全国房地产经纪人资格考试《房地产相关知识》重点.ppt

2010年 房地产经纪相关知识 2010年9月 一 公式的应用 在 相关知识 考试中 其难易度主要是通过计算题来控制 如果要提高考试难度 则相应增加一些计算题 但不管怎么样 由于房地产经纪人考试全是客观题的形式 故计算题的解答关键还是要知道用哪个公式 知道是哪个公式后直接套用公式来计算便可 因此 理解透题干 知道运用哪个公式显得至关重要 而且 通过对历年考题的分析 每年 相关知识 的考式中 均有15分左右的小计算题 甚至有些年份更多 但全书中可出计算题的知识点相对比较集中 甚至有些地方的计算公式形式上有异 但实质上是一样的 所以消化计算的知识点 显得很有意义 从考试形式上看 1 对概念的理解 例1 2009年第13题单项选择题 某住宅组团占地20000m2 共建住宅楼10幢 总建筑总面积为62832m2 其中8层住宅楼2幢 10层住宅楼2幢 12层住宅楼4幢 16层住宅楼2幢 该组团住宅建筑基底总面积为5712m2 则该组团住宅楼的平均层数是 层 A 11 0B 11 5C 11 6D 12 0解 P161 住宅平均层数是住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值 层 所以是62832 5712 11层 其他的数据都是干扰值 2 书中例题的翻版 例2 甲银行存款的计息方式采用单利 假设其一年期存款的年利率为2 25 为吸引5年期的储户 其5年期存款的单利利率不应小于 A 2 16 B 2 25 C 2 35 D 2 38 解 这题实际上是P188 例如 部分的翻版 即 单利与复利的换算 与计算有关的 最重要的知识点 资金的时间价值 因为 利息本质上都是复利 P188 即F P 1 i n 这是最重要的公式 所以得到折现的公式P F 1 i n 这是最关键的公式 通过以上两个公式 可以推出 资金时间价值换算的各种公式 即P190 193 P239 收益期限为有限年且净收益每年不变的收益法计算公式 P280 286 各种还款方式下的还款额计算 考虑到 将现值转换为等额年金的公式 P192 基本必考 故只需理解此公式 其他公式均可以通过推导的方式得出 当然 要理解这些公式 要对复利公式 P190 将现值转换为将来值的公式 和 现金流量分析技术 P195 充分理解到位 在此类的计算题中 均只与F 将来值 P 现值 A 泛意义上的年金 i 利率或折现率 n 计息的周期数 等五个数据 P190 G和s有关的计算不会考 中的4个有关 且每一个相关计算题中 均会明确3个已知数据 要计算另1个数据 故可通过题干的信息进行判断运用哪个公式 举例略 二 各种题型的解答 一 单项选择题共50题 每题1分 每题共有4个选项 只有一个答案最符合题意 此类题也叫 最优选择题 即可能答案不是唯一 但只有一个最符合题意 此类题 是得高分之处 要谨慎 往往是考大家的细致与否 要相信自己的第一印象 即在考试末尾 不要轻意将开始做的答案给改了 实在不会做 就跳过去 最后还是不会做 那就根据 机会均等 的原则来猜一个 即A B C D选项在最后的答案中基本都在12个左右 基本平均分配 所以看看自己哪个答案选的少 就选哪个 二 多项选择题共30题 每题2分 每题中有5个选项 答案为2个或2个以上 但最多为4个 错选不得分 少选且正确 每个选项得0 5分 在做此类题时 要奉行谨慎保守的原则 即似是而非的选项 最好不要选 但不能一味保守 不然失分会很严重 一般来讲 再保守也要尽量选2个选项 此类题的原型在书本上很容易找到 尤其是 分类 特点 特征 优缺点 因素 包括 措施 原则 职能 指标 方法 类型 原因 方式 包括或不包括 要点 表现在 等 三 综合分析题共20题 每题2分 每题选项有4个 答案为1 3个 全选的必错 此类题实际上是不定项选择题 大部分的小题是须结合背景资料来作答的 但也有一些与背景资料无关 此类题也应该要成为拿高分的阵地 例如 为了加强对房地产的市场调控 2007年我国十次上调金融机构存款准备金率 并上调存贷款利率 还在2008年实行从紧的货币政策 这是10年以来我国货币政策的首次转向 一系列的房地产宏观调控政策效果明显 各地的房价都出现了不同程度的下降 例20 假如S市2007年8月16日商品住宅的均价为15000元 m2 