某项目整体策划方案(DOC 88页).doc

天泽创世纪前期策划案 密 级：AA 此报告只对 天泽创世纪 单位提供文档编号：Jl/fxbg-001 修改记录编号：001 第 1 册/共1 册“天 泽 创 世 纪”前期策 划 案总页数83正文79附录0生效日期：2007年9月23日编制：审核：批准：合肥天赐房地产营销代理公司二零零七年九月二十三日目 录第一章 市场分析5 一、宏观环境因素分析51.1蚌埠市经济现状及发展趋向分析:61.2蚌山区现状及发展趋向分析7 二、蚌埠市房地产市场分析92.1蚌埠市房地产现状及趋向分析92.2蚌埠市房地产市场供求分析92.3蚌埠市房地产市场价格分析142.4蚌埠市房地产市场空置简析142.5各区房地产市场特点及趋势15 三、蚌埠市市民消费行为分析173.1居民收入水平和消费结构分析173.2蚌埠市民消费心理分析18 四、客户群分析194.1目标客户群194.2目标客户群的需求分析20第二章 项目分析23 一、地理位置23 二、项目规模25 三、项目现状26 四、项目的资源整合264.1与城市规划前景的整合264.2与区域发展最高住宅业态的整合274.3与龙子湖旅游资源的整合28 五、项目SWOT分析285.1、项目优势分析285.2、项目劣势分析305.3、项目机会分析305.4、项目威胁分析31第三章 蚌埠重点在售楼盘分析33 一、概述：33 二、重点项目调查分析：331、宝龙城市广场332、阿尔卡迪亚353、紫荆名流374、财富广场38 三、重点项目统计比较39 四、重点项目价格及销售情况比较分析40第四章、项目定位43 一、项目市场定位431.1 市场定位理念431.2市场定位43 二、项目形象定位442.1形象主题定位442.2支持点442.3 项目案名建议45第五章 整体规划建议49 一、项目总体规划思路491.1、公园的概念491.2、建立具有蚌埠特色的公园旅游文化地产50 二、建筑风格建议502.1、项目建筑设计具体建议51 三、环境设计建议573.1花的海洋573.2动态园林休闲区583.3音乐无限583.4艺术之都58 四、设施配套建议594.1住宅项目的主要配套594.2规划配套设施的原则建议594.3具体配套建议60 五、物业管理建议6051物业管理提前介入的工作60 六住宅其他规划建议6161人流引导6162交通组织6163辅助性服务设施61 七、回迁住宅部分规划建议627.1建议原则62第六章 总体营销推广方案63 一、总体推广战略思路63 二、项目形象定位671、项目定位672、客户定位68 三、高层推广思路实景营销，情景营销683.1、售楼处693.2、设置泛景观样板房及人性化的看楼服务693.3销售手法70 四、整合推广策略724.1、高层推广阶段与主题安排724.2、主卖点诉求744.3、项目包装手法754.4、广告主卖点诉求764.5、媒体宣传策略794.6、主题活动策略804.7、单位推售策略814.8、价格策略814.9、促销措施策略814.10、宣传推广策略82结 语87第一章 市场分析一、宏观环境因素分析蚌埠市位于北纬3301至3249，东经11731至11711，北部与固镇县、五河县交界，东部与凤阳县毗邻，南部与凤阳县接壤，西部与怀远县相连。据2004年末统计结果，蚌埠市一市三县总面积5952平方公里。东端至五河县浮山峡山口，西端到怀远县万福镇关圩村颜李庄，东西长135 公里；北端至固镇县大韩家西北的沱河中心线，南端到怀远县常坟镇新桥村新庄，南北宽86.5公里。市区总面积601.5平方公里， 其中，淮河以北面积240.66平方公里，淮河以南面积360.84平方公里， 建成区面积70平方公里。2006年全年人口出生率12.31，比上年上升1.79,人口死亡率4.20,人口自然增长率8.11。年末户籍总户数96.18万户，其中市辖区 27.05万户。年末总人口352.47万人,比年初增加3.14万人。分年龄段看，18岁以下84.66万人，占总人口24.1%；18-35岁103.26万人，占总人口的29.29%；35-60岁的118.40万人，占总人口的33.59%；60岁以上46.15万人,占总人口的13.02%。总人口中，非农人口93.97万人。年末统计市辖区总人口达91.43万人，其中非农人口63.58万人。从性别来看，男性人口182.7万人，占51.8%,女性人口169.8万人，占48.2%。1.1蚌埠市经济现状及发展趋向分析:2006年全年全市完成生产总值359.01亿元，比上年增长13.1%。其中，第一产业实现增加值75.34亿元，增长10.2%；第二产业实现增加值141.16亿元，增长15.4%，其中工业增加值115.56亿元，增长17.8%；第三产业实现增加值142.52亿元，增长12.3%。