北京燕郊高新区房地产市场商业市场深度研究分析报告（上）.ppt

北京燕郊高新区房地产市场商业市场深度研究分析报告 上 Contents 城市分析 房地产市场分析 专项市场调研 城市概况城市经济城区结构人口与城市化人民生活水平与消费倾向城市发展规划城市分析总述 城市概况 历史沿革 燕郊 底蕴深厚 自古为京东重地 因春秋战国时期地处燕国都城 今北京 城郊而得名 素有 天子脚下 御驾行宫 之美称 历史沿革 燕都城之郊 底蕴深厚 自古为京东重地 因春秋战国时期地处燕国都城 今北京 城郊而得名清朝康熙年间曾在此建造行宫 为清历代帝后出巡拜谒东陵驻跸之所 素有 天子脚下 御驾行宫 之美称 城市概况 地理区位 燕郊隶属廊坊三河市 与通州相互嵌入京东 西距天安门仅30公里 是距离北京最近的高新技术开发区 在产业 人口等方面承担着北京新城的职能 区位条件 位于环京津 环渤海经济圈核心 京 津 唐大北京 金三角 经济区域腹地与北京一河之隔 距离天安门仅30公里 距离首都机场25公里南距天津120公里 东距秦皇岛港260公里 京哈 京秦高速 大秦电气化铁路贯穿东西 距首都机场25公里 距天津 唐山 秦皇岛港口不足300公里 是京津唐三角洲经济区域腹地 交通条件优越 交通条件 良好的交通通达性 扩大了区域消费市场 对于房地产市场 将会吸引大量来自辐射区域市场的客群 城市概况 交通条件 京哈高速公路 京秦 大秦电气化铁路横贯东西 北京多条公交车直通区内 102国道穿区而过 距离北京首都机场仅25公里 30分钟可达到首都机场 当前北京城市轻轨正在筹划进入燕郊 2011年燕郊已形成40万人口 45平方公里的准中等型城市 其中有近半数人口来自于北京 随人口不断增长 对于房屋居住需求不断上升 城市概况 城镇规模 城镇建设 1992年燕郊 人口不过3万 2010年底燕郊人口成长为35万人 北京入燕人士近10万人2011年底燕郊形成人口40万 45平方公里的准中等型城市 近半数人口来自于北京 1979年的燕郊 是个小村镇 2000年的燕郊初具城市化气息 蓬勃发展中 2012年的燕郊城市建设日趋完善 城市经济情况 经济发展 得益于区位优势及北京新城职能 凭借 依托北京 发展燕郊 的经济战略 其吸引外资能力增强 近年生产总值稳步增长 逐步成为河北经济增长火车头 近年燕郊为三河市经济发展主力军 11年占生产总值64 经济发展 廊坊市经济以三河为主要拉动力 稳居廊坊经济贡献首位 而三河经济主要贡献在于燕郊镇 2011年燕郊生产总值达到242亿元 占据三河市生产总值64 成为三河市经济发展的主力军 仅次于霸州 成为河北省经济总量最高的镇 城市经济情况 产业发展 燕郊在电子信息 新医药 绿色食品等方面依托自身区位的优势发展较好 除房地产外 燕郊西部旅游休闲产业发展态势极好 第三产业比重逐步提升 燕郊制造业 汉王制造等项目为代表的电子信息产业 神威药业等项目为代表的新医药产业富士星光PS版等项目为代表的新材料产业汇福粮油 福成五丰等为代表的绿色食品产业燕郊第三产业成功 中国 大广场 诺富特燕苑国际度假村 华堂高尔夫等项目为代表的旅游休闲产业 已成为燕郊开发区的主导产业 燕郊城市结构 燕郊城区结构 当前燕郊以102国道 大秦铁路为界 分为南北两区 北区为老城区是整个城市居民居住 商务 生产等活动的区域 南区尚处于开发中 居住人群较少 102国道 城中 老城区 城南区 燕郊城北区城北区位燕郊传统居住区 当前承担者燕郊居民进行生活 