同。4.3 网签中的注意事项及常见问题4.3.1 网签价格应按照什么价格填写？按照本小区同户型的核税评估价格填写（签订三方合同中的房屋成交价格），该价格只能作为参考（以税务局给出的核税评估价和网签价格两者孰高原则计税）。4.3.2 打网签时需要准备哪些资料？网签信息确认表（该表信息填写准确无误且发送到对应专员的QQ邮箱）。4.3.3 若成都链家在存量房交易服务平台发布房源后，卖方最终未在成都链家成交，房源该如何撤销？卖方产权人之一和我司经纪人带产权证、身份证原件，找专员领撤销房源申请表和介绍信在房管局撤销。4.3.4 若网签打错了或其他情况需撤销网签，该如何操作？买卖双方本人和我司经纪人持身份证，撤销网签申请表，介绍信到网签撤销窗口进行撤销。【注】：新都区需在撤销网签3个工作日后才能再次打网签，天府新区需在撤销网签至少2个小时以上才可以再次打网签。4.3.5 房屋有抵押的，是否能在存量房交易服务平台发布房源？是否能打网签？有抵押的，能在存量房交易服务平台发布房源，能签订经纪服务合同，但不能打网签。 主城区：打网签必须要在抵押注销8个工作小时以后，走集体件注销的必须要在7个工作日以后； 新都区：打网签必须要在抵押注销2个工作日后； 龙泉区、郫都区：打网签必须要在抵押注销3个工作日后； 双流区：打网签必须要在抵押1-2个工作日后； 温江区：打网签必须要在抵押注销2个工作小时后； 天府新区：打网签必须要在抵押第7个工作日后。（具体时间以房管局系统为准）4.3.6 在存量房交易服务平台发布房源后，因继承或离婚，地址变更换证等，如何进行网签？在取得新不动产权证后，重新录入且满24小时后才能进行网签。4.3.7 在存量房交易服务平台发布房源后，房源委托到期，如延长委托期，是否需重新录入？需重新录入，录入房源的委托截止日期最长可选半年。4.3.8 如果在录入房源的时候，出现“卖方信息不存在，房屋信息不存在，房屋已预告登记”的，应该如何处理？ 检查权证号和卖方证件号是否有误（身份证号码里面有X的需大写）； 若有共有权人，用共有权人的证件号再试试； 落实卖方证件号码是否有变更； 检查所属行政区域是否有变化； 产权证号是监证号（输入格式为“监证*”），业务件号是权字号（输入格式为“权*”），二者选一填写。【注】：若以上五种方法都试过了，仍无法录入的，则让卖方本人去房管局档案窗口查档落实。4.3.9 在存量房交易服务平台发布房源后，状态变成“不可售”是为什么？该房屋已被法院查封或其他限制，无法销售，必须在解除限制后才能销售。4.3.10 公司或单位名下的房屋进行销售，如何在存量房交易平台录入房源信息？不用录入房源。【注】：新都区，双流区，郫都区需要录入房源。4.3.11 公司或单位名下的房屋进行销售，是否需要打网签？不需要（过户只需要提供简易版合同）。【注】：新都区，双流区，郫都区需要打网签，天府新区必须打房管局自由网签才可以过户。五、 资金监管5.5.1 房管局资金监管5.1.1 交易流程？发布房源签订三方买卖合同 发布房源 登录存量房平台签订成都市存量房买卖经纪服务合同到就近银行网点办理资金监管手续存入监管资金（可部分存入）递件监管资金足额到账取证两个工作日内监管资金自动划转给卖方。网申单：不做资金监管可以申请网审，但必须足额存入后，才能递件。5.1.2 实施房管局资金监管的具体标准是什么？从2017年2月3日起（3日前已经打网签的单子，按照原制度执行），成都市房管局将在我市开展“资金监管”服务工作（2月3日开始首先在后子门、城南房管局范围内开展，待系统平台运行正常后，逐步向全市其他区市县推广），凡房地产经纪机构促成的交易，必须进行房管局资金监管。