北京西单大悦城商业综合体案例研究分析.ppt

北京西单大悦城商业综合体案例研究分析 1 研究案例 案例选取标准 城市核心商业区或周边周边商业供应饱和综合体项目 案例借鉴点 综合体发展成功关键要素在竞争激烈的成熟商业市场中 新建集中商业如何突破重围 获得成功 北京 西单大悦城 城市核心商业区或边缘 综合体 通过物业组合实现较高市场价值 项目背景 西单商圈已经聚集了9家百商场 大悦城的筹备必然加剧商圈内部的激烈竞争 小贴士 继西单大悦城成功运营后 朝阳大悦城随之 破土而出 代表着中粮集团在商业地产开发上的魄力与决心 我们将在全国再造七 八个大悦城 2007年以来 西单商圈商业面积放量已超过百万平方米 且都定位于中高端客群 这必然使原本就聚集了9家商场的区域内形成更加激烈的竞争 大悦城以鲜明的主题式商业起势 形成差异化竞争 撬动写字楼 公寓等物业的租赁 综合体获取全面成功 面对市场残酷竞争 被迫走上细分市场 差异化定位的道路 功能组合 以大悦城商业为核心功能 集购物 写字楼 酒店 公寓 电影院为一体的综合体 酒店 写字楼通过与商业局部连通增强了配套能力 交通衔接 酒店 写字楼通过与商业局部连通增强了配套能力共用入口 局部连同的方式即取得了较好的沟通的效果 又能保持相对独立 商业定位 突出时尚 青年元素 定位 国际化的青年城 以购物中心模式经营 定位 国际化的青年城 shoppingmall 特色一 青年人群定位北京首个聚焦于青年人群的shoppingmall 捕捉市场消费力强劲的主流人群 特色二 购物中心式消费体验西单大悦城的面市改变了这一区域原有的以百货类为主 服装类商品批发零售业为辅的旧格局 成为西单北大街唯一一座真正意义上的购物中心 特色三 提高娱乐 餐饮比例在大悦城中餐饮功能 娱乐功能分别占到30 20 的比重 购成商业新的体验点 特色四 提高 新品牌 时尚品牌 潮流品牌的比例在招商过程关注 首次登陆中国 北京 的知名品牌引入 针对青年人消费特征 时尚品牌 潮流品牌的占比大大提高 特色五 震撼人心的空间规划大面积挑空 公共空间的错落交织 飞天梯 绚烂的内部景观设计 让购物成为愉悦的体验 内部设计 呼应青年主题 通过建筑小品 绿植等提升店堂环境 通过电梯等设施打造 增加高层商业价值 商业内部景观打造 呼应青年主题 商业内部景观 绿植小景 世界最大的跨度悬梯 大大提高了六层以上的商业价值 综合体项目成功关键因素小结 研究案例 北京 西单大悦城 中心区位 具备交通优势 位于城市中心区域 具备一定的商业 商务基础氛围 紧邻或接近城市主要交通道路 具有一定的车流人流基础 运用连通地铁等方式积极接驳外部交通 提高人流引入能力 高水准外部形象 具备形象标杆 视觉焦点 高水平 高品质建筑形象 项目整体或核心物业能够成为城市的形象标杆 视觉焦点 复合 互补 分级的多功能关系 对外 多功能复合形成竞争合力 对内 各功能部分之间形成互惠优势 分功能内部通过建立分级定位机制 减少整体的经营风险 核心物业高形象高起步 对于资金实力强的客户 通常首期物业发展项目的核心物业 形象物业 迅速为项目确立良好的市场形象 以推动后期顺利发展 激烈竞争环境下的商业突围经验小结 研究案例 商业极致差异化 具有鲜明的主题性 通过商业建筑 内外部购物环境 业态与品牌创新等途径形成极致的差异化 特色化优势 以突破成熟商业市场的同质竞争 带动综合体升级 增强购物业种复合性 在购物基础上增加餐饮 休闲娱乐比例 内部业态丰富 且档次复合 迎合各类客户不同消费需求 打造一站式购物环境 强化商业内部