物业服务费定价（新）.ppt

物业管理服务费定价建议书 此建议书仅供客户内部使用 未经公司公司的书面许可 其它任何机构不得擅自传阅 引用或复制 目录 物业管理服务费定价建议书 物业管理服务费定价建议书 物业管理服务费定价建议书 物业服务费用定价要素当地政府指导价当地市场调节价标杆企业参照价标杆项目参照价 目录 物业管理服务费定价建议书 物业管理服务费定价建议书 物业管理服务费定价建议书 物业管理服务费定价建议书 物业管理服务费定价建议书 物业管理企业不能单方面改变物业服务收费标准物业服务收费标准是物业服务合同的核心内容改变物业服务收费标准本质上就是改变物业服务合同的核心内容改变物业服务收费标准应该首选进行收费标准的核算 并按照 物权法 规定 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 在此基础上 以物业服务合同中书面明确约定 物业管理服务费定价建议书 物业服务定价成本监审办法 国家发展改革委 建设部2007年9月10日颁布 发改价格 2007 2285号 适用对象 政府指导价确定物业服务收费标准 即物业服务社会平均成本负责 政府价格主管部门组织实施 房地产主管部门配合物业服务定价成本监审原则 合法性原则相关性原则对应性原则合理性原则 目录 物业管理服务费定价建议书 物业管理服务费定价建议书 物业服务收入构成管理费收入 住宅 商业 办公 工业厂房等 特约服务收入 维修 家政等 停车场收入 与开发商协商做为补贴 代理行服务收入 租赁 租售等 装修管理收入 出入证等 公共设施运行收入 电梯等 前期开办费收入 开发商补贴物业公司 其它收入 无形资产转让 废品回收等 目录 物业管理服务费定价建议书 物业管理服务费定价建议书 物业服务定价成本构成一 管理服务人员的工资 社会保险和按规定提取的福利费等 即人工费人员费用是指管理服务人员工资 按规定提取的工会经费 职工教育经费 以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老 医疗 失业 工伤 生育保险等社会保险费用基本工资社会保险费包括 医疗 工伤保险 养老保险 待业保险 住房基金 含住房公积金 等按规定提取的福利费 1 福利基金 按工资总额的14 计算 2 工会基金 按工资总额的2 计算 3 教育基金 按工资总额的1 5 计算 4 加班费 包括日常加班和节日加班 5 服装费 6 工服干洗费 物业管理服务费定价建议书 二 物业公用部位 公用设施设备的日常运行 维护费用物业公用部位公用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内公用部位公用设施设备的正常使用和运行 维护保养所需的费用 不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费 应由住宅专项维修资金支出的维修和更新 改造费用维修费保养费日常运行费 主要是能源消耗装修费康乐设施费低值易耗费 杂项费用 物业管理服务费定价建议书 三 物业管理区域绿化养护费用绿化养护费是指管理 养护绿化所需的绿化工具购置费 绿化用水费 补苗费 农药化肥费等 不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费绿化工具费劳保用品费绿化用水费农药化肥种子费杂草清运费园林景观再造费 包括补苗 花卉盆景布置等 物业管理服务费定价建议书 四 物业管理区域清洁卫生费用清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费 消杀防疫费 化粪池清理费 管道疏通费 清洁用料费 环卫所需费用等清洁工具购置费劳保用品费清洁机械材料费 包括大楼外墙清洁设备 打蜡抛光机的折旧 消耗材料等化粪池清理费垃圾清运费水池清洗 检验费其它费用 物业管理服务费定价建议书 五 物业管理区域秩序维护费用秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费 安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等 其中器材装备不包括公用设备中已包括的监控设备 保安系统日常运行及维修保养费日常保安器材费 包括警棍 对讲机 电池 电筒等购置费保安人员人身保险费保安用房和保安人员住房租金 物业管理服务费定价建议书 六 物业公用部位 公用设施设备及公众责任保险费用物业公用部位公用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业公用部位公用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用 以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准火灾保险 机械损坏险等财产保险公众责任保险雇主责任保险社会保险 一般包含在人工费用中 特别注意不能重复计算 物业管理服务费定价建议书 七 办公费办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费 交通费 房租 水电费 取暖费 