5.1.3 监管的具体流程是什么？门店登陆“存量房交易服务平台”点击“经纪服务合同网上签约”，录入买卖双方及房屋相关信息，打印成都市存量房买卖经纪服务合同，买卖双方签字按手印。5.1.4 买卖双方信息如何填写？ 卖方是否有代理人须确认清楚； 买方姓名、身份证号码、是否有代理人、产权人为几人，须确认清楚； 买卖双方的电话号码须准确，买卖双方会收到验证码（限四川省内的电话号码）。5.1.5 监管金额的具体要求是什么？ 所有的房屋成交价必须全部按照房管局的规定，进行房管局资金监管。引导客户采用其它监管方式（银行资金监管等），给予当事人黄线处分，引发投诉至房管局的，根据我司成都链家客户投诉管理制度（2017年2月版）进行处罚； 仅家具、家电、装修装饰及配套设施设备作价，可选择自行交接、银行监管或第三方支付平台监管； 若签订经纪服务合同填写错误（监管金额错误，信息错误等），必须让买卖本人到房管局进行撤销，禁止“使用错误的经纪服务合同进行房管局资金监管，再让买方将房款办理其他方式监管”。5.1.6 办理资金监管需携带资料有哪些？ 买卖双方签字确认的成都市存量房买卖经纪服务合同； 买卖双方的“身份证原件”； 买卖双方监管银行存款/收款银行卡原件（全国范围内的一类银行卡均可，不限支行），若以前没有办理过监管银行卡的，可直接在柜台新开卡； 受托人身份证原件，公证书原件，受托人银行卡原件（若由委托人的银行账户付款/收款的，提供委托人银行卡复印件/卡号即可，有公证书的不需要委托人身份证）。【注】：须在银行柜台向委托人的银行卡转账的，须提供委托人身份证原件。5.1.7 注意事项有哪些？1） 代理人代为办理资金监管业务，银行见公证书原件； 经纪服务合同中约定的买卖双方含共有权人均须到场签字资金监管协议（若不能到场办理的须提供公证委托书）； 经纪服务合同中“约定”了代理人，那么须由代理人到场办理，不能仅本人到场办理； 经纪服务合同中“未约定”代理人，必须由本人到场办理（例如：夫妻双方共有，若仅妻子到场办理，经纪服务合同中必须约定妻子为代理人）；2） 买方存在代理人： 若买方出具的公证书包含“代为办理资金监管业务相关手续”等委托事项；代理人：代为办理资金监管业务，扣款账户只能是买方账户； 若买方出具的公证委托书包含“代为办理资金监管业务相关手续”以及“代付房款”等委托事项；代理人：代为办理资金监管业务，扣款账户只能使用代理人账户,（若需买方付款，付款人必须到场）；3） 卖方存在代理人： 若卖方出具的公证书包含“代为办理资金监管业务相关手续”等委托事项；代理人：代为办理资金监管业务，收款账户只能是卖方账户； 若卖方出具的公证委托书包含“代为办理资金监管业务相关手续”以及“代收房款”等委托事项；代理人：代为办理资金监管业务，收款账户使用代理人账户或卖方账户；卖方多人收款：须注明每个账户具体收款金额。4） 受托人为多人的情形： 受托人“xx和xx”办理的，需所有受托人到场办理；受托人“xx或xx”办理的，可任意一人办理； 转委托：需核实第一份委托书中是否有转委托权，提供委托书及转委托书原件，留复印件。5） 涉外公证材料： 中国驻外使（领）馆出具的委托书可以直接使用； 香港、澳门出具的公证材料需经过中国法律服务（香港或澳门）有限公司加盖转递章后方可使用； 台湾地区公证材料需经海峡交流基金会加盖转递章，四川省公证员协会确认后方可使用。