三大产业比例为21.0:39.3:39.7。按户籍人口计算，全市人均生产总值达10231元,增长12.2%。年末全市从业人员187.3万人，比上年增加0.8万人。其中，第一产业98.2万人，减少2.3万人；第二产业35.6万人，增加3.2万人；第三产业53.5万人，减少0.1万人。从业人员中，全市乡村从业人员157.06万人，同比增长0.5%。其中，工业从业人员16.31万人，增长19.3%。2006年东海大道改造完成。建成龙子湖桥头公园一期，启动了锥子山景区建设。全年完成兴华街、国庆街北段、华大街等43条三、四类道路整修和改造；改建前进二里等55条街巷路灯，并新建路灯210套。火车站广场改造工程竣工，10月1日对外开放。完成南山公园开放式建设，6月1日对外免费开放。加大城市绿化美化面积，增加城市绿地2000亩。城市污水管网建设进展迅速，全年污水管网铺设18.4公里。1.2蚌山区现状及发展趋向分析天泽创世纪项目位于安徽省蚌埠市蚌山区，紧邻龙子湖风景区。属于城市中部，是蚌埠核心区域。 经济概况：蚌山区是全市政治、经济、文化和信息中心，也是蚌埠市改革开放和对外交流的“窗口”。改革开放特别是党的十六大以来，全区经济和社会进入全面振兴和快速发展时期，经济实力显著增强，城市建设和管理提高到了一个新水平，改革开放取得丰硕成果，政治和社会形式保持稳定，社区建设跃上了一个新台阶，民主法制和精神文明建设成效显著，全区经济和社会各项事业出现了新的局面。2005年，国内生产总值完成76532.8万元，增长12.7%；财政总收入12485万元，比年初预计增长20.5%；作为老的工业城区，工业完成总产值63000万元；城镇居民人均消费水平2005年为9000元/人，全区经济保持了持续快速发展的良好势头。全区上下解放思想，与时俱进，抢抓机遇，奋力赶超，2005年，蚌山区成功引进了各类招商项目110多个，其中1000万元以上的项目达11个，全年实际引进市外资金30468万元，境外资金520万美元。交通状况：蚌山区作为蚌埠市核心区域，蚌埠火车站和长途汽车站坐落在本辖区，合徐、蚌宁高速公路经辖区周边而过。辖区内有华东地区最大的铁海联运的集装箱货运站，可直接办理货物的出口运输，汽运货柜当天可抵达北京、上海、天津、南京、连云港、济南、西安、武汉、南昌等城市；辖区距千里淮河第一大港蚌埠港仅6公里，可借助港口通达海外。随着辖区内京沪高速铁路车站（沿途五大站点之一）的动工建设，京沪线电气化改造工程的开展，蚌埠市将进一步融入长三角一小时经济圈。随着4C级蚌埠新机场等一系列基础设施的建设和投入使用，龙子湖区乃至蚌埠市的交通优势将进一步凸显。产业布局：蚌山区以发展第三产业为主，重点发展房地产、现代商贸和新兴服务业，积极发展文化教育和旅游娱乐业，有选择地发展仓储运输业和加工业，带动全区产业结构调整和经济发展，现已初步形成中心商务区、工业园区、大学园区三大功能区。二、蚌埠市房地产市场分析2.1蚌埠市房地产现状及趋向分析蚌埠市的房地产业自2000年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面，据不完全统计，2007年底在蚌埠市注册的房地产公司约达100家，开发房地产项目近100多个。 2.2蚌埠市房地产市场供求分析近年来蚌埠房地产发展迅速，淮河文化广场、会展中心、大剧院、科技图书馆、休闲中心一批政府项目相继落成，有效的带动了蚌山区的房地产市场发展，几年来该区域发展了近35个房地产项目，是蚌埠房地产的主力军。项目名称开发公司项目地址土地面积建设规模时代广场蚌埠基业房地产开发有限公司南山路、西首北侧8467.4平方米70241平方米阳光水岸蚌埠市长隆房地产开发有限责任公司公栈路、升平街路30661.6平方米50200平方米南北米亚花园蚌埠南北房地产开发有限公司工农路459号5285111万平方米中心花园蚌埠市耀元房地产开发有限公司胜利中路21号19138平方米65000平方米阿尔卡迪亚蓝天城荣盛房地产发展股份有限公司蚌红旗四路与航苑路交汇处102261平方米10.29万平方米蚌埠光彩大市场蚌埠光彩投资有限责任公司朝阳路以东、东海大道以南613亩40.87万平方米金山花园蚌埠万隆房地产开发有限公司蚌埠市涂山路北侧航华路西侧98517.7平方米14.8万平方米沁雅凯旋城蚌埠市康恒房地产开发有限公司工农路以东、红旗四路以南、航振路以西、红旗五路以北103546.7平方米约17万平方米阿尔卡迪亚阳光苑荣盛房地产发展股份有限公司蚌涂山东路2222号84608平方米16.9万平方米紫荆名流花苑益兴实业（蚌埠）置业有限公司蚌埠市涂山路与兴业