商务 生产等功能 目前发展较为成熟燕郊城南区待开发区域 该区域居住人群较少 未来将成为燕郊重点开发区域 大秦铁路 人口与城市化 人口结构 北京外溢人口的不断涌入 致使燕郊人口大幅增长 至11年常住人口突破40万 其中近半数来自北京 不断涌入的人口 将增加对于燕郊市场住宅的需求量 燕郊大盘交房套数高达3万套燕郊人口增至近40万人 北京房价暴涨期间燕郊人口剧增 在近京低房价的双重诱惑下 燕郊成功吸引北京客群 京城人口的涌入对燕郊房地产市场的发展起着极大的推动作用 当前燕郊为迎合居住人群的需求 基础设施在不断完善中 未来在北京国际城市建设下 燕郊将实现人口持续增长 人口与城市化 城市化进程 燕郊 环北京半小时经济圈城市 北京购房群体的不断涌入 促使城市化进程加快 当前燕郊正与北京国际化城市需求接轨 处于城市向都市化过渡阶段 京东经济圈示意图 城镇改造阶段 处于工业小镇 东部新区 北京人涌入 城镇过度城市 区域均化 区域逐步成熟 人口剧增 区域细化 各板块细化分工 城市至都市过度 2003年之前 2004 2005年 2006 2008年 2009年至今 燕郊城市化进程 由村镇 城市 都市转型历程 北京外溢人群购房路线示意图 北京 燕郊 人民生活与消费倾向 燕郊人民生活水平日益提高 通常一次性购物至少为200元左右 休闲娱乐方式多样 文化性需求上升 但当前燕郊生活配套设施仍然有所欠缺 难满足需求 人民生活 休闲娱乐方式 当前燕郊日常支出方向主要在生活用品 29 服装服饰 24 餐饮 24 等基本生活消费上 由于当前休闲娱乐设施较少 因此燕郊居民对于娱乐 休闲 教育等方向的支出较少 城市规划 京东城市群 北京总体规划确定东部产业发展带 使整个城市重心东移 作为距离北京最近的城市 燕郊将借东风之势 采取 凭借北京 发展燕郊 的策略 扶摇直上 北京CBD已明确定位为中央商务区 大量商务活动及密集的人流 需要大片腹地为之提供住宅配套 而毗邻CBD的通州和燕郊开发区则为北京经济带东移奠定良好基础 北京规划着力发展东部 京东城市群崛起 燕郊城市规划 城市规划 燕郊城市规划 燕郊未来城市规划核心思路为大力发展现代服务业 完善城市功能 将燕郊打造成为首都提供休闲娱乐 旅游度假及医疗保健的场所 真正成为北京的后花园 城区规划高科技产业区 包括信息产业园区 生物医药园区 绿色食品园区 新型材料园区 旅游休闲度假区科研文化服务区金融商贸区人口规划规划2015年城市人口将增加至100万 幅员100平方公里经济规划规划至2015年完成地区生产总值1000亿元以上 财政收入达到120亿元以上 城市综述 小结 城市地位 与首都北京仅一河之隔 区位优势显著 交通条件优越 属于北京半小时经济圈城市 承接着北京国际化发展的机遇人口与城市 北京外溢购房人群的涌入 促进燕郊人口稳步增长 相关的配套需求也相对增加 燕郊完成被动城市化过程 逐步走向都市化经济发展 燕郊近年来经济稳步增长 在房地产业不断发展的情况 制造业及旅游休闲也也不断稳步发展 第三产业比重稳步增长 城市规划 燕郊城市规划的核心思路为打造成为首都提供休闲娱乐 游乐 居住以及医疗保健的场所 成为北京真正意义上的后花园 燕郊 典型的被动都市化的城市 在逐步承担更多北京外溢人口方面 燕郊成为实质意义上的卫星城 当前燕郊正处于对接北京国家化城市需求的建设期 Contents 城市分析 城市房地产市场分析 燕郊房地产市场运行情况燕郊房地产市场表现燕郊房地产市场分析小结燕郊房地产未来发展预测 