6） 卖/买方为未成年： 由买方或卖方（未成年人）本人付款或收款的，均可办理； 买方为未成年人：任意监护人到场办理资金监管手续监护人名义代付房款，需收取监护关系证明（能确定监护关系的户口本或出生证明、监护关系证明）； 卖方为未成年人：亲生父母到账办理资金监管手续，以亲生父母名义代收房款，需收取亲生父母结婚证及监护关系证明（能确定监护关系的户口本或出生证明、监护关系证明）；若父母委托代理人办理，父母要收款的经纪服务合同代理人处需添加收款父/母姓名（不用到场签订协议）；若父母离婚的，不论离婚后是否有再婚的，需由未成年人收款，监护人或离婚协议抚养人到场办理即可（父母陪同到银行办理银行卡）；其它情形：由于认定监管关系过于复杂，可建议提供未成年子女银行卡办理；7） 跟房管局合作银行出具的”资金监管划转单+资金监管协议”公积金中心认可，公积金贷款也需要做房管局的资金监管；8） 交易监管资金在监管账户存续期间产生的利息，按照中国人民银行公布的同期活期存款利率进行计息。如交易完成，监管资金及在监管账户存续期间的存款利息归卖方所有；如双方交易失败，账户内本息归买受人所有；9） 卖方为公司产权或买方产权登记在公司名下不做资金监管；10） 只能在建设银行后子门支行、农业银行交易中心2楼驻点处，农业银行/工商银行房管局驻点处可以办理办理的资金监管单子： 证件号码（身份证、港澳台通行证等）有变更，或前后使用的证件有变更的（例：军官证变更为身份等），须提供变更证明；有曾用名，提供曾用名户口本（未体现的开具证明）； 系统自带的卖方姓名/证件号码错误，到房管局查档窗口查档并加盖房管局鲜章，携带查档资料到指定银行网店办理。5.1.8 办理网点与时效是？ 建设银行（存入后15分钟，可递件）方法一：买方将监管房款存入约定的建设银行卡，在“银行柜台”将卡中的房款转入监管账户；方法二：买方将监管房款存入约定建设银行卡，“足额”存入后，银行自动扣款到监管账户（须在子账户开立后的7个自然日之内存款，超过期限后只能采用方法一）； 农业银行（存入15分钟后，可递件）推荐买方将监管房款存入约定农业银行卡，存入后银行自动扣款到监管账户。 工商银行（存入后1个小时后，可递件）买方将监管房款存入约定的工商银行卡，通过银行银行柜台、网银转账等方式将卡中的房款转入监管账户（注：ATM机等自助终端，转款24小时后才能到账）5.1.9 卖方什么时候可以收到监管房款？ 买方取得新产权证后两个工作日内（不含取证当日），卖方可收到监管房款。（房管局直接给银行发送放款指令，不用门店/买卖双方提供资料） 监管资金存入监管账户后，会短信通知买卖双方； 资金监管划款完成前，买/卖方切勿注销办理资金监管时约定的银行卡，否则会导致卖方不能按时收款； 若未收到短信通知的，买方携带身份证原件、资金监管协议到银行柜台进行查询（监管银行各个支行均可），并可以打印资金存入凭条。5.1.10 交易终止及监管解除如何操作？1） 递件前： 经纪服务合同、网签合同在“约定时效内”，交易双方协商终止交易的，当事人须到房管局申请撤销以上合同； 经纪服务合同、网签合同“超过约定期限”，不用撤销合同。2） 递件后，未取证：交易双方协商终止交易的，当事人须到房管局撤销递件手续，撤销经纪服务合同、网签合同。3） 房管局不予受理或房屋交易审核不予通过的，当事人须到房管局撤销递件手续，撤销经纪服务合同、网签合同。4） 人民法院或仲裁机构生效法律文书证明房屋交易已解除或被确认无效，买受人可以持生效法律文书证明，申请单方解除。六、 评估6.6.1 商业贷款的评估6.1.1 商业贷款认可的评估公司有哪些？大成、九鼎、诚信、恒通、众成、中地华诚、鼎泰、泰宇、国策、仁达、天一、精通达、二分明月、华坤、大友等。6.1.2 每个银行的所对应合作评估公司分别是哪些？ 