项目营销推广计划安排.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除1 项目营销推广计划安排1.1. 物业分期推广计划 1.1.1. 一期项目的物业状况和经济指标（参照美院第二稿方案）用地面积：185646平方米1) 地上总建筑面积：160460平方米，其中：a) 住宅建筑面积：142280平方米，其中：花园式住宅：33020平方米 多层住宅：52624平方米独立式住宅：4000平方米联排式住宅：52678平方米b) 商业建筑：16930平方米c) 物业管理及会所：1250平方米2) 半地下机动车库建筑面积：13278平方米（未记入容积率）3) 半地下非机动车库建筑面积：31500平方米（未记入容积率）容积率：0.87建筑密度：29%绿地率：40%总户数：838户停车位：673辆其中：室内：238辆 半地下汽车库：435辆1.1.2. 一期可销售物业横向分析物业横向分析图项目建筑面积预计套数可宣传卖点市场表现力客户群体单位去化相对速度花园式住宅33020250大露台多阳台尚可一般快多层住宅52624440经济、实用、低总价一般最广最快联排式住宅52678240经济型，多功能型较强比较少较慢独立式住宅400012舒适享受型最强最少最慢 花园式住宅（多层花园洋房）：该物业目前在扬州供应量尚在少数，这也是中原规划建议中提出退台花园洋房量比较多的重要原因，退台花园洋房以大露台（不计建筑面积），多阳台见长，拥有排屋般与自然充分相融的禀赋，在加上户型和面积的丰富性，使得客户拥有比较广泛的选择余地。 多层住宅：多层住宅在项目的总规划中占有绝对的量，这也是项目在容积率上得到体现的最有效的工具，一期多层占总量的1/3，从套数上讲预计有440套，单纯从量化的角度上而言，需要我们投入比较大的宣传力度。中原认为：多层花园的顺利推广是一期项目成功最后关键环节。 联排式住宅：该物业类型相对比较复杂，其中又包含叠排（双跃层，严格意义上为多层物业）和联排，在美院的方案中物业计算类型相对比较混乱，所以在此只能一并分析。叠排：作为过度型产品在扬州目前的大市场行情下，一度颇受追捧，分析其原因：其一是用次排屋的价格购买类排屋的品质，满足自身的虚荣心和尊荣感，所以在项目的宣传中应该以排屋对外进行宣传，其二，用高于多层的价格购买超发展式的多层物业，满足家庭功能性、空间的多样性需求，提升居住质量，适合二次物业购置者，所以在项目的宣传中应该从功能性的丰富性和空间的多样性进行强力渲染。联排：应该是本案宣传的重头戏，目前市场上联排的放量不在少数，而在激烈的市场中立足，并占有鏊头之势，产品因素是第一位的，即本案的户型的精致性。单纯从项目总价而言，排屋物业与独立式住宅相比具有明显的优势，单纯从物业的层次来看与多层相比的市场的表现力度要强，更容易引起市场的关注。 独立式住宅：独立式住宅应该扬州北区住宅将来存在的物业类型，也是整个扬州独立式住宅物业选择可能性最大的区域，所以市场的关注度极高，“希望越大失望”这就是独立式住宅产品设计不出挑的最悲观的结果。所以本案独立别墅设计严格把关，绝对创新的最大理由。做出点睛之闭毕竟代表着北辰的创业精神和开发精神。是项目最高形象的代言。综合：项目一期物业种类最为复杂，这在一定程度上也决定了项目在宣传推广中作好权衡和选择，好的物业不一定有好的市场，普通的物业更不能叫响市场，如何在不同物业中选取最佳物业类型或者最佳物业类型组合。这要根据物业的产品质素和市场的预期分析来定夺。在众多物业类型中，即能够为市场所接受，一方面有亮点呈现，同时还要有产品升华的可能，这就是研究项目施工计划和推广计划的最根本的基础。1.2. 一期物业推广安排坚挺形象确保市场的联排先行力拔形象升华市场的别墅跟进稳住市场流传口碑的多层随后激起波澜点睛市场的退台点缀1.3.1. 联排先行1) 联排、的产品定位180-240，合理的面积范围是市场的关注点。2) 联排不失项目的高档性，是项目力拨头筹的兴奋点。3) 主形象以规模取胜。4) 量大先行，快步抢占市场。5) 为别墅留足高档客户的积累时间。1.3.2. 别墅跟进1) 别墅联排产品的最大升级，产品在提升，形象再升华。2) 让产品的期待和欢呼声达到最高，而后揭开神秘面纱，一蹴而就。3) 把价格提升最高，攻占扬州产品第一品牌。4) 为随后的产品奠定价格基础。1.3.3. 多层随后1) 品牌有了号召力，价格有了铺垫，产品有了创新，多层的机会到了。2) 笼络大众心理，回归百姓的理性消费。3) 广泛树立品牌概念。1.3.4. 退台、叠加点缀1) 退台是多层的跨越。叠加是多层的点睛之笔。2) 市场不能懈怠，市场需要激情，正如平静的水需要涟漪和浪花来点缀。3) 多层的推售在短时间内不可能去化，市场疲惫因素必须要考虑。4) 退台、叠加是多层销售中的领头效应的最佳倡导者。1.3. 一期物业推广的区位选择一期物业的推广在建筑类型的选择上，应该按照中原以上建议的排序进行，在项目的实际推广过程中在遵循以上物业选择原则之外，还要根据项目的组团规划状况，按照区域划分进行阶段性推广。中原认为按照以下推广组团顺序相对项目的整体推广相对比较适合：一期西北角的排屋先行，通过排屋的宣传，塑造项目的综合形象。 当西北角排屋销售到一定时间之后，根据销售形势适度在放量推售或者采取停止排屋销售，而拉开别墅销售大幕，争取开盘当天全部销售完成，在市场上建立北辰公司的别墅无论是在开发理念上还是在产品上都是一流的，是受市场追捧的，同时在价格上有很大的拔高，形象上有很大的提升。 当别墅销售完成后，就正式地对西南向的排屋正式对外推广，此时价格上已经与先行推售的排屋价格形成一个的差额，给市场上形成一定的升值效应，排屋的再推售，一方面满足没有购买到别墅物业的心理急迫感（毕竟价格上有一定的差距，容易落单），另一方面排屋物业的封盘使得客户对项目有销售好感。在其他物业的销售阶段 ，可以适度地把首推的西北角部分排屋以保留房（关键是说辞）进行放量。 当排屋物业达到预期的销售比例之后，正式对外推售多层和退台花园部分部分，至于选择哪种物业在先，首先要根据案场接待客户的意向多少，再者根据目前市场上竞争项目的物业类型