街交叉口98088.5平方米17万平方米华夏第一街区安徽铭基金诺置业有限公司新城区商务中心79552.920平方米待定四季阳光花园蚌埠市汕潮房地产开发有限责任公司工农路1#区27653.6平方米27980平方米华美嘉园蚌埠灯芯绒集团九通房地产开发有限公司蚌埠市蚌山区胜利中路200号56000平方米15幢康城沁雅花园浙江康恒房地产开发有限公司蚌埠分公司工农路沁雅花园99015.3平方米158080平方米新新家苑蚌埠新区发展股份有限公司老机场D4-1地块73115.13平方米118791平方米沁雅佳苑浙江康恒房地产开发有限公司蚌埠分公司红旗二路1号沁雅佳苑8069.1平方米1.8万平方米新世纪广场安徽天洋房地产（集团）有限公司淮河路青年街7069平方米85865平方米书香门邸蚌埠市房地产开发有限公司工农路东侧、体育路南侧25476.2平方米5.5万平方米工农路5号区蚌埠市城乡房地产开发有限责任公司工农路5号区69300平方米100000平方米蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙置业有限公司淮河文化广场南处192121.02平方米498908.5平方米紫荆名流南苑益兴实业（蚌埠）置业有限公司蚌埠市涂山路与兴业街交汇处92843平方米162000平方米财富广场汉旭（蚌埠）置业有限公司体育路与延安路交汇处14044.1平方米48020平方米清大德人生物科技研发中心安徽清大德人生物科技研发有限公司东海大道与工农路交汇处23867.1平方米64101平方米金山花园北区蚌埠万隆房地产开发有限公司航华路与红旗三路交汇处34827.8平方米53304平方米紫荆名流商铺益兴实业（蚌埠）置业有限公司蚌埠市涂山路与兴业街交汇处98088.5平方米17万平方米2.3蚌埠市房地产市场价格分析2007年国家发改委等部门发布的五月份全国城市房价中，安徽蚌埠首次进入了人们的视线，它以房价涨幅10.2%排在了全国第五位，而这个城市的综合实力去年还只排在全国第182名。当地统计显示，在成交均价最高的新城区，商品房成交均价在每平米2800元左右，单价最贵的甚至超过了每平米4000元。2007年8月17日蚌埠商品房销售情况区域类型成交均价蚌山区住宅：3258.52元/平米商业：11214.84元/平米龙子湖区商业：2406.17元/平米商业：4003.51元/平米禹会区住宅：2165.85元/平米商业：元/平米淮上区住宅：元/平米商业：3126.05元/平米2.4蚌埠市房地产市场空置简析随着蚌埠房地产的迅速发展，投资势头的兴旺，旧城改造势如破竹，拆迁周转房、安置房的商机便应运而生，同时也拉动了商品房的销售势头，使蚌埠房地产商品房一经推出即抢购一空的局面。2.5各区房地产市场特点及趋势禹会区：禹会区房地产发展较为缓慢，这与该区域的环境有直接关系，西区属于蚌埠的工业区，辖区内有众多工厂、企业，每天有大量污染排出，空气污染严重。这也是导致房地产发展缓慢的主要原因。蚌山区：蚌山区，近几年发展迅速，淮河文化广场、会展中心、大剧院、科技图书馆、休闲中心、龙子湖大桥、污水截流、消防站、大学园区、市第二实验小学新校、新城实验学校等一批城市公共建设重点工程已经竣工交付使用，龙子湖及周边环境治理、东海大道环境整治等重点工程建设正在快速推进；老机场地区和龙子湖地区的城市道路框架基本建成，区内绿化、供电、供水、排水、燃气、电讯等配套设施逐步完善；沁雅花园、龙湖香都、新新家苑、阿尔卡迪亚、金山花园等一批中高档住宅小区已初步展现风采；华夏第一街区、家乐福超市、宝龙城市广场、财富广场等一批重大商业项目正在抓紧建设，是蚌埠房地产主力军。龙子湖区：龙子湖区是全市旅游、经济、文化中心，也是蚌埠市改革开放和对外交流的“东窗口”。近年来全区经济和社会进入全面振兴和快速发展时期，经济实力显著增强，城市建设和管理提升到了一个新水平，相应建成的小区有光明大厦、龙湖春天、东方明珠城市花园、世纪家园等。但沿湖房地产开发项目较少，据了解沿湖近两年没有新楼盘问世。三、蚌埠市市民消费行为分析以下数据来自市场调查问卷3.1居民收入水平和消费结构分析被访者家庭月收入：根据市场调研，被访者多数都是蚌埠市工薪阶层，大部分月平均收入都在1000-2000元之间，年收入在1.5-4万左右。3.2蚌埠市民消费心理分析被访者对单价的接受程度： 从上表中可以看出，在所调研的264位被访者中，针对大板楼生活圈以内的地理位置及面积，被访者理想的大板楼生活圈以内的多层单价在1500-2000元的占到26.90%，2000-2500元的占到39.40%、2500-3000元的占到22.35%，3000元以上的占到11.36%四、客户群分析4.1目标客户群被访者对本项目接受率在所有访问的消费者中，有70.3%的客户能够接受在大板楼生活圈以内的项目，但29.7%的客户还是不会去购买大板楼生活圈边上的房子，主要的原因是因为离市区较为不方便，而且周边的配套不够完善。