邮储银行：诚信、大成、二分明月、仁达； 工商银行：诚信、大成、华坤、众成； 建设银行：九鼎、大成、恒通、仁达； 光大银行：九鼎、大成、恒通、国策； 中信银行：大友、大成、泰宇、恒通； 农业银行：中地华城、鼎泰、仁达、大成； 成都银行：大成、天一、恒通； 中国银行：九鼎、大成、诚信、众成、恒通。6.1.3 商业贷款报评估流程？看房、出评的时效？ 报评估流程：线上：签三方OA系统预约评估经纪人上传产权证签约专员派发评估公司评估公司看房系统报价、查评； 看房时效：报评后2-3个工作日（市区）；报评后4-5个工作日（郊县）； 出评时效：2-3个工作日。6.1.4 商业贷款评估值一般能估到市场价格的多少？成交价的85%-90%左右（仅做参考，以最终评估报告为准）。6.1.5 商业贷款报评估需要哪些必备资料？完整的产权证原件或复印件的照片。6.1.6 商业贷款评估拍照时是否可以采用同户型的照片？不可以，必须一套房子一套照片。6.1.7 商业贷款哪些因素会影响评估值？1） 楼盘的商圈位置、房子的朝向、楼层、面积、年代、房屋性质； 不临街的房屋比临街的房屋评估值高； 90平米以上的房屋，商圈位置好，周围设备设施齐全、生活交通方便的房屋评估值要高一些； 面积越大，评估值单价越低；2） 商品房的评估值一般比政策性住房的评估值高。6.2 公积金贷款评估6.2.1 公积金贷款认可的评估公司有哪些？ 市公积金：高正、佳和、申价、鼎丰； 省公积金：众成、九鼎、诚信（中国银行）；九鼎、恒通（建设银行）。6.2.2 公积金贷款评估流程及看房、出评的时效？ 市公积金：面签以后才能报评估，评估公司受理后2-3个工作日内安排看房，看房后2-3个工作日出具评估报告并送到链家（金融事业部）/银行； 省公积金：线上流程：签三方OA系统预约评估经纪人上传产权证签约专员派发评估公司评估公司看房系统报价、查评；线下流程：签三方经纪人发产权证签约专员报评估评估公司看房出预评；看房时效：报评后2-3个工作日（市区）；报评后4-5个工作日（郊县）；出评时效：2-3个工作日。6.2.3 公积金贷款评估值一般能估到成交价格的多少？成交价格的80%-85%左右（仅做参考，以最终评估报告为准）。6.2.4 公积金贷款评估费收费标准是多少？评估费由谁收取？公积金评估费为评估价*0. 1%（最高收费800元），评估费由我司代为收取。6.2.5 公积金贷款报评估的流程是？ 市公积金：面签后，才能报评估； 省公积金：可以先报评估，再面签。6.2.6 公积金贷款评估需要哪些资料？ 市公积金：产权证复印件、买方身份证复印件、银行委托书； 省公积金：完整的产权证原件或复印件的照片。6.2.7 公积金贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？可以，只要没有出正评都不收费。6.2.8 公积金贷款评估公司是否可以自己选？可以，但必须是公积金中心认可的评估公司。6.3 组合贷款评估6.3.1 组合贷款评估的收费标准如何？评估费由谁收取？组合贷款评估费为成交价*0.1%（最高收费800元），评估费由我司代为收取。6.3.2 组合贷款需要分别使用商业银行和公积金中心的评估报告吗？不需要，仅需要做一次公积金评估即可。6.3.3 组合贷款评估公司是否可以自己选？可以，但必须是公积金中心认可的评估公司。七、 过户（划拨转出让、递件和核税）7.7.1 过户流程7.1.1 后子门普通件过户流程？在存量房交易服务平台录入房源签订三方合同签订经纪服务合同到银行办理资金监管签订网签合同税务大厅咨询台排号核税数据已关联（数据未关联，则权籍调查窗口办理）办证大厅总咨询台排号受理窗口递件受理后7个工作日办理缴费、领证2个工作日内划款。