共用部位、设备设施管理与维护.ppt

共用部位 设施设备管理与维护成都中海物业管理有限公司朱涛 共用部位 设施设备管理与维护 共用部位 设备设施管理概论 供配电系统管理与维护 共用部位管理与维护 消防系统设施设备的管理与维护 基础管理 电梯系统设施设备管理与维护 共用部位 物业设施设备常用法规及规范 安全防范系统设施设备管理与维护 建筑给排水系统的管理与维护 一 共用部位 设施设备管理概论共用部位 是指房屋主体承重结构部位 包括基础 内外承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶等 户外墙面 门厅 楼梯间 走廊通道等 共用设施设备 是指住宅小区或单幢住宅区 建设费用已分摊进入住房销售价格且属于购房人共有共用的上下水管道 落水管 水箱 加压水泵 电梯 天线 公共照明 锅炉 消防设施 绿地 道路 沟渠 池 井 非经营性车库车场 公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等 一 共用部位 设施设备管理概论 1 共用部位 设施设备管理与维护的意义与作用2 设施设备的分类与特征3 共用部位 设施设备管理与维护的基本内容 一 共用部位 设施设备管理概论 1 共用部位 设施设备管理与维护的意义与作用物业管理是业主通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 物业管理条例 是人们工作 学习 生活的保障 是延长设备使用寿命 设备安全运行的保障 能强化物业服务企业的基础管理 提高管理水平 物业设施设备是物业业主的财产 良好的物业设施设备维护管理 能保证设备的正常使用功能 能够使房屋及配套的设施设备最大程度的减少有形磨损和无形磨损 减少设施设备功能上的折旧 从而使房屋及设施设备达到保值的目的 同时 物业房屋及配套的设施设备性能的保持和提高 加上环境 公共秩序的维护 能促使业主物业的增值 一 共用部位 设施设备管理概论 2 设施设备的分类与特征设施设备的分类 供配电 变压器 高低压配电柜 发电机组 公共照明及线路等 消防 消防控制中心 报警系统 喷淋系统 自动气体灭火系统 防排烟系统 消防水泵 消火栓等 空调 中央空调 局部空调 新风机组 盘管风机 冷却塔等 采暖 热水供暖 热风供暖 蒸汽供暖等 给排水 水泵 水箱水池 阀门管道 沉砂井 化粪池等 电梯 直升式电梯 扶梯 电动人行通道 杂物梯等 电信和智能化系统 停车场管理系统 对讲可视系统 周界报警系统 巡更系统 公共信息系统 信息网络系统 广播系统 室内报警系统等 一 共用部位 设施设备管理概论 设施设备的特征 需要管理与维修 维修费用大 维修技术要求精湛 需配备专业技术人员 需要有良好的使用环境 有故障的突发性 且需制定故障突发应急预案 部分设备需由具备专业资质的企业进行专业性维修 保养 维修工作需要技术资料支持 与对业主和使用人服务品质的提供密切相关 一 共用部位 设施设备管理概论 3 物业共有部位 设施设备管理与维护的基本内容物业设施设备管理的主要内容可依据实施物业管理不同阶段 即 早期介入阶段 竣工前 前期物业管理服务阶段 选聘前 和常规期物业管理服务阶段实施不同形式和内容的管理 本节完 二 基础管理 计划管理 档案管理 备品 配件 材料 工具管理 二 基础管理 物业设施设备管理中的计划管理计划管理的概念计划是某项工作或行动前预先拟定的具体内容 目的 方针 办法 标准 步骤 程序和过程等 物业设施设备管理计划是物业管理计划中的重要组成部分 计划管理的用途物业设施设备管理计划 是用来指导 组织 实施 协调和控制物业管理服务过程的文件 是处理和预测物业设施设备管理过程中若干不确定因素的工具 还是控制物业管理服务成本 提高物业管理企业经济效益的有效手段 二 基础管理 计划管理作用的具体体现 用以指导物业设施设备管理工作实施的决策性文件 是编制物业设施设备管理维修财务预决算的基础材料 是协调涉及物业设施设备管理维修各相关方面组织机构的手段 是避免或减小物业设施设备管理维修中各类风险的指导性文件 是记录或确认物业设施设备管理维修工作过程绩效的证据 是确保物业设施设备良好 经济 安全运行的有力措施 是规范管理使用物业维修资金 维护业主合法权益的保证 也是实现业主财产保值 增值的保证 是确保物业设施设备管理维修达到预定计划目标的前提和制约手段 二 基础管理 二 基础管理 二 基础管理 制定共用部位 设施设备管理计划应考虑的因素 管理状况 管理维修计划的目的和标准 维修的具体项目 维修的具体实施日期 管理维修的具体责任人 管理维修的资金预算和来源 需外委项目而确定的合格分包商 以及物业管理企业的配合监督责任人 管理维修材料 备品 配件的采购来源和保障 