消费者年龄结构在被调查的264个有效样本中，年龄在30-35岁之间的消费者最多，占29.17%，25-30岁之间的为27.27%，35岁以上的为26.14%；而最有消费能力的也集中在30-35岁之间。4.2目标客户群的需求分析被访者购房时重点考虑因素被访者购房时重点考虑因素提及次数提及率排名交通条件15458.33%1绿化14554.92%2保安14454.55%3地段6123.11%4配套4517.05%5从表中可以了解，对于交通、空气绿化及保安是最多被提及的，也是目前购房者在购房时考虑最多的因素；其次是周边人文、购物等生活配套及地段也是较为关注的重点。被访者对户型的选择从对264位被访者的调研中可以了解到有56.44%的客户选择三室的户型结构，有43.18%的客户选择二室的户型；所以可以看出，大多数的客户还是偏向三室一厅或两厅的房型。根据市场调查我们得出以下结论：购买人群分布特点：目前最迫切购房两个层面第一、年龄在21-35岁学历较高，家庭结构为两口或三口之家的一般职员。第二、35-50岁四口之家，孩子长大，原有房子面积较小，需改善居住条件的中层职员及个体户。此两类人群是项目的主要客户群。心理层面：购房者越来越理性，已不仅仅是满足基本的居住需求，影响人们购房的最主要因素依次排序为价格、交通、环境、保安、建筑质量，说明目前蚌埠市小区住房的问题点主要集中在交通、小区环境及物业管理上，我们应从这些地方提升项目形象，制造品质卖点。第二章 项目分析一、地理位置天泽创世纪本项目位于蚌埠市蚌山区紧邻龙子湖风景区，胜利路与永业路交汇处，交通便利，有108路，207路公交直接到达，距离美丽的龙子湖风景区步行只需五分钟，区域内配套齐全，有大型超市，学校，医院等。项目周边配套如下：龙湖幼儿园 宏业路派出所蚌埠市公安局 铁路三小蚌埠财贸干部中专学校 上海铁路局蚌埠学院蚌埠广播电视中心 蚌埠环境保护局蚌埠市第二附属医院 淮河风情园二、项目规模规划用地面积为：65840平米总建筑面积为：195060平米建筑密度为30%容积率为2.95其中：观湖园：住宅：103900平米 商业：4880平米双喜园：住宅：25220平米商业：3820平米迎上园：住宅：53800平米现状住宅：710平米商业办公：730平米农贸市场：2000平米三、项目现状目前项目正处于拆迁阶段，其政策科学合理，保证拆迁户的利益，得到群众和政府的大力支持与合作，由于拆迁体量较大，整个拆迁工作预计将在一个月内完成。拆迁现场四、项目的资源整合4.1与城市规划前景的整合2006年东海大道改造完成，建成龙子湖桥头公园一期，启动了锥子山风景区建设；全年完成兴华街、国庆街北段、华大街等43条三、四类道路整修和改造；改建前进二里等55条街巷路灯，并新建路灯210套；火车站广场改造工程竣工，10月1日对外开放；完成南山公园开放式建设，6月1日对外免费开放；加大城市绿化美化面积，增加城市绿地2000亩；城市污水管网建设进展迅速，全年污水管网铺设18.4公里。 全年竣工验收新建小区实施物业管理12个，沁雅花园二期、四季阳光花园、阿尔卡迪亚A2块二期、华夏第一街区一期、益兴名流花园、晨光花园、金山花园一期项目竣工，为蚌埠的房地产行业打下坚实的基础。4.2与区域发展最高住宅业态的整合该区域是蚌山区与龙子湖区交汇处，近年来依托龙子湖发展迅速，房地产业也随之升温，在该区域发展成功的楼盘有：湖景花园。房花园，龙湖迎滨山庄等大型住宅项目，由于这些项目开发年限早，且均以多层住宅为主，整体档次较低，而本项目的开发将有利提升该区域的居住品质。4.3与龙子湖旅游资源的整合项目地处蚌埠市东郊，且龙子湖风景区座落于此，辖区内旅游资源丰富，主要由龙湖、曹山、雪华山、西芦山及锥子山组成，大体呈三山夹一湖的独特地貌。作为国家3A级旅游景区和省级风景名胜区，龙子湖风景区青山碧水相连，湖岸曲折多变，水面纵深开阔，绝壁怪岩裸露，既有风景怡人的自然风光，又有韵味无穷的人文景观；既有城市交通干道环绕，又以现代化的城市为依托，景区内有省、市级文物保护单位以及古银杏（唐代）、石屋（唐代）、栖岩寺遗址（明代）、玲珑塔遗址（东汉）等古迹或遗址。近几年，景区建设跨步发展，已独具特色。五、项目SWOT分析综合市场的整体状况，通过对周边项目的调查和研究结合对于本项目的分析，我司认为本项目存在以下优劣势。5.1、项目优势分析（一）自然环境好本项目所在区域为蚌埠市蚌山区，近邻龙子湖风景区，该区域自然环境好，占地面积161.68平方公里，青山碧水、湖光山色，是居住的最佳选择。