7.1.2 后子门网审件过户流程？在存量房交易服务平台录入房源签订三方合同签订经纪服务合同到银行办理资金监管签订网签合同申请网审办证大厅咨询台排号受理窗口递件核税受理1个工作日后办理缴费、领证2个工作日内划款。7.1.3 城南房管局普通件过户流程？在存量房交易服务平台录入房源签订三方合同签订经纪服务合同到银行办理资金监管签订网签合同咨询台排递件的号（若数据未关联的工作人员会发关联的号先到权籍调查窗口办理后再回到咨询台排递件的号）递件38号窗口排核税的号核税受理后7个工作日办理缴费、领证2个工作日内划款。7.1.4 郊县过户流程？ 新都区普通件过户流程：在存量房交易服务平台录入房源签订三方合同数据关联（数据未关联，则权籍调查窗口办理）签订经纪服务合同签订网签合同查档税务大厅咨询台排号核税缴税咨询台排号受理窗口递件受理后7个工作日办理缴费、领证； 龙泉区普通件过户流程：在存量房交易服务平台录入房源签订三方合同数据关联（数据未关联，则权籍调查窗口办理）签订经纪服务合同签订网签合同大厅咨询台排号查档预审核税2楼大厅排号缴税咨询台排号受理窗口递件受理后6-7个工作日办理缴费、领证； 双流区普通件过户流程：在存量房交易服务平台录入房源签订三方合同数据关联（数据未关联，则权籍调查窗口办理）签订经纪服务合同签订网签合同查档预审大厅咨询台排号核税缴税查维修基金2楼咨询台排号受理窗口递件受理后5-6个工作日办理缴费、领证； 温江区普通件过户流程：签订三方合同买卖双方同时到不动产登记中心签订网签合同数据关联（数据未关联，则权籍调查窗口办理）查档预审核税缴税查维修基金咨询台排号受理窗口递件受理后5个工作日办理缴费、领证； 郫都区普通件过户流程：在存量房交易服务平台录入房源签订三方合同数据关联（数据未关联，则权籍调查窗口办理）签订经纪服务合同签订网签合同提前一个工作日预约核税排号查档核税缴税咨询台排号受理窗口递件查维修基金受理后8个工作日办理缴费、领证； 天府新区普通件过户流程：在存量房交易服务平台录入房源签订三方合同数据关联（数据未关联，则权籍调查窗口办理）签订经纪服务合同签订网签合同大厅咨询台排号查档预审税务窗口排号核税大厅咨询台排号受理窗口递件查维修基金受理后第6个工作日办理缴费、领证。7.2 划拨转出让（核土地出让金）7.2.1 核土地出让金需要携带哪些资料？产权证、网签合同、买方身份证、国土证，只需要买方到场。 有国土证的且国土证名字和本次卖方产权证名字一致的，可以正常办理； 无国土证的或国土证名字和本次卖方产权证名字不一致的或国土证地址与产权证地址不一致且无须提供地址变更的，还需要卖方提前查一个“办国土”的档案。7.2.2 核土地出让金契税需要携带哪些资料？买方身份证、划拨转出让缴费通知单，只需要买方到场。7.3 递件时需要提供的资料7.3.1 购房资质审核资料有哪些？ 限购区域户籍的买方：户口本； 非限购区域户籍的买方：户口本、社保明细（连续缴纳24个月的养老保险），公司的营业执照复印件或组织机构代码证复印件盖公章，稳定就业证明。7.3.2 买卖双方需要携带哪些资料？买方：身份证和购房资质审核资料。卖方：产权证（不动产证）、有国土还需提供国土证，产权人本人身份证件（若卖方买房时登记的证件号码与现有效证件号码不一致，需提供同一人证明或号码变更证明）。【注】：郊县买方还需要契税票原件加复印件1份；新都区无国土证还需要提供所在楼栋宗地图；温江区无国土证还需要查土地查询卡；郫都区无国土证还需要提供土地分摊表原件；在城南房管局是否提供国土证均可；天府新区还需提供纳税申报表，