管理维修过程中 不可预见风险的预案 二 基础管理 共用部位 物业设施设备管理中的档案管理共用部位 物业设施设备管理中的档案管理是物业管理的一项基础工作 是物业管理中档案管理工作的一个子工作 齐全 完整 方便使用查阅是做好物业管理服务工作的一项必要条件 对促进设施设备管理的科学 规范 合理 经济具有十分重要的意义 二 基础管理 共用部位 设施设备档案包括以下内容 共用部位 设施设备的原始技术资料 包括设计图纸以及厂家技术文件 共用部位 设施设备承接查验记录 共用部位 设施设备运行状态记录 共用部位 设施设备权属 共用部位 设施设备大 中修 更新改造 日常维修记录 共用部位 设施设备运行事故记录 共用部位 设施设备的台帐和总帐册 二 基础管理 共用部位 设施设备管理中的备品 配件 材料 工具管理 共用部位 设施设备的备品 配件 材料及工具的科学 经济 良好管理是支撑物业设施设备管理维修的重要手段 一般要求应做到 计划管理 合理储备 节约开支 管理规范 二 基础管理 二 基础管理 本节完 三 共用部位管理与维护 本节完 四 供配电系统管理与维护 1 供配电系统概述2 高压电气系统设备管理与维护3 低压电气系统设备管理与维护4 电力变压器的管理与维护5 建筑电气照明设备6 电气安全技术 四 供配电系统管理与维护 1 供配电系统概述建筑物供配电系统组成建筑供配电系统总受电端 进户 电压等级一般有10KV 0 4KV 电压等级选择主要取决于其用电负荷大小 用电负荷较大的建筑一般总进线电压等级采用10KV等级 有的建筑内设有10KV高压开关站对电能进行分配 10KV出线回路至变压器高压端经降压为0 4KV低压 再经低压配电总柜及出线柜 380 220V 对动力 照明 安保 消防等用户供电 如例图所示 某建筑10KV 0 4KV一次主结线系统图GG高压隔离开关YD油断路器DG低压隔离开关LH电流互感器GM高压母线FB阀型避雷器YH电压互感RD熔断器FK负荷开关DR电力电容器DM低压母线PB配电变压器ZK低压自动开关 四 供配电系统管理与维护 2 高压电气系统设备管理与维护 高压电气 力 设备预防性试验在实际物业管理中 曾出现由于不按相关规程试验 出现过如物业区域故障设备短路 主保护不动作 导致上一级开关越级跳闸市网局部停电 物业公司将承担相应的经济赔偿责任 由于未及时作电缆检验 绝缘老化未及时发现维修 导致电缆爆炸 由于避雷器未作定期检验导致雷电击坏高压配电设备给公司带来重大损失 为保证高压电 力 气设备安全可靠运行 必须按电力工业部DL T596 1996 电力设备预防性试验规程 对电力设备进行预防性试验 其主要包括内容 电气安全用具试验 电力变压器试验内容包括 测量绝缘电阻及吸收比 1 3年小修 大修 测量泄漏电流 1 3年 测量介质损失 1 3年 测量直流电阻 1 3年 核定变压器极性和接线组别 更换绕组 大修后 交流耐压试验 1 5年 油浸式变压器绝缘油试验 1 3年 测温装置及二次回路试验 1 3年 气体继电器及二次回路试验 1 3年 套管中的电流互感器绝缘试验 大修后 互感器试验互感器是电力系统中供测量和保护用重要设备 分为电压互感器和电流互感器两大类 互感器试验分别为绝缘试验和特性试验两大类 绝缘电阻试验 1 3年 测量直流电阻 测量介质损失 交流耐压试验 高压断路器试验高压断路器是电力系统中最重要的控制和保护设备之一 性能要求其在正常运行下 空载 负载情况下 能切断 闭合高压电路 又能在高压电路发生故障时断开短路电流 因此 高压断路器对系统安全 可靠性和经济运行有着重大影响 其常规试验有 绝缘试验 介质损失正切值的测量 泄漏电流 交流耐压试验 导电回路直流电阻 上述常规试验一般1 3年应试验一次 电力电缆试验电力电缆在运行中不但承受电网电压 且常遇到过电压及持续负荷大电流 其故障较多 究其原因是因接头和终端的绝缘缺陷 其次是电缆本身过热 绝缘老化局部放电 受机械损伤等 电力电缆进行绝缘试验及故障探测是预防事故保证安全可靠运行的重要措施 其主要实验内容有 测量绝缘电阻每1 3年一次 直流耐压试验和泄漏电流的测量每年1次 避雷器试验对于变电所阀式避雷器绝缘在每年雷雨季节前需进行测试 对于线路上避雷器每1 3年1次 避雷器电导电流的测量及串联元件的非线性系数 每年雷雨季前作一次 工频放电电压每年雷雨季前底座绝缘电阻 配电室柜每年雷雨季前 线路上则1 3年 四 供配电系统管理与维护 2 高压电气系统设备管理与维护 运行管理维护要求严格值班安全管理制度 建立24小时运行值班制度 交接班制度 按 电气安全作业规程 DL408 91相关规定24小时连续值班 做好巡视检查工作并做好记录 总电压及分路电压 运行电流监测 母线和各接触点是否有过热现象 