（二）生活配套齐全周边的生活配套齐全，周遍有幼儿园、小学、中专、大学、医院、大型超市、环境保护局、蚌埠广播电台等配套设施。（三）人文环境好龙子湖区辖区内有安徽财经大学、蚌埠医学院等4所高等院校，有中央研究机构2所，有各类专业技术人员万余人，且占地近6000亩的综合性蚌埠大学园区正在建设之中。（四）交通便利蚌山区作为蚌埠市核心区域，蚌埠火车站和长途汽车站坐落在本辖区，合徐、蚌宁高速公路经辖区周边而过。辖区内有华东地区最大的铁海联运的集装箱货运站，可直接办理货物的出口运输，汽运货柜当天可抵达北京、上海、天津、南京、连云港、济南、西安、武汉、南昌等城市。（五）品牌形象好，具有良好的市场美誉度 蚌埠天泽置业有限有限公司在蚌埠成功开发过多个房地产项目，已经树立了良好的市场美誉度。5.2、项目劣势分析（一）区域居民高龄化项目位于蚌山区大板楼，根据调查该地区居民大多为退休职工。年龄均在50周岁以上，不具备购买力。（二）项目周边环境差该项目位于蚌埠大板楼，是蚌埠的老城区，因为缺乏物业管理，导致街道垃圾无人管理，对项目具有一定的负面影响。（三）回迁户对项目影响因为回迁户生活水平较低，与商品房客户容易产生矛盾，对项目销售有一定负面影响。5.3、项目机会分析（一）发展潜力巨大，有较强的增值空间东部是蚌埠发展一直想推进的方向， 2006年末，市政府又明确提出加快建设龙子湖建设的步伐。因此2007年东部城区房地产开发将会呈现更好的发展趋势，特别是建设以龙子湖为中心的旅游休闲度假区，促使区域交通的发展及商业的繁荣，将对本案有良好的促进作用。（二）走差异化路线通过项目的合理化调整，走特色路线，可以最大限度扩大项目的盈利空间，以达到项目利益的最大化。（三）市场空间大蚌埠市正处在经济高速增长时期，人们的收入水平也快速提高，整个房产市场空间比较大，对于一些外来年轻居住者，中小户型最符合市场需求，所以，这类户型在蚌埠市场上仍有较大的空间。（四）入市时机的选择 把握买房者的心态，选择最佳的入市时期尤为重要。针对市场需要，我们建议2007年12月份开始预热，2008年中旬正式开盘销售。5.4、项目威胁分析（一）区域发展威胁本项目位于蚌山区，根据调查，目前没有与其相比拼的楼盘。由于近年来城市南区发展较为迅速，新建了不少房地产项目，这对我们有一定的威胁。（二）宏观经济运行形势影响国家对房地产市场的宏观调控，在2005年中央房地产调控政策在许多地方并没有得到很好的贯彻执行。全国住房结构不合理现象，并没有从根本上得到解决，部分房地产的热点城市，房地产开发和住房的不良贷款开始浮出水面，房地产金融风险逐渐显现。本项目SWOT分析S（优势）1、自然环境好2、生活配套齐全3、人文环境好4、交通便利5、品牌形象好，具有良好的市场美誉度 （劣势）W 1、区域居民高龄化2、项目周边环境差3、回迁户对项目影响O（机会）1、发展潜力巨大 2、走差异化路线3、市场空间大4、入市时机选择（威胁）T1、区域发展威胁2、宏观经济运行形势影响从对本项目SWOT分析中可以看出，本案项目的优势较为明显，但劣势所造成的负面影响也不容忽视，至于机会的选择，将具体表现为项目在客户定位和入市时机等细节上的把握。第三章 蚌埠重点在售楼盘分析一、概述：近期蚌埠房地产发展迅速，据统计，蚌埠房地产已经连续长期位居全国前列。其中代表性项目包括：宝龙城市广场、阿尔卡迪亚、紫荆名流、财富广场、金山花园、华夏第一街等诸多楼盘。二、重点项目调查分析：1、宝龙城市广场蚌埠宝龙置业有限公司成立于2006年2月，是蚌埠“宝龙城市广场”的开发商。蚌埠“宝龙城市广场”位于蚌埠市新区核心位置（原华夏第一街区东半部分），西北与新区淮河文化广场相邻，总面积288余亩，总投资超过13亿元人民币，规划总建筑面积超过49万平方米，是集商业、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、居住为一体的大型项目，内容包括：大型Shopping mall中心、大型百货、商业街、大型生活超市、橱卫广场、家电连锁、五星级影院、美食城、大型娱乐城、书城、真冰溜冰场、休闲活动中心、服装小商品城、家居大世界、数码广场、酒店式公寓和高档住宅生活区等。同时还配套建设有地下式长达700米的地下商业街和“威尼斯”水景步行街和休闲广场，国内首创的高标准30层空中别墅近可俯瞰淮河文化广场的人世繁华，远可眺望龙子湖的万顷碧波和蚌埠市城市全景。蚌埠“宝龙城市广场”是蚌埠城市中心区最大的商业项目。