2008年8月15日在这次调控的影响下降至10500元 m2 比上年同期下降30 这反映的是哪种相对指标 P322A 动态相对指标B 强度相对指标C 比较相对指标D 比例相对指标例21 消费需求夹杂着投资需求增加的时期 属于房地产市场周期的 P171A 低谷期B 衰退期C 高峰期D 上升期例22 假设某种商品住宅的价格从4000元 m2上升到4500 m2 其需求量从1000套减少为800套 那么采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为 P180A 1 78B 0 4C 1 89D 2 00例23 由于不确定性因素较多 某房地产项目采用预售的方式营销 假设该期房还有1年时间才可以投入使用 与其类似的现房价格为4000元 m2 出租的年末净收益为350元 m2 折现率为8 风险补偿估计为现房价格的2 那么该期房目前的价格为 P212A 3500元 m2B 3596元 m2C 3615元 m2D 3670元 m2例24 假如开发商通过市场法来了解当前类似商品住宅的市场价值 以便指导自己的定价 那么 估价人员一般应选取 个可比实例 P231A 2个B 5个C 8个D 11个 三 易出考题的10种方式 已讲 略 例题也略 四 2010年考试重点 总的说来 本人认为 今年本科目考试的重点有 重点章为第2 6 7 8章 未列入的并非不是重点 为应付不确定性情况出现 共有A和B卷 即平均每章有30分 一 第一章 法律和消费者权益保护 P1 34 我国现行法律体系的分类及具体例子 法律适用的基本原则 民法的概念及基本原则 民事权利的分类 自然人及民事行为能力 法人的一些特征 委托代理是代理中适用最广泛 最普遍的一种形式 P11 诉讼时效期间为1年的情况 P13 合同的分类 P15 尤其是房地产买卖和租赁合同P19 22 合同的履行 P17 定金罚则 P19 买卖 租赁 委托 居间 行纪合同的特征 物权概念 P26 与债权的区别 P27 物权的分类 效力和特征 用益物权和担保物权的种类 P29 30 消费者的权利 P31 二 第二章 建筑和房地产测绘 P35 80 建筑物的分类 必考 建筑物耐火等级由什么决定 P37 建筑设计使用年限由什么决定 P38 房屋完损等级的特征 P39 筏板基础和箱形基础适用范围 P41 地基的要求 P41 地面 楼板和屋顶的组成 常用的供水方式适用范围 P46 电梯设置的规定 P51 建筑施工图有哪几种及其反映的内容 P57 结构施工图包括哪些 P59 房屋及其用地调查与测绘的最小单位 P66 房地产图 房屋面积测算 P73 三 第三章 建筑装饰装修和材料 P81 114 装修满足功能需要 装饰满足视觉需要 P81 洛可可风格 83 室外装饰装修的原则 P86 建筑外立面艺术形式遵循的形式美规律 P93 建筑外立面色彩的影响因素 P96 室内装饰装修的基本要求 P97 建筑材料的性质有哪三种 如物理性质 P106 建筑装饰材料选择考虑因素 P110 顶棚材料 P113 四 第四章 环境和景观 P115 141 房地产经纪人看待环境的角度 住宅居民面对的社会环境 P116 环境污染的分类 P117 火力发电厂烟卤属于什么污染源 对人体危害最大的是飘尘 P118 硫氧化物中数量最多 危害最大的是二氧化硫 一氧化碳在城市大所污染中含量最多 大都来自汽车尾气 光化学烟雾 P120 生活污染源特点 影响面最广的一种污染是环境噪声污染 大气污染源和环境噪声污染源的来源 建筑施工噪声的特点 工业污染源的特点 P125 农业污染源的特点 P126 光污染 P128 室内环境污染的主要来源是建筑材料 哪些材料含镭 甲醛 园林景观中软质和硬质的东西有哪些 P133 景观定位需要解决的核心问题是确定景观功能 居住区环境景观设计的原则 P136 景观评价的方法 P139 五 第五章 城市和城市规划 P142 165 城市规划的划分依据 能真实反映城市用地规模的是建成区 P145 常见的几个城市功能 如CBD 商业区 居住用地和工业用地的几类标准及特征 城市化内涵及4个阶段 最常见的一种城市化类型是外延型 哪些是不适宜城市建设用地 比较理想的城市水源是承压水 对地基承载力要求较高的是工业建筑 地形条件 P153 风象 居住区和工业布置在哪 城市规划常用术语和控制指标 如容积率 建筑密度 