电气运行值班维护人员须经电力部门及劳动部相关部门培训考试合格持证上岗 且身体状况符合要求 开关柜中各电气元件在运行中有无异常气味和声响 继电器及直流设备运行是否正常 接地和接零装置的连接线有无松脱和断线 高低压配电室的通风 照明是否正常 当高压设备发生接地时 室内不得接近故障点4m以内 室外不得接近故障点8m以内 进入上述范围人员必须穿绝缘靴 接触设备的外壳和架构时 应戴绝缘手套 巡视高压配电装置 进出高压室 必须随手将门锁好 四 供配电系统管理与维护 严格执行安全操作规程 按执行倒闸操作 工作票 操作必须在办理完操作票后 一人监控 一人操作 停电拉闸操作顺序按断路器 负荷开关 母线侧隔离开关的顺序依次操作 送电合闸操作则相反 所有投运闭锁装置不经一定负责人同意不得退出或解锁 操作票填写内容包括 应拉合的断路器和隔离开关 检查断路器和隔离开关的位置 检查接地线是否拆除 检查负荷分配 装拆接地线 安装和拆除控制回路或电压互感器回路的熔断器 切换保护回路和检查是否确无电压等 四 供配电系统管理与维护 3 低压电气系统设备管理与维护低压供配电系统设备管理维护要点 注意定期监控三相总电三相电流平衡 及每个回路三相电流平衡度 注意监控三相电压偏移情况 在高负荷 低负荷下 5 范围类 出现偏移过大 则调节变压器分接头档位 确保供电质量 另在大负荷时段检测工作零线I0值 若偏大及时查明原因 调查三相负荷 检查零母线各连接点是否可靠 发热变色 做好低压电缆定期 每年 绝缘检查 做好配电值班运行记录 包括各回路负荷记录 功率因素 总电流 绘制的 月 年 负荷曲线 检查配电室成套配电柜内开关情况有无异味 发热 联接部分变色 等情况 各配电柜内粉尘定期除尘 防护良好 四 供配电系统管理与维护 格林威治城配电走向示意简图 doc 四 供配电系统管理与维护 对计量仪表 测量仪表 电压 电流 功率用表等 按周期定期检验 定期检查低压总开关与主要分路开关 保护时限整定是否变化 确保故障时有选择性动作 避免越级跳闸 对低压配电室防小动物 防鼠措施到位 绝缘工具定期检验 警示标志完善 配电室足够通风照明 保证其温 湿度 照度 按电气灭火规范 配置必要的灭火器具 制定安全运行制度 倒送闸制度 工作票制度 交接班制度 应急处理制度 发电机送配电制度 柴油发电机保养制度 配电设备工具定期检验制度 等制度规程 严格安全管理 执行 电业安全工作规程 DL408 91 四 供配电系统管理与维护 4 电力变压器的管理与维护 干式变压器 1 巡视检查要点在通常情况下 干式变压器无需维护 但在多尘或有害物场所 检查时应特别注意绝缘子 绕组的底部和端部有无积尘 可用不超过2个大气压的压缩空气器吹净通风道和表面的灰尘 平时运行巡视检查中禁止触摸 注视观察应注意紧固部件有无松动发热 绕组绝缘表面有无龟裂 碳化痕迹 声音是否正常 2 负荷监视干式变压器有较强的过载能力 可容许短时间过载 按照IEC905 干式电力变压器负载导则 指导变压器过负荷运行 不同的环境温度 R 和起始负载 PV 干式变压器过负荷 P PV 能力是不同的 干式变压器一般采用自然空气冷却 AN 连续输出100 容量 如配置风冷系统 采用强迫空气冷却 AF 输出容量可提高40 温控系统通过温控箱和安装在低压绕组中的PTC测温元件 实现对变压器的温度检测与控制 自冷式变压主配置温控箱 变压器绕组温度超过安全值 温控箱会发出信号 强迫风冷配置温控箱应能停启冷却风机 并发出超温报警信号和超温跳闸信号 干式变压器的绕组 铁心最高温度不得超过155 在超负荷运行中应密切注意变化 切忌因温升过高而损坏绝缘 无法恢复运行 3 干式变压器的定期试验周期一般3 5年 四 供配电系统管理与维护 中海龙湾半岛 紫园配电柜保养方案 doc 四 供配电系统管理与维护 5 建筑电气照明设备节能管理 空调 电梯 能量反馈 深夜单梯照明 节能灯 触摸开关 光控开关 声光控开关 定时器 LED T5灯巡查 电梯轿箱照明节能及地库节能改造方案 doc照明节能改造汇报 ppt 四 供配电系统管理与维护 6 电气安全管理电气作业大体可分为全部或部分停电作业和不停电作业两种情况 无论那种情况都有危及人身安全的可能 为了确保电气工作中人身安全 在电气设备或线路上工作 必须采取保证工作人员安全的组织措施和技术措施 组织措施和技术措施是做好安全工作的两个方面 是互相联系 互相配合的 没有组织措施 技术措施得不到可靠的保证 没有技术措施 组织措施只是不能解决问题的空洞条文 由此可见 必须重视电气安全的综合措施 做好电气安全管理工作 四 供配电系统管理与维护 6 电气安全技术电气作业的安全组织措施在电气设备或线路上工作 保证人身安全的组织措施主要有 电气值班和巡视检查制度 工作操作票制度 工作许可制度 工作监护制度 