宝龙城市广场业态分布：主力业态：国际国内知名大型百货 总建筑面积2.53.3万平米国际国内大型连锁生活超市 总建筑面积1.62.5万平米 国际国内大型连锁影院 总建筑面积5000平米 大型连锁家电数码广场 总建筑面积6000平米 大型室内水上活动中心 总建筑面积7200平米 大型家具家居广场 总建筑面积1600020000平米大型室内游乐中心 总建筑面积5000平米国内国际大型量贩KTV 总建筑面积7200平米大型连锁餐饮店 总建筑面积6500 平米中小业态： 国际国内知名连锁皮具、服饰、珠宝、手表、饰品、家纺、化妆品、婚莎摄影、男女性用品品牌 国际国内特色餐饮、娱乐、休闲等连锁品牌2、阿尔卡迪亚 “阿尔卡迪亚” 位于安徽省蚌埠市新城综合开发区中央商务区的中心，东靠政府投资百亿建设的淮河文化广场。有荣盛房地产开发股份有限公司开发，阿尔卡迪亚极具可持续性发展潜力的黄金地块，占地约600亩，总投资达13亿元人民币，总建筑面积50多万平方米，容积率1.4，绿化率65%以上，小区将为热爱生活并善于享受生活的人们提供一个极佳的居住环境。该项目由澳大利亚巴U&A设计集团、马丹拿公司、新加坡创意国际有限公司进行建筑规划、会所、景观的设计，为阿尔卡迪亚打上了国际化烙印。开发周期三年。从规划开始，阿尔卡迪亚就已经倍受省、市各级领导和同仁的密切关注，现在已被省、市政府列为新世纪人居生态、文化、现代及高质量居住样板小区。框架结构的平层、错层、复式、联排别墅、多层、小高层、高层，户型面积由85平米到280平米，满足任何一种想要的生活空间。多元色彩外立面，流畅简洁的外型纳入更多、更美、更好的光线。澳式格调让您全心体味异国风情，让您打开舒适生活的空间，品味生活的惬意，流畅。3、紫荆名流紫荆名流花苑，位于安徽省蚌埠市新城综合开发区中央商务区的中心，西靠政府投资百亿建设的淮河文化广场，东邻城市绿地，地理位置得天独厚。周边良好的自然环境和完善的配套设施为打造健康、闲适、人文、生态、安全、便捷的现代城市纯生活社区提供了有力的支撑平台。紫荆名流花苑，由香港益兴实业有限公司投资开发、益兴实业(蚌埠)置业有限公司建设，规划用地面积为19.7公顷，总建筑面积为33万平米，建筑密度为25%，绿地率为35%，分二期开发，至2008年底全面建成。本项目以人建筑环境的完美融合作为设计理念，以人的生活及生活感受为设计主线，以简约的形式、细腻的细节、灵活丰富的空间，给人以强大的冲击力，环境设计上更是亲近自然，以人为本，体现人文关怀，为客户描绘了一种独具魅力的生活方式，通过营造高品质的生活社区，带给准业主的将是一种全新的生活品质。作为未来城市标志性建筑，让拥有者充分感受到对生活的享受，对成功自我的展现。4、财富广场财富广场项目位于延安路与涂山路交汇处的西北侧，项目建筑面积约18万平方米，计划投资2.6亿元，主要建设住宅、公寓、商铺等。该项目由日本冈藤商事株式会社的子公司香港金亿实业公司与上海汉旭置业有限公司共同出资，在蚌埠设立中外合资企业汉旭（蚌埠）置业有限公司进行开发建设。总建筑规划设计由中国著名的同济大学建筑设计院承担，将建造成一座近一百米高的汇聚商业、金融、住宅公寓等多功能的标志性商务大楼。三、重点项目统计比较项目概况表：项目名称开发商总建面积建筑形式绿化率宝龙城市广场蚌埠宝龙置业有限公司49万平米空中别墅、Shopping mall、高层35%阿尔卡迪亚荣盛房地产开发股份有限公司50万平米高层60%紫荆名流益兴实业(蚌埠)置业有限公司33万平米多层、小高层高层40%财富广场汉旭（蚌埠）置业有限公司18万平米高层45%周边几个重点项目调查可以很明显的看出，该区域住宅普遍以为高层为主，多层为辅，少量小高层、SOLO公寓空中别墅等。所以各楼盘的容积率都较高，且绿化率较高。高层住宅社区规模较大，如阿尔卡迪亚总建筑面积达到50万平米全高层建筑；多层较少，如紫荆名流一期有多层建筑，但后期也以小高层为主。在绿化率方面，阿尔卡迪亚最高，达到了60%的绿化。四、重点项目价格及销售情况比较分析2007年蚌埠市多层商品住宅销售均价为3500元/平方米，小高层销售均价为3800元/平方米，高层销售均价为4200元/平米。整体比2006年上涨了约20%， 重点项目调查情况：项目名称均价楼层差价位置条件销售情况物业费宝龙城市广场410080-150好80未定阿尔卡迪亚360080-150一般75约0.7紫荆名流340080-150一般85约0.8财富广场430080-150好70未定各类建筑形态的销售情况：户型比例：从以上对该区分析来看，区域内多层、小高层住宅普遍热销，其中60平米到120平米间的三室两厅销售最为火爆。这跟本区域发展有关，从长远角度来看，多层社区以基本饱和，后期开发的项目将属于小高层与高层，这符合城市发展规律。 所以今后几年内，该区域的小高层和高层将成为区域的主角。