专项市场调研 房地产市场运行 楼市发展背景 北京十二五规划 着力发展东部产业带 自此京东城市群飞速发展 迅速崛起 燕郊得益于半小时经济圈的优势区位 逐步吸引购房人群目光 北京规划着力发展东部 京东经济圈 北京城市规划催热京东 燕郊半小时经济圈区位优势 吸引人群眼球 房地产市场运行 楼市发展背景 北京主城区房价高达3万元 平米之多 通州房价为1 7万元 平米 燕郊房价仅为通州的50 低房价及交通驱动下 燕郊成为性价比极高的购房区域 北京房价高压 燕郊低房价优势 北京主城区房价达3万元 平米 通州为1 7万元 平米 燕郊在售住宅均价约8500元 平米 仅为通州的50 房地产市场运行 楼市发展背景 2010年限购政策出台 致使北京购房人群大减 北京周边区域购房人群电访量迅速攀升 限购前后增幅达41 燕郊又一次借政策 催热区域楼市 房地产调控 北京购房人群外溢增多 北京作为全国重点调控城市 限购令阻塞了部分人群购房通道 限购后北京周边区域购房电访量迅速攀升41 房地产市场运行 土地市场运行 北京房价的上涨致使07年燕郊土地市场极为活跃 随后在越来越多地产商将目光转向燕郊时 其土地市场成交保持稳定 09年之后燕郊成交大宗商服用地 商业开发兴起 北京房价增长图 2004 2007年北京房价暴涨2 3倍 由均价5000元 平米 迅速涨至11849元 平米 2011年 燕郊由住宅开发转向商业 商服用地大量成交 北京房价暴涨期间 致使燕郊07年土地市场成交活跃 房地产市场运行 商品房运行 燕郊商品住宅市场呈现持续扩容的特点 04年后大盘盘踞市场多年 10年商品房开发升级 商业地产兴起 住宅 商业成为当前开发的显著特点 零星开发阶段 蓬勃发展阶段 升级发展阶段 1998 2001年 2001 2005年 2006 2009年 2010年至今 持续壮大阶段 代表项目 东方御景 代表项目 北欧小镇 上上城 和安花园 项目特点 大体量项目盛行 小高层 高层住宅 少量底商 项目特点 住宅 商业单体 中等体量项目偏多商业项目开发大量出现 商品住宅市场不断扩容 大盘项目盘踞市场多年 项目特点 大体量项目出现 低密别墅与小高层产品并行 代表项目 潮白人家 上上城 天洋城 燕京航城 代表项目 天洋城 东贸国际 北京 成功大广场 鑫乐汇等 建筑面积 住宅 东贸国际66万平米 北京25万商业 成功大广场180万平米 鑫乐汇21万平米容积率 3 项目特点 小体量 低密度 多层住宅 建筑面积 天洋城180万平米 燕京航城114万平米容积率 3 建筑面积 北欧小镇10 5万平米 上上城29 75万平米容积率 1 2 零星开发阶段 蓬勃发展阶段 升级发展阶段 1998 2001年 2001 2005年 2006 2009年 2010年至今 持续壮大阶段 代表项目 东方御景户型设计 70 80平米 90 100平米三居 针对客群 北京外溢刚需客群 投资客占比10 20 左右 针对客群 北京外溢刚需客群占比近80 投资客占比20 左右 少量本地 针对客群 北京外溢刚需客群占比70 80 改善占比10 投资客占比10 左右 房地产市场运行 客群与户型演变 燕郊商品住宅市场属于成本导向型 近80 的购房者是来自于北京刚需首置 首改者 其户型设计也多以小面积经济型居多 70 90平米小2居最受欢迎 小面积低总价为燕郊市场近年来主力供应户型 北京外溢刚需客群为其购房主力 针对客群 河北 北京及外省籍生意人 