工作间断和转移制度 工作终结和恢复送电制度 四 供配电系统管理与维护 6 电气安全管理电气作业的安全技术措施 停电作业安全技术措施在全部停电或部分停电的电气设备或线路上工作 必须完成停电 验电 装设接地线 悬挂标示牌和装设遮栏等保证安全的技术措施 四 供配电系统管理与维护 6 电气安全管理电气作业的安全技术措施 不停电检修安全技术措施不停电检修工作在工业企业主要是在带电设备附近或外壳上进行的工作 不停电检修工作必须严格执行监护制度 必须保证足够的安全距离 而且带电部分只能位于检修人员的一则 不停电检修时间不宜太长 以免检修人员注意力分散而发生事故 不停电检修使用的工具应经过检查和试验 检修人员应经过严格训练 能熟练掌握不停电检修的技术 本节完 五 消防系统设施设备的管理与维护 1 消防系统概述2 消防系统的管理与维护3 灭火器具的种类及配置 防火卷闸门与防火分区 五 消防系统设施设备的管理与维护 五 消防系统设施设备的管理与维护 1 消防系统概述 火灾报警系统火灾报警系统由烟感探测器 温感探测器 手动报警按钮 火警警铃 消防广播系统 电话和对讲机等通信联络器材组成 消防控制中心消防控制中心由集中报警器 电气联动控制柜 消防电梯控制器 电梯紧急迫降控制 消防广播话筒扩音机和控制器 通信装置等组成 当火警发生后 控制中心指挥各项灭火 疏散和救护行动并直接控制消防水泵 送排风机 消防电梯等设施 设备 消火栓系统消火栓系统由消防水泵 管道 阀门 水龙带 喷水枪 消防泵接合器等组成 是应用最为普遍的灭火装置 自动喷洒灭火系统自动喷洒灭火系统由喷洒泵 供水管道 喷头等组成 当火灾使环境温度达到一定临界值时 该系统自动喷洒水流灭火是一种被非常有效的灭火系统 其应用也越来越广泛 五 消防系统设施设备的管理与维护 防 排烟系统防排烟系统由防烟 防火门 通风管道 排烟风机 正压送风机组成 通过排烟风机抽走含烟气体 用正压风机强制送入新鲜空气 使保护区域当中的人员免受毒烟伤害及窒息死亡 安全疏散和防火隔离系统安全疏散和防火隔离系统由安全疏散指示灯 防火门 防火卷帘门 水幕等组成 它对疏散人员指示方向 对火和烟进行隔离 便于火灾发生后人员的疏散和人员与火和烟气的隔离 手提式灭火器手提式灭火器是使用最为普遍的一种最为方便的灭火器具 携带使用方便 对范围不大的初期火灾灭火效果好 常见的有泡沫灭火器 干粉灭火器 二氧化碳气体灭火器等 其他灭火系统其他灭火系统和气体自动灭火系统 主要用于电气信息控制房 计算机房 变压器房 配电房 发电机房和等不宜用水进行灭火的特殊灭火场合 五 消防系统设施设备的管理与维护 2 消防系统的管理与维护管理工作主要内容 配备消防设施设备主管工程技术人员 要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验 又有必要时消防知识 有较强的工作责任心 建立严格的消防设施设备及操作运行管理制度 每个消防设备都应指定设备责任人 设有消防控制中心的必须安排全天候24小时值班 建立消防设施 设备技术档案 包括消防设施 设备的分布 结构性能 技术指标和图纸 使用说明书 各种测试数据等 还应包括每次实验 测试的结果和数据 更换和改造 维修记录等 建立消防设备巡视 检查 测试制度 具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订 五 消防系统设施设备的管理与维护 a 每周检查项目 检查各处消火栓是否损坏 水龙带 水枪是否在位 检查各处消防水管是否漏水 检查各类灭火器是否完好 检查防火门 安全出口指示灯 安全通道照明是否完好 b 每月检查项目 消防加压水泵 正压送风 排烟风机试启动一次 检查类信号指示灯是否正常 检查各类水压压力表是否正常 检查消防水泵泵体是否漏水 生锈 检查消防备用电源是否正常 能否及时切换 c 每半年检查项目 检查手提式灭火器是否有效 检测烟感 温感探测器是否正常工作 消火栓放水检查一次 检查消防报警按钮 警铃及指示灯 检查消防广播系统 消防控制联动系统进行一次试验测试 检查自动喷洒系统管道和消防水箱 水池排水 气体灭火装置检查测压 每年结合消防演习 对整个消防系统进行一次运行检查 对各消防设备的联动协调运行进行测试 d 对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患 一定要在限期内整改完毕 并进行调查分析 采取措施避免类似错误的再次发生 e 对消防设施日常运行 维修 更换的成本进行测算 为管理费的收取提供数据 五 消防系统设施设备的管理与维护 五 消防系统设施设备的管理与维护 五 消防系统设施设备的管理与维护 启动防排烟系统启动应急照明及疏散指示灯启动消防广播 