绿地率 城市紫线 建筑控制线 控制性详细规划的内容 居住区的组成要素 P159 居住区的用地构成 P160 居住区内有关停车位和绿地标准的规定 居住区综合技术经济指标 六 第六章 房地产市场和投资 P166 202 房地产交换的种类 反映房地产市场状况的基本信息是成交价和成交量 房地产通常以一个城市为市场 按照房地产交易方式和交易目的划分房地产市场 买方市场和卖方市场的特点 房地产市场周期四个阶段的特点 房地产泡沫的原因及衡量指标 购买房地产的需求种类 房地产需求影响因素如何影响房价 P175 均衡数量和均衡价格的变动 中点法计算需求的价格弹性 需要价格弹性的类型 图 资金时间价值形成的原因 P185 单利和复利的换算 P187 资金时间价值的各种换算公式 P190 尤其是将等额年金换算为将来值 将现值转换为等额年金 任何投资都包含收益与风险 财务净现值 内部收益率 投资回收期的计算 及判断项目是否可行的标准 七 第七章 房地产价格和估价 P203 257 房地产价格的特征 区位 源泉价格和服务价格 投资价值和市场价值的区别 楼面地价的比较 名义价格和实际价格 抵押贷款方式下是相等的 P211 例7 1 一般可以反映所销售商品房的总体价格水平的是成交价的平均价 成本租金的构成 房地产持有环节的税收 法定优先受偿款包括和不包括的有P215 法律规定应当定期确定并公布的三种价格 例7 2和例7 3 人口自然增长率的计算 居民收入变动对房价影响取决于P223 利率变动与房价的关系P225 房地产税收 各环节有哪些 增减对房价的影响 P226 三大估价方法是什么 及各自的适应范围 尤其是收益法 能反映市场行情的土地使用权出让方式P234 例7 5至例7 7 收益法计算的基本公式P239 求取报酬率的方法P245 246 毛租金乘数法的缺点P247 管理费用和投资利息的计算基数P249 建筑物折旧 尤其是经济折旧 P253 八 第八章 房地产金融和保险 P258 306 直接金融和间接金融的区别 房地产金融的基本职能 商业银行在金融体系中居于主体地位 中央银行居于核心地位 汇率的种类 如按照汇率制度的不同 P261 信用的本质和基本特征 银行信用是主要的信用形式 按揭贷款购买住房属于消费信用P264 信用工具的特征4个 央行制定的是法定利率 计算实际利率 P267的公式 信用贷款和担保贷款 P270 房地产贷款的主要风险分类P272 信用风险是银行面临的最直接最基本的风险 抵押物的风险有P274 房地产贷款风险的防范P275 个人住房贷款的分类 如按贷款资金的来源 几个术语中哪几个有最高限的限制 如贷款价值比 贷款期限 偿还比率 月房产支出与收入比 贷款额度 贷款余额 还款额的计算 必考 如等额本息 贷款余额 等本金 信托的职能P286 房地产信托机构的主要筹资渠道是房地产信托存款 保险的种类P295 及责任保险的含义 定值保险的规定P297 保险合同的关系人有被保险人和受益人P299 根据保险人的委托的是保险代理人 基于投保人利益的是保险经纪人 投保单的含义P301 银行可购买的房地产贷款保险有P302 九 第九章 统计和房地产统计指标 P307 346 统计的4个作用及各自代表的含义 离散型变量有P309 统计数据的直接来源 获得社会经济数据的是调查 获得自然科学数据的是实验 确定抽样框的基本依据是调查对象 调查项目常以表格形式来表现 是为调查表 调查问卷的设计是市场调查方案设计的核心内容P312 重点调查和典型调查的区别 对数据进行审核 主要是检查数据的完整性和准确性P315 线形图 直方图 条形图反映什么数列 属数量指标的有 哪些是时点指标P322 相对指标 如结构相对指标和比例相对指标等 平均增长速度的计算 影响时间序列的因素归为TSCI P331 房地产统计指标 尤其是反映居住状况的主要统计指标 商品房预售面积和商品房空置面积的内涵 十 第十章 消费心理和营销心理 P347 390 个性心理特征以性格为核心P348 知觉的主要特征及各自的含义 知觉在消费者购买活动和营销工作中的作用P350 记忆的4个基本品质 消费者思维的特点P352 注意的功能P353 在购买活动中 消费者情绪和情感的产生和变化受哪些因素影响P354 消费者意志品质的4个P355 气质的4种类型P357 消费者的基本消费能力P359 马斯洛需要层次理论中的 基本需要