多为自住需求 代表项目 北欧小镇 和安花园 上上城户型设计 300平别墅 70 90平米2居 90 110平米3居 代表项目 潮白人家 上上城4季 天洋城 纳丹堡等户型设计 50平米1居 70 90平米2居 90 110平米小三居 代表项目 潮白人家 上上城3季 天洋城 东贸国际 北京等户型设计 40 59平米1居 70 90平米2居 90 120平米三居 2001 2005年 房地产市场运行 普通住宅发展简析 零星开发阶段 蓬勃发展阶段 升级发展阶段 1998 2001年 2010年至今 持续壮大阶段 2006 2009年 市场发展背景 2003年至2006年 根据三河市土地局数据 其土地供应量极大 2007年至2011年 其土地市场成交极为稳定 同时整个市场产品类型也出现了极大的转变 整个燕郊由潮白河区域的低密度别墅开发扩展至老城区 并向102国道以南扩展 产品类型转向小高 高层产品 房地产市场运行 普通住宅发展简析 2001 2005年 零星开发阶段 蓬勃发展阶段 升级发展阶段 1998 2001年 2010年至今 持续壮大阶段 2006 2009年 04年至07年燕郊大盘云集 盘踞市场多年 占据供应主力 11年之后 中小项目推出 多个项目推出户型均表现为经济类小户型 房地产市场运行 住宅代表项目发展简析 2001 2005年 零星开发阶段 蓬勃发展阶段 升级发展阶段 1998 2001年 2010年至今 持续壮大阶段 2006 2009年 03年 05年 06年 07年 09年 10年 11年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 燕郊房价自03年起 真正开始上涨 经过09年价格下跌后 10年 11年价格有所回升 12年价格略有下跌 但价格依然保持在8000 8500元 平米左右 燕郊房价通过典型盘踞市场多年项目价格变化 可体现处价格运行特点 2006 2009年 2001 2005年 房地产市场运行 商业地产发展简析 零星开发阶段 蓬勃发展阶段 升级发展阶段 1998 2001年 2010年至今 持续壮大阶段 发展背景 03年至09年燕郊住宅市场在相对低廉的价格及优越的地理区位双重因素驱动下 得到巨大发展此刻 燕郊人口也同期得到迅速增长 北京外溢人口的不断涌入提升了对燕郊区域商业需求燕郊迎来了其第一个意义上的社区型商业 新锐时代 10年大势下 燕郊商业地产也得到大力发展 代表项目 09年新锐时代经过审慎考核燕郊市场 并对燕郊人口增长进行科学预估 为填补燕郊商业空白 进入燕郊09年燕郊多个商业项目 均以住宅社区商业形式出现 如星河皓月 美林湾 普罗旺斯商街等 10年 12年燕郊商业得到迅速发展 出现大体量商业体如乐天玛特 天洋城商业 成功大广场 鑫乐汇等 燕郊商业真正兴起于09年 新锐时代的进驻 多体现为社区商业 10年 12年大中型商业出现 较具代表性的为成功大广场 鑫乐汇 2006 2009年 房地产市场运行 写字楼发展简析 2001 2005年 零星开发阶段 蓬勃发展阶段 升级发展阶段 1998 2001年 2010年至今 持续壮大阶段 燕郊写字楼从最初的文化大厦到目前维多利亚 东贸国际 写字楼档次品质有了逐步的提升 由原来简单的商住两用办公 发展到现在功能性更强5A甲级水平的写字楼 发展背景 03年至09年燕郊住宅市场在相对低廉的价格及优越的地理区位双重因素驱动下 