声光讯响器启动防火分隔系统控制电梯落底停止非消防电源压力开关报警后启动喷淋泵消火栓按钮报警后启动消火栓泵烟 温探测器组同时报警后启动气体灭火 五 消防系统设施设备的管理与维护 五 消防系统设施设备的管理与维护 灭火器具的种类及配置灭火器的种类很多 按其移动方式可分为 手提式和推车式 按驱动灭火剂动力来源可分为 储气瓶式 储压式 化学反应式 按所充装的灭火剂则又可分为 泡沫 干粉 卤代烷 二氧化碳 酸碱 清水等 五 消防系统设施设备的管理与维护 二氧化碳灭火器二氧化碳灭火器利用其内部所充装的高压液态二氧化碳喷射灭火 由于二氧化碳灭火剂具有灭火不留痕迹 有一定的绝缘性指等特点 因此适用于扑救600伏以下的带电电器 贵重设备 图书资料 仪器仪表等场所的初起火灾 以及一般的液体火衣 但不适用扑救轻金属火灾 二氧化碳是窒息性气体 对人体有害 在空气中二氧化碳含8 5 时 会发生呼吸困难 血压增高 二氧化碳含量达20 30 时 呼吸衰弱 精神不振 严重的可能因窒息而死亡 因此在空气不流通的场所使用二氧化碳灭火器后 必须及时通风 在灭火时 要连续喷射 防止余烬复燃 不可颠倒使用 由于喷射时间短 使用时动作要迅速 防止冻伤 如在室外 则不能逆风使用 五 消防系统设施设备的管理与维护 二氧化碳灭火器维护保养 a 二氧化碳灭火器应悬挂在明显 取用方便的地方 不可放在采暖或加热设备附近和阳光强烈照射的地方 存放温度不要过55 b 定期检查灭火器钢瓶内二氧化碳的存量 如重量减少十分之一时 应及时补充罐装 c 在搬运过程中 应轻拿轻放 防止撞击 在寒冷季节使用二氧化碳灭火器时 阀门 开关 开启后 不及时启时闭 以防阀门冻结 d 灭火器每隔5年送请专业机构进行一次水压试验 并打上试验日期的钢印 五 消防系统设施设备的管理与维护 灭火器具的种类及配置 2 干粉灭火器干粉灭火器是以高压二氧化碳为动力 喷射筒内的干粉进行灭火 为储气瓶式 它适用于扑救石油及其产品 可燃气体 易燃液体电器设初起火灾 广泛应用于工厂 矿山 船舶 油库等场所 干粉灭火器移动方式夯类 有MT型手提式 MFT型推车式 MFB型背负式 MFQ轻型棒式以及粉末灭火弹五种 五 消防系统设施设备的管理与维护 干粉灭火器维护保养和检查 a 平时应悬挂在干燥通风的地方 防止干粉受潮变质 还要避免日光曝晒和强辐射热 以防失效 b 存放环境温度在一10C 550C之间 c 进行定期检查 如发现干粉结块或气量不足 应及更换灭火剂或充气 d 经打开启用 不论是否用完 都必须进行再充装 充装时不得变换品种 e 灭火器每隔五年或每次再充装前 应进行水压试验 以保证耐压强度 检验合格后方继续使用 五 消防系统设施设备的管理与维护 防火卷闸门与防火分区比较可靠的防火分区应包括楼板的水平防火分区和垂直分区两部分 所谓水平防火分区 就是用防火墙或防火门 防火卷帘等将各楼层在水平方向分隔为两个或几个防火分区 所谓垂直防火分区 就是将具有1 5h或1 0h耐火极限的楼板和窗间墙 两上 下窗之间的距离不小于1 2m 将上下层隔开 高层建筑内设有上下层相连通的走廊 敞开楼梯 自动扶梯 传送带等开口部位时 应将上下连通的各层作为一个防火分区考虑 其允许最大建筑面积之和不应超过以的规定 当上下开口部位设有耐火极限大于3 00h的防火卷帘或水幕等分隔设施时 其面积可不叠加计算 防火分区的作用在于发生火灾时 可将火势 有毒烟气控制在一定范围内 以有利于消防扑救 减少火灾损失 每个防火分区的允许最大建筑面积 一类建筑1000m2 二类建筑1500m2 地下室500m2 设在疏散走道上的防火卷帘应在卷帘的两侧设置启闭装置 并应具有自动 手动和机械控制的功能 并且要每半月进行手动和机械升降调试一次 本节完 六 电梯系统设施设备的管理与维护 1 减速箱 2 曳引轮 3 曳引机底座 4 导向轮 5 限速器 6 机座 7 导轨支架 8 曳引钢丝绳 9 开关碰铁 10 紧急终端开关 11 导靴 12 轿架 13 轿门 14 安全钳 15 导轨 16 绳头组合 17 对重 18 补偿链 19 补偿链导轮 20 张紧装置 21 缓冲器 22 底坑 23 层门 24 呼梯盒 25 层楼指示灯 26 随行电缆 27 轿壁 28 轿内操纵箱 29 开门机 30 井道传感器 31 电源开关 32 控制柜 33 曳引电机 34 制动器 六 电梯系统设施设备的管理与维护 曳引机 在日常运行中应随时观察机箱体内润滑油油位线 根据维护要求添加相应的润滑油 每半年 或按照厂家维护说明书 进行一次清洗油箱工作 并更换新油 箱盖 窥视孔 轴承盖等与箱体接合处不应有渗油现象 蜗杆伸出端如为盘根密封 不应把端盖螺母压得过紧 以免发生蜗杆抱轴故障 滴油频率一般为3 5分钟一滴 如蜗杆伸出端为机械密封结构 则发现漏油应即时更换 