公司抵押物品管理制度.doc

公司抵押物品管理制度 公司抵押物品管理制度第一章总则第一条为为规范我公司业务经营行为，提高业务工作质量，降低业务风险，根据中华人民共和国担保法等法律法规及XX市兴业信用担保有限公司章程，制定本规程。 第二条抵押物管理主要包括抵押物价值评估、凭证收取及归档、凭证借出及收回、抵押撤销及退回等管理环节。 第二章评估第九条抵押物评估流程（一）业务部门项目经理在正式受理业务后，收集抵押物评估所需要的资料，填写抵押物价值评估需求表（见附件4）经业务部门负责人签字后连同抵押物资料移交风险控制部，风险控制部风险控制部收到评估需求后1天内从准入的评估机构名单中选定评估机构进行评估并与项目经理确定实地评估的具体日期。 实地评估由风险控制部派出评估岗和评估机构的评估员连同项目经理共同负责。 （二）评估。 评估岗实地评估时要对作抵押的房地产进行现场调查评估，填写房地产价值评估现场记录表（见附件2），并要对拟采用的评估技术路线和评估方法、拟调查收集的资料及其渠道、预计所需要的时间及人力、评估作业步骤和时间进度等作出具体安排。 评估岗必须到抵押物现场，查看抵押物的位臵、周围环境、景观的优劣，查勘评估对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关评估对象的座落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。 评估岗将抵押物现场勘察情况登记在抵押物价值评估现场记录表（见附件2），记录表中应充分描述说明抵押物状况，包括抵押物的实体状况和权益状况。 调查评估人员在记录表上签名，登记调查评估日期。 2、现场照片。 评估岗需要对抵押物进行拍照，拍照部位至少包括外貌、入口、房间的全貌、阳台外景等内容，如评估岗位认为必要可增加拍照部位。 3、评估时点。 评估时点原则上为完成评估对象实地查勘之日。 （三）评估报告和评估结果认定。 评估岗在实地评估后2天内根据现场勘查情况及价值估算情况，填写房地产价值评估报告（见附件3），并及时跟进评估机构的初评报告。 评估机构出具初评报告后1天内对抵押物的评估结果进行认定，并填写抵押物价值评估结果评价表（见附件5），由风险控制部负责人及主管风险控制的公司领导审核并签署意见并交项目经理。 评估流程图如下（五）完成并出具评估报告，并对相关评估资料进行、归档和妥善保管。 （六）评估结果的应用为保证担保业务的风险可控，对于评估结果的应用采用评估公司和内部评估结果熟低原则，选取价值低的评估结果为最终评估价，除公司董事长或执行董事特批外，对外担保额（或贷款额）不得超过抵押物评估价值的70%，对于无法办理抵押登记手续的抵押物，对外担保额（或贷款额）不得超过评估价值的60%。 第十一条评估方法评估岗根据掌握的资料，如抵押物类型、评估方法适用的对象和条件、所搜集到的资料的数量和质量等，确定选用的评估方法。 评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些评估方法的综合运用，根据实际情况选取两种或两种以上的评估方法进行评估。 （一）市场比较法。 市场比较法是将抵押物与在评估时点的近期有过交易的类似抵押物进行比较，对这些类似抵押物的成交价格做适当的因素修正，以此估算抵押物的客观合理价格或价值的方法。 运用市场比较法评估应按下列步骤进行 1、选取可比实例。 选取的可比实例应同时符合以下8个方面的要求 （1）可比实例所处的地区应与评估对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区; （2）可比实例的用途与评估对象的用途相同; （3）可比实例的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同; （4）可比实例的规模应与评估对象的规模相当; （5）可比实例的权利性质应与评估对象的权利性质相同; （6）可比实例的交易类型应与评估目的吻合; （7）可比实例的成交日期应与评估时点接近; （8）可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例。 （二）收益法。 收益法是求取评估对象未来的正常收益，选用适当的资本化利率将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。 运用收益法评估应按下列步骤进行 1、搜集有关抵押物收入和费用，求取净收益。 采用收益法进行评估的房产一般为出租房产（包括住房和商业用房），其净收益是根据租赁资料来求取，通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费（如房屋火灾保险费）、抵押物税（如房产税、城镇土地使用税）和租赁代理费等后的余额。 租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。 在实际求取时，维修费、管理费、保险费、抵押物税和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁契约的基础上决定。 2、选用适当的收益法计算公式求出评估价格。 （三）成本法。 成本法是计算评估对象的成本以及取得的利润，根据市场情况进行价格重臵以及相应折旧后得出评估对象的客观合理价格或价值的方法。 运用成本法评估应按下列步骤进行 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料。 2、估算重臵价格或重建价格。 重臵价格或重建价格是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。 3、估算折旧。 成本法评估中的建筑物折旧是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。 4、求出积算价格。 积算价格应为重臵价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重臵价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。 （四）假设开发法。 对具有投资开发或再开发潜力的抵押物，运用假设开发并预测开发完成后的抵押物价值来得出评估对象的客观合理价格或价值的方法。 运用假设开发法评估应按下列步骤进行 1、调查待开发抵押物的基本情况。 运用假设开发法应把握待开发抵押物在投资开发前后的状态，以及投资开发后的抵押物的经营方式。 2、选择最佳的开发利用方式。 3、估计开发建设期。 4、预测开发完成后的抵押物价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似抵押物价格的未来变动趋势。 5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发抵押物应负担的税费。 开发利润的计算基数可取待开发抵押物价值与开发成本之合，或取开发完成后的抵押物价值。 利润率可取同一市场上类似抵押物开发项目相应的平均利润率。 6、进行具体计算。 运用假设开发法估算的待开发抵押物价值应为开发完成后的抵押物价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发抵押物应负担的税费。 运用假设开发法评估必须考虑资金的时间价值，在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。 （五）基准地价修正法。 基准地价修正法是通过确定评估对象所处地段的基准地价并根据实际情况进行相关因素的修正而得出评估对象的客观合理价格或价值的方法。 运用基准地价修正法评估应按下列步骤进行 1、搜集有关基准地价的资料。 2、确定评估对象所处地段的基准地价。 3、进行评估对象相关因素的修正。 主要是对交易日期、区域影响因素和个别其他因素的修正。 4、求出评估对象宗地价格。 运用基准地价修正法评估宗地价格时，应按当地对基准地价的有关规定执行。 第十二条评估方法的选取（一）如果评估对象适宜采用多种评估方法进行评估，应同时采用多种评估方法进行评估，不得随意取舍；若必须取舍，应在评估报告中予以说明并陈述理由。 （二）有条件选用市场比较法进行评估的，应以市场比较法为主要的评估方法。 （三）收益性抵押物的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法。 （四）具有投资开发或再开发潜力的抵押物评估，应选用假设开发法作为其中的一种评估方法。 （五）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。 第十三条评估价值计算（一）内部评估人员依据抵押物的情况合理选用评估方法，在确定最终评估结果之前，内部评估人员应比较、分析不同方法测算的结果，当这些测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的成因，并消除不合理的差异。 寻找导致较大差异的原因，可以从以下方面进行检查一是测算过程是否有误；二是基础数据是否准确；三是参数选取是否合理；四是公式选用是否恰当