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房地产金融知识 资金的时间价值 资金时间价值观念及资金等计算的原理和方法，是房地产经济分析必须的基础知识和基本技能。 一、资金时间价值存在原因 1通货膨胀（钱不值钱） 2承担风险（多得不如现得） 3资金增值 4机会成本 二、单利和复利 1单利是指多期均按原始本金计算利息，即只有本金计利息，而本金所产生的利息不计算利息：F=P（1+in） 2.复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法，即通常所说的利滚利：F=P（1+i）n，其中n是计息周期，银行的计息周期一般是按月计息一次。 3单利与复利的换算。如果处息相同，则通常情况下，单利计息的利息少，复利计息的利息多，如果要使单利计息与复利计息两不吃专亏，则两者的利率应不同： i1= (1+i2)n1 n 三、名义利率和实际利率 在利息计算中是假设利率的时间单位与计息周期一致当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。 例：年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，如果一年按12%的利率计息一次，按半年6%的利息计息两次。按季度30%的利息计息4次，按月1%的利息计息12次，这4种情况的本利和分别如下： 一年计息一次：F=1000（1+12%）=1120.00（元） 一年计息两次：F=1000（1+6%）2=1123.60（元） 一年计息四次：F=1000（1+3%）4=1125.51（元） 一年计息12次：F=1000（1+1%）12=1126.83（元） 这里的12%，对于一年计息一次的情况来说，即是名义利率又是实际利率，对于一年计息两次、1次和12次的情况来看，都是名义利率，而实际利率分别为： 一年计息两次：（1+6%）21=12.36% 一年计息四次：（1+3%）41=12.55% 一年计息12次：（1+1%）121=12.68% 四、房地产个人贷款 个人住房贷款的种类： 按资金来源分： 自营性个人贷款（也称商业性贷款，俗称按揭） 委托性个人住房贷款（也称公积金个人住房贷款） 个人住房组合贷款 按交易形态分： 一手房贷款 二手房贷款 个人住房贷款中的几个主要术语 贷款金额 首付比例 贷款比例也称贷款成数 贷款期限也称贷款年限 贷款利率 偿还比例 1个人商业用房贷款： 贷款用途，适用于个人在中国大陆境内城镇购买商业用房，即通常所称的“个人商业用房按揭贷款”。 贷款额度：最高为所购商业用房销售价格或评估价值的60%。 贷款期限：最长为10年。 2个人住房公积金贷款 贷款用途：适用于按时足够缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。 贷款额度：按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。 贷款期限：一般最期限长为20年，并由当地住房资金管理部门根据借款人的实际情况确定贷款。 3个人住房组合贷款： 贷款用途：适用于按时贵客缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。 贷款额度：公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款合计最高为所购住房销售价格或评估价值的80%，其中公积金个人住房贷款最高额度按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。 贷款期限：在中国人民银行规定的最长贷款期限内（目前为30年），由当时住房资金管理门市部和贷款银行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。 五、个人住房贷款（商业用房）贷款债务转移。 贷款用途：适用于银行个人住房（商业用房）贷款的借款人在合同履行期间因转让贷款所购住房（商业用房）而引起的债务转移，即通常所称“转按”。 个人住房转按揭贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由银行为其续做贷款转移手续的业务。 转按主要涉及四个方面军的内容：变更期限，变更贷款银行、变更借款人及变更抵押物。 贷款额度以截止债务转移目的贷款余额为债务转移的贷款本金。 贷款期限：原则上以不变更原借款合同约定的贷款期限、利率、还款方式和还款计划。 办理指南： 当贷款人申请转按时，请原借款人和转按借款人同填写贷款申请审批表，对因原借款人死亡申请转达按的，可由转按借款人单独填写申请审批表。原借款人因其他原因不能填写该表的。可由其代理人代为填写，同时提交以资料： （一）因房屋出售申请转按的，须提供房屋买卖合同，房龄在5年（含）以上及贷款人认为需要进行评估的，转按借款人应提供由贷款人认可的房地产估价机构出具的房屋价值评估报告。 （二）因房屋赠与申请转按的，须提供赠与合同和公证书等有关法律文书。 （三）因房屋继承申请转按的，须提供原借款人死亡证明和有关该房产的继承公证书。 （四）因夫妻离婚等其他原因申请转按的，须提供夫妻离婚证明和法院关于夫妻财产侵害的判决书或经过公证的财产分割协议，且其中必须对该房屋产权的归属做出明确说明。 （五）银行认为必要的其他材料。 一、 个人住房贷款应具备的条件 个人住房贷款借款人应具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。 二、 提前还款该如何处理 如需提前还款，借款人应在经办行、会计部门核实目前剩余的贷款本金，并持会计部门打印的贷款余额凭证向建设银行个人住房贷款中心提出申请，凭个人住房贷款中心出具的提前还款通知单到银行办理还款手续，并凭经办行、会计部门出具的贷款结清证明到个人住房贷款中心领取相关贷款资料。 三、 款期间如遇到利率调整怎么办？ 贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。即贷款期限在1年以上的。遇法定利率调整，于下年1月1日开始按相应档次执行新的利率。 四、 房地产常见按揭计算： 归还个人购房（抵押）贷款的常见两种方式，由贷款人选定或借款双方共同商定。 月均等额还款法：即贷款期内分月以相等的额度平均偿还本金和利息，计算公式为： A=p i (1+i)n (1+i)n1 即：每月还款本息额（所有贷款本金+所在贷款利息）/贷款总月数。 注：P表示现值； F表示将来值； I表示利率； n表示计息周期数； A表示等额年限； K表示万元还款系数。 递减（等本）偿还法： 其计算公式为：每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金累计已偿还本金）月利率 已偿还期限为M，则贷款余额为： 例：某家庭购房价值30万的商品房，采用7成20年贷款，采用等额还款法还款月供款为多少。还款5年后该家庭准备提前还款，该家庭贷款余额是多少，若采用等本还款月供和余额又是多少。 解： A、等额还款法 月供款=贷款额月利率（1+月利率）n/(（1+月利率）n1 =21(5.04%/12)1+(5.04%/12)1220/1+(5.04%/12)12201 =2166.22 =1390.62元 还款余额：可用将等额年金转换为现值的公式： p=A (1+i)n1 i(1+i)n 来计算，贷款余额在数量上等于以后的月还款额的现值之和，设贷款余额为PM， PM= A (1+i)nm1 i(i+1)nm P60=1390.62 (1+5.04%/12)240601 5.04%/12(5.04%/12+1)24060 =1390.62/79.29=17.5384(万元) B、等本还款法： 每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金累计已偿还本金）月利率。 第一个月月供=210000/240+（2100000）5.04%/12 =875+882 =1757元 第二个月月供=210000/240+（210000875）5.04%/12 =875+878.325 =1753.32(元) 第三个月月供=210000/240+（210000875875）5.04%/12 =875+874.65 =1749.65(元) 每月递减额为3.67（元） 贷款余额： 上月贷款余额=贷款总额已还本金。 5年后贷款余额=21000060875=157500元 C、两种还款方式比较 a.等额还款：先还利息后还本金，提前还款显得不利，等额还款法主要用于一些贷款期限较长得固定还款方式。如果利率是明上升趋势，则选择采用该方式比较有利。 b.等本还款：呈逐月递减，提前还款金额明确，适合短期贷款，前期付款压力大。 D、申请输个人住房贷款时需提交哪些资料？ 借款申请书 借款人夫妻双方身份证原件