第四章、项目定位一、项目市场定位1.1 市场定位理念根据对蚌埠市房地产市场及本项目的优劣势所进行的分析，结合蚌埠市大板楼住宅生活圈的居住特性，可以看出，目前大板楼住宅生活圈中主要以老式多层住宅为主，缺乏小高层、高层的住宅物业类型。同时，消费者的消费观念向区内环境、物管服务等精神消费方面转移，对住宅环境、配套设施、高层次功能的要求越来越高。大板楼生活圈已开始不再适合当前多样化、个性化、追求住宅品味以及时尚的消费趋向。本项目以小高层、高层物业形态为主，正好可以填补本区域内这方面的空白，为繁荣与振兴大板楼住宅生活圈的档次将有较大推动作用。1.2市场定位： 蚌埠市首席公园旅游文化地产将本项目规划成集公园、旅游、文化、时尚、园林等功能于一身的现代化大型和谐人居社区，并赋予其鲜明的特色和个性，引进高质量的建材和现代的物业管理模式，定将使本项目成为大板楼生活圈甚至蚌埠市的标志性建筑。二、项目形象定位公园式的住宅概念、现代化的功能配置、丰富的户型组合、生态的居住环境、优越的配套设施、鲜明的旅游特色，一系列的景观规划将使本项目成为蚌埠市最具核心价值的地产项目。纵观住宅的发展，从最初零星散落的居住形态，到讲究围合的封闭社区，到倡导邻里关系的人文社区，再到提倡人与外部空间互动的BLOCK街区，种种形态都展示着每个阶段的地产文化与社会人文的演变。今天，在安徽省蚌埠市这些都将被另外一种建筑形态所颠覆。在具有龙湖自然山水景观，同时拥有完善配套功能和超高性价比的居住价值，那就是位于烟波浩淼的蚌埠市龙湖岸边的置业项目公园旅游文化地产。2.1形象主题定位： 天泽置业会呼吸的房子2.2支持点：天泽置业在蚌埠市地产界拥有至高地位，前期开发的丰泽园项目，正在开发的师范府邸项目都得到市场认可，具备极强的市场号召力。龙湖项目是一种集公园、旅游、文化、时尚于一体的大规模住宅生活和谐社区，是目前蚌埠市最先进的住宅形态。真正是依山傍水而居。（烟波浩淼的龙湖，郁郁葱葱的曹山），从此，彻底改变蚌埠人居形态。龙湖项目体现了城市功能的完善配套和提供现代城市生活方式的能力，本项目借山水的天然优势来表述“在这里，生活从此与众不同”的住宅新概念。龙湖项目依赖都市环境，在都市的成熟生活圈成长，业主在这里得到的是生活品质的满足，它的定位能体现项目的个性。在龙湖岸边的房子，不仅仅是有公园的房子，她还是会呼吸的房子，会省钱的房子，会省心的房子。2.3 项目案名建议、1.命名原则a.体现项目的建筑风格、园林主题、规模和档次；b.强调创意、气派、响亮和具有特色；c.有利于项目VI识别系统的实施；d.体现独特、易记、好听、朗朗上口、充满想象力的特点。 主力推荐案名：基于本项目开发商是实力雄厚的“天泽置业”，为使本项目以较为大器的感觉立足于蚌埠市房地产市场，同时结合相应的形象及主题，我司建议本项目命名为“天泽创世纪” 。【命名诠释】：创是指开创之意，是第一的标志，一个世纪是一百年，意味着百年建筑品质，百年公园生活。一个世纪的温馨，用品质去营造一个世纪的浪漫，用心情去营造一个世纪的建筑，我们为您营造创世纪开创的不仅是百年建筑品质不仅是百年成就基业也还是百年公园生活创世纪成就的是生活的新纪元是都市的新起点是时尚的新代言2.命名备选方案天泽赛纳河畔【命名诠释】：塞纳河是法兰西共和国首都巴黎的母亲河，此命名主要突出社区建筑景观风格的特点，同时本案紧邻风景秀丽的龙湖，因此取名塞纳河畔。而巴黎作为世界名城，是每一个都十分向往的城市。塞纳河畔命名既体现建筑的沉稳不失轻盈，读起来朗朗上口，易于记忆。二、天泽巴黎春天【命名诠释】： 因为建筑突出现代欧式建筑景观风格，故建议引用法国首都“巴黎”之名来作为本案命名的前缀，这样能够引起业主对项目整体风格的联想，也能加深其对产品的印象。法国首都巴黎，位于塞纳河与马恩河汇流处，有2000多年的悠久历史，巴黎也素以“美丽”著称，有“世界花都”之美誉。巴黎行行色色的建筑、美不胜收的公园森林、雍容华贵的大街、琳琅满目的雕塑无一不彰显神奇的魅力。“春天”则喻示着生机和活力，说明楼盘充满希望，具有强劲的市场冲击力和号召力。【组团命名备选】：嘎纳座 尼斯座 里昂座 马赛座 南锡座第戎座 梅斯座 卡昂座 雷恩座 【景观命名备选】：a、湖心岛； b、美泉玉池； c、百胜潭；d、凡尔赛会所；e、爱丽舍商业街；f、蓬皮杜艺苑；g、塞纳钟楼；h、嘎纳之音； I、法兰西大观园；j、天赐凉园； k、第戎天桥； l、凯旋门；m、圣母观月；n、莱茵飞瀑； o、风临左岸。【其它命名推荐】：金色巴黎左岸春天凯旋名都 林海峰景 缇香溪谷碧树云天都市岭秀 塞纳之光以上的项目案名建议是我司的初步建议，待双方经过深入的沟通后再制定项目的名称，或通过以社会征集等事件营销的形式来制定，加大项目的炒作，从而达到项目名称突显项目市场定位的目的。