得到巨大发展2006年燕郊迎来写字楼发展史上第一个商住性质公寓 这是最早期的写字楼形态 文化大厦此后 随着燕郊产业得到不断发展 2007年燕郊迎来真正意义上的写字楼创业大厦 代表项目 2006年燕郊写字楼雏形 商住两用性质公寓文化大厦出现 写字楼功能性不强 更多体现居家办公的感觉2007年燕郊随后迎来了历史上写字楼革命 真正意义上的写字楼出现 创业大厦 这主要得益于燕郊产业的发展10年 12年燕郊写字楼市场探索不断 但写字楼市场开发依然欠缺 这与市场环境相关 代表项目维多利亚 东贸国际 房地产市场运行 小结 土地市场 燕郊土地市场运行稳定 07年土地大幅成交 奠定09年燕郊房地产市场鼎盛地位 09年及以后商服用地大量成交 当前燕郊商业开发大力发展商品住宅 燕郊普通商品住宅兴起于2003年 以上上城为代表 随后大盘项目盘踞市场多年 近期商品住宅开发多以住宅 商业形式 住宅价格较为稳定 当前均价8000 8500元 客群近80 来自于北京 多为刚需型客群商业地产 09年随燕郊住宅市场的不断发展 燕郊人口稳步增长 商业地产进驻燕郊以新锐时代开启商业地产开发大潮 当前燕郊商业地产处于高度发展期 燕郊房地产市场运行状况良好 得益于区位优势及比较价格优势 燕郊具备较高的购买性价比 商品住宅多以刚需为主 价格保持稳定 目前商业地产大发展时代 房地产市场表现 住宅成交量走势 2011年燕郊商品住宅市场 月度成交约625套 全年成交7499套 进入2012年随着信贷政策的放松 刚需大量入市 自3月份起月均成交近1500 1700套 2011年燕郊商品住宅月度成交约625套左右 2012年3月起 燕郊商品房月均成交达到1700套以上 房地产市场现状 住宅成交量走势 2011年燕郊商品住宅市场 月度成交约5 54万平米 全年成交66 57万平米 进入2012年随着信贷政策的放松 刚需大量出手 2012年起月均成交近13万平米 2012年1月起 燕郊商品住宅套均成交面积近90平米 房地产市场现状 住宅销售价格走势 燕郊房价近期呈现持续上涨态势 11年春节期间 价格有所回落 12年3月小阳春后 价格稳步上升 当前商品住宅均价为8350元 平米 春节期间价格有所回落 2012年房价小幅回升 小阳春期间价格回升 房地产市场表现 燕郊商业销售分析 燕郊当前商业在售项目较少 部分较大体量的商业均为自持 投资者对于底商及商业街型商业颇为青睐 当前商业销售均价约为2 2 5万元 平米 在租项目租金约1 5 2 5元 平米 天左右 单个项目月均销售速度约15套左右 燕郊当前在售商业 燕郊当前在租商业 房地产市场表现 燕郊写字楼租售分析 燕郊当前写字楼市场呈现供需两弱态势 在售写字楼为零 新盘项目仅维多利亚一座写字楼在租 租赁情况较差 开盘半年仅出租30套左右 租金为1 5 1 8元 平米 天左右 燕郊当前写字楼租售情况 燕郊当前在售写字楼为零 多为租赁项目 新盘项目仅维多利亚 项目开盘半年仅出租30套左右 侧面反映写字楼需求疲软 燕郊房地产市场小结 预计未来2 3年燕郊房地产市场总体走势平稳 成交量会受政策影响略有浮动 自住型刚需仍是市场主力和发展动力 城市经济 居民收入的良好预期会推动价格继续上扬 拉升对于商业的需求量 写字楼市场发展尚需一定时间 住宅市场 燕郊住宅市场表现稳定 成交量自进入2012年以来稳步上涨 成家量不断攀升 同比11年1 7月涨幅近41 销售价格自2012年3月小阳春后 稳步增长 当前均价为8350元 平米 