蜗轮轴上的滚动轴承每月应注入3 5g钙基润滑脂 以保证充满轴承室空间的2 3 减速箱的温升应不高于600C 最高油温不超过800C 当滚动轴承产生不均匀的噪声 敲击声或温度太高时 应即时检修或更换 经常检查减速机联轴器处螺栓 应无松动现象 六 电梯系统设施设备的管理与维护 机械制动器 要经常检查弹性联轴器的弹性圈磨损及老化情况 如发现前述情况 则应及时更换 以避免出现运转时的撞击声 轿箱振动和噪声 制动器动作应灵活可靠 电磁衔铁在导向铜套内应滑动自如 如有动作延迟的现象 则应及时检修 去除铜套内的油污 可加入少许滑石粉作为润滑剂 凡是销轴处 应经常注入机油润滑 当发现有油垢堆积时 应拆下清洗干净 保持制动性能可靠 应经常去除溅落在制动轮上的油污 保持其清洁 制动器线圈的温升一般不应高于600C 最高温度不超过1050C 经常检查线圈接线端有无松动 并保持绝缘良好 制动器在工作时 闸瓦应紧密均匀地贴合于制动轮的工作表面 松闸时闸瓦沿制动轮工作面的间隙应在0 5 0 7mm之间 且两闸瓦动作应保持一致 如该间隙过大 将会导致制动减速度增大 影响舒适感 因此应经常检查该间隙 尤其运行一段时间后 闸瓦 制动轮的工作表面磨擦得更为光滑 此时可以在松闸后 将该间隙高速至互不磨擦的最小间隙 将会改善乘坐的舒适感 当固定制动带的铆钉头露出时 应及时更换 避免它与制动轮磨擦 当发现制动力减弱时 可调整弹簧的螺母来增加制动力 如发现闸瓦与制动轮同心度较差 则应及时调整制动器底座底部的垫片 六 电梯系统设施设备的管理与维护 曳引电动机 埋入电动机定子内的温度传感器控制着电动机的强迫通风风机 当电动机内部温度升高到550C时 风机开始工作 温度下降到450C时停止 应随时检查在曳引机电动机温度升高时 风机工作情况有无异常 以避免因温升过高导致电机损坏 此外 还应检查滑动轴承的润滑情况及蜗杆轴与电机轴的同心度 曳引轮 应经常检查曳引轮槽和钢丝绳的磨损情况 当曳引轮绳槽磨损不一致时 或呈凹凸不平麻花状而影响使用时 可将曳引绳取下 用特制的绳槽工装刀具与减速机固定 以检修速度运转来修车绳槽 同时 应调整曳引绳的绳头组合锥套 使各绳之间的张力相同 因磨损严重而无法修理的曳引轮 应及时更换 六 电梯系统设施设备的管理与维护 一 电梯电气控制系统的日常管理和维护 机房进线电源箱的保养包括下列内容 1 经常对电源箱进行清洁工作 使其无灰尘杂物覆盖 以免影响其散热 2 保持开关转动部位灵活 闸刀的夹座应有足够的夹持力 且三相夹持力应一致 3 三相保险应选用一致的保险管 熔丝 不得用多股熔丝或不同材质的熔丝替代 4 开关的接线应将电源进线接到保护闸盖下面 即拉掉闸刀后 保险的两端不应有带电体 5 总开关的接线装置应起作用 即在开闸断开电源打开箱盖后送不上电 合闸后箱盖打不开 6 经常检查压线螺帽 保险夹座有无松动或发热变色之处 对兼做极限开关的总开关要保持其转动部位灵活 并保证其不误动作 7 对用自动空气开关做电源总开关的开关线路进行维护保养时 应先断开空气开关 将进线端的隔离保险拉下方可进行维护工作 8 应经常监视装有电压表 电流表的电源箱 观察电压和电流不应大于额定值 否则 应切断电源 查明原因 六 电梯系统设施设备的管理与维护 控制柜的维护接触器 是一种频繁接通和断开主电路 且容量较大的电气元件 接触器的基本参数有触点 额定电流 允许切断电流 触点数 线圈电压 动作时间 操作频率 机械和电气寿命等 电梯用接触器在负荷情况下 除受机械冲击外 还承受电弧的烧蚀 因此应在平时进行良好的维护保养 包括及时清扫尘灰 可在停电后用毛刷 皮老虎清扫 保证压接导线牢靠无松动 转动部位灵活无阻碍 三个触点压力均匀 铁芯上不应有油污脏物 辅助触点不应断裂 扭歪或阻滞 以妨碍动静磁铁的吸合动作 继电器 电梯所选用的继电器比较典型的有JY 16型和DZ 41型 线圈电压一般多用11OV直流电源 前者有两只常开触点和两副转换触点 触点电流为5A 后者一般有8只触点 对它们的检查处理与接触器相同 六 电梯系统设施设备的管理与维护 控制柜的维护PC与调速器 ACVV 交流变压变频 调速机与调速器组成逻辑集选电路与调速线路 使电梯的运行性能有了进一步提高 简化了电梯的外部接线 但这种电梯对环境条件要求很严 如机房温度过高会使电梯电机加剧发热以至烧毁 因此良好的使用环境和及时认真的维护保养 可使交流调速电梯故障率大大降低 有条件时 可以选用精密电路板专用清洗剂 定期对控制板进行清洗 在对电路板进行清洁或维护时 应在断电后进行 并要注意释放工具和人体上的静电 以避免带来不必要的损失 变频变压装置与微机 用微机取代全部继电器和选层器 用变频装置取代电抗电阻与调速装置 不仅使电梯性能大大改观 同时使控制柜的电气设备大为简化 