第五章 整体规划建议一、项目总体规划思路本项目的整体定位是以“公园旅游文化地产”为主题，打造未来的居住模式：公园地产文化概念将成为本项目总体规划的主线。在规划理念中必将龙湖山水风景引入本项目中来。随着人民生活水平和文化素质的提高，购买住宅不仅仅为满足居住生活的需要，而是将住宅定位为集景观、休闲、旅游、文化、品质为一体的一种精神享受过程，于是集多种功能于一身的规模庞大的住宅物业项目天泽创世纪应运而生，成为蚌埠都市人的生活精神乐园。1.1、公园的概念公园作为一个城市稀缺的旅游资源，如果其价值没有被充分利用和挖掘利用，随着时间的流逝和岁月的洗铅，会变得陈旧，被人遗忘，退出城市的舞台，这不仅是对游人，对城市规划来说也是一种损失，天泽置业本着对社会强烈的高度的责任感，在蚌埠市大板楼的拆迁过程中，参与蚌埠市的形象改造，提升蚌埠市的居住品质，通过对本项目的地段考察，赋予龙湖公园，曹山景观新的生命力，将为城市规划贡献自己的力量。龙湖风景区位于蚌埠市东郊曹山和雪华山之间，呈两山夹一湖的独特风景月貌。风景区以自然山水为依托，兼有人文景观，是具有综合游憩功能的省级风景名胜区。规划总面积51.4平方公里。淮河支流龙子河流经此地，水面宽阔，传说明太祖朱元璋少时在此撑船， 船篙落水化为龙，故称龙湖。湖东曹山又名双龙山，相传曹操曾在此屯兵。曹山南麓还有明朝大将汤和墓。该风景区水色俱佳，水面面积353公顷。让游人在此“尽阅龙湖胜景，一览珠城风情”。1.2、建立具有蚌埠特色的公园旅游文化地产蚌埠居民人均收入及消费支出持续增长，平均购买力不断增强，住宅房地产市场正面临着向更高层次发展的市场呼唤和历史契机。本年度两次进入全国房地产涨幅前四名就是最好的证明。按照蚌埠市目前的经济状况、房地产行业发展态势、未来发展规划、人们对生活质量水平的提高，在蚌埠市新城区已经形成一批具有建筑风格的地产项目。提供大型休闲公园地产，集公园、休闲、娱乐、文化及服务等各功能于一体的现代住宅和谐社区的条件已逐渐成熟，建立具有蚌埠特色的公园旅游文化地产的出现，也是蚌埠房地产住宅业态优化组合的必然趋势。二、建筑风格建议 以欧式现代建筑风格，提升小高层及高层建筑高贵气质，体验高瞻远瞩胸怀，将时尚欧式简约环艺与欧式现代建筑相融合，形成与区域建筑的差异化，现代建筑风格，彰显品质生活的领地。 注重产品细节处理和设计，用足南向大跨度优势，全力满足室内通透需求，展示大视野，与区域产品形成差异化对比，强势入市，塑造蚌埠市标志性项目。将项目整体形象打造成改变蚌埠市房地产格局的标杆。建筑风格建议效果图2.1、项目建筑设计具体建议户型设计建议一、户型建议的基础：1、户型丰富以精选目前蚌埠市市场热销户型住宅的大、中、小户型齐全外，还有针对项目部分商业物业业态分布设计及开发量建议2、亲景性即重视利用好人造的景观资源作为卖点，重视引入龙湖景观视野与建筑的均好性设计。3、在选用的针对项目的热销户型均都是户型方正，实用性强，功能区间设计齐全，主、次卧分区明显，私密性强，充分迎合社会高层人士对尊贵居家生活的追求。4、楼盘在户型设计上，无论是大户型，还是小户型，都十分注重通过空间布局及凸窗、阳台等的设计，最大限度地引入景观视野。二、相关前提1、保障项目整盘开发、推广、销售成功2、助推天泽地产企业品牌形成和壮大三、项目定位：1、产品定位水苑大宅，景致生活从目前蚌埠市购房需求关注的角度逐渐从关注宣传价格和开发地段到现房实景这些实处，眼见为实，结合现在蚌埠市在销售的房地产项目的客户分析得到以下结论：客户群体范围虽然在逐渐扩大，购房的需求也在不仅限于单一的居住层次，但是他们都在产品需求上具有一致的比例分配，在蚌埠市这个市场内部没有明显的差异性需求群体区域，80120平米的两室和小三室多层、小高层住宅是大众热捧产品，对居住环境的需求也列在必要需求之内。因此，从市场地位的巩固和目标客群的需求出发，保持顺畅的开发、推广、销售进度，在市场上快速地占据领袖地位；从求稳出发，以小高层，高层小户型为主力，借助前期企业品牌的宣传形成和产品概念的深化，在产品建设开发时以优化景观，扩大景观这一强有力的差异化产品优势为主力建设工期，迅速在市场上形成景观、体验生活等效响，加深市场热度，占领领袖地位。2、客户群定位：蚌埠市房地产以中高层次客户群为主，包含各行各业中层以上的领导，因住房面积或居住区域产生购买需要的客户；周边郊县的私营业主、政府公务员，因自身工作生活或子女学习生活产生购买需要的客户;产品定位需要对客户数量和客户对项目关注度的变化趋势推广在范围和方式上做必要动态跟进。四、产品细节建议：1、规划设计原则以本区域性的市场需求为基础水苑大宅，景致生活，采取“稳中求新”的策略。建筑形态、立面表现综合延续前面一期风格，强化细化环境和配套，是提升品质的关键。2、产品细节设计：1）产品形式：一期产品