客群保持不变依然以北京刚需占据绝对主力 80 商业市场 商业市场在售商业不多 鑫乐汇销售状况良好 月均去化15套左右 当前商业售价在2 2 5万元 平米 东贸国际销况一般 当前商业多为租赁自持 可见开发商对于商业后期升值抱有极大期望写字楼市场 写字楼市场处于供需两弱的态势 老写字楼多为在租状态 租金为0 8 1 2元 平米 天 在售写字楼较少 据调研得知 这同燕郊当地对于写字楼需求偏多有关 燕郊住宅地产市场预测 燕郊的住宅市场虽然经历了调控 但是在交通驱动以及低房价的驱动优势下 北京外溢的人群依然会选择在燕郊购房 未来2年左右 燕郊住宅市场成交量总体还是以保持稳定的增长为主 同时随着城市化进程以及大北京生活圈的建设和北京政务东移的趋势下 燕郊的房价会跟随通州的发展 而出现小幅的稳定增长 并且燕郊的住宅主力客群构成依然以北京工作的刚需一族形成 燕郊商业地产市场预测 燕郊的商业地产是由交通 区位的被动驱动模式 缺乏收入激增的主动驱动资源 现有商业放量大多是为配合住宅推出 难控制商业整体形象及档次 城市尚未形成真正商业中心 随着成功大广场 鑫乐汇 普罗旺斯商街 汇福商业中心以及天洋城等大规模商业项目的问世 逐渐挤压现有的商业项目及淘汰落后的商业模式 未来燕郊的商业地产将逐渐以生活配套式走向综合式 规模式及业态品质之战 燕郊写字楼市场预测 燕郊写字楼市场供应较低发展不成熟 较具代表性的写字楼为文化大厦 及维多利亚 当前无在售写字楼 侧面反映市场对其需求量偏低 写字楼市场发展尚需时日 Contents 城市分析 房地产市场分析 专项市场调研 住宅市场调研分析写字楼市场调研分析商业市场调研分析 住宅市场调研 竞争格局分析 竞争格局 未来新增供应区域集中于 主力成交板块由东向西转移 潮白人家 东贸国际 燕京航城 北京 中建 橄榄谷 雷捷时代广场 住宅市场调研 在售楼盘分布 当前燕郊市场在售楼盘不多 由前期06年左右推出的大盘项目及部分新推小体量项目组成 具体楼盘如下图所示 壹克拉公馆 美林君渡 公寓项目 住宅项目 燕顺路 迎宾路 华泰忆江南 维多利亚 天洋城 102国道 大秦铁路 本案 东外环 夏威夷南岸二期 黄金soho 41 102国道以南 处于待开发阶段 按照板块传统开发特点及人群认知可以分为潮白河板块及老城区板块 但当前两板块在售项目差异较少 客户及价格相近度较高 无太大差异 故此进行统一分析 住宅市场调研 板块特点 板块1 板块2 8500 9000元 8000 9000元 居住成熟区 老城区 102国道以北 燕灵路以东 燕郊传统居住区 新项目不多 高层住宅 公寓代表项目 北京 黄金soho 天洋城等新供应土地也不多 高端项目区 燕顺路 临潮白河 景观优势强 属于燕郊市场高端品质项目的代表 产品类型为别墅 小高层 高层板塔结合 住宅 公寓 代表项目 夏威夷南岸二期 美林君渡等 黄金soho 待开发区域 大秦铁路以南 大秦铁路以南 规划有相当体量的住宅 商业用地 开发速度较慢 未来将集中放量的热点区域 住宅市场调研 建筑形式及体量 燕郊当前在售项目共计12个 部分盘踞市场多年的大盘销售基本接近尾声 主要产品建筑形式为高层辅以少量小高层 当前供应主力以中小体量新开盘为主 公寓 天洋城 公寓 东贸国际 公寓 黄金SOHO 公寓 北欧橄榄谷 公寓 维多利亚 住宅 美林君渡 住宅 潮白人家 住宅 燕京航城 住宅 夏威夷南岸 住宅 壹克拉公馆 住宅 雷捷时代 住宅 北京 小高层高层多层 10 30 