电梯的位置信号和减速信号由微机选层器产生 微机简化了电梯线路 省略了电梯元器件 还可以完成复杂的控制任务 同时它还具有故障自检查 自排除等功能 使故障大大降低 直至无故障运行 但微机的使用更需要对电梯控制柜进行维护保养 干净通风的环境对微机的正常运行非常重要 电梯常见电气控制部分零部件及元器件的检查 维护内容及周期 六 电梯系统设施设备的管理与维护 二 电梯的安全保护装置的管理与维修 电梯运行的基本安全保护装置 防超越行程的保护 防电梯超速和断绳的保护 防人员剪切和坠落的保护 缓冲装置 报警和救援装置 停止开关和检修运行装置 消防功能 防机械伤害的保护 电气安全保护 六 电梯系统设施设备的管理与维护 二 电梯的安全保护装置的管理与维修 电梯故障时的紧急安全保护装置 轿厢下行超速保护装置 轿厢上行超速保护装置 缓冲器保护装置 机械安全防护装置 轿顶护栏 底坑对重侧防护 共用井道的防护 机械设备安全防护 六 电梯系统设施设备的管理与维护 三 电梯的日常管理与安全运行电梯设备管理主要包括 电梯设备的安全管理 电梯运行管理 维修管理三个方面的工作 电梯设备的安全管理主要包括 电梯使用安全教育 安全措施 电梯困人的援救管理等 电梯的运行管理主要包括 规范电梯的日常管理工作 以保证电梯设备的正常运行 电梯设备的维修管理 是规范电梯的维护保养工作 使电梯各项性能指标达标 消除电梯的故障隐患 以减少运行费用 物业外包工程监管规程08 8 29 doc 本节完 七 建筑给水 排水系统的管理与维护 建筑给水 排水系统概述 建筑室内给水系统 建筑排水系统 建筑内消火拴给水系统组成 组件及类型 建筑给 排水设备的运行管理 七 建筑给水 排水系统的管理与维护 建筑给水 排水系统概述 1 室内给水工程分为三大类 生活给水 满足水量 水压和水质或水温等方面的要求 国家现行的 生活饮用水标准 控制指标主要有四类 感官性指标 化学指标 毒理性指标和细菌学指标 B 生产给水 满足水量 水压二方面的要求 C 消防给水 满足水量 水压二方面的要求 室内排水工程主要包括三类 生活排水 生产排水和屋面雨排水 七 建筑给水 排水系统的管理与维护 七 建筑给水 排水系统的管理与维护 水泵防震 对噪声源 选低噪音水泵基础 固体传振主要通道 橡胶隔振垫管道 固体传振第二通道 吸 压水管设可曲挠接头支吊架 固体传振第三通道 弹性支吊架隔振为主 吸声为辅 在建筑上采取隔声 吸音措施 如双层门窗 墙面 顶棚设多孔吸音板 七 建筑给水 排水系统的管理与维护 案例 国际社区水泵房噪音扰民 七 建筑给水 排水系统的管理与维护 建筑排水系统 建筑内排水系统组成 卫生器具或生产设备受水口 排水管系 卫生器具排水管 横支管 立管 总干管 出户管 通气管系 清通设备 抽升系统 室外排水管道 室外第一个检查井至城市下水道之间的管道 污水局部处理构筑物 七 建筑给水 排水系统的管理与维护 建筑雨水排水系统 檐沟外排水 水落管外排水 雨水 屋面 檐沟 水落管 散水坡 地面 檐沟 铅皮 预制砼 天沟外排水 利用屋面构造上所形成的天沟本身容量和坡度排泄雨水 大型屋面 雨水 屋面 天沟 立管 地面或管道 内排水 建筑立面要求高 大屋面面积 屋面上有天窗 多跨 锯齿形建筑屋面 雨水 屋面 雨水斗 悬吊管 立管 埋地管 出户管 室外管道内排水系统 七 建筑给水 排水系统的管理与维护 建筑内消火拴给水系统组成 组件及类型 组成及组件水枪 水龙带 消火拴 消防水喉 消防通道 水箱 消防水泵接合器 增压设备和水源 类型 不设消防水箱及水泵的消火拴给水系统室外管网的压力及水量在任何时候均可满足室内消防要求 仅设水箱只保证火灾初期10分钟供水 室外水量及压力不足 设消防贮水箱 消火拴泵的消火拴系统火灾延续时间内由室内保证消防用水量及水压分区供水的室内消火拴系统 高层 分区原因 从便于灭火和系统安全考虑分区依据 最低处消火拴最大静水压力超过80mH2O时分区方式 串联分区 并联分区 七 建筑给水 排水系统的管理与维护 建筑给 排水设备的运行管理 建筑给排水系统的主要管理措施主要有 建立设备管理帐册和重要设备的技术档案 建立设备卡片 建立定期检查 维修 保养的制度 建立给排水设备大 中修工程的验收制度 积累有关技术资料 建立给排水设备的更新 调拨 增添 改造 报废等方面的规划和审批制度 建立住户保管给排水设备的责任制度 建立每年年末对建筑给排水设备进行清查 核对和使用的鉴定制度 七 建筑给水 排水系统的管理与维护 给水系统的运行管理 防止二次供水的污染 对水池 水箱进行定期消毒 保持其清洁卫生 对供水管道 阀门 水表 水泵 水箱进行经常性维护和定期检查 确保供水安全 发生跑水 断水故障应及时抢修 消防泵要定期试泵 至少每季度一次 要保证电气系统正常工作 水泵正常上水 消火栓设备配套完整 