通讯费 书报费及其它费用交通费通讯费低值易耗文具 办公用品费书报费宣传广告和市场推广费法律费用节日装饰费办公用房租金业主大会 业主委员会办公费 物业管理服务费定价建议书 八 管理费分摊管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下 为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用物业管理公司管理该小区项目所支出的服务费用分摊物业管理公司对管理处实施的管理成本的分摊 物业管理服务费定价建议书 九 物业管理企业固定资产折旧固定资产折旧是按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额 物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的 与物业服务直接相关的 使用年限在一年以上的资产 固定资产残值率按3 5 计算 个别固定资产残值较低或者较高的 按照实际情况合理确定残值率 以直接用于业主物业管理服务的固定资产为范围交通工具 如业主小区汽车通讯设备 如电话机 手机 传真机等办公设备 如桌椅 沙发 电脑 复印机 空调机等工程维修设备 如管道疏通机 电焊机等其它设备 物业管理服务费定价建议书 十 经业主同意的费用经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用业主委员会委员津贴经业主同意 是指业主大会决议同意 并在业主大会议事规则中明确约定业主大会决议同意 按照 物权法 第七十六条规定 决定 有关共有和共同管理权利的其它重大事项 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 物业管理服务费定价建议书 十一 其它费用必要的社区文化活动费用税金 目录 物业管理服务费定价建议书 物业管理服务费定价建议书 物业管理费的包干制与酬金制包干制 是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用 盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担的物业服务计费方式酬金制 是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业 其余全部用于物业服务合同的支出 结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 物业管理服务费定价建议书 包干制的特点业主向物业管理公司支付固定的物业服务费用物业管理费用的盈余 亏损属于物业管理公司物业管理公司暗想作业公用部分不能及时维修保养 疲劳使用物业管理费用应缴纳营业税等税费按照合同约定 可以不向业主公布账目 物业管理服务费定价建议书 酬金制的特点物业管理公司向业主预收物业服务资金物业管理费用的盈余 亏损属于业主物业管理公司阳光作业公用部分能够保证及时维修保养物业管理费用合理避税成为可能按照合同约定 定期向业主公布账目维护了业主和物业管理公司的合法权益有利于加强成本控制 降低和避免虚假成本 转嫁成本和侵占业主利益的倾向 物业管理服务费定价建议书 酬金的计提酬金计提技术应以代收代支的物业服务资金和其它收入之和为准酬金制比例应在物业服务合同中明确约定一般酬金制比例在8 18 酬金计提应避免重复计提计提的酬金包含物业管理公司利润 物业管理公司营业税 物业管理公司对管理处实施的管理成本 物业管理服务费定价建议书 酬金制的制度建立建立收支平衡的管理预算制度建立物业管理收支情况报告制度 保证业主知情权 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算 并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况 建立业主咨询答复制度 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出咨询时 物业管理企业应当及时答复 建立物业管理设计制度 物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计 建立多退少补机制建立奖励机制 目录 物业管理服务费定价建议书 物业管理服务费定价建议书 专项维修资金的概念和性质专项资金是由业主或非业主使用人交纳 为了保障物业在使用一定时间后 所需的特定维修 更新及房屋发生紧急情况时应急的资金 特定 物业公用部分的中修 大修 更新 改造 翻修性质 是由业主交纳 由物业管理单位或政府主管部门设立专门帐户管理 住宅专项资金 是指专项用于住宅公用部位 公用设施设备期满后的维修和跟新 改造的资金 物业管理服务费定价建议书 专项维修资金管理 使用原则管理 专户存储 专款专用 所有权人所有并决策 政府监督 使用 方便快捷 公开透明 受益人和负担人相一致 安全远远超越自由 效益 效率 物业管理服务费定价建议书 专户存储 以物业管理区域为单位设帐 以户为单位设分账细户按单栋设置专款专用 专项用于公用部位 公用设施设备保修期满后的维修和更新 改造的资金保修期满