40 50 60 70 20 90 80 100 单位 万 项目体量 当前在售项目 盘踞市场多年大盘 住宅市场调研 主力户型分析 当前市场在售项目主力供应及去化区间 一居50 60 二居70 90 三居110 120 调研反应其中90平米两居改小三居户型同样极受市场欢迎 40 60 80 100 120 140 160 180 200 单位 平方米 天洋城 东贸国际 黄金soho 中建 橄榄谷 维多利亚 美林君渡 潮白人家 夏威夷南岸 壹克拉公馆 雷捷时代 北京 燕京航城 一居50 60 二居70 90 三居110 120 零居 一居 二居 三居 四居 四居以上 住宅市场调研 项目均价分析 燕郊在售楼盘仅公寓类黄金soho及住宅类雷捷时代低于8000元 其余在售项目其销售均价在8000 9000元 之间 仅东贸国际公寓售均价高达10000元 公寓 天洋城 公寓 东贸国际 公寓 黄金SOHO 公寓 北欧橄榄谷 公寓 维多利亚 住宅 美林君渡 住宅 潮白人家 住宅 燕京航城 住宅 夏威夷南岸 住宅 壹克拉公馆 住宅 雷捷时代 住宅 北京 8000元 10000元 6000元 当前在售项目 12000元 当前市场销售均价达到8000 9000元 住宅市场调研 主力总价段分析 燕郊当前在售项目套总价主要表现为一居45 55万 二居70 80万 三居90 106万 其中普通住宅总价超越120万则达到燕郊的天花板价格 40 60 80 100 120 140 160 180 200 单位 万元 套 天洋城 东贸国际 黄金soho 中建 橄榄谷 维多利亚 美林君渡 潮白人家 夏威夷南岸 壹克拉公馆 雷捷时代 北京 燕京航城 一居45 55万 二居70 80万 三居90 106万 零居 一居 二居 三居 四居 四居以上 住宅市场调研 项目去化及销售速度 在售项目普遍去化率高于80 仅潮白人家 壹克拉公馆及雷捷时代去化率60 左右 多数项目尾盘销售 结合近期表现 估算燕郊正常月均去化速度约为1500 1700套 月均去化面积约13万 天洋城 东贸国际 黄金soho 维多利亚 美林君渡 潮白人家 夏威夷南岸 壹克拉公馆 雷捷时代 北京 燕京航城 中建橄榄谷 公寓项目 住宅项目 住宅市场调研 余量余新推量分析 2013年新推量 2012年余量 公寓 天洋城 公寓 东贸国际 公寓 黄金SOHO 公寓 北欧橄榄谷 公寓 维多利亚 住宅 美林君渡 住宅 潮白人家 住宅 燕京航城 住宅 夏威夷南岸 住宅 壹克拉公馆 住宅 雷捷时代 住宅 北京 183套 1497套 359套 318套 283套 715套 96套 91套 246套 112套 51套 858套 按套均80平米计算 2 5万 欧逸丽庭2 4万 首尔园15万 2012年市场余量39 12万 5万 航天城约15 福成5期40万 9 3万 2013年市场新推量91 6万 住宅市场调研 新入市土地量 土地成交总量70 93万平米 按照燕郊容积率2计算 则未来入市量为141 86万 住宅市场调研 竞争态势分析 2012年8月至2013年总供应量为272 58万平米 2012年 2013年在比较平稳的成交走势下 总成交约221万平米 供略大于求 在燕郊这种存在扩容特殊性的市场下 竞争态势比较乐观 供略大于求 竞争态势并不激烈 住宅市场调研 客群分析 目前燕郊客群置业客群主要来自北京 约占70 首置和刚需客群比例较大 天洋城客群分析 客群情况 以河北客群