检查报告交当地消防部门备案 七 建筑给水 排水系统的管理与维护 排水系统的运行管理 定期对排水系统进行养护和清通 教育住户不要把杂物投入下水道 以防堵塞 下水道发生堵塞时应及时清通 定期检查排水管道是否有生锈 渗漏现象 发现隐患应及时处理 室外排水沟渠应定时检查和清扫 即使清除淤泥和污物 七 建筑给水 排水系统的管理与维护 消防设备的维护和养护 消防栓每季度应进行一次放水检查 每半年养护一次 主要检查消防栓玻璃 门锁 栓头 水带 阀门是否齐全 对水带的破损 发黑与插接头的松动现象进行修补 固定 更换变形漏水的密封胶圈 将阀门杆加油防锈 并抽取总数的5 进行试水 清扫箱内灰尘 将消防栓的玻璃门擦净 最后贴上检查标示 标志内应有检查日期 检查人和结果 本节完 八 安全防范系统设施设备的管理与维护 安全防范系统设施设备的管理与维护面临的问题 安防系统前期介入主要内容 安防系统的交接验收 安防系统设施设备的管理工作内容和标准 八 安全防范系统设施设备的管理与维护 安全防范系统设施设备管理与维护面临的问题 一 设置不当开发 设计单位对安防系统的认识不足 对安全防范系统的设计 配置不当 致使各子系统不能整合 造成投资浪费 由于安防产品厂家众多 各家产品互不兼容 技术也不一定成熟 导致用户选择产品的局限性 在设计时往往将很多技术问题遗留给集成商或施工单位 造成了安防系统设计不合理 系统集成性差 设备配置性能差 综合布线不规范等现象 二 缺乏统一安防产品大多是进口产品 国内具有竞争力的厂家较少 这些产品的生产标准 系统构成 接口方式等不尽相同 使各系统不能相互协调动作 无法实现集中联网 难以达到理想的智能化效果 目前 安防系统缺少统一的设计规范 施工规范和工程验收标准 现行的有些相关规范也不能适应智能化安防系统的技术要求 造成了很多工程项目设计方案不合理 施工质量不合格 工程验收不达标的后果 三 运行稳定性差目前 很多已安装的安防产品运行稳定性无法保证 其主要原因是 安防产品以计算机为基础 受到计算机死机 处理能力等限制 安防系统以网络为纽带 受到病毒袭击等因素的困扰 安防产品多为弱电产品 工作电压低 系统的综合抗干扰能力较差 容易受谐波 浪涌 雷电 噪音等内外因素干扰 尤其是接地做得不好时 更容易受干扰 甚至会导致系统崩溃 八 安全防范系统设施设备的管理与维护 前期介入主要内容 1 项目概况 2 设计思路和设计原则 3 产品定位及选型 4 设计图纸审核 5 施工跟进 八 安全防范系统设施设备的管理与维护 成都中海小区项目的一般设计目标 1 项目周界有完善的周界安防 项目内自成一个独立的安防区域2 车辆和行人只能从几个主要区域出入小区 人和车走不同的出口进出3 所有访客需有业主认可方可进入小区4 行人和车辆需凭卡 访客用临时停车卡 出入5 每栋楼自成一个独立的安防区域 通过墙体物防和门禁对讲技防共同管理 6 访客进入单元门需有业主确认并为其开启单元门7 地下室车辆监控原则上只监控行车道上的车辆檫挂等事故 不监控车位上车辆8 上人屋面一般不允许业主私自踏足9 每一个进入小区的人员在园区内的行走均在监控范围之内10 人防 物防 技防三防合一11 弱电系统具有一定的防雷功能 系统一般采用集中供电 八 安全防范系统设施设备的管理与维护 主要产品选型的一般原则 1 该产品在国内具有一定的知名度 对讲系统要求在近几年的安防系统排名在前十2 所选产品技术成熟 且经过2年以上市场检验 口碑好3 该公司在成都地区具有一定的市场占有率 具有较为强大的售后服务团队4 厂家人员具有良好的服务意识和态度 并承诺能直接对最终用户负责 并提供完善的售前 售中 售后服务5 产品易于使用和维护 操作简单方便 八 安全防范系统设施设备的管理与维护 中海目前常用的主要品牌1 对讲系统 冠林科技 视得安对讲 厦门立林 德国特思 悉雅特对讲2 一卡通 捷顺科技 千帆科技 深圳匹克3 监控系统 电梯专用三星 其余选择深圳三立4 背景音乐音响 美国迪士普 日本的toyoto5 集中供电电源 山特 防雷系统 中光6 矩阵 唉比 AB 监视器 三立 硬盘录像机 大华 海康威视7 周界红外 艾礼富等 八 安全防范系统设施设备的管理与维护 图纸审核主要关注的几个问题 1 系统组成 对讲 监控 门禁 车场 背景音乐等系统原理 需结合厂家提供的原理图结合实际情况评判系统设计是否合理2 电源 集中供电还是分散供电 道闸不能使用集中供电3 监控 点位是否满足后期管理需要 各种设备之间的数量关系是否对应 有无缺失 视频信号的传输方式和防雷接地4 车场管理 设置的位置是否合理 设置数量是否满足后期管理需要 此条需要结合整个项目的车流和人流设计方案进行综合考虑5 各系统主要设备的防雨